Vaktmestersentral

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Hei,

 

Vi er 6 borettslag som sammen eier en vaktmestersentral. Alle styrelederne i de seks borettslagene utgjør styret i vaktmestersentralen. Der de også mottar styrehonorar.

 

Jeg sitter ikke styret, men har gjort. Jeg ble gjort oppmerksom av en annen beboer at vi betalte inn et stort tilskudd til vaktmestersentralen årlig, og at det var store driftskostnader i tillegg til tilskuddet. Dette var jeg klar over, men beboeren insisterte på at jeg måtte sammenligne dette med andre borettslag på samme størrelse som oss.

 

Jeg gjorde det, og oppdager da at vi betaler enormt mye mer enn hva andre borettslag i samme størrelsesorden gjør.

 

Jeg inviterte meg selv til forrige styremøte (Fikk komme) og presenterte dette for styret, men ble møtt med en kald skulder av styrelederen. Han mente vaktmestersentralen var den beste løsningen, uten noe grunnlag for påstanden sin. De andre medlemmene ønsket å tenke mer på saken. Jeg på min side mente at de måtte utrede saken.

 

I mellomtiden har jeg klart å liste opp de aller fleste oppgaver for drift av et borettslag. Personalkostnader, avgifter, driftsmidler, vedlikehold (Brøyting, strøing, plenklipping, etc.). Videre har jeg hentet inn tilbud på alt dette fra aktører i nærområdet, samt tatt et utgangspunkt i en årslønn for en vaktmester og en sommervikar.

 

Alle de tyngste kostnader er da tatt med, det kan være noen mindre utgifter jeg har oversett.

 

Hvis vi trekker oss ut av vaktmestersentralen vil vi få en besparelse på i overkant av 1 million i året. Samtidig vil vi frigjøre midler for bortimot 2 millioner. 

 

Hvis mine beregninger stemmer og fortsetter ordningen med vaktmestersentralen, kan det være brudd på §8-13 i Lov om burettslag?

 

Er styreleder habil i en sak der det skal bestemmes om vi fortsetter eller avvikler ordningen med vaktmestersentralen?

 

Er styreleder habil i en slik utreding?

 

Noen forslag til hva jeg kan gjøre videre på egen hånd? Slik at jeg kan overbevise resten av styremedlemmene?

Endret 10. juli 2015 av Slettet-EZE0dRsY

[Simen1]

Styret blir valgt av beboerne. Det går an å informere beboerne slik at de kan gjøre seg opp en mening i forbindelse med valg og på den måten påvirke styrets sammensetning og menig om saken. Det forutsetter selvsagt at de som stiller til valg promoterer sitt standpunkt i saken.

 

Ellers så kan du sikkert hente inn hjelp fra andre til å gjennomgå regnskapet ditt. Revisorer, interesseorganisasjoner og andre med erfaring i borettslag-økonomi.

[Herr Brun]

Er det noen eksterne styremedlemmer i borettslaget, og i vaktmestersentralen?

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

 

Styret blir valgt av beboerne. Det går an å informere beboerne slik at de kan gjøre seg opp en mening i forbindelse med valg og på den måten påvirke styrets sammensetning og menig om saken. Det forutsetter selvsagt at de som stiller til valg promoterer sitt standpunkt i saken.

 

Ellers så kan du sikkert hente inn hjelp fra andre til å gjennomgå regnskapet ditt. Revisorer, interesseorganisasjoner og andre med erfaring i borettslag-økonomi.

 

Ja. Den fremgangsmåten er vel siste utvei, er litt stress å få en tiendedel av alle andelseiere sin underskrift for å kreve ekstraordinær generalforsamling. I første omgang tenker jeg en utredning bør være en løsning styret kan leve med, forhåpentligvis.

 

Det var lurt. Skal se om jeg finner noen som kan hjelpe meg.

Endret 10. juli 2015 av Slettet-EZE0dRsY

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Er det noen eksterne styremedlemmer i borettslaget, og i vaktmestersentralen?

 

Nei

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

En annen ting jeg lurer på;

 

Lederen (ikke styreleder) i vaktmestersentralen har invitert alle ansatte ved vaktmestersentralen og alle styremedlemmene i alle 6 borettslagene til seminar på en flott herregård. Der blir det foredrag, middag, drikke og overnatting. Kan han faktisk bruke midler på dette? 

Endret 10. juli 2015 av Slettet-EZE0dRsY

[krikkert]

Hvis mine beregninger stemmer og fortsetter ordningen med vaktmestersentralen, kan det være brudd på §8-13 i Lov om burettslag?

 

Er styreleder habil i en sak der det skal bestemmes om vi fortsetter eller avvikler ordningen med vaktmestersentralen?

