Lov å bygge på et skjær?

[Simen1]

Kuriøst tankeeksperiment av ren nysgjerrighet: Er det lov til å bygge bolig, naust, eller annet privat bygg på et skjær? Hvilke begrensninger gjelder?

 

Den første tanken som slår meg er at det må stride med strandsoneloven (plan og bygningsloven § 1-8) som sier at man ikke kan bygge nærmere sjøen enn 100 meter. Det står også at dette skal måles fra normalt høyvann. Vil det si at skjær som er under vann ved høyvann, samt ligger lengre enn 100 meter unna land "strandsone" ikke er omfattet av den paragrafen? Er det kartverkets målinger som ligger til grunn for definisjonen av strandlinje ved normalt høyvann?

 

Hvis slike skjær likevel ansees som strandsone skal det "i 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser." Siden det ikke er noe friluftsliv og kulturmiljø å snakke om på sånne skjær regner jeg med det faller bort, men natur og landskap kan kanskje sette noen begrensninger for eksempel hvis skarver bruker skjæret til å tørke vingene sine.

 

Hva med skjær som ligger under vann ved lavvann også? Der tørker ikke skarver vingene sine. Hvis det ligger tilstrekkelig dypt kan det kanskje komme i konflikt med småbåttrafikk "kulturmiljø, friluftsliv, allmenne interesser", men da faller det vel i hvert fall utenfor "strandsoneloven" (så fremt det er over 100 meter til nærmeste land/strandsone)?

 

Har det noen fordeler å definere bygget som fast oppankret båt/pram? F.eks fritak for kommunale avgifter? Så vidt jeg skjønner er det vel heller ikke noe krav til båtførerprøve eller skippersertifikat for å ha turister om bord når "båten" er fast oppankret og ikke føres? Tilsvarende for redningsvest, promille etc. Hva med flagg og sånt?

 

Så vidt jeg vet er det ingen norske skjær utenfor 12 nm grensa så den problemstillingen er irrelevant.

 

Men da er det kanskje noen andre lover som gjelder og begrenser byggemulighetene? Hva tenker dere jurister om saken? Hvilke forutsetninger må fylles for å få en byggetillatelse på et skjær?

 

Tekniske, økonomiske og praktiske utfordringer er irrelevant for den juridiske siden av tankeeksperimentet. Det kan jeg eventuelt starte en ny tråd for hvis det er interesse.

Endret 6. juli 2015 av Simen1

[Herr Brun]

Jeg vil anta reguleringsplanen stort sett sperrer for det.

[Simen1]

Men er egentlig havbunn og skjær i sjøen regulert av kommunen på lignende måte som landarealer? Hvis ikke må det vel behandles særskilt av kommunen og opprettes en egen reguleringsplan for området. Er man på godfot med de riktige folkene og har et konsept som kommunestyret liker så kan vel det åpne seg en mulighet for å få regulert skjæret til bygging av noe.

[krikkert]

Plan- og bygningsloven gjelder ut til en nautisk mil (1852 meter) fra grunnlinjene, jfr. pbl. § 1-2. Utenfor dette gjelder ikke pbl (men reglene i kapittel 14 gjelder pga. konsekvensutredningsforskriften § 1 tredje ledd).

 

Kommunen skal vanligvis heller ikke planlegge utenfor grunnlinjene. Før ny plan- og bygningslov trådte i kraft gjaldt kommunens planmyndighet kun til grunnlinjene. Årsaken til at man utvidet til en nautisk mil var behovet for planhjemmel i forbindelse med EUs vannressursdirektiv. I forarbeidene til pbl er det derfor gitt tydelige signaler om at planlegging utenfor grunnlinjene skal skje som felles planleggingsoppgaver etter pbl § 3-6, med innslag av sjøfarts- og fiskeriinteresser. Dette er også signalisert gjennom departementets rundskriv T-2009-2.

 

Jeg vil si at strandsonebestemmelsen i § 1-8 må forstås i samsvar med dette, slik at skjær mv. ikke omfattes - de har ikke "strandlinje" i bestemmelsens forstand.

 

Reguleringsplaner vil derfor stort sett ikke sperre for slike tiltak - det er ikke laget særlig mange av dem. Det største hinderet vil være pbl § 28-1:

 

 

 

Grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak.

 

For grunn som ikke er tilstrekkelig sikker, skal kommunen1 om nødvendig nedlegge forbud mot opprettelse eller endring av eiendom eller oppføring av byggverk, eller stille særlige krav til byggegrunn, bebyggelse og uteareal.

 

Departementet kan gi nærmere forskrifter om sikkerhetsnivå og krav til undersøkelser, sikringstiltak for person eller eiendom, dokumentasjon av tiltaket og særskilte sikringstiltak.

Endret 6. juli 2015 av krikkert

[Simen1]

Takk for utdypende forklaring.

 

Det siste avsnittet der, det er vel mest myntet på steder med rasfare, flomfare og lignende? Så vidt jeg skjønner kan det være en åpning for å løse det ved hjelp av gode tekniske sikringstiltak og er blant annet avhengig av risikoen på stedet. Hvis skjæret ligger åpent og utsatt må bygget sikres bedre enn hvis det ligger mer skjermet til.

 

Jeg ser to mulige tiltak for sikring som kan imøtekomme kravene i PBL:

- Solid fundamentering og konstruksjon (for eksempel inspirert av tidligere bemannede fyr eller oljeplattformer) Her begynner vi å bevege oss inn på de tekniske og økonomiske sidene av tankeeksperimentet.

