Leieforhold - Oppsigelse

[HighGoat]

Hei,

flyttet nylig inn i en kjellerleilighet på ubestemt tidskontrakt med 3 mnd gjensidig oppsigelse - spm mitt er etter jeg flyttet inn så fant leietaker ut at han plutselig skulle begynne bygge om leiligheten så nå bor jeg på en byggeplass hvor det stadi er håndtverkere...dette er såklart ikke så veldig kjekt da jeg lett hadde valgt rn annen leilighet om jeg var klar over dette på forhånd..er det noen regler som kan frita deg fra oppsigelsetiden når boforholdene endres så drastisk?

[EivindJ]

Hei,

Se husleieloven § 2-4. I forarbeidene er det presisert hva som blant annet ligger i dette:

 

Videre vil uttrykket favne om forhold utenfor selve husrommet, forutsatt at det aktuelle forhold er av en slik karakter at leieren kunne regne med å få opplysning om det. Kjenner for eksempel utleieren til at en nabo akter å starte opp en farlig eller støyende virksomhet, kan det tenkes at han plikter å opplyse om dette. Det samme kan være tilfelle dersom utleieren selv akter å gå i gang med en slik virksomhet. (min utheving)

 

Du kan reklamere på dette etter § 2-8 og gjøre et forsøk på å heve avtalen etter § 2-12, men da under forutsetning at du mener det kvalifiserer til "vesentlig mislighold". 

 

Lykke til!

[spamboth]

Hei,

Se husleieloven § 2-4. I forarbeidene er det presisert hva som blant annet ligger i dette:

 

Videre vil uttrykket favne om forhold utenfor selve husrommet, forutsatt at det aktuelle forhold er av en slik karakter at leieren kunne regne med å få opplysning om det. Kjenner for eksempel utleieren til at en nabo akter å starte opp en farlig eller støyende virksomhet, kan det tenkes at han plikter å opplyse om dette. Det samme kan være tilfelle dersom utleieren selv akter å gå i gang med en slik virksomhet. (min utheving)

 

Du kan reklamere på dette etter § 2-8 og gjøre et forsøk på å heve avtalen etter § 2-12, men da under forutsetning at du mener det kvalifiserer til "vesentlig mislighold". 

 

Lykke til!

 

 

Dette er nok en mulighet, men jeg tror husleieloven kapittel 5 er vel så aktuelt. § 5-4 første ledd lyder:

 

"Leieren må finne seg i forandringer av husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre forandringer kan bare utføres med leierens samtykke."

 

Dette utdypes i forarbeidene:

 

"Uttrykket «forandringer» omfatter ikke ethvert tiltak som går ut over vanlig vedlikehold; det finnes en øvre grense for hva som kan karakteriseres som forandringer. Gjennomgripende tiltak som i vesentlig grad endrer husrommets karakter, er ikke å anse som forandringer. Som eksempel på tiltak som faller utenom, kan nevnes riving av innvendige vegger og fjerning av ytterdører eller vinduer. Skal slike tiltak iverksettes mens leieforholdet varer, må i alle fall leierens samtykke innhentes, jf annet punktum.

 

Vil gjennomføringen av arbeidene medføre nevneverdig ulempe for leieren, kan denne motsette seg tiltaket. Uttrykket nevneverdig ulempe tar sikte på ulempene for leieren ved selve utføringen av de påtenkte arbeidene -- ikke resultatet av dem. Det er videre et vilkår at husrommets verdi for leieren ikke reduseres som følge av forandringene. Kriteriet husrommets verdi for leieren tar sikte på resultatet av forandringene. Hvorvidt tiltaket reduserer husrommets verdi for leieren, vil ofte måtte bero på en konkret vurdering. Ved vurderingen må en ta utgangspunkt i hva leieren etter avtalen er berettiget til å bruke husrommet til. Tiltak som innebærer at husrommet blir mindre tjenlig sett på bakgrunn av dette formål, kan leieren ubetinget motsette seg. Det er således ikke avgjørende om husrommet undergår en standardheving eller ikke."

 

For å svare konkret på om de arbeidene utleieren din har satt i gang krever ditt samtykke eller ikke trenger vi flere opplysninger, men dette er kanskje nok til at du kan gjøre deg opp en mening på egenhånd? Det er uansett ikke avgjørende fordi:

 

Om dette er endringer utleier kan kreve å få gjøre kommer § 5-6 tredje ledd til anvendelse:

 

"Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd."

 

§ 9-6 regulerer oppsigelsesfrister, i dette tilfellet tre måneder. Forarbeidene presiserer at fristen skal være så lang for at leietaker skal ha mulighet til å si opp istedet for å leve med arbeidene. Siden arbeidene i ditt tilfelle er satt i gang uten slikt varsel, om jeg har forstått deg rett, er dette å anse som en mangel. Det gir deg rettigheter etter § 5-7, jeg går ikke nærmere inn på dem, annet enn å si at etter mitt skjønn må mangelen være å anse som vesentlig slik at du kan heve leieavtalen, med mindre utleier umiddelbart retter forholdet, med andre ord avslutter arbeidene.

