Urådighetserklæring?

[AnonymDiskusjon]

Jeg vurderer å overta en eiendom fra familie uten å tinglyse hjemmel i grunnboken (håper jeg ikke går meg vill i terminologi her nå). Slik jeg forstår det gir dette meg full råderettighet over eiendommen så lenge forrige eier ikke går konkurs, noe jeg er 100% sikker på at ikke skjer. Jeg vil også få et blancoskjøte.

 

Spørsmålet mitt er rett og slett hvordan salgsverdi settes om jeg allikevel, etter en tid, velger å tinglyse hjemmel på meg selv og skal betale dokumentavgift. Er det forrige salgssum, eller må jeg regne ut denne på annen måte?

 

Tilleggsspørsmål: Hvor vanlig er det at banker godtar en slik "eierform" i forhold til lån?

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[Herr Brun]

Det siste kan jeg i alle fall svare på: Det er meget uvanlig. Det er egentlig helt rart, for banken klarer seg jo fint uansett. Deres panterett er ikke mer utsatt (med unntak for en teoretisk risiko ved både ny og gammel eiers konkurs: Da risikerer man å miste 10 heller enn 5% av eiendomsverdien til konkursboene) fordi låntaker ikke er eier, så lenge de får pant i samme eiendom.

 

Edit: Når det gjelder det første, ser jeg at Høyesterett tok stilling til akkurat det i rt. 2008 s. 1160. Dokumentavgift skal beregnes ut fra markedsverdi på tinglysningstidspunktet.

Endret 30. juni 2015 av Herr Brun

[AnonymDiskusjon]

Edit: Når det gjelder det første, ser jeg at Høyesterett tok stilling til akkurat det i rt. 2008 s. 1160. Dokumentavgift skal beregnes ut fra markedsverdi på tinglysningstidspunktet.

Takk for svar. Hvordan beregnes markedsverdi?

 

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[AnonymDiskusjon]

Jeg overtok leiligheten. Men nå har det dukket opp et litt kinkig problem. En god del banker virker å være skeptiske til å la meg mellomfinansiere ny bolig med sikkerhet i denne. Derfor vurderer jeg og personen (la oss kalle ham Ivar) som fortsatt står som eier i grunnboken å overlate/selge eiendommen til Ivar igjen, slik at han kan selge den og jeg sitter med fri egenkapital. I den forbindelse har jeg noen nye spørsmål.

 

Ettersom Ivar allerede er registrert i grunnboken vil vi så vidt jeg skjønner ikke trenge noen ny dokumentavgift, eller noen avgifter i det hele tatt utover det banken tar for å overføre lånet?

 

Men, vi ønsker jo ettersom Ivar skal selge etterpå å la meg få nåværende salgsverdi på boligen (minus lån og meglerutgifter). Vil dette da utlyse krav om skatt på overskuddet mitt? Jeg har bodd her lenge nok til at skatteregelen om salg av egen bolig gjelder.

 

Vil Ivars opprinnelige kjøpssum før vi tinglyste urådighetserklæring når han selger til tredjeperson etterpå få noe å si. Strengt tatt så kjøper jo Ivar eiendommen selv om grunnboken ikke reflekterer eierskiftene?

 

Vil jeg og Ivar kunne fastsette faktisk kjøpssum oss mellom først etter Ivar har solgt den videre slik at dette går i null?

 

Om alt dette skulle være lovlig og ikke utløse noen dokumentavgifter eller skatter - er det allikevel så "shady" at diverse myndigheter vil prøve å "ta oss"? (Kommunen boligen ligger i har f.eks. prøvd å kreve eiendomsskatt som om det var Ivars sekundærbolig, selv om jeg bor her, betaler alle avgifter og melder inn eiendommen i selvangivelsen).

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[krikkert]

1) Det vil komme eventuell nytt tinglysingsgebyr for å erstatte pantedokumentet med et nytt, men ikke ny dokumentavgift.

