Betale ned ekstra på boliglånet?

[Syklofanten]

Jeg har lest flere steder at det å betale ned ekstra på boliglånet er en form for sparing. Men stemmer dette virkelig nå som rentene er så lave? Man får jo også skattefradrag for rentene man betaler. 

 

Jeg har et lån på ca. 2,5 millioner og effektiv rente er for øyeblikket rundt 2,8. Jeg kan ikke se at det skal lønne seg å betale ned raskere enn normert. Må vel være bedre å sette overskuddet i aksjefond, BSU eller til og med høyrentekonto? Tar jeg feil?

[Sheasy]

Du tar ikke nødvendigvis feil, men det er fortsatt sparing. Avkastning er ikke et kriterium, det er sparing å legge penger i madrassen også.

[Syklofanten]

Sant det, men det jeg lurer på er om det er lønnsomt. Folk sier at man må benytte sjansen til å betale ned ekstra på lånet nå som rentene er så lave, men for meg virker dette kontraintuitivt. Gir det ikke mer mening å gire opp nedbetalingen når rentene øker?

[Sheasy]

Argumentet bak rådet er at lavere renteutgifter gjør at du har mer penger til overs, og at disse bør brukes til nedbetaling heller enn forbruk. Aksjer er et fremmedord for mange. Jeg betaler ikke ned med enn jeg må selv.

[PBinnern]

Når renten stiger, vil det månedlige innbetalingsbeløpet og stige grunnet renteposten vokser. Om du betaler inn litt ekstra nå hver måned vil du betale mindre renter i fremtiden om den stiger. Om renten stiger nå, så har du kanskje ikke mulighet til å betale inn ekstra grunnet renteposten er høyere....

 

Du vil og få gunstigere betingelser fra banken om du eier mer av egen bolig.... 

[Strato]

Du har helt rett i det opprinnelige innlegget ditt. Akkurat nå er det fullstendig bortkastet å betale ekstra avdrag.

 

Beste alternativer er:

 

1) Spar i bank til dårlig rente dersom du trenger likviditet. Dersom du plutselig får behov for å refinansiere lånet så har du kapital til dette.

 

2) Spar i aksjefond. Jeg liker å investere 50% i lavrisikofond og 50% med litt høyere risiko.

 

3) Min favoritt: en blanding av nr 1 og nr 2 Personlig putter jeg ca. 60-70% på sparekonto (2,4%) da jeg trenger likviditeten akkurat nå.

 

Edit: Du nevnte allerede BSU. BSU trumfer alle sparealternativer. Det er kjempelønnsomt og burde maksimeres hvert år du har høy nok skattbar inntekt.

Endret 13. juni 2015 av Strato

[Strato]

Når renten stiger, vil det månedlige innbetalingsbeløpet og stige grunnet renteposten vokser. Om du betaler inn litt ekstra nå hver måned vil du betale mindre renter i fremtiden om den stiger. Om renten stiger nå, så har du kanskje ikke mulighet til å betale inn ekstra grunnet renteposten er høyere....

 

Du vil og få gunstigere betingelser fra banken om du eier mer av egen bolig.... 

Ugyldig argument...

 

Dersom han sparer pengene i bank så kan han jo bare bruke disse pengene til å gjøre en stor refinansiering av lånet dersom renten plutselig skulle stige.

 

Man får heller ikke lavere rente av banken når lånet er lavere og man eier mer av boligen. Tvert i mot pleier renten for smålån å være høyere.

[PBinnern]

Jaha? Vi lånte vertfall 85% av vår bolig. Etter ett år hadde vi betalt inn slik at låneprosenten var nede på 70%. Ringte da banken og fikk vesentlig bedre rente.

 

Renten er høyere på smålån på kreditter og lignende ja, ikke boliglån.

