Tidsbestemt leiekontrakt - Ugyldig?

[kattekatt]

Hei! Jeg signerte for ca 1 mnd siden en kontrakt for å leie en bolig i 1 år. I kontrakten står det at leieforholdet ikke kan sies opp av noen av partene i denne perioden.

 

Grunnen tid at vi kunne skrive en tidsbestemt kontrakt på 1 år er fordi utleier selv skulle bo i leiligheten. Dette er altså et unntak i loven som sier at minstetid for tidsbestemt leieforhold er på 3 år.

 

I går kom utleier til meg og sier at vår kontrakt ikke er gyldig, fordi han i ettertid har bestemt seg for å flytte inn sammen med sin kjæreste, og at jeg er nødt til å flytte ut før utgangen av august. Altså om 3 dager.

 

Han mener altså at fordi han ikke lenger skal bo i leiligheten selv, gjelder ikke lenger unntaket som sier at man kan ha tidsbestemt leie på bare 1 år.

 

Jeg kan legge til at i kontrakten er det skrevet spesifikt at utleier selv skal bo i leiligheten selv under hele leieforholdet.

 

Burde dette gå ut over meg på noen som helst måte? Er det ikke utleier her som selv har brutt kontrakten? Og har han da rett til å annulere hele kontrakten?

 

Jeg kan legge til at vi er nå 4 leietakere i leiligheten, jeg vet at 1 av de andre har en helt lik kontrakt som meg, men er usikker på de 2 andre. Men det er bare meg han vil kaste ut, da det er mitt rom han vil slå sammen med stuen.

Endret 28. juli 2015 av kattekatt

[rankine]

Hei! Jeg signerte for ca 1 mnd siden en kontrakt for å leie en bolig i 1 år. I kontrakten står det at leieforholdet ikke kan sies opp av noen av partene i denne perioden.

 

Grunnen tid at vi kunne skrive en tidsbestemt kontrakt på 1 år er fordi utleier selv skulle bo i leiligheten. Dette er altså et unntak i loven som sier at minstetid for tidsbestemt leieforhold er på 3 år.

 

I går kom utleier til meg og sier at vår kontrakt ikke er gyldig, fordi han i ettertid har bestemt seg for å flytte inn sammen med sin kjæreste, og at jeg er nødt til å flytte ut før utgangen av august. Altså om 3 dager.

 

Han mener altså at fordi han ikke lenger skal bo i leiligheten selv, gjelder ikke lenger unntaket som sier at man kan ha tidsbestemt leie på bare 1 år.

 

Jeg kan legge til at i kontrakten er det skrevet spesifikt at utleier selv skal bo i leiligheten selv under hele leieforholdet.

 

Burde dette gå ut over meg på noen som helst måte? Er det ikke utleier her som selv har brutt kontrakten? Og har han da rett til å annulere hele kontrakten?

 

Vet du hva utleier skal gjøre med leiligheten sin? Skal den bare stå, eller skal han selge den?

 

Er det innen utgangen av juli eller august du må flytte ut? 3 dager vil si innen utgangen av juli, og er uansett helt usaklig og det er det bare å nekte å gå med på.

 

Utleier har selvsagt ikke rett til å annullere kontrakten. Det er mulig han kunne hatt rett til å si opp kontrakten med en måneds oppsigelsesfrist, men hvis det står eksplisitt i kontrakten at den ikke kan sies opp av noen av partene så har utleier sagt fra seg denne retten. 

 

At unntaket ikke lenger gjelder vet jeg ikke om vil få noe å si, siden det var i orden da avtalen ble inngått. Hvis det gjør det vil avtalen kun gå over til å bli tidsubestemt med en måneds oppsigelsestid siden du har adgang til utleiers bolig. 

 

Har du fått en skriftlig oppsigelse? Oppsigelsen skal være skriftlig for å være gyldig, og utleier må også ha en saklig grunn for oppsigelsen. Oppsigelstiden gjelder fra starten av neste kalendermåned, så hvis du ikke har mottatt noen skriftlig oppsigelse innen da, så har du i hvert fall et sted å bo i august og september.

