Hjelp med odelsrett

[DenGuleAnd]

Hei!

 

Det har seg nå slik at jeg har odelsrett på en gård. Denne gården eies av min mor.

 

Min mor har nå tatt det valget om at hun vil selge gården på det åpne marked, da jeg i utgangspunktet ikke har mulighet til å overta siden jeg ikke er ferdig med utdanning og kun har en deltidsjobb på siden. 

 

Det jeg lurer på er hvilke (om noen) rettigheter jeg har her? Har jeg krav på noe som helst? Har jeg krav på noe om hun selger? Kan jeg kreve at hun ikke selger før jeg har mulighet til å ta over?

 

Jeg ønsker ikke at gården skal selges, men har som sagt ikke midler til å ta over.

 

Om jeg skal ta over blir det å kjøpe ut min mor for over 1.000.000kr (det hun har i gjeld på gården) og det klarer jeg rett å slett ikke. Full takst på gården var rundt 3.000.000kr

 

En annen ting er at min mor og jeg ikke har noe godt forhold. Min bestefar døde for en stund siden og har sagt både til meg, min mor og flere familiemedlemmer at jeg skulle få det lille som var igjen. Han døde dessverre brått og skrev ikke noe testament, så min mor ble stående som arving. Hun tok da naturligvis det som var igjen selv. 

Jeg frykter med andre ord at jeg skal tape eller ikke få det jeg har rett på (om det er noe) i denne situasjonen også, da jeg ikke har noen grunn til å stole på min mor.

 

Jeg har ikke full oversikt da dette plutselig datt i fanget på meg denne uka, men håper på svar her. 

 

[Herr Brun]

Kort fortalt: Det er ikke stort du kan gjøre om moren din selger, annet enn å ta ut stevning innen 6 måneder fra eiendomsovergang tinglyses. Da må du nesten være forberedt på å finansiere det, og du får bo- og driveplikt etter overtakelse. Dette følger klart av odelsloven § 40. Det er noen unntak knyttet til misligholdt driveplikt, men jeg skal ikke gå inn på detaljene, for de kan jeg ikke. Utgangspunktet er klart: Moren din kan "snyte deg" for gården ved å selge før du kan overta, du må reagere innen 6 måneder for å unngå å tape retten din. Selger hun ut av slekta og ingen reagerer før det er gått 6 måneder, taper slekta sin odelsrett.

[Inge Rognmo]

Det du har rett på er, som nevnt, bare å kunne gå til søksmål innen 6 måneder og kreve å overta til odelstakst; sannsynligvis noe i nærheten av de nevnte tre millionene. Du har ikke rett på å få de to millionene i differanse mellom takst og overtakelse av gjeld som forskudd på arv, så at mor faktisk er villig til det indikerer at forholdet på ingen måte er så dårlig som det kunne ha vært. Men det er klart, klarer du ikke å finansiere overtakelsen av gjelda, så hjelper ikke det...
 

[Herr Brun]

Det kan jo være at reglene om åsetesrett kommer til anvendelse (barn med best odelsrett har vel åsetesrett, så vidt jeg kjenner til dette), og da er det jo betydelig lavere pris.

[krikkert]

Odel er ikke (vel, bare delvis) en rett til å få eiendom i arv. Odel er en rett til å forhindre at eiendommen forlater familien. 

 

Det finnes en del rettigheter her, avhengig av situasjonen. Hvis du har bedre odelsrett enn din mor (typisk fordi gården er fra farsslekt - ektefeller får ikke odelsrett, jfr. odelslova § 15) kan du kaste henne ut i medhold av odelslova § 34 når ett av følgende vilkår er oppfylt: 

 

1) Du har fylt 18, og mor har full alderspensjon/uføretrygd

2) Du har fylt 25 og det er "klårt urimeleg" at mor fortsetter å bruke eiendommen. 

 

Som du ser er det mye som skal til etter dette alternativet. Dette er det eneste "proaktive" alternativet. Andre alternativer er reaktive, det vil si, de forutsetter at noe har skjedd. 

 

Odelsløsning kan først skje når eiendommen er solgt, i praksis vil det si at du saksøker den nye eieren med krav om å få eiendommen på odel. Dette må skje innen seks måneder fra tinglysningen (odelslova § 40) med mindre eieren ikke oppfyller bo- og driveplikt etter hhv. konsesjonsloven og jordloven. Slekten taper odelsretten i sin helhet hvis denne fristen oversittes (odelslova § 41). Her har du en del tid - antageligvis rundt ni måneder til ett års tid, litt løst anslått, hvis din mor ikke har lagt ut eiendommen for salg ennå, men ned i seks måneder hvis hun har en kjøper. 

 

Når man krever odelsløsning skal det fastsettes odelstakst. Her skal eiendommens verdi fastsettes etter "den bruk som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet", med særskilt vekt på at eiendommen skal benyttes til landbruksformål. Etter omstendighetene kan odelstakst være lavere enn markedsverdi - det kommer an på hvem som kjøper. 

 

Åsetesretten er en rett til å få en eiendom utlagt til seg ved arvefallet. Den er ikke relevant her. Åsetestakst etter odelslova § 56 er som regel en del lavere, i og med at maksgrensen er odelstakst og at det skal tas særskilt hensyn til at arvingen skal kunne beholde eiendommen. 

 

Du får både bo- og driveplikt av å overta en eiendom på odel.

 

Merk her en ting. Din mor kan velge å gi deg det samme tilbudet, på samme vilkår, som hun tilbyr andre kjøpere (rett til å tre inn i avtalen) etter odelslova § 20. Hun er ikke forpliktet til å følge opp tilbudet, men hvis du takker nei (eller takker ja med forbehold) mister du retten til å kreve odelsløsning hvis hun så selger på samme vilkår innen to år, jfr. odelslova § 20b. Her kan din mor kjøpe seg to år ved å tilby deg dette nå mens du er i en dårlig økonomisk situasjon. Gjør hun det finnes det kun ett svar du kan gi hvis du vil overta, og det er "Jeg ønsker å tre inn i tilbudet, men jeg krever odelstakst".