 

Priseksempel fra skandiabanken:

 

 

Renter boliglån over 2 000 000

75 % - effektiv 2,70 %  75 % - nominell 2,667 %  85 % - effektiv 3,00 %  85 % - nominell 2,960 %  

 

Og dvs. ett lån på 2 000 000,- sparer du 500,- ca i mnd. i renteutgifter.

Endret 13. juni 2015 av PBinnern

[Syklofanten]

Edit: Du nevnte allerede BSU. BSU trumfer alle sparealternativer. Det er kjempelønnsomt og burde maksimeres hvert år du har høy nok skattbar inntekt.

 

Ja, jeg har spart 25 000 (maksbeløpet) hvert år siden jeg kom i jobb. Det er også noe som heter BSU 2.0 slik at man kan spare mer, men dette får man ikke skattefradrag for. Jeg mener at den virkelige fordelen av BSU er skattedradraget, og at det er bortkastet å spare enda mer i BSU utover de 25 000 man for skattefradrag for. 

[Syklofanten]

Dersom han sparer pengene i bank så kan han jo bare bruke disse pengene til å gjøre en stor refinansiering av lånet dersom renten plutselig skulle stige.

 

 

Ja, det var det jeg tenkte. Alternativet mitt til å betale ned på lånet er ikke å sløse bort pengene, men å spare dem, for eksempel i aksjefond. 

Endret 13. juni 2015 av Syklofanten

[Strato]

Jaha? Vi lånte vertfall 85% av vår bolig. Etter ett år hadde vi betalt inn slik at låneprosenten var nede på 70%. Ringte da banken og fikk vesentlig bedre rente.

 

Renten er høyere på smålån på kreditter og lignende ja, ikke boliglån.

 

Priseksempel fra skandiabanken:

 

 

Renter boliglån over 2 000 000

75 % - effektiv 2,70 %  75 % - nominell 2,667 %  85 % - effektiv 3,00 %  85 % - nominell 2,960 %  

 

Og dvs. ett lån på 2 000 000,- sparer du 500,- ca i mnd. i renteutgifter.

Nå er du i helt øvrige lånegrense uansett og gevinstene på dette er marginale og neste ikke signifikante. Jeg har selv høyt lån og 85% belåningsgrad. Jeg har eff 2,9%. Den enkleste måten å få lavere rente er uansett bare å spørre en konkurrerende bank og så konfrontere nåværende bank med tilbudet. Dette funker nesten alltid.

 

Men ja, du kan oppnå en meravkastning på 0,2% dersom du klarer å gjøre lånet ditt noe mindre risikabelt. Denne gevinsten stopper imidertid ved dette trinnet og gir ikke flere "gevinster" ved å betale mer.

 

Du kan egentlig se på 0,2% som prisen på likviditet. Jeg foretrekker likviditet, det er mye mer verdt.

 

Edit: Dette sparer du ved 0,2% lavere rente på 2 mill lånesaldo: 2.000.000/12*0,002 = 333,33*(1-0,27) = 243,33

 

Det kan forresten også være greit å nevne at det er i praksis helt gratis å låne penger nå for tiden:

 

Typisk lånerent: 2,9%

Estimert inflasjon: 2,3%

Skatteskjold: 27%

 

Dette gir: 0,029*(1-0,27)-0,023 = -0,00183 = -0,18%

 

Det samme kan selvfølgelig sies om rente ved sparing, men da har men ihvertfall pengene tilgjengelig i tilfelle man trenger dem. Det er ikke sikkert banken vil gi deg pengene tilbake som lån dersom du plutselig havner i en krisesituasjon.

 

 

Konklusjon: Realrenten er for tiden drittlav. Ikke betal ned på lån. Lag deg selv en spareplan som inkluderer trygg banksparing og aksjefond.

Endret 13. juni 2015 av Strato

[Inge Rognmo]

Man får heller ikke lavere rente av banken når lånet er lavere og man eier mer av boligen. Tvert i mot pleier renten for smålån å være høyere.

