[Løst] Må (midlertidig) flytte ut av leiebolig grunnet vannskade.

[Ståle Nordlie]

For å utdype litt på det jeg sa tidligere i tråden...

 

Hva som dekkes eller ikke dekkes, og av hvilke selskap, i henhold til forsikringsavtalene, er ikke noe vi kan svare på i denne tråden. Det er etter min mening en avsporing. Spørsmålet her er hvem som i utgangspunktet skal dekke tapet som leierne lider.

 

Det stemmer ikke at husleieloven ikke sier noe om denne situasjonen.

 

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17

 

La oss begynne med § 5-1:

 

§ 5-1.Leierens bruk m.v.

 

Utleieren plikter i leietiden å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen.

 

Leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen.

 

Leieren kan ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Leier av lokale kan likevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

 

Leier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nødvendig.

I denne saken har ikke utleier oppfylt sin plikt til å "stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen".

 

Og hva så?

 

Paragraf 5-7:

§ 5-7.Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden

 

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.

 

Selv om mangelen beror på forhold på leierens side, plikter utleieren å rette mangelen etter § 2-10. Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge av skaden, jf. § 5-8, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først.

 

Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk.

 

Om hovedleierens ansvar overfor framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen, gjelder bestemmelsene i § 7-7.

 

Så lenge mangelen ikke "beror på forhold på leierens side", noe den så vidt jeg kan se ikke gjør her, kan leier kreve erstatning "etter §§ 2-13 og 2-14".

 

Paragraf 2-13 gjelder ansvarsgrunnlaget:

 

§ 2-13. Erstatning

 

Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

 

Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt etter regelen i første ledd.

 

Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

 

Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd.

 

Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom

a) forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, eller

b) husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren.

Første ledd beskriver det såkalte kontrollansvaret. Det innebærer at utleier i utgangspunktet er ansvarlig for leiernes tap, selv om han ikke har handlet uaktsomt. Han kan altså ha gjort alt "rett", og fortsatt bli sittende med en stor regning. 

 

 

Unntaket er hvis det er snakk om "en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av". Detter er en ganske snever unntaksregel. Med forbehold om svært spesielle omstendigheter mener jeg utleier må være ansvarlig her. Rørenes tilstand er klart innenfor utleiers "kontrollsfære". Særlig når lekkasjen har vært der i lang tid, og fra før leierne flyttet inn. 

 

(Det er ikke utenkelig at utleier også er ansvarlig på grunnlag av skyld, jf. 5 ledd. Men det spiller liten rolle i denne saken.)

 

Paragraf 2-14:

§ 2-14.Erstatningsansvarets omfang

 

Erstatningen skal svare til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet.

 

Som indirekte tap regnes:

a) tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd),

b) tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjemann faller bort for så vidt leieren uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet, og

c) tap som følge av tingskade.

 

Reglene i annet ledd gjelder ikke kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet overtas forsinket eller har mangler, og tiltak som begrenser annet tap enn det som annet ledd omfatter.

 

Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende del av tapet.

 

Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers.

 

Det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap som går inn under annet ledd.

 

Alle leiernes tap i denne saken er direkte tap.

 

Hvis utleier skal slippe unna å betale må det altså være tap utleier ikke "med rimelighet kunne ha forutsett", eller tap leier ikke har begrenset "gjennom rimelige tiltak", eller eventuelt på grunn av "urimelighet" etter 5. ledd. 

 

Basert på det TS har sagt virker ingen av alternativene relevante. Utleier må i utgangspunktet dekke alle tap som ikke dekkes av forsikring. Det inkluderer leiernes egenandel.

 

Leierne bør ta vare på alle kvitteringer knyttet til ekstrautgifter. De bør hjelpe til selv med å prøve å finne billige og fungerende løsninger, så de ikke kan anklages for å ha forsømt "å begrense tapet gjennom rimelige tiltak". De bør også ha en fortløpende dialog med utleier og forsikringsselskaper.

Endret 28. mars 2015 av Ståle Nordlie

[fotonisse]

Jeg skal videreformidle disse svarene til dem, så får de ta dette opp med utleier og forsikringsselskapet sitt. Forhåpentligvis så kan noe av dette hjelpe dem videre.

 

 

Jeg skal komme med informasjon om hvordan dette går, etterhvert som jeg får høre hvilke tilbakemeldinger og/eller reