Forslag til nye ordensregler i sameie

[BearCat]

I forbindelse med et årsmøte i boligsameiet hvor jeg eier en boligseksjon,

har det nå blitt sendt ut et forslag til nye ordensregler.

 

Her er det store endringer fra tidligere, fo å kunne "samordne regler" med nabo-sameiet.

 

Trenger i den forbindelse litt juridisk input på noen punkter som er endret fra tidligere:

 

******** Klipp og lim ****

 

4.1 Ro og orden.

Utearealer/oppganger:
Vis hensyn ved bruk av uteareal. Etter 21.00 skal det være ro ute og i oppganger.
Uteaktivitet etter dette må ha lavt støynivå og være avsluttet 23.00.
De som kommer nattestid må være lavmælte.

Egen seksjon:
En plikter å sørge for ro i egen seksjon mellom 23 - 08.
En må på øvrige tider avpasse bruk av TV, radio, musikk, karaoke, vaskemaskin, sosiale aktiviteter, lek m.v..
Husk at vi har naboer som arbeider skift eller har små barn.

(hva med naboer med "skriker-unger" som forstyrrer ?)

Høyttalere m.v. skal ikke plasseres rett på gulv. Passende ”isolering” skal brukes der mulig.
Musikkøvelser/-undervisning som kan forstyrre andre krever samtykke fra styret og berørte.

(så, barn som har musikk lekser eller deltar i skolekorpset kan bare glemme å øve hjemme ? )
Planlagte tilstelninger:
En skal sende ut nabovarsel minst 24 timer i forkant. Ro i seksjon 23-08 gjelder som ellers.
Arbeidsstøy: Støyende arbeider, f.eks. banking eller boring, skal kun foregå hverdager 08-20, og på lørdager 10-16.
Støyende arbeider er ikke tillatt på helligdager. En bør legge det mest støyende så nær midt på dagen som mulig.

(Hvilke helligdager gjelder dette, er det forbudt å banke/bore under f.eks. Ramadan ? )
 

******  Dette var tidligere regulert som følger: **********

Den enkelte beboer plikter å sørge for ro i sin bolig mellom kl.23:00 og 08:00.
Støyende arbeider, som f.eks. banking eller boring, skal kun foregå på hverdager mellom kl. 08:00 og 21:00, og på lørdager og dag før helligdag, mellom kl.10:00 og 16:00.
Støyende arbeider er ikke tillatt på søn.-og helligdager.

 

 

*** Nye regler, som jeg ikke kan se å ha noe i ordensreglementet å gjøre, tanker rundt dette ?

 

6.6
Ventilasjon/inneklima
Luftavtrekk på kjøkken og bad må holdes rene og åpne for å sikre leilighetens luftsirkulasjon og luftkvalitet. Sørg for
god til-luft ved å åpne vindusventiler i alle rom (eventuelt i tillegg åpne vindu eller dør for kortere perioder).

Vindusventiler skal aldri være helt stengt. Det skal være passivt avtrekk uten motor på kjøkken og bad (motorisert
avtrekk er ikke lovlig og skaper problemer for andre seksjoner).

Avtrekk kjøkken:
Filteret og avtrekket på kjøkkenet bør rengjøres 1-2 gang er i måneden ved normal bruk av komfyren. Dette reduserer også faren for brann i avtrekket og oppover i kanalen.

Avtrekk bad:
Rengjør 2 ganger årlig ved å skru "ringen" rundt ventilen mot venstre og dra så hele innsatsen ut.

Filter innglasset balkong:
Støvsug/rens årlig og vurder å skifte etter 2 – 3 år. Nye filtre kan du kjøpe hos sameiet.

Utlufting:
Luft kort og effektivt i stedet for å la vinduet stå på gløtt. Da unngår du nedkjøling av gulv, tak og vegger.
Utlufting til oppgangen via entrédør er ikke lov. Matlaging må ikke forårsake matos ut i oppgang.

(så, er det nå forbudt å la et vindu stå på gløtt for å få "frisk byluft" ?, burde vi innføre forbud mot lutefisk utenfor sesong og strengt forbud mot hvitløk ?)

 

Ja, jeg vet at ved å kjøpe meg inn i et sameie er "dum" og må følge spillereglene, men det er 20 år siden jeg kjøpte meg inn,

og dette er noen nye regler som noen vil tre ned over hodet på oss...

 

Tips og råd taes imot med takk :-)

Endret 28. april 2015 av BearCat

[Zash]

Kan kun svare om helligdager, da det er veldig enkelt forklart her: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1995-02-24-12

De siste reglene (6.6) er jeg enig med deg om at har fint lite i et ordensreglement aa gjøre...

[BearCat]

@ Zash:

Kjenner til lov om helligdagsfred, men er usikker på hvorfor man skal diskriminere de med annen religion, som til dels kan være i flertall. Er det juridisk greit å forstyrre den ene men ikke andre veien ?

 

 

 

Eierseksjonsloven

 

§ 19.Rett til bruk

Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.

Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet, jf. § 6 sjette ledd. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter § 13 annet ledd.

Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene gis nærmere bestemmelser om bruken av næringsseksjoner.

I vedtektene kan det gis bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett. Begrensningen i § 6 annet ledd tredje punktum gjelder tilsvarende.

Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold i seksjonssameiet, kan bruker av seksjonen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.

 

 

Dersom vi da forutsetter at dette er en boligseksjon, i et boligsameie, vil det da være feil av meg å benytte denne seksjonen som en bolig,

et sted hvor man bor og lever på en tilnærmet A4-måte ?

 

Vil f.eks. øving med blokkfløyte/gitar/annet instrument "være til skade eller ulempe for andre sameiere på en urimelig eller unødvendig måte" dersom dette f.eks. foregår innenfor perioden 08:00-21:00 ?

 

Hva med bruk av vaskemaskin, skal man spørre alle naboene om de jobber skift / har små barn, slik at man kan tilpasse seg bruk av maskinen i forhold til disse ?

(småbarns foreldre har vel som regel minst 1 maskin gående 24/7 uansett ;-) )

 

PS.

i dag tidlig bråkte vaktmesteren nede i bakgården fra kl. 06:15 med utkjøring av søppel, hvorfor skal det være OK ?

[The Avatar]

Det er vanskelig å gi så gode juridiske bidrag då dette med ordensreglar stort sett ikkje er lovregulert.

 

Styret har forholdsvis frie tøylar til å vedta ordensreglar som er å rekne som vanlige.

 

Når det gjeld dette med støy så er det vanlig å skille mellom nødvendig og unødvendig støy. Det har f.eks. vært nokre rettsaker der ein har gitt medhold i at naboen kan fyre opp snøfresaren tidlig om morgonen dersom dette er nødvendig for å få ut bilen, og sidan dette er arbeid som vanskelig kan gjerast kvelden i forvegen.

 

Eg ser at stadig fleire sameiger utarbeider ordensreglar som effektivt sett deler opp døgnet i stilletid, normaltid, og arbeidstid der det er stilt forskjellige krav til hensyn når ein bedriver støyande aktivitet. Sjølv om du teknisk sett har lov til å drive betongboring kl 22:55 så er dette aktivitet som er så støyande at det idieellt sett bør avsettast ei eiga tid for slikt arbeid/støy slik at dei øvrige bebuerane som kan bli forstyrra har muligheit for å legge om sine rutiner slik at dei passer betre overeins.

 

 

Når det gjeld reglane i 6.6 så er nok også dei innanfor styrets mandat til ordensreglar då dette i all hovedsak setter krav til korleis bebuaren må innrette seg for at eigendommen ikkje forfaller eller fører til auka fellesutgifter.

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

I de borettslagene/sameiene jeg har vært med i har vi prøvd å redusere antallet regler samt unngå å bli for detaljert. Av erfaring er lite tekst mer effektivt enn mye. Folk oppfører seg stort sett greit.

• Bruk f.eks. "unngå unødvendig og sjenerende støy mellom kl xx og yy" istedenfor masse detaljer om hva en kan og ikke kan. Dukker det opp et eller annet spesielt/gjentagende problem får heller styret ta opp dette spesifikt som en styresak.
• En kan benytte offentlige fridager istedenfor religøse helligdager dersom en først ha med noe om "stille dager".
• Detaljerte tekniske fremgangsmåter bør egentlig inn i et annen type dokument. Husordensreglene kan da heller henvise til dette. Da unngår en å måtte gjøre endringer i reglene når det tekniske plutselig krever annen fremgangsmåte. Det er dessuten litt "småfarlig" å presisere detaljer dersom disse ikke er komplette (eg. "jammen, det står ikke i reglene!"), slik sett er det egentlig bedre med generelle termer: "plikter å vedlikeholde ventilasjon og avløp" (folk kan heller kontakte vaktmester el. for "oppskrift"). 

Summa summarum;

Min mening er at de regelendringene som er sendt (du har mottatt) ut virker å være ganske tåpelige. Jeg ville ikke ha gjort det slik. Men de er sikkert lovelige, som nevnt over, det er lite som er lovregulert av ordensregler.

 

Ja, jeg vet at ved å kjøpe meg inn i et sameie er "dum" og må følge spillereglene, men det er 20 år siden jeg kjøpte meg inn,

og dette er noen nye regler som noen vil tre ned over hodet på oss...

 

Tips og råd taes imot med takk :-)

Vær aktiv, meld ditt kandidatur som styremedlem. Påvirk selv. Endret 13. april 2015 av Slettet-Pqy3rC

[BearCat]

Oppfølging, 

møtet er nå avholdt, og forslag til nye regler gikk som forventet igjennom med flertall.

 

På spørsmål om hva som menes med helligdager i følgende setning:

"Støyende arbeider er ikke tillatt på helligdager" kom det frem at de som hadde utarbeidet forslaget, 

tenkte på de "norske/kristne" helligdagene

(som allerede er "beskyttet" i Lov om hellgdagsfred).

Jeg spurte derfor om hva som skulle gjelde ved helligdager relatert til andre religioner, 

det hadde de ikke tenkt på.

 

 

Spørsmål:

Dersom man forskjellsbehandler beboere, basert på religiøs tilknytning,

vil dette kunne falle inn under rasismeparagrafen diskrimineringsloven om etnisitet?

 

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2013-06-21-60

 

Er det "innenfor" juridisk sett å prioritere f.eks. 2.pinsedag høyere enn f.eks. Yom Kippur ?

Er søndagen mere "riktig" å ha som "stilledag" enn Shabbat  eller den muslimske fredagen ?

 

(la ikke dette utvikle seg til en religiøs diskusjon, jeg er bare nysgjerrig/usikker på det juridiske aspektet her).

 

 

edit: lagt til referanse til aktuell lov, tenkte på feil paragraf.

Endret 28. april 2015 av BearCat

[Zash]

Er det rasistisk at butikker er stengt på 1. juledag? 

[krikkert]

Diskrimineringsloven om etnisitet § 6 forbyr i utgangspunktet diskriminering på bakgrunn av religion, med mindre vilkårene i § 7 er oppfylt. Vilkårene i § 7 er: 

 

 

 

§ 7.Lovlig forskjellsbehandling

Forskjellsbehandling er ikke i strid med forbudet i § 6 når:

a) den har et saklig formål,
b) den er nødvendig for å oppnå formålet og
c) det er et rimelig forhold mellom det man ønsker å oppnå og hvor inngripende forskjellsbehandlingen er for den eller de som stilles dårligere.

 

Ønsket om å begrense antallet helligdager som vernes med stilletid er et saklig formål. Om begrensningen er nødvendig og forholdsmessig for å oppnå formålet vil til dels bero på sammensetningen i borettslaget, men jeg vil anta at det faktum at storsamfunnet for øvrig freder nettopp visse dager tilsier at nytteverdien blir størst hvis det er en viss kongruens mellom storsamfunnet og borettslaget. 

[nicho_meg]

Oppfølging, 

møtet er nå avholdt, og forslag til nye regler gikk som forventet igjennom med flertall.

 

På spørsmål om hva som menes med helligdager i følgende setning:

"Støyende arbeider er ikke tillatt på helligdager" kom det frem at de som hadde utarbeidet forslaget, 

tenkte på de "norske/kristne" helligdagene

(som allerede er "beskyttet" i Lov om hellgdagsfred).

Jeg spurte derfor om hva som skulle gjelde ved helligdager relatert til andre religioner, 

det hadde de ikke tenkt på.

 

 

Spørsmål:

Dersom man forskjellsbehandler beboere, basert på religiøs tilknytning,

vil dette kunne falle inn under rasismeparagrafen?

 

Er det "innenfor" juridisk sett å prioritere f.eks. 2.pinsedag høyere enn f.eks. Yom Kippur ?

Er søndagen mere "riktig" å ha som "stilledag" enn Shabbat  eller den muslimske fredagen ?

 

(la ikke dette utvikle seg til en religiøs diskusjon, jeg er bare nysgjerrig/usikker på det juridiske aspektet her).

 

Siden helligdagene er definert i lovverket tror jeg ikke det blir en reell problemstilling. 

[BearCat]

Takk til Krikkert :-) som svarte på det jeg spurte om, 

(selv om jeg ikke helt kan se at punkt b er oppfylt, da formålet de ønsker å oppnå allerede er lovregulert).

 

PS. dette er et boligsameie, ikke et borettslag, uten at det nødvendigvis betyr noe i denne sammenheng,

som ligger i et geografisk område hvor enkelte ekstreme ønsker seg "sharia-lovgiving" pga. demografien, derav problemstillingen.

 

 

@ Zash: Ikke alle butikker er stengt da, og butikker er ikke en del av problemstillingen.

(Og søndagsåpne butikker kan snart være en realitet.)

 

@nicho_meg: Ja, de "norske" helligdagene er definert i "lov om helligdagsfred", i likhet med mange andre ting.

Det som er bestemt utifra norske lover og forskrifter, er unødvendige å ta med i "ordensregler for et sameie".

Vi har f.eks. ikke noe i reglene som sier at det er forbudt å dyrke narkotiske planter, noe som har vært et reelt problem her, 

i likhet med prostitusjon, som det heller ikke er noen ordensregel om.

 

 

Edit:

Legger inn noen referanser som jeg må lese mer på ;-)

 

https://www.regjeringen.no/nb/dokumenter/prop-88-l-20122013/id718741/?docId=PRP201220130088000DDDEPIS&q=&navchap=1&ch=3

https://www.regjeringen.no/nb/dokumenter/nou-2009-14/id566624/

Endret 28. april 2015 av BearCat

[krikkert]

At et formål er lovregulert er i utgangspunktet et argument mot at vilkåret i bokstav b er oppfylt, men ikke noe absolutt hinder.

 

Årsaken til dette er at brudd på lov om helligdagsfred (eller den øvrige lovgivning) ikke nødvendigvis kan være grunnlag for advarsel eller andre sanksjoner fra styret. Det vil derimot brudd på ordensregler være.