Kjøpe seg gradvis inn i en leighet, hvordan løses dette økonomisk?

[AnonymDiskusjon]

Kjæresten skal flytte inn hos meg etter sommer. Jeg har en selveierleilighet som jeg har tinglyst 100% på meg selv. Har et lån i dag på 3 030 000 ish, opprinnelig 3 590 000, men jeg hadde 500 000 i egenkapital. 

 

Kjæresten har ikke pengene til å kjøpe seg inn i dag, og vi ønsker ikke å tinglyse 50% av leiligheten for dette trigger vel dokumentavgift..? Tanken var at hun betalte ned på lånet sammen med meg og dette resulterte at hun kjøper seg gradvis inn. Vi skal lage en samboeravtale som gjør at hun har det skriftlig.

 

Er dette en løsning som lar seg gjøre eller finnes det andre alternativer? Jeg skulle gjerne hatt hjelp til å lage et excel ark som ga oss eierandelen hver mnd, blir dette vanskelig?

 

Takker for alle svar!

Anonymous poster hash: 31025...db8

[Gjest Slettet+130498]

Tja, det enkleste er jo at hun går i banken, låner halvparten inkludert 250k til din egenandel. så kan du jo velge om du vil betale ned 1 750 000 eller 1 500 000 av din låne andel. Det du da må være klar over at du eller henne må låne opp igjen til markedsverdi den dagen det skjærer seg for å kjøpe henne ut, eller hun kjøper deg ut.hvis dere ikke selger sammen. 

[kremt]

Klokt råd: Ikke selg noen andel. Dette vil stort sett bare medføre seg problemer og den eneste som har interesse av det er hun som vil stikke av med en fin gevinst hvis hun forlater deg.

[_dundun_]

Om du skriftlig bekrefter hva hun skal betale og hva dette fører til av eierandel bør det holde, særlig om dere i tillegg skriver under på en avtale om dette i forkant.

 

@kremt: Om ikke hun skal få noen andel bør hun heller ikke betale noe.

[Gjest Slettet+130498]

Om du skriftlig bekrefter hva hun skal betale og hva dette fører til av eierandel bør det holde, særlig om dere i tillegg skriver under på en avtale om dette i forkant.

 

@kremt: Om ikke hun skal få noen andel bør hun heller ikke betale noe.

Tja, ikke på selve lånet, men burde ta halvparten av de andre bo utgiftene, det er jo utgifter hun ville hatt uansett hvor hun bor.

[Herr Brun]

Avtal heller en relativt rimelig leie en stund fremover, så sparer hun opp penger til hun kan kjøpe halvparten (basert på faktisk markedsverdi, evt. nåværende markedsverdi pluss indeksjustering basert på ssb-tall) eller en annen andel som monner på et senere tidspunkt, når dere har bodd litt sammen og hun faktisk har økonomi til å eie. 

[_dundun_]

Tja, ikke på selve lånet, men burde ta halvparten av de andre bo utgiftene, det er jo utgifter hun ville hatt uansett hvor hun bor.

Avtal heller en relativt rimelig leie en stund fremover, så sparer hun opp penger til hun kan kjøpe halvparten (basert på faktisk markedsverdi, evt. nåværende markedsverdi pluss indeksjustering basert på ssb-tall) eller en annen andel som monner på et senere tidspunkt, når dere har bodd litt sammen og hun faktisk har økonomi til å eie.

Problemet oppstår når du tenker på at hun ellers ville kunnet brukt disse pengene på å bygge seg opp egenkapital i selveier, mens hun nå blir "ufrivillig" leieboer. Å flytte sammen er jo ikke en ren transaksjon, litt risiko synes jeg man bør ta, og litt raus bør man være (som trådstarter altså).

Endret 25. mai 2015 av Audun_K

[Herr Brun]

Klokt råd: Ikke selg noen andel. Dette vil stort sett bare medføre seg problemer og den eneste som har interesse av det er hun som vil stikke av med en fin gevinst hvis hun forlater deg.

Det er relativt naturlig for de fleste par som bor sammen å også eie sammen. Om man sitter godt i det fra før av og ikke har behov for å flytte er det at den ene kjøper seg inn en fornuftig løsning. Over tid får de aller fleste en relativt sammenblandet økonomi uansett. 

[Herr Brun]

 

Tja, ikke på selve lånet, men burde ta halvparten av de andre bo utgiftene, det er jo utgifter hun ville hatt uansett hvor hun bor.

Avtal heller en relativt rimelig leie en stund fremover, så sparer hun opp penger til hun kan kjøpe halvparten (basert på faktisk markedsverdi, evt. nåværende markedsverdi pluss indeksjustering basert på ssb-tall) eller en annen andel som monner på et senere tidspunkt, når dere har bodd litt sammen og hun faktisk har økonomi til å eie.