 

Du får lese litt om oppsigelse i husleieloven, §9, der står alle rettighetene dine.

 

Ellers er det bare å vente til Krikkert eller Herr Brun kommer med fasit på hvor mye utleier har lov til å gjøre.

[kattekatt]

Tusen takk for svar! Grunnen til at utleier vil si opp leieforholdet er at han vil slå ned veggene på rommet mitt for å lage større stue. Oppussing, med andre ord. Og hvis jeg har forstått det riktig utifrå det jeg har lest, så er ikke dette en gyldig grunn for å si opp en leiekontrakt.

Jeg tror også at hvis ikke annet er oppgitt i kontrakten, så har vi en gjensidig oppsigelsestid på 3 måneder, da ikke utleier lenger skal bruke leiligheten som egen bolig. Dette da HVIS begrunnelsen for tidsbestemt kontrakt ikke lenger er gyldig, og kontrakten går over til å være tidsubestemt. Men jeg vil gjerne få dette bekreftet av noen som har litt mer peiling.

 

Jeg har nå mens jeg sitter å skriver dette fått beskjed fra huseier at jeg ikke trenger å flytte ut allikevel, da det ikke er aktuelt å rive rommet mitt lenger. Men han sier nå at jeg er nødt til å skrive en ny kontrakt som er tidsbestemt på 3 år, med gjensidig oppsigelse hvert hele år. Må jeg gjøre dette? Eller kan jeg fortsette å forholde meg til den kontrakten vi allerede har skrevet? Og hvilke rettigheter har utleier for å si opp den originale kontrakten?

Endret 28. juli 2015 av kattekatt

[Matsemann]

Hvorfor mener utleier at du skal skrive ny kontrakt? Han kan ikke uten videre kreve dette, kun under visse omstendigheter. Og da i praksis at han sier deg opp med de bestemmelse som er satt i den originale kontrakten og så signerer dere en ny kontrakt.

[AllFather]

Forhold deg til original kontrakt

[kattekatt]

Redigert

Endret 4. august 2015 av kattekatt

[Dapp47]

I går kom utleier til meg og sier at vår kontrakt ikke er gyldig, fordi han i ettertid har bestemt seg for å flytte inn sammen med sin kjæreste

 

Det virker for meg rart at han vil rive en vegg for å få større stue når han skal flytte ut. Om han skal fortsette å leie ut til de 3 andre, hvorfor vil han ikke ha en 4 leie inntekt? Altså 4 leieboere istedenfor 3 

Endret 28. juli 2015 av Dapp47

[kattekatt]

Redigert

Endret 4. august 2015 av kattekatt

[The Avatar]

Du skal oppfylle din del av kontraktsbetingelsane, at utleiger ikkje akter å oppfylle sine forpliktelser er ikkje ditt problem.

 

Hadde det vært snakk om ein tidsubestemt leigeavtale så kunne utleigaren ha sagt opp avtalen med 1 måneds varsel dersom han sjølv bur i same leiligheita dersom han hadde begrunna det med at han skulle bruke leiligheita sjølv alternativt at opptak av kjæreste i bokollektivet hadde utgjort anna saklig grunn.

 

Men så lenge det er snakk om ein tidsbestemt avtale så er begge partane låst til denne avtalen, utleigaren kan ikkje einsidig gå frå avtalen.

 

 

Den praktiske løysninga her er at du påroper dette som ein mangel (utleigaren stiller ikkje husrommet til disposisjon etter avtalen), deretter begynder du arbeidet med å finne deg ein ny bolig (sjølv om du har rett på å bu der i 12 måneder så er ikkje dette noke du vil når utleigaren fyrst vil ha deg ut). Du har rett på å få dekka dei tapa som kontraktsbruddet fører til.

Dette vil i all hovedsak då dreie seg om dekning av ekstrakostnadane som flytting medfører, samt dekkning av eventuelt mellomlegg for at du må betale høgare husleige dei neste 11 månadane dersom du ikkje finner bolig med tilsvarande standard og husleige som det du hadde avtalt.