 

2) Ivar vil skatte av sitt salg. Ditt salg tilbake til Ivar vil være skattefritt forutsatt at krav om eiertid og botid er oppfylt. Ivar vil måtte opptjene ny eiertid og botid.

 

3) Ivars opprinnelige kjøpssum får ikke noe å si. Det fikk noe å si ved salget til deg.

 

4) Nei. Det vil i så fall ikke være et reelt salg fra deg til Ivar (men merk at dette kan være en fordel).

 

5) Ikke shady, men de fleste offentlige myndigheter vil betrakte den som har grunnbokshjemmel som eier, fordi det er det som er vanlig.

[AnonymDiskusjon]

4) Nei. Det vil i så fall ikke være et reelt salg fra deg til Ivar (men merk at dette kan være en fordel).

 

Hvordan kan det være en fordel?

 

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[krikkert]

Fordi salget da vil bli betraktet som direkte fra deg til tredjepart, noe som vil si at Ivar ikke blir gevinstbeskattet, og gevinsten blir skattefri på din hånd. Merk at dette er opplegg hvor Skatteetaten ikke nødvendigvis er enig med deg.

[AnonymDiskusjon]

Om jeg lar være å selge bolig til Ivar før videresalg krever meglere jeg har vært i kontakt med at hjemmelshaver skal undertegne en salgsfullmakt. Vil denne på noen måte kunne påvirke min opptjente botid etc i forhold til skatteregler? Dvs, vil dette forsterke en evt. påstand fra skattemyndighetene om at Ivar må skatte av salget mitt? Litt usikker på om jeg klarte formulere det jeg lurer på nå...

 

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[krikkert]

Nei. Salgsfullmakt er rent privatrettslig, og handler om at megler ønsker å dekke sin egen bakdel.

[AnonymDiskusjon]

Du er en knupp, krikkert!

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[AnonymDiskusjon]

Megler krever og at Ivars navn skal stå i salgskontrakten. Vil dette få følger? Er det noen grunn til at jeg ikke kan ha mitt navn der?

 

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[krikkert]

Ivars navn kan stå i kontrakten, det vil være en sikkerhet for kjøper at hjemmelshaver medvirker ved salget. Han skal imidlertid ikke stå som selger, for han er ikke eier av eiendommen.

 

Utgangspunktet er at det er selgers ansvar å sørge for at kjøper får hjemmel til eiendommen. Hvis Ivar ikke medvirker er det ditt problem. Man kan løse dette ved å ta inn Ivar som part i avtalen - Ivar forplikter seg til å utstede skjøte når vilkår X, Y, og Z er oppfylt. Men Ivar blir ikke selger av den grunn - han forplikter seg i egenskap av å ha grunnbokshjemmel til eiendommen.

 

Hvis man skal sette opp en slik avtale bør man vurdere advokat i stedet for megler. Mitt inntrykk er at meglere ikke nødvendigvis har god innsikt i kontraktsrett utover standardmalene de bruker. Å "tulle" med standardmalene kan føre til merkverdigheter, og potensielt erstatningsansvar.

 

Dersom Ivar blir ført inn som selger vil Ivar få alt ansvaret selger har. Det er ikke en fordel for Ivar, og noe jeg aldri vil anbefale Ivar å gå med på.

[AnonymDiskusjon]

Ivars navn kan stå i kontrakten, det vil være en sikkerhet for kjøper at hjemmelshaver medvirker ved salget. Han skal imidlertid ikke stå som selger, for han er ikke eier av eiendommen.

 

Utgangspunktet er at det er selgers ansvar å sørge for at kjøper får hjemmel til eiendommen. Hvis Ivar ikke medvirker er det ditt problem. Man kan løse dette ved å ta inn Ivar som part i avtalen - Ivar forplikter seg til å utstede skjøte når vilkår X, Y, og Z er oppfylt. Men Ivar blir ikke selger av den grunn - han forplikter seg i egenskap av å ha grunnbokshjemmel til eiendommen.

 

Hvis man skal sette opp en slik avtale bør man vurdere advokat i stedet for megler. Mitt inntrykk er at meglere ikke nødvendigvis har god innsikt i kontraktsrett utover standardmalene de bruker. Å "tulle" med standardmalene kan føre til merkverdigheter, og potensielt erstatningsansvar.

 

Dersom Ivar blir ført inn som selger vil Ivar få alt ansvaret selger har. Det er ikke en fordel for Ivar, og noe jeg aldri vil anbefale Ivar å gå med på.

Ironisk nok var det en megler som foreslo urådighetserklæringen i utgangspunktet. Hen er dessverre ikke aktuell ved dette salget.

 

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[AnonymDiskusjon]

Nå går megler med på at det er jeg som står som selger. Men han krever en generalfullmakt skrevet under av hjemmelshaver.

 

Er dette den rette måten å gjøre det på? Påvirker denne fullmakten noe i forhold til at jeg får skattefordel og ansvar om kjøper har noe å klage på etter salg?

 

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[krikkert]

Det vil generelt sett være den rette måten å gjøre det på, og en rent privat fullmakt påvirker ikke noe. Jeg er imidlertid ikke nødvendigvis enig i at en fullmakt er nødvendig.

 

Det bør være nok at Ivar fyller ut et blancoskjøte med vitner (det vil si at han fyller ut et skjøte uten å fylle ut kjøper) og deponerer dette hos mekler. Spør om det er greit for mekler.

[AnonymDiskusjon]

Ja, det var jo dette som var planen fra starten av. Og megler (dvs sjefen hans, siden megler ikke vet hva det dreier seg om) kalte det et blankosalg men de ville fortsatt ha fullmakten.

 

Det er vel bare for å dekke seg selv da?

 

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[krikkert]

Fullmakten kan ikke skade, i alle fall ikke så lenge den er presist formulert.

[AnonymDiskusjon]

Fullmakten kan ikke skade, i alle fall ikke så lenge den er presist formulert.

Som hjemmelshaver til eiendommen

***

gir jeg hermed ugjenkallelig generalfullmakt til:

Navn: *** f.nr/org.nr.: ***

eller den han utpeker - med hensyn til å disponere over Eiendommen på enhver måte herunder også

- tinglysing av dokumenter, erklæringer, sikringsobligasjon, urådighetssperre, skjøter

konsesjonssøknader/erklæringer

- begjæring om deling, sammenføyning, målebrev, seksjoneringsbegjæring

- pantsettelse

- byggemelding og alle tilhørende dokumenter hermed

- mottagelse av oppgjør

og forøvrig ethvert tiltak i forbindelse med regulering, bygging og salg av Eiendommen. Fullmakten

omfatter også rett for fullmektigen til å overskjøte Eiendommen til fullmektigen selv. Eiendommen kan

ikke utleies, beheftes eller pantsettes uten samtykke fra fullmektigen eller den han utpeker.

Videre gis det fullmakt til å undertegne på alle dokumenter hvor hjemmelshavers samtykke er

nødvendig jfr tinglysingsloven §13, 1.ledd.

 

Denne fullmakten kan transporteres.

Erklæring om sivilstand:

Jeg er ugift

Jeg/vi er gift og eiendommen tjener som felles bolig for meg og min ektefelle

Jeg/vi er gift, men eiendommen tjener ikke som felles bolig for meg og min ektefelle.

Sted /dato: __________________________________

Navn: F.nr.

*** ***

Vi bevitner at denne fullmakt er undertegnet i vårt nærvær og at vi er myndige og bosatt i Norge. Vi er

kjent med at fullmektigen selv, dennes ektefelle, foreldre, barn eller søsken ikke gyldig kan bevitne

underskriften

1.__________________________________ ____________________________________

Underskrift adresse

Navn med blokkbokstaver:

2.__________________________________ _________________________

 

Anonymous poster hash: b646a...cc3

[krikkert]

Presist nok, selv om jeg ikke hadde tatt med at fullmakten kan transporteres.

[AnonymDiskusjon]

Men det er vel uansett bare jeg som kan transportere den?

 

Anonymous poster hash: b646a...cc3