- Eventuelt supplert med rutinemessig evakuering ved meldt uvær

Endret 6. juli 2015 av Simen1

[Emancipate]

Man må vel eie grunnen man bygger på? Går det an å eie et skjær som er under vann?

[Simen1]

Godt spørsmål. Hvem eier sjøbunnen?

 

Så vidt jeg vet er saksgangen slik:

- Søke og få regulert området

- Finne eieren, be om og få kjøpe området

- Søke og få byggetillatelse

- Få ferdigattest og brukstillatelse

[Simen1]

Det ser ut som eiendomsretten fra land og utover i sjøen er relativt uavklart. Kilde: Jusinfo

 

I en dom fra 2011 ser det ut til at 2 meter dybde under normal lavvann er en ganske klar begrensning i den vertikale enendomsretten. Kilde E24.no Men horisontalt er øvre kant av marbakken fortsatt en ganske uklar definisjon. Noen plasser der det er langrundt kan eiendommen strekke seg kilometere ut langs en fjordbunn før det blir 2 meter under normalt lavvann. Myk bunn og usikkerhet rundt hva som er normalt lavvann kan sikkert gi usikkerheter på mange titalls meter horisontalt.

 

Kanskje skjær som ligger dypere enn 2 meter faller under allemannsretten (adgang til ressurser som skjell, tang, fisk, fri ferdsel forbi stedet etc)?

 

Hvordan er eiendomsforholdet til oppdrettsanlegg? De okkuperer jo ganske store arealer og det kan vel neppe hevdes at allemannsretten og fri ferdsel er ivaretatt akkurat der oppdrettsanleggene ligger. Merdene er ganske stedfast forankret og er som regel på samme sted i årevis.

 

Jeg tror det var sist sommer jeg så noe debatt rundt fast brygge/flytebrygge vs flyttbar flåte/pram i Oslofjorden. Store forskjeller mellom kommunene om hva som ble tillatt, uklart lovverk etc. Hva kom de fram til der til slutt?

Endret 6. juli 2015 av Simen1

[krikkert]

Oppdrettsanlegg ivaretas av akvakulturloven, som gir nødvendige hjemler via statens høyhetsrett som man ellers ville måtte hatt via eiendomsrett. 

[Dragavon]

En veldig fascinerende historie om det å bygge på skjær

 

http://www.trinityhouse.co.uk/lighthouses/lighthouse_list/eddystone.html

[Simen1]

Eller det ikoniske bildet av La Jument.

 

 

Nå er vi langt inne på den tekniske utfordringer-delen av tankeeksperimentet. Både Eddystone og La Jument ligger i ekstremt utsatte farvann, men Eddystone har faktisk stått i 133 år nå. Imponerende! Mon tro hva man klarer med moderne byggeteknikker med inspirasjon fra oljeindustrien. Ok, der skiftet fokuset til økonomiske utfordinger -delen.

 

I roligere farvann blir det sikkert en hel del enklere. For eksempel en del av de skjærene som ligger i Oslofjorden. Jeg plukker ut et par eksempler: Gåsungene (det uten fyret eller noen av undervannskjærene) eller Kavringen, et meglersteinkast fra Tjuvholmen.

Endret 6. juli 2015 av Simen1

[Kikert]

En veldig fascinerende historie om det å bygge på skjær

 

http://www.trinityhouse.co.uk/lighthouses/lighthouse_list/eddystone.html

 

Wow, +1 for den. Sjelden det er så bra lesing når noen slenger inn en random link, synes jeg hvertfall

 

@Simen; Damn you, nå må jeg få tak i en tomt (?) med et skjær jeg kan bygge på.

[Emancipate]

Det fyrtårnet ligger i et ekstremt utsatt farvann, men det har faktisk stått i 133 år nå. Mon tro hva man klarer med moderne byggeteknikker med inspirasjon fra oljeindustrien.

Da klarer man sikkert bare 50.

 

#deepwaterhorizon

[gulpetter]

Du kan vel bore nedi ein stong på skjæret og fortøye ein husbåt til den...

[toth]

Relevant?

https://no.wikipedia.org/wiki/Sealand

https://en.wikipedia.org/wiki/Ocean_colonization

 

 

..og byggeteknisk idé:

 

Endret 7. juli 2015 av toth

[Simen1]

Takk for inspirasjon. Det er de tekniske sidene ved dette som er virkelig interessante. De juridiske for meg bare noe man må gjennom for å sjekke hvor urealistisk forutsetningene er.

 

Jeg tenker at det er lurt å redusere trykket fra havstrømmer og bølger ved å redusere tykkelsen på støttestrukturen. Altså ikke gå for noe voldsomt tykt som et fyrhus eller senkefort fordi høy vekt = høy pris.

 

Videre tenker jeg at det finnes to typer relevant sjøbunn:

1. Sedimentbunn langt nedover. Her kan man bruke sugeanker-teknikken, som Fred Olsen skal bruke på havvindmøller.

2. Fast fjell. Her kan man bore dype hull for å støpe ned armering.

 

Begge deler kan kombineres med et fagverk-type plattformunderstell. Bygget settes oppå og en flytebrygge med heis gir enkel adkomst. En stige eller to + vanlige redningsflåter kan være rømningsvei.

 

Noe sånt som til venstre her, bare i tilpasset skala og tilpasset boligformål, restaurantvirksomhet eller noe annet:

 

Eller en helt annen tilnærming: Husbåt med fast oppankringsplass:

Endret 7. juli 2015 av Simen1