Du plikter å gjere det du innanfor rimeligheitas grense kan gjere for å minske tapet ditt. Dette innebærer blant anna at du setter ut annonse om ny bolig (som utleiger skal dekke) og at du samtidig begynder å orientere deg på utleigemarkedet for å sjå om du finner noke tilsvarande.

Du kan ikkje f.eks berre flytte inn på 5-stjernes hotell for resten av leigetida og forvente at utleigaren skal dekke dette.

[kattekatt]

Så du mener at jeg har rett til å si at kontrakten ikke er oppfylt og kan finne meg et annet sted å bo, men at utleier ikke kan kaste meg ut fordi det er han som har brutt kontrakten?

[The Avatar]

Ja dersom utleigaren ikkje oppfyller sin del av avtalen så har du rett på å få heve avtalen pga vesentlig mislighold, samt kreve erstatning for dei tap som utleigaren er ansvarlig for.

[Ståle Nordlie]

(Husleieloven: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17.)

 

Hadde det vært snakk om ein tidsubestemt leigeavtale så kunne utleigaren ha sagt opp avtalen med 1 måneds varsel dersom han sjølv bur i same leiligheita dersom han hadde begrunna det med at han skulle bruke leiligheita sjølv alternativt at opptak av kjæreste i bokollektivet hadde utgjort anna saklig grunn.

Oppsigelsesfristen er vanligvis 3 måneder, jf. § 9-6 (1), men 1 måned "[f]or leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig", jf. § 9-6 (2). Slik jeg forstår loven er det sjelden dette alternativet slår inn. Men hvis det gjør det kan utleier si opp leier uten noen spesiell grunn, jf. § 9-5 (3).

 

Dette spiller dog liten rolle når det er skriftlig opplyst om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden.

 

Den praktiske løysninga her er at du påroper dette som ein mangel (utleigaren stiller ikkje husrommet til disposisjon etter avtalen),...

Meh. Jeg kan ikke se at utleier ikke stiller husrommet til disposisjon. Og hvis leier flytter risikerer han at utleier prøver seg med at han har godtatt oppsigelse, jf. § 9-7 (3).

 

 

kattekatt, det enkleste er om du forholder deg til den kontrakten du har.

 

Du kan jo prøve å få til en løsning med utleier. Utgangspunktet er at du har rett til å bo der ut leietiden. Muligens lengre, hvis utleier flytter, og avtalen derfor (?) blir tidsubestemt. Hvis dette er problematisk for utleier er han kanskje villig til å betale deg for å flytte tidligere. Det er ikke lett å få til en slik avtale uten at det virker som "utpressing", men i teorien kunne det gi en løsning som fungerer for dere begge.

 

(Du må finne en ny bolig og flytte, men får en god slump penger. Utleier må betale en god slump penger, men slipper å være bundet av en plagsom avtale.)

[krikkert]

Utleier har frasagt seg retten til å avslutte kontrakten ("si opp") når han inngikk en tidsbestemt leieavtale uten oppsigelsesadgang.

 

Det som er litt interessant her er at det er ganske tydelig at årsaken til at avtalen er tidsbestemt - planlagt egen bruk av bolig - ikke er reell. Det ser ut som om utleier planlegger å selge. Planlagt salg er uforenlig med "planlagt egen bruk" (men kan tenkelig være en "annen saklig grunn" etter § 9-2 første ledd bokstav b).

 

Når vilkårene for å tidsbestemme leieavtalen ikke er oppfylt skal avtalen anses for tidsubestemt, jfr. husleieloven § 9-2 tredje ledd. Det som konkret er interessant er i hvilken utstrekning utleier har adgang til å påberope seg denne regelen hvis leietaker ikke ønsker å påberope seg regelen. Forarbeidene peker i den retning (NOU 1993:4 s. 166, Ot.prp.nr. 82 (1997-1998) s. 198), mens alminnelig kontraktsrett etablerer et relativt vern (det vil si at domstolene ikke vil akseptere f.eks. at forbrukervern undergraves ved at selger påberoper seg sine egne regelbrudd til skade for forbrukeren).