 

Edit: Om jeg får komme med et mer personlig råd i tillegg til det rent juridiske vil jeg oppfordre deg til å vurdere nøye hvor mye ubehag du er villig til å finne deg i mot å bo svært billig i en periode. Siden du har trusselen om hevning i bakhånd bør forholdene ligge godt til rette for å foreslå en minnelig ordning hvor du betaler en svært redusert leie mens arbeidene pågår. Utleier har vel isåfall knapt annet valg enn å akseptere, siden det neppe blir lett å få inn en annen leitaker i den perioden;)

Endret 18. april 2015 av spamboth

[Star Fox]

Hadde vært fint om TS kunne ha konkretisert hva han mener med at håndverkere "stadig" er innom – samt hva han mener med at leiligheten ser ut som en "byggeplass" … og hva håndverkerne faktisk gjør.

 

I tillegg er det jo også et spørsmål her om TS har godtatt at utleier "bygger om" leiligheten. Som regel skal alle nøkler til leieobjektet overlevers leietaker når leieperioden starter.

Endret 18. april 2015 av Star Fox

[EivindJ]

Spamboth har selvfølgelig rett - jeg blingset på faktum, og trodde det hadde blitt en byggeplass utenfor leiligheten, ikke inni. Leste litt for fort.

[Svinks]

 Som regel skal alle nøkler til leieobjektet overlevers leietaker når leieperioden starter.

 

"Som regel" i betydningen "vanlig praksis", eller med hjemmel i en "regel" i betydningen lov og forskrift?

 

Så vidt jeg ser setter husleieloven kun begrensninger på utleiers adgang til den utleide boligen, men sier ingen ting om at utleier ikke kan ha en nøkkel.

Angående vanlig praksis: I samtlige fem boliger jeg har leid, har utleier (enten eier selv eller vaktmester) hatt nøkkel. Og ikke misbrukt den, men kun tatt seg inn for vedlikehold etter avtale, eller for akutte tilfeller med alarm og vann når jeg har vært på ferie og ikke har vært tilgjengelig på mobil.

[Star Fox]

 

 Som regel skal alle nøkler til leieobjektet overlevers leietaker når leieperioden starter.

 

"Som regel" i betydningen "vanlig praksis", eller med hjemmel i en "regel" i betydningen lov og forskrift?

 

Så vidt jeg ser setter husleieloven kun begrensninger på utleiers adgang til den utleide boligen, men sier ingen ting om at utleier ikke kan ha en nøkkel.

Angående vanlig praksis: I samtlige fem boliger jeg har leid, har utleier (enten eier selv eller vaktmester) hatt nøkkel. Og ikke misbrukt den, men kun tatt seg inn for vedlikehold etter avtale, eller for akutte tilfeller med alarm og vann når jeg har vært på ferie og ikke har vært tilgjengelig på mobil.

 

Både og. Saken er den at loven ikke gir utleier noen rett til å ha nøkkel til leiligheten. Skal utleier ha en slik rett må det avtales. Har utleieren en nøkkel og du er uenig i det, må han gi den fra seg. Gjør han ikke det kan du skifte lås på ytterdøra. 

Endret 19. april 2015 av Star Fox

[Herr Brun]

Hvor har du dette fra? Jeg kan ikke se at husleieloven forbyr huseier å beholde nøkler til leiligheten. Tvert imot forutsetter den at huseier har faktisk tilgang til leiligheten, og begrenser derfor huseiers rett til å benytte seg av den. Se § 5-6 tredje ledd tredje punktum.

 

Uansett om det var slik at huseier ikke har lov til å beholde nøkler drar du jo rettsvirkninger fra det faktum at huseier har nøkler som er helt søkt.

[spamboth]

Einar Mo har skrevet en artikkel i Lov og Rett 1992 s. 552-558 om dette temaet. Han konkluderer med at utleier ikke har rett til å beholde nøkkel med mindre det er avtalt, og at leitaker kan skifte lås dersom utleier nekter å gi ifra seg en nøkkel han ikke har krav på å ha. Kort fortalt begrunner han dette i at man må anta at uinnskrenket råderett er avtalt der det ikke er holdepunkter for noe annet. Det finnes så vidt jeg kan se ingen rettspraksis på dette området og både loven og forarbeidene er tause, så konklusjonen er selvsagt usikker, men ikke helt søk. 

[Star Fox]

Hvor har du dette fra? Jeg kan ikke se at husleieloven forbyr huseier å beholde nøkler til leiligheten. Tvert imot forutsetter den at huseier har faktisk tilgang til leiligheten, og begrenser derfor huseiers rett til å benytte seg av den. Se § 5-6 tredje ledd tredje punktum.

 

Uansett om det var slik at huseier ikke har lov til å beholde nøkler drar du jo rettsvirkninger fra det faktum at huseier har nøkler som er helt søkt.

Nei, det er ikke helt søkt, det er slått fast i juridisk teori – og jeg finner det rimelig at leier kan fjerne muligheten for utleier til å låse seg inn uten å måtte spørre først. 