For det første: jo, det gjør man. Renten for lån innenfor 60% av takst er stort sett bestandig lavere enn for lån innenfor 80%. (Skandiabanken, og kanskje andre, operer med 75 og 85%.) For det andre; renten øker ikke når/fordi du betaler ned på lånet; det er om det opprinnelige lånebeløpet var over en million, eller to, eller hvor nå den aktuelle banken har sine grenser, som gjelder, så lenge lånet løper. (om noen banker avviker fra det, så fortell gjerne hvilken det er..) For det tredje, så er det nokså idiotisk å anbefale å spare på sparekonto til 2,4% rente om man samtidig har et lån med 2,8% rente, selv om man har bruk for en "buffer". Det er nemlig noe som heter boligkreditt; men det forutsetter som oftest at man ikke er på max av låneevne, altså at man har betalt ned endel. Har man derimot det, så er de pengene man har betalt inn der (altså, differansen mellom lånesaldo og innvilget kredittramme) akkurat like likvide/tilgjengelige som på en sparekonto.

[Strato]

 

Man får heller ikke lavere rente av banken når lånet er lavere og man eier mer av boligen. Tvert i mot pleier renten for smålån å være høyere.

For det første: jo, det gjør man. Renten for lån innenfor 60% av takst er stort sett bestandig lavere enn for lån innenfor 80%. (Skandiabanken, og kanskje andre, operer med 75 og 85%.) For det andre; renten øker ikke når/fordi du betaler ned på lånet; det er om det opprinnelige lånebeløpet var over en million, eller to, eller hvor nå den aktuelle banken har sine grenser, som gjelder, så lenge lånet løper. (om noen banker avviker fra det, så fortell gjerne hvilken det er..) For det tredje, så er det nokså idiotisk å anbefale å spare på sparekonto til 2,4% rente om man samtidig har et lån med 2,8% rente, selv om man har bruk for en "buffer". Det er nemlig noe som heter boligkreditt; men det forutsetter som oftest at man ikke er på max av låneevne, altså at man har betalt ned endel. Har man derimot det, så er de pengene man har betalt inn der (altså, differansen mellom lånesaldo og innvilget kredittramme) akkurat like likvide/tilgjengelige som på en sparekonto.

 

Tror du glemte å lese det forrige innlegget mitt.

 

All nødvendig informasjon står der.

 

Jeg har til og med bevist dilemmaet matematisk. 

[Inge Rognmo]

Jeg har til og med bevist dilemmaet matematisk. 

"Dilemmaet" som liksom skulle tilsi at det er bedre å betale inn på sparekonto med 2,4% rente i stedet for et lån med 2,9% rente? Differansen der er ikke 0,2%, men 0,5%. (ikke bland inn verken inflasjon eller skattefradrag; inflasjon virker tilsvarende enten man har mye lån og mye på sparekonto, eller lite lån og lite på sparekonto, og skatt på renteinntekt oppveier for skattefradrag på lånerenter.)

 

For det andre; siden Skandiabanken var nevnt, så er renteforskjellen der på å ligge innenfor 75% av takst i stedet for 85% på 0,3%.

 

Klart, om man, som deg, ligger på 85% belåningsgrad, og dessuten har null og niks i "buffer" til uforutsette utgifter, så kan det være "bedre" å spare opp en viss buffer på sparekonto først, ettersom det krever mer (man gjerne må ligge under 70/75%) for å få innvilget en boligkreditt. Det er derimot på ingen måte lønnsomt å ha penger på sparekonto samtidig som man har lån. (med mulig unntak for BSU, som faktisk kan ha sparerente høyere enn lånerenta, og dessuten skattefradraget.)

[Strato]

Du har fremdeles ikke forstått forklaringen min. Og merker i tillegg at du er provosert, hehe.

 

Det spiller ingen rolle for meg hvordan du investerer pengene dine.

 

"Klart, om man som deg, har null og niks i buffer..."

Bravo. Tidenes fornærmelse.