 

Er styreleder habil i en slik utreding?

 

Noen forslag til hva jeg kan gjøre videre på egen hånd? Slik at jeg kan overbevise resten av styremedlemmene?

 

Det er fornuftig å forsøke å overbevise styret først, men det er ikke uten grunn at man har regler om granskning av styret i burettslagslova § 7-14. Granskning avgjøres av generalforsamling med simpelt flertall, eller av tingretten hvis kravet får minst en tiendel av stemmene og har rimelig grunn.

 

Burettslagslova § 8-13 gjelder forvaltning av borettslagets midler. Dette betyr ikke hvordan midlene skal brukes (dette reguleres av andre regler), det betyr hvordan borettslagets verdier skal oppbevares. Deltakelse i en vaktmesterordning vil derfor i seg selv ikke være i strid med § 8-13.

 

Når det gjelder styreleders habilitet gjelder kriteriet om "klar økonomisk særinteresse". En styreleder som ex officio er styremedlem i selskapet man ønsker å vurdere å trekke seg fra vil ha en særinteresse gjennom inntektene fra dette vervet, og som hovedregel være inhabil etter burettslagslova § 8-14. Styreleder vil også være inhabil i forberedelsen og behandlingen av en eventuell utredning.

 

 

Lederen (ikke styreleder) i vaktmestersentralen har invitert alle ansatte ved vaktmestersentralen og alle styremedlemmene i alle 6 borettslagene til seminar på en flott herregård. Der blir det foredrag, middag, drikke og overnatting. Kan han faktisk bruke midler på dette? 

 

Ja.

Endret 10. juli 2015 av krikkert

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

 

 

Takker for svar! Så hvis vi i en generalforsamling krever en granskning, kan vi da si at det skal granskes om det er fordyrende å fortsette med vaktmestersentralen vs. ordning med egen vaktmester?

 

Ok. Så et styre kan i ytterste konsekvent alltid velge de dyreste alternativene uten at det er noe som hinder de i det?

 

Takk for svar! Da skal jeg prøve å overbevise styre om en utredning. Jeg skal også opplyse om habiliteten til styreleder.

[krikkert]

Det er ikke slik granskning fungerer. En granskning skal avdekke om det er skjedd mislighold eller misbruk av borettslagets midler i fortiden (f.eks. ved at det er inngått spesielt ugunstige avtaler for borettslaget), og i den sammenheng kan man se på hva som hadde vært de realistiske alternativene - granskninger brukes ikke for å finne ut av hva som er det beste alternativet for fremtiden.

 

Et styre kan velge det dyreste alternativet for borettslaget, men jo dyrere avtalen er, desto mer sannsynlig er det at generalforsamlingen må samtykke i den etter de forskjellige bestemmelsene i burettslagslova § 8-9. Dersom styret opptrer uforsvarlig vil det også kunne komme på tale med personlig erstatningsansvar for styremedlemmene etter burettslagslova § 12-1.

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Takk for svar igjen!

[Loko]

Ikke mulig å få se regnskapet til vaktmestersentralen? 

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Ikke mulig å få se regnskapet til vaktmestersentralen? 

 

Jeg skal se om jeg får tilgang på regnskapet. Mulig det kun er styret som får dette.

Endret 11. juli 2015 av Slettet-EZE0dRsY

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

 

Hvis mine beregninger stemmer og fortsetter ordningen med vaktmestersentralen, kan det være brudd på §8-13 i Lov om burettslag?

 

Er styreleder habil i en sak der det skal bestemmes om vi fortsetter eller avvikler ordningen med vaktmestersentralen?

 

Er styreleder habil i en slik utreding?

 

Noen forslag til hva jeg kan gjøre videre på egen hånd? Slik at jeg kan overbevise resten av styremedlemmene?

 

Det er fornuftig å forsøke å overbevise styret først, men det er ikke uten grunn at man har regler om granskning av styret i burettslagslova § 7-14. Granskning avgjøres av generalforsamling med simpelt flertall, eller av tingretten hvis kravet får minst en tiendel av stemmene og har rimelig grunn.

 

Burettslagslova § 8-13 gjelder forvaltning av borettslagets midler. Dette betyr ikke hvordan midlene skal brukes (dette reguleres av andre regler), det betyr hvordan borettslagets verdier skal oppbevares. Deltakelse i en vaktmesterordning vil derfor i seg selv ikke være i strid med § 8-13.

 

Når det gjelder styreleders habilitet gjelder kriteriet om "klar økonomisk særinteresse". En styreleder som ex officio er styremedlem i selskapet man ønsker å vurdere å trekke seg fra vil ha en særinteresse gjennom inntektene fra dette vervet, og som hovedregel være inhabil etter burettslagslova § 8-14. Styreleder vil også være inhabil i forberedelsen og behandlingen av en eventuell utredning.

