Brudd på utleigekontrakt

[KA97]

Jeg og samboeren min har når leid en leilighet sammen i snart et år. I kontrakten stod det at vi skulle betale depositum på 12000, noe vi selvsagt skulle gjøre. Etter myyye tull og frem og tilbake betalte vi aldri depositumet. (Jeg var ikke gammel nok, så kjæreste måtte skaffe seg pass som tok evig lang tid, måtte registrere oss i utleiers bank for å få oppretttet konto, banken var ikke mye til hjelp da vi ikke skjønte en dritt av dette, og det ble til slutt til at vi ga opp å pengene forvant(ikke flinke økonomisk..).
Nå, 7mnd senere fikk hun vite av banken at vi aldri satt inn de pengene(var aldri ment å ikke fortelle henne det, men trodde hun visste det), og kommer nå og sier at siden vi brøt kontrakten, kan hun gjøre det samme og sette opp husleien med 1000-2000kr(Vi betaler 8000 nå, så dette tilsvarer jo 9000-10000 i mnd) allerede denne mnd(12 dager til).

Dette er noe vi ikke har råd til overhodet, og lurer då på hva som er rett her? JA, vi vet at vi har brutt kontrakten, er selvfølgelig tenkt å betale for eventuelle skader(er ikke gjort siden vi da ikke har 12000kr på konto nå), MEN kan hun da bare gjøre det samme, når regler for endring av husleie skal varsles 6mnd i forveien? Kan hun bare bryte kontrakten sånn som hun vil selv om vi gjorde det?

[krikkert]

Mislighold av avtalen skaper ikke fri rett for motparten i avtaleforholdet. I et leieforhold vil utleier ha følgende rettigheter når leietaker ikke betaler inn depositum: 

 

 - Krav om retting, altså at leietaker betaler depositum. Straks, eller på mildere vilkår. 

 - Oppsigelse. 

 - Heving, hvis depositum er særlig viktig for utleier eller misligholdet er grovt. 

 - Endringsoppsigelse/-erklæring - hvis utleier har rett til å si opp eller heve avtalen vil utleier kunne ha rett til å foreta ensidige endringer i leieavtalen. 

 

Ett års unnlatelse vil vanligvis være grovt, og gi utleier adgang til heving. Når utleier kan heve kan vedkommende i stedet endre leieavtalen, f.eks. ved å øke leien. Endringen trenger ikke følge de vanlige endringsreglene i husleieloven, men den må være innenfor det lovlige avtalerommet ved en førstegangsavtale. 

 

Man kan oppsummere utleiers rettslige situasjon slik: "Ditt brudd er så grovt at jeg hever leieavtalen, men i stedet for å kaste dere ut tilbyr jeg dere en ny leieavtale."

 

I hvilken grad det er lovlig å kreve 1000-2000 kr. mer kommer an på en vurdering etter husleieloven § 4-1. Det er som regel ikke ulovlig å kreve høyere leie for å leie ut uten depositum enn for å leie ut med depositum - utleier bærer da en større risiko, og den risikoen er det lov å ta seg betalt for. Hvordan denne risikoen skal prises (hvor stort tillegg man kan ta) er et spørsmål for økonomer, men jeg tviler på at 12-25 % risikopremie er betydelig mye høyere enn lovlig. Hvis utleier opprettholder kravet om depositum vil det vanskelig være rom for å kreve høyere leie.