[Ståle Nordlie]

Når vilkårene for å tidsbestemme leieavtalen ikke er oppfylt skal avtalen anses for tidsubestemt, jfr. husleieloven § 9-2 tredje ledd. Det som konkret er interessant er i hvilken utstrekning utleier har adgang til å påberope seg denne regelen hvis leietaker ikke ønsker å påberope seg regelen. Forarbeidene peker i den retning (NOU 1993:4 s. 166, Ot.prp.nr. 82 (1997-1998) s. 198), mens alminnelig kontraktsrett etablerer et relativt vern (det vil si at domstolene ikke vil akseptere f.eks. at forbrukervern undergraves ved at selger påberoper seg sine egne regelbrudd til skade for forbrukeren).

(Forarbeidene gir meg ikke så mye hjelp utover det som alt er lovens ordlyd.)

 

 

Jeg tror § 1-2, om ufravikelighet, må slå inn her. Det er opprinnelig avtalt at avtalen ikke kan sies opp av utleier. Dette er isolert sett mer gunstig for leier enn hvis avtalen kan sies opp av utleier. Etter § 1-2 er det mulig å avtale vilkår som er mer gunstige for leier enn det enn det som følger av bestemmelsene i loven. En anførsel om at utleier kan si opp avtalen, og at avtalen dermed ikke gjelder i leiers disfavør "på grunn av husleieloven" kan altså ikke føre fram. Leier kan derimot bruke § 9-3 (3) til å si opp avtalen hvis han ønsker det.

[krikkert]

Jeg er usikker på om § 1-2 kan brukes på den måten. Det underliggende formålet med bestemmelsen er at leietaker ikke skal kunne holdes til at han har fraskrevet seg rettigheter ved avtale.

 

Problemet ved å gjøre det så subjektivt er at leietaker kan påberope seg at avtalen er tidsubestemt (pga. husleieloven § 9-3 tredje ledd) og at den er uoppsigelig fra utleiers side (husleieloven § 9-5 og avtalen), samtidig kan utleier påberope seg at leietaker ikke har noen oppsigelsesadgang (husleieloven § 9-4 og avtalen) men kan ikke si opp leietaker og heller ikke gå til utkastelsesskritt når leieperioden utløper. Kald krig ftw! Det skaper et resultat som ikke kan sies å bunne i en felles forståelse hos partene og heller ikke kan utledes som et noenlunde forutsigbart resultat av husleieloven (for den jevne utleier og leietaker). Når en slik situasjon kan inntreffe også under avtaleforholdet (f.eks. fordi huseiers plan om å benytte boligen som egen bolig faller bort) blir dette veldig uforutsigbart.

 

Jeg tror lovens bestemmelser om tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler må forstås slik (gjennom § 9-3 tredje ledd) at dersom leieavtalen ikke lovlig er tidsbestemt skal avtalen forstås som at den er tidsubestemt og alle klausuler som forutsetter tidsbestemt leieavtale faller bort og erstattes av lovens standardordning for tidsubestemte leieavtaler (dvs. gjensidig oppsigelsesadgang mv).

 

Dette antar også Wyller i lovkommentaren, se note 602 og 603:

 

 

 

Note (602)

Regelen omfatter først og fremst de tilfeller der avtalen er i strid med loven allerede når den inngås, f.eks. at det inngås en tidsbestemt avtale på to år for en bolig i en leiegård eller en halvtårsavtale med en grunn som ikke er saklig etter første ledd bokstav b. Men den må også gjelde der det ved avtaleinngåelsen foreligger grunn til tidsavgrensningen, men hvor grunnlaget faller bort underveis, f.eks. at huset likevel ikke skal ombygges.

 

Note (603)

Dvs. at avtalen i alle sammenhenger regnes som tidsubestemt, utleieren kan m.a.o. ikke kreve at avtalen omgjøres til en tidsbestemt avtale i samsvar med hovedregelen om tre års leietid. At avtalen blir tidsubestemt innebærer at de vanlige regler om oppsigelse og oppsigelsesvern gjelder fullt ut.