 

 

Lederen (ikke styreleder) i vaktmestersentralen har invitert alle ansatte ved vaktmestersentralen og alle styremedlemmene i alle 6 borettslagene til seminar på en flott herregård. Der blir det foredrag, middag, drikke og overnatting. Kan han faktisk bruke midler på dette? 

 

Ja.

 

 

 

Jeg kom til å tenke på en ting; Jeg spurte om ikke styret kunne vedta å utrede denne saken. Styreleder (Som da er inhabil i denne saken) overtalte styret til å si nei til et slikt vedtak. Noe jeg og/eller et styremedlem kan gjøre med dette?

 

Kan dette få noen konsekvenser for styreleder?

[krikkert]

Dersom et inhabilt medlem har deltatt i avgjørelsen er avgjørelsen ugyldig, med mindre inhabiliteten ikke har fått noe å si for resultatet. Inhabilitet hos styreleder (og særlig en så aktiv styreleder) vil i praksis alltid medføre ugyldighet. Et styremedlem vil da kunne kreve at saken behandles på nytt og at styreleder ikke deltar ved den nye behandlingen. Styrebehandlingen vil da ledes av nestleder, eller av et styremedlem som velges av styret for å lede den behandlingen. 

 

Styreleder risikerer "politiske" konsekvenser (dvs, ikke å bli gjenvalgt), men kan også risikere erstatningskrav fra borettslaget etter reglene nevnt over. 

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Dersom et inhabilt medlem har deltatt i avgjørelsen er avgjørelsen ugyldig, med mindre inhabiliteten ikke har fått noe å si for resultatet. Inhabilitet hos styreleder (og særlig en så aktiv styreleder) vil i praksis alltid medføre ugyldighet. Et styremedlem vil da kunne kreve at saken behandles på nytt og at styreleder ikke deltar ved den nye behandlingen. Styrebehandlingen vil da ledes av nestleder, eller av et styremedlem som velges av styret for å lede den behandlingen. 

 

Styreleder risikerer "politiske" konsekvenser (dvs, ikke å bli gjenvalgt), men kan også risikere erstatningskrav fra borettslaget etter reglene nevnt over. 

 

 

Takker for svar!

 

Hvis vi har inngått en kontrakt med vaktmestersentralen, og styreleder har vært med på å vedta at vi skal skrive under på den, er kontrakten gyldig? Hva om det er hans signatur på den?

Endret 13. juli 2015 av Slettet-EZE0dRsY

[krikkert]

Om kontrakten er bindende er et spørsmål om legitimasjon, jfr. burettslagslova § 8-16. Her tror jeg ikke du kommer noen vei så lenge det ligger et styrevedtak bak inngåelsen av avtalen.

 

Styreleder vil heller ikke være inhabil bare fordi han kan bli valgt inn i styret i vaktmesterselskapet - det kreves en mer konkret særinteresse enn det. 

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Om kontrakten er bindende er et spørsmål om legitimasjon, jfr. burettslagslova § 8-16. Her tror jeg ikke du kommer noen vei så lenge det ligger et styrevedtak bak inngåelsen av avtalen.

 

Styreleder vil heller ikke være inhabil bare fordi han kan bli valgt inn i styret i vaktmesterselskapet - det kreves en mer konkret særinteresse enn det. 

 

Men han er jo allerede styreleder i vaktmesterselskapet, og styreleder i borettslaget.

 

Info: Han har vært styreleder i begge i snart 20 år.

Endret 13. juli 2015 av Slettet-EZE0dRsY

[krikkert]

Når ble avtalen inngått?

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Når ble avtalen inngått?

 

 

 

Det er jeg usikker på, men det ligger en avtale i grunn. Den ble enten inngått før jeg ble valgt inn i styret for 4 år siden, eller så har styreleder signert avtalen på vegne av borettslaget. Han har fullmakt til dette.

 

Så det jeg egentlig lurer på, er om styreleder kan inngå avtaler med vaktmesterselskapet på vegne av borettslaget. Og kan styret med han til stede inngå avtaler med vaktmesterselskapet?

 

Dette med tanke på at han er styreleder i vaktmesterselskapet og borettslaget.

Endret 14. juli 2015 av Slettet-EZE0dRsY

[Loko]

Når det er så tette bånd over 20 år så er det nok mye "kameraderi" inne i bildet. 

Vi hadde en lignende sak i antennelaget her hvor en lokal høvding hadde begynstiget seg selv noe voldsomt på bekostning av andre. Ingenting var dokumentert over 20 år, alt var bare et stort økonomisk rot hvor han tok ut store honorarer til seg selv etc.