Lån fra bank + privat lån?

[Doff1]

Hei!

Ved kjøp av gårdsbruk, med en kjøpesum på 6 000 000,- 80% av dette finansieres gjennom bank, kan da resterende 20% være som et privat lån mellom oss og selger? Eller vil dette bli en utfordring med tanke på skatt, kan dette feks. ses på som skatteundragelse?

For ordens skyld, vi er ikke i slekt med selger, så arv og slikt vil jo ikke ha noe med dette å gjøre.

På forhånd takk for svar!

[Jarmo]

kan da resterende 20% være som et privat lån mellom oss og selger? 

 

 

Helt greit, dere avtaler lånesum, løpetid og renter. Ville gjerne brukt 2 vitner også, med underskrift.

 

Og tinglysing av kontrakten er viktig for begge parter.

 

Skattemessig vil en av dere få rentefradrag og den andre renteinntekter som kapital-inntekter.

 

Spørs om banken godtar en slik løsning da?

[Herr Brun]

 

kan da resterende 20% være som et privat lån mellom oss og selger? 

 

 

Og tinglysing av kontrakten er viktig for begge parter.

 

 

Spørs om banken godtar en slik løsning da?

 

1: Nei, tinglysing av kontrakten er slettes ikke "viktig for begge parter". Tvert imot er dette kun en ulempe for den ene og en fordel for den andre, blant annet på grunn av banken. Banken vil sannsynligvis ikke at det skal være andre heftelser (selv på dårligere prioritet), og det er ingen fordel for låntaker å pantsette (gitt ellers like vilkår). Samtidig er pant en fordel for långiver. 

 

2: Det er ikke gitt de godtar annenprioritets pant. Så lenge man har betjeningsevne har de sannsynligvis ikke noe problem med at du låner de resterende 20%, om det ikke er er pantesikret i eiendommen. 

 

TS: Det er ingen grunn til at det skulle være skatteunndragelse, så lenge långiver oppgir lånet på selvangivelsen. Kort fortalt: Hør med banken. 

[krikkert]

Det er grunn til å være svært suspekt når selger av fast eiendom tilbyr deg å låne penger for å betale ham. I landbrukssaker er dette særlig noe som lukter svært sterkt av forsøk på å omgå konsesjonsvilkår.

 

De primære offentligrettslige interessene her ligger i tre omstendigheter: 

 

1) Konsesjonsvilkår. Hvis denne løsningen er et forsøk på å omgå pris fastsatt i konsesjonsvilkår vil det kunne oppstå problemer den dagen kommunen oppdager forholdet - i verste fall vil konsesjonen være ugyldig, og du vil få salgsplikt. 

 

2) Dokumentavgift. Planlegger du og selger å oppgi "fullpris" eller "bankpris" som grunnlag for dokumentavgift? 

 

3) Formues- og inntektsbeskatning. Du har for så vidt ikke plikt til å føre gjeldsrenter til inntektsfradrag eller gjeld til formuesfradrag, men du har plikt til å oppgi korrekt salgssum (inngangsverdi) på eiendommen for formuesbeskatning. Øvrige skattemessig problematikk er selgers sak. Her vil det naturlig nok være mulig for selger å unndra deler av gevinsten ved salg av eiendommen inntektsbeskatning. 

[Jarmo]

 

 

kan da resterende 20% være som et privat lån mellom oss og selger? 

 

 

Og tinglysing av kontrakten er viktig for begge parter.

 

 

Spørs om banken godtar en slik løsning da?

 

1: Nei, tinglysing av kontrakten er slettes ikke "viktig for begge parter". Tvert imot er dette kun en ulempe for den ene og en fordel for den andre, blant annet på grunn av banken. Banken vil sannsynligvis ikke at det skal være andre heftelser (selv på dårligere prioritet), og det er ingen fordel for låntaker å pantsette (gitt ellers like vilkår). Samtidig er pant en fordel for långiver. 

 

2: Det er ikke gitt de godtar annenprioritets pant. Så lenge man har betjeningsevne har de sannsynligvis ikke noe problem med at du låner de resterende 20%, om det ikke er er pantesikret i eiendommen. 

 

TS: Det er ingen grunn til at det skulle være skatteunndragelse, så lenge långiver oppgir lånet på selvangivelsen. Kort fortalt: Hør med banken. 

 

 

 

Jeg hadde aldri lånt ut ca. 1.2 mill. uten tinglyst pant

 

Men som tidligere sagt, hvordan banken vil godta slike løsninger, er en annen sak.

[Doff1]

Total kjøpesum er innenfor det som er satt som mtp. konsesjon. 
Her er det slik at vi ikke har 1,2 mill i egenkapital, men etter kjøpet vil eiendommen vi pr. idag bor på bli solgt, melkekvote på gården blir solgt (gården er ikke lenger tilrettelagt for melkeproduksjonen, og vil ikke ha like stort verditap som det vi får for kvoten), samt et felleseid driftsbyggning blir solgt, dette blir da betalt til selgeren, men får ikke gjort dette før vi har kjøpt. Da vil vi sitte igjen med ca. 200 000,- i lån hos selgeren i verste fall, alt etter hva eiendommen vår går for. 

Skal sjekke med banken ang. at andre har tinglyst pant med lavere prioritet.

 

Det vil jo være den faktiske prisen (5,9 mill) som blir oppgitt som salgspris, mtp. dokumentavgift, selv om den svir litt. Men vi har ikke tenkt å gå ut i gårsdrift med skittent mel i posen... 

 

Det jeg var ute etter, var egentlig om dette er innenfor eller utenfor mtp. skatteregler og slikt, og slik jeg har forstått det oppgis det på begge parters selvangivelse, og burde gå bare fint sånn sett?

 

Mulig for selger å unndra, men er vel fullt mulig å gjøre det på "rette måten" også?

[krikkert]

Såfremt alle relevante opplysninger blir gitt til skattemyndighetene er man "in the clear" skattemessig sett.