Billån i boliglånet - hvordan?

[Tullballj]

Jeg har 1,7 mill igjen i boliglån av ca 4 mill, og 450.000 igjen i billån. Vurderer å flytte billånet over på huslånet slik at jeg bare har et lån. Planen er å betale ned billånet med 5-6000kr i mnd (slik jeg gjør i dag). Hvis vi tar hensyn til min boligrente på 2,4 % - hvor mange år må jeg da betale ned ekstra på boliglånet for å ha betalt ned bilen?

 

Jeg lurer også på en annen ting. Jeg og min samboer vurderer å flytte. Er det mer negativt for banken å ha et større boliglån enn et boliglån + et billån i forhold til hvor mye vi kan låne i framtiden? Pr d.d. er det jeg som står som lånetaker og jeg kan vel ikke lån så mye mer med sikkerhet i huset med et billån som er bakt inn i boliglånet. Eller vil vil billånet som er utenom (slik det er nå) gjøre at jeg uansett ikke kan låne så mye mer på huset? Hva er mest gunstig med tanke på høyere boliglån senere hvis vi kjøper noe sammen?

[AllFather]

hvis dere flytter nulles sammenslått lån ut, så trenger ikke å tenke på det

[Tullballj]

Jeg er ikke så flink i matte eller med lån og renter så trenger å tenke på det. Billånet jeg har i dag har "kampanjerente" på 3 prosent, men det vil sikkert stige etter hvert til 5-6 % som er mer vanlig. Huslånet er bare på 2,4 %. Jeg sparer derfor en del renteutgifter på å flytte billånet mitt inn i huslånet, men trenger å vite hvor lang tid jeg må betale ned ekstra på huslånet mitt med med 5-6000 ekstra i mnd for å betale bilen min ned (450 tusen), og om det vil bli vanskeligere å få refinansiert boliglånet senere hvis jeg har et lån på huset nær opp under maks grensen for hva jeg alene får låne, eller om det er like vanskelig å få refinansiert med et billån ved siden av huslånet? Om de legger mer vekt på total gjeld eller om de legger mer vekt på gjeld på huset i forhold til refinansiering, eller hvis vi skal ta opp boliglån senere for å flytte.

[Herr Brun]

Baker du dette inn i boliglånet vil det få betydning for din låneevne, ved at du får lavere egenkapital. om du i dag har et billån på 200 000, et boliglån på 1,5 mill og en bolig verdt 2 mill har du ved salg mulighet til å spytte inn 500 000 (minus omkostninger ved salg) i neste hus, hvilket vil gjøre at banken kan gi deg ca. 2,8 millioner i lån (finansiere en bolig til ca. 3,3 millioner) uten å gjøre unntak fra egenkapitalkravet. Baker du billånet inn i boliglånet (refinansierer boliglån på 1,7 millioner og betaler ned billånet) har du boliglån på 1,8 millioner. Det betyr at du har en egenkapital på 300 000 ved salg, hvilket er akkurat på egenkapitalgrensen. Da kan du ikke kjøpe noe større. 

 

Likevel vil sistnevnte løsning være økonomisk gunstig (om vi ser bort fra evt. prisstigning på større leilighet du går glipp av ved ikke å kunne kjøpe opp), for du får jo lavere kostnader (lavere totalkostnader om du betaler inn samme ekstrabeløp på boliglånet som du betalte på billånet, evt. lavere månedlige utgifter). Om du fortsetter nedbetalingsplanen du hadde på billånet som ekstrabetaling på boliglånet vil du ikke bruke noe lengre tid på å betale ned boliglånet enn du bruker i dag. 

 

Kort fortalt: Har du høy betjeningsevne og har tenkt til å kjøpe i relativt nær framtid bør du ikke refinansiere boliglånet, det vil gå ut over hvor mye du kan få i boliglån. Om du ønsker lavest mulig kostnad og er fornøyd med boligen du har nå, så bør du refinansiere (så lenge du har selvkontroll nok til å faktisk betale inn ekstra på boliglånet, og ikke spre alt ut over boligens totale nedbetalingstid. 

[Inge Rognmo]

Baker du dette inn i boliglånet vil det få betydning for din låneevne, ved at du får lavere egenkapital. om du i dag har et billån på 200 000, et boliglån på 1,5 mill og en bolig verdt 2 mill har du ved salg mulighet til å spytte inn 500 000 (minus omkostninger ved salg) i neste hus, hvilket vil gjøre at banken kan gi deg ca. 2,8 millioner i lån (finansiere en bolig til ca. 3,3 millioner) uten å gjøre unntak fra egenkapitalkravet. Baker du billånet inn i boliglånet (refinansierer boliglån på 1,7 millioner og betaler ned billånet) har du boliglån på 1,8 millioner. Det betyr at du har en egenkapital på 300 000 ved salg, hvilket er akkurat på egenkapitalgrensen. Da kan du ikke kjøpe noe større. 

Jeg ser ikke helt poenget med å bruke et eksempel med tall tatt ut av lufta, når trådstarter har oppgitt de nødvendige tallene.

 

Med 1,7 mill i lån på en bolig verdt 4 mill, så er han i dag på en belåningsgrad på ca. 43% i forhold til egenkapitalkravet på 85% belåning/15%EK. Om han refinansierer billånet er han på ca. 2,2 i lån, eller 55%. Etter refinansiering har han en EK på "bare" (4-2,2=)1,8 mill, som i teorien (gitt tilstrekkelig betalingsevne...) kunne tillate et lån på 12 millioner. (hvor 15% av 12=1,8)

 

Med forutsetningene gitt i åpningsinnlegget, så er det betalingsevnen, ikke egenkapitalen, som kommer til å begrense trådstarters muligheter.

 

Om du betaler 6000 i måneden ekstra ned på boliglånet, så er "bildelen" av lånet nedbetalt etter 6 år og 10 mnd (450.000 i lån, 2,4% rente, 6000 i terminbeløp: https://nettbank.edb.com/nb01/owa/nnm.main?n_mod_id=4249 )