Problemet oppstår når du tenker på at hun ellers ville kunnet brukt disse pengene på å bygge seg opp egenkapital i selveier, mens hun nå blir "ufrivillig" leieboer. Å flytte sammen er jo ikke en ren transaksjon, litt risiko synes jeg man bør ta, og litt raus bør man være (som trådstarter altså).

 

Problemet er jo at hun ikke har råd til dette i dag. Det kan også løses med at man som anbefalt avtaler en rimelig leie. 

[kremt]

Som sagt, folk bytter partner ofte i dag. Få er trofaste over tid. Dermed er det en betydelig risiko for TS i dette.

[Sheasy]

Gitt at samboeren kjøper seg inn til markedsverdi, hvor er risikoen for TS? Det er en risiko i den grad at det blir ekstra styr ved et eventuelt brudd, men det er en risiko begge parter deler.

[_dundun_]

Som sagt, folk bytter partner ofte i dag. Få er trofaste over tid. Dermed er det en betydelig risiko for TS i dette.

Ja. Og så? Det er greit å ikke være idiot når man går inn i et samboerskap, men det er jaggu greit å ikke legge opp alt med tanke på fremtidig exit også.

[Gjest Slettet+130498]

Gitt at samboeren kjøper seg inn til markedsverdi, hvor er risikoen for TS? Det er en risiko i den grad at det blir ekstra styr ved et eventuelt brudd, men det er en risiko begge parter deler.

Han har jo den risikoen at ved brudd og han vil beholde boligen at han må låne opp enda mer enn hva han i utgangspunktet ga for å kjøpe henne ut. Har hun kjøpt til markedsverdi vil hun jo selge igjen til markedsverdi for å komme best mulig ut av det og tjene en slant. 

[Herr Brun]

 

Gitt at samboeren kjøper seg inn til markedsverdi, hvor er risikoen for TS? Det er en risiko i den grad at det blir ekstra styr ved et eventuelt brudd, men det er en risiko begge parter deler.

Han har jo den risikoen at ved brudd og han vil beholde boligen at han må låne opp enda mer enn hva han i utgangspunktet ga for å kjøpe henne ut. Har hun kjøpt til markedsverdi vil hun jo selge igjen til markedsverdi for å komme best mulig ut av det og tjene en slant. 

 

Samtidig får han gleden av en viss diversifisering av investeringene sine, eventuelt lavere belåning. 

[Sheasy]

Han har jo den risikoen at ved brudd og han vil beholde boligen at han må låne opp enda mer enn hva han i utgangspunktet ga for å kjøpe henne ut. Har hun kjøpt til markedsverdi vil hun jo selge igjen til markedsverdi for å komme best mulig ut av det og tjene en slant.

Det forutsetter at verdistigningen til boligen er høyere enn kombinasjonen av lavere renteutgifter pga. lavere lån og kapitalinntekter på fristilt egenkapital for TS.

 

Edit: I tillegg må man selvsagt ta hensyn til økt differensiering som Herr Brun påpeker.

Endret 25. mai 2015 av Sheasy

[AnonymDiskusjon]

TS her:

 

Nå har jeg ikke hørt med banken ang å dele lånet, men går det an å dele lånet selv om vi ikke tinglyser boligen 50% på henne? 

Anonymous poster hash: 31025...db8

[LtdEdFred]

Nå skal ikke jeg påstå at dette er noen fasit. Det er mulig det gjøres forskjellig fra bank til bank, men samboeren min og jeg ønsket oss to separate lån for å gjøre det (i våre øyne) enklest mulig. Det kunne vi ikke få så vi måtte ha ett lån der en står som hovedlåntaker og en står som medlåntaker.  

Endret 28. mai 2015 av LtdEdFred

[Svolp]

Du kan fint dele lånet men hun er juridisk sett ikke eier av leiligheten før dere skriver en samrådighetserklæring eller at hun tinglyses som eier og da skal hun etter rett kjøpe 50% av verdi og betale til deg. det medfører også dok.avgift. Uansett hva faen folk sier om når en partner flytter inn hos en/ei som eier leilighet skal 50% av verdien utbetales til eier minus lån delt på to! Ferdig snakket... Hva folk derimot velger og gjør er invidulelt!

[Herr Brun]

Du kan fint dele lånet men hun er juridisk sett ikke eier av leiligheten før dere skriver en samrådighetserklæring eller at hun tinglyses som eier og da skal hun etter rett kjøpe 50% av verdi og betale til deg. det medfører også dok.avgift. Uansett hva faen folk sier om når en partner flytter inn hos en/ei som eier leilighet skal 50% av verdien utbetales til eier minus lån delt på to! Ferdig snakket... Hva folk derimot velger og gjør er invidulelt!

1: Hva er en samrådighetserklæring?

2: Det er ingenting i veien for å være eier uten at det tinglyses (f. eks. fordi man vil slippe dokavgift). En risikerer at selgerens kreditorer tar beslag, eller at den andre eieren selger også din andel (det kan man riktignok fikse med en urådighetserklæring), men om det er risikoer som synes levelige er det ikke noe prinsipielt i veien for det.

3: Det er ingen "rett" som regulerer hvilken pris samboeren skal ta. Ei heller hvor stor andel hun må kjøpe.

[krikkert]

Det man må ha klart for seg er hvilke alternativer man har. Her er det mange variabler som bør tas hensyn til. 

 

Eie-alternativet

Hvis man skal eie må man først komme frem til hva slags eierandel man skal ha. Det er ikke noe krav om tinglysning (og uheldigvis heller ikke om skriftlighet), men man bør ha en skriftlig avtale.

 

Eierandel er en funksjon av hvor mye man har bidratt med av leilighetens verdi. Den som har bidratt med 60 % av verdien eier 60 % av leiligheten.[/b]

 

Eierandel får noe å si primært i to omganger: Først og fremst hvilke utgifter vedkommende må dekke og hvor mye. Den som eier 60 % av et sameid objekt må dekke 60 % av alle utgifter til det objektet (med noen få unntak). Men den som eier 60 % får også 60 % av all verdistigning, og all eventuell avkastning av objektet. 

 

Hvis det er viktig med en 50/50-andel må din samboer betale deg halvparten av leilighetens bruttoverdi i dag, minus gjeld, og deretter betale 50 % av terminbeløpet i boliglån. Om dere bruker dagens verdi som utgangspunkt eller verdien på kjøpstidspunktet er et spørsmål om hvem som skal få nyte godt av verdistigningen frem til i dag - du (bruk dagsverdi) eller henne (bruk kjøpsverdi).

 

For en 50/50-andel må hun betale deg ca. 300k. For 60/40 i din favør, 240k. 70/30, 180k. 80/20, 120k. 90/10, 60k.

 

Alternativt kan hun nedbetale et beløp på banklånet som matcher ditt. Hun må da nedbetale banken 2x den summen som hun må betale deg iflg. listen over for å få samme eierandel. Dette vil være mye vanskeligere hvis hun ikke har egenkapital, men det vil føre til at banklånet blir lavere. Men siden et boliglån er blant de rimeligste lånene du kan ha bør dette bare være et alternativ hvis hun har egenkapital - det blir dyrt for henne ellers.

 

Atter alternativt kan hun kjøpe seg inn gradvis via avdragsbetalingene på boliglånet. Det blir en mer komplisert avregning som avhenger av hvor raskt hun skal kjøpe seg inn. Her ville jeg kontaktet banken. Generelt sett er dette ikke å anbefale, fordi selv om hun overtar hele avdragsbetalingen alene betaler man svært lite avdrag på et annuitetslån i den fasen av lånet dere er i nå. Hun må nedbetale 360 000 alene før hun har opparbeidet seg 10 % eierandel, og det vil fort kunne ta fem år eller mer selv om hun alene dekker låneavdragene.

 

Atter atter alternativt kan man gå for en kombinasjon (typisk av alternativene 1 - kontantutløsning - og 3 - nedbetaling på boliglån).

 

Konsekvensene av at man er eier er imidlertid ganske vidtrekkende. Man har rett til avkastning, og plikt til å dekke utgifter. Men man kan heller ikke kastes ut - sameigelova fastslår at hver eier har rett til å bruke sameieobjektet så lenge det ikke er til skade for en annen eier. Dette siste kan få betydning ved konflikt. 

 

Hverken ektefeller eller samboere kan overdra andeler avgiftsfritt under samlivet. 

 

 

Leie-alternativet

Det andre alternativet er at hun betaler en rimelig leie, det vil si at hun bidrar til å dekke halvparten av boutgifter. Boutgifter er i denne sammenhengen renter (men ikke avdrag) på boliglån, felleskostnader, hus- og innboforsikring, strøm og vann, og lignende. 

 

Beste bankrente jeg får er 2,5 %. Så, som et regneeksempel: 2,5 % av 3,0mio vil si 37,5k per år eller 3 125kr per måned. 

 

En del økonomvenner har vært veldig gretne på meg fordi jeg ikke synes eier bør kompenseres for egenkapitalkostnaden. Deres metode å regne på går ut på at man beregner tilgjengelig bankrente av hele boligens verdi, tar halvparten av dette, deler på tolv, og legger til felleskostnader for å få månedlig husleie. 

 

Regneeksempel: La oss si 2,5 % av 3,6mio vil si 45 per år, eller 3,75k per måned.  

 

Hva er forskjellen på disse to eksemplene? I tall er forskjellen 625 kr per måned. Konseptmessig er forskjellen at du tar deg betalt for å ha god egenkapital -- banken vil ha betalt fordi de låner ut penger, og du tar deg betalt for å låne ut egenkapitalen i boligen til henne. 

 

Til syvende og sist handler det om å leve sammen.

Endret 31. mai 2015 av krikkert