Latent skatt, noen som kan forklare meg?

[ProphetSe7en]

Leiegården vi bor i skal leies, og da er det noen regler hvor vi som beboere har forkjøpsrett dersom det er flertall for dette.

 

Det er her snakk om å starte borettslag, og i den forbindelse ble det nevnt at latent skatt kunne trekkes i fra på kjøpesummen. Dette var en saksbehandler i kommunen som nevnte, men han kunne ikke utdype noe mer rundt dette.

 

Er det noen som kan forklare meg hva dette med latent skatt er og går ut på uten at det blir for avansert?

Endret 26. mars 2015 av kreps79

[krikkert]

"Latent skatt" er når man overtar en (ugunstig) skatteposisjon fra en tidligere eier, typisk når overdragelsen ikke innebærer realisasjon av underliggende verdier f.eks. fordi man ikke kjøper objektet men alle aksjene i selskapet som eier objektet. En relativt komplisert artikkel om dette finnes her

 

Dette kan for eksempel være hvis man overtar (aksjene i) et eiendomsselskap der skattemessig saldoverdi av en eiendom er betydelig lavere enn markedsverdien av samme eiendom. Aksjene overtas som en funksjon av markedsverdi (selvsagt), men man får ikke nyte godt av de høyere avskrivningene som følger av denne markedsverdien fordi ligningsverdien/saldoverdien er lavere. Man overtar altså en skatteposisjon som er mer ugunstig enn om man kjøpte selve eiendommen, og dette kan gi berettiget forventning om prisavslag. 

 

I praksis er det visstnok slik at tap av avskrivningsmuligheter kompenseres gjennom en sjablonmessig rabatt på 7 % på eiendommer i saldogruppe i (forretningsbygg) og 11 % på eiendommer i saldogruppe h (bygg og anlegg, hoteller, losjihus, bevertningssteder, mv). 

 

Boligeiendommer kan som den dominerende hovedregel ikke avskrives, slik at dette konkrete eksempelet på latent skatt ikke vil gjøre seg gjeldende. 

[ProphetSe7en]

Jeg skjønner fortsatt ikke helt hva dette vil ha å si for oss i vårt eksempel.

 

Det opprettes borettslag og alle leilighetene kjøpes inn til avtalt pris.

 

Beboere går inn med innskudd på 25% og 75% blir andelen borettslaget eier av hver leilighet, som da selvsagt nedbetales hver måned i tillegg til fellesgjeld. Dette for å få med flest mulig av beboere, og fordi at satt salgssum er langt under markedsverdi slik at bankene får sin sikkerhet her.

 

Vil det frem til her ha noe å si med latent skatt?

 

Videre vil nok flere selge ganske umiddelbart, og må vel da skatte 27%. Vil dette med latent skatt ha noe å si for dem eller boretslaget da?

 

Igjen, etter 12 måneder vil nok en del andre selge igjen, her vil vel ikke skatt på 27% utløses, men hvordan blir det her med latent skatt?

 

Har lest litt rundt om, snakket med saksbehandler i kommunen og i banken, men ingen vet noe særlig rundt dette, merkelig nok. Hadde jo vært greit å vite om dette er en skatt som vil påvirke oss negativt, eller om dette er en skatt som går til vår fordel på noe vis.

 

Beklager at jeg må ha dette inn med teskje

[krikkert]

Det du beskriver gir ikke opphav til noen latent skatt - jeg forstår det slik at borettslaget skal kjøpe selve eiendommen, og da blir ikke saldoverdi/markedsverdi noe problem fordi eiendommen realiseres. Generelt sett er latent skatt bare et problem når man kjøper et selskap fremfor å kjøpe eiendelene til selskapet.

[ProphetSe7en]

Takk for svar. Da er vi nok blitt feilinformert her.

[ProphetSe7en]

Forresten, vil det ha noe å si fra eller til dersom det opprettes et AS i forkant med hensyn til det nye borettslaget som skal opprettes? Altså et det blir ett AS som kjøper opp disse boligene?

[krikkert]

Spørsmålet om latent skatt mtp ligningsverdi/markedsverdi går på hva man overtar - aksjer eller eiendeler - ikke på hvem som overtar.

