Kjøpe seg gradvis inn i en leighet, hvordan løses dette økonomisk?

[Sheasy]

Det man må ha klart for seg er hvilke alternativer man har. Her er det mange variabler som bør tas hensyn til. 

 

Eie-alternativet

Hvis man skal eie må man først komme frem til hva slags eierandel man skal ha. Det er ikke noe krav om tinglysning (og uheldigvis heller ikke om skriftlighet), men man bør ha en skriftlig avtale.

 

Eierandel er en funksjon av hvor mye man har bidratt med av leilighetens verdi. Den som har bidratt med 60 % av verdien eier 60 % av leiligheten.[/b]

 

Eierandel får noe å si primært i to omganger: Først og fremst hvilke utgifter vedkommende må dekke og hvor mye. Den som eier 60 % av et sameid objekt må dekke 60 % av alle utgifter til det objektet (med noen få unntak). Men den som eier 60 % får også 60 % av all verdistigning, og all eventuell avkastning av objektet. 

 

Hvis det er viktig med en 50/50-andel må din samboer betale deg halvparten av leilighetens bruttoverdi i dag, minus gjeld, og deretter betale 50 % av terminbeløpet i boliglån. Om dere bruker dagens verdi som utgangspunkt eller verdien på kjøpstidspunktet er et spørsmål om hvem som skal få nyte godt av verdistigningen frem til i dag - du (bruk dagsverdi) eller henne (bruk kjøpsverdi).

 

For en 50/50-andel må hun betale deg ca. 300k. For 60/40 i din favør, 240k. 70/30, 180k. 80/20, 120k. 90/10, 60k.

 

Alternativt kan hun nedbetale et beløp på banklånet som matcher ditt. Hun må da nedbetale banken 2x den summen som hun må betale deg iflg. listen over for å få samme eierandel. Dette vil være mye vanskeligere hvis hun ikke har egenkapital, men det vil føre til at banklånet blir lavere. Men siden et boliglån er blant de rimeligste lånene du kan ha bør dette bare være et alternativ hvis hun har egenkapital - det blir dyrt for henne ellers.

 

Atter alternativt kan hun kjøpe seg inn gradvis via avdragsbetalingene på boliglånet. Det blir en mer komplisert avregning som avhenger av hvor raskt hun skal kjøpe seg inn. Her ville jeg kontaktet banken. Generelt sett er dette ikke å anbefale, fordi selv om hun overtar hele avdragsbetalingen alene betaler man svært lite avdrag på et annuitetslån i den fasen av lånet dere er i nå. Hun må nedbetale 360 000 alene før hun har opparbeidet seg 10 % eierandel, og det vil fort kunne ta fem år eller mer selv om hun alene dekker låneavdragene.

 

Atter atter alternativt kan man gå for en kombinasjon (typisk av alternativene 1 - kontantutløsning - og 3 - nedbetaling på boliglån).

 

Konsekvensene av at man er eier er imidlertid ganske vidtrekkende. Man har rett til avkastning, og plikt til å dekke utgifter. Men man kan heller ikke kastes ut - sameigelova fastslår at hver eier har rett til å bruke sameieobjektet så lenge det ikke er til skade for en annen eier. Dette siste kan få betydning ved konflikt. 

 

Hverken ektefeller eller samboere kan overdra andeler avgiftsfritt under samlivet. 

 

 

Leie-alternativet

Det andre alternativet er at hun betaler en rimelig leie, det vil si at hun bidrar til å dekke halvparten av boutgifter. Boutgifter er i denne sammenhengen renter (men ikke avdrag) på boliglån, felleskostnader, hus- og innboforsikring, strøm og vann, og lignende. 

 

Beste bankrente jeg får er 2,5 %. Så, som et regneeksempel: 2,5 % av 3,0mio vil si 37,5k per år eller 3 125kr per måned. 

 

En del økonomvenner har vært veldig gretne på meg fordi jeg ikke synes eier bør kompenseres for egenkapitalkostnaden. Deres metode å regne på går ut på at man beregner tilgjengelig bankrente av hele boligens verdi, tar halvparten av dette, deler på tolv, og legger til felleskostnader for å få månedlig husleie. 

 

Regneeksempel: La oss si 2,5 % av 3,6mio vil si 45 per år, eller 3,75k per måned.  

 

Hva er forskjellen på disse to eksemplene? I tall er forskjellen 625 kr per måned. Konseptmessig er forskjellen at du tar deg betalt for å ha god egenkapital -- banken vil ha betalt fordi de låner ut penger, og du tar deg betalt for å låne ut egenkapitalen i boligen til henne. 

 

Til syvende og sist handler det om å leve sammen.

 

Veldig bra oversikt! For å flisespikke antar jeg at du i leieeksempelet mener samboer skal dekke halvparten av bokostnader, ikke boutgifter. Avdrag er en utgift, fordi det er en utbetaling, men ikke en kostnad, fordi det ikke er bruk av ressurser.

 

Jeg skal ikke kommentere kompensering for EK.

Endret 31. mai 2015 av Sheasy

[krikkert]

Enda en økonom i fella. Snart har jeg mange nok til hamsterhjulet som skal drive serverparken.

 

Like shooting fish in a barrel. De klarer ikke motstå å rette opp i utgift/kostnad.

Endret 1. juni 2015 av krikkert