 

Kommentar til §5-6 på i Rettsdata

 

Leieavtalen gir leieren en eksklusiv bruksrett til husrommet og utleieren har normalt ikke rett til å skaffe seg adgang uten etter avtale eller med hjemmel i denne paragraf. En ordning hvoretter utleier har universalnøkkel til alle husrom i eiendommen, krever hjemmel i avtale, jf. nærmere Moi LoR 1992 s. 552 flg. og Parelius/Bragdø-Ellenes s. 154-155. Er ikke annet avtalt, kan leieren kreve å få utlevert alle nøkler til leiligheten og eventuelt skifte lås om han ikke får det, jf. Boligrett s. 291. Selv om det er avtalt at utleier skal ha nøkkel til husrommet, kan han likevel bare bruke denne etter avtale med leieren eller i nødssituasjoner (typisk: vannlekkasje i leieobjektet).

Endret 20. april 2015 av Star Fox

[Herr Brun]

Jeg sier ikke at det er søkt at leietakeren kan kreve å sitte på alle nøkler, jeg sier at de rettsvirkninger du synes å hente fra det faktum at det ikke er krevd er det.

 

Det er mulig juridisk teori har "slått fast" dette og at det er gjeldende rett. Det ville jo vært naturlig å lovfeste ved revisjonen av ny husleielov i så tilfelle, men jeg har ikke lest artikkelen det vises til og har ikke kopien min av boligrett her. Det er uansett ikke hovedpoenget. Du synes å se det faktum at leietaker ikke har alle nøkler som en slags aksept av at utleier bygger om. Det sliter jeg virkelig med å se noe grunnlag for.

[Star Fox]

Du synes å se det faktum at leietaker ikke har alle nøkler som en slags aksept av at utleier bygger om. Det sliter jeg virkelig med å se noe grunnlag for.

Nå må du vitterlig lese det jeg skriver og ikke tillegge meg meninger jeg ikke har. Om leietaker hadde hatt alle nøklene til leiligheten måtte utleier ha spurt om lov til å bygge om samt få en nøkkel.

 

"Jeg ønsker å bygge om, kan jeg få en nøkkel?"

Om nøkkelen blir gitt vil jeg si det er langt på vei en aksept.

 

Jeg har aldri påstått at utleier automatisk har tillatelse til å bygge om, om han på forhånd allerede sitter på nøkkelen.

Endret 20. april 2015 av Star Fox

[spamboth]

Jeg sier ikke at det er søkt at leietakeren kan kreve å sitte på alle nøkler, jeg sier at de rettsvirkninger du synes å hente fra det faktum at det ikke er krevd er det.

 

Det er mulig juridisk teori har "slått fast" dette og at det er gjeldende rett. Det ville jo vært naturlig å lovfeste ved revisjonen av ny husleielov i så tilfelle, men jeg har ikke lest artikkelen det vises til og har ikke kopien min av boligrett her. Det er uansett ikke hovedpoenget. Du synes å se det faktum at leietaker ikke har alle nøkler som en slags aksept av at utleier bygger om. Det sliter jeg virkelig med å se noe grunnlag for.

Boligrett(antar du snakker om Wyllers bok) har dette å si om saken i kapittel 3.3311:

 

"Leier har ikke bare rett til å bruke leiligheten selv, han kan også nekte andre å bruke den, det er mao. tale om en eksklusiv bruksrett. Det viktigste utslag av dette er at han ikke behøver å finne seg i at utleieren har adgang til leiligheten. En ordning med at utleier har egen nøkkel eller en universalnøkkel til alle leilighetene, behøver han ikke å finne seg i.180 Leieren kan kreve å få overlevert alle nøkler til leiligheten, og får han ikke det, kan han skifte lås uten at utleier kan protestere."

 

Jeg synes du går litt langt i å tillegg det virkning at utleier har fått en nøkkel på forespørsel Star Fox. Dersom det ikke er sagt annet enn oppussing er det etter min mening mest naturlig å forstå det som slik oppussing loven gir utleier rett til å foreta. I praksis er det vel mer naturlig at man samtaler om saken noe mer detaljert før nøkkelen overleveres. Dersom det i en slik samtale fremgår at det er snakk om så omfattende arbeider at de krever samtykke etter § 5-4 og leitaker fremdeles overlever nøkkelen uten å protestere, verken umiddelbart eller etter han har fått tid til å områ seg, er jeg enig i at det må kunne forstås som et samtykke. Om det på det annen side ikke har fremgått klart må man huske at det er utleier som har plikt til å innhente samtykke, og han bør derfor bære risikoen om han ikke har sørget for å få et tilstrekkelig klart samtykke. 

Endret 21. april 2015 av spamboth

[Star Fox]

Her er jeg enig. Det er derfor det hadde vært greit om TS kunne redegjort for om det ble avtalt noe mellom dem før utleier satte i gang – eller om utleier bare satte i gang uten å konferere med TS først. Hadde TS alle nøklene må det i det minste ha vært dialog om saken mellom dem før arbeidet startet. 

Endret 21. april 2015 av Star Fox