[ProphetSe7en]

Da gir jeg meg.

 

Takk for hjelpen

[ProphetSe7en]

Drar frem igjen denne jeg da jeg ikke blir helt klok på dette.

 

Si firmaet som selger leiegården har skilt ut de ulike leiegårdene i et AS. Altså, hver leiegård/boretslag går inn under eget AS, og det er dette vi nå skal kjøpe opp for å overta leilighetene. Vil dette med latentskatt dukke opp her da?

 

Grunnen til at jeg lurer er fordi det til stadighet nevnes latentskatt, men ingen ser ut til å vite noe mer rundt dette, hverken selger, kjøper, kommunen eller banken.

[Herr Brun]

Svaret er vel: Det kommer an på. Med mindre det er mulig å skifte eierform fra AS til borettslag uten at det innebærer en skattemessig realisasjon så vil den latente skatten utløses. Men da er det jo ingen grunn til at dere skal overta ASet, dere bør i så fall kjøpe selve bygget. Så får selger selv fikse sin egen skatt.

[ProphetSe7en]

Ja det er vel der spørsmålet ligger nå.

 

Men vi må kjøpe på samme betingelser som er avtalt mellom selger og opprinnelig kjøper, problemet er bare at ingen av de er villig til å komme med all informasjon som trengs, og vi har en tidsfrist å forholde oss til.

 

Fikk vite nå at det er er et AS som skal selges med leiegårdene.

 

Så er jo spørsmålet som du sier. Må vi kjøpe som AS, for så å gjøre dette om til borettslag? Og hvordan vil dette virke inn med hensyn til skatt? 

 

En ting til jeg lurer på som er litt på siden.

 

Etter hva jeg har blitt fortalt så kan borettslag kun eie 75% av leiegården, noe som gjør at hver enkelt må inn med 25% innskudd.

 

Er der noen andre måter å gjøre dette oppkjøpet på slik at borettslaget går inn som 100% eier i fra starten av? Dette vil være en enklere måte å få med alle. Totalt sett utgjør jo ikke dette noen forskjell for dem som skal bo der, om de betaler inn på lånet ett sted eller om det er fordelt 75/25 mot fellesgjeld og innskudd. 

 

Og, er det 75% av markedsverdi borettslaget kan stå som eier, eller er det 75% av kjøpssum?

 

Bare prøver å finne ut av alle muligheter som faktisk er tilgjengelig her, derfor en del spørsmål som sikkert virker veldig merkelig.

[Herr Brun]

Jeg ville nok sterkt vurdert å kontakte kyndig juridisk rådgivning her, og ikke bare spørre på et forum.

 

Ellers: Vanligvis er jo kjøpesum = markedsverdi, per definisjon.

 

Så vidt jeg vet skal borettslaget alltid eie 100 % av gården, men borettslaget skal være finansiert med innskudd, ikke utelukkende med fellesgjeld. Og jo, det har mye å si om det er innskudd eller fellesgjeld. Hvis borettslaget misligholder fellesgjelden (ved at den enkelte misligholder sin andel av fellesgjelden) risikerer dere tvangssalg av eiendommene, og dermed å gå tilbake til å være leietakere. Jo høyere innskudd, jo sterkere incentiv har den enkelte til å betale fellesgjelden også om han har dårligere økonomi. For han er ikke ansvarlig for fellesgjelden om han sier fra seg sin borett, men han taper da innskuddet sitt (som ofte vil være finansiert ved lån som han hefter personlig for).

Endret 30. april 2015 av Herr Brun

[ProphetSe7en]

Takker for svar. 

 

Vi har selvsagt også kontaktet en angående rådgivning, men det tar for lang tid og da skader det ikke å undersøke litt på egenhånd selv. Jo flere av mine merkelige spørsmål jeg får svar på i forkant jo bedre er det

 

Men ja, dette med sikkerhet med hensyn til innskudd skjønner jeg, men etter hva jeg forstod så var det mulig å sikre seg mot slikt via ulike sikringsordninger. Det jeg ser nå er at de har også krav til 25% innskudd for at det skal kunne være ett alternativ, noe som egentlig er veldig logisk.

 

Men igjen, takker så mye for alle svar her. Blir stadig litt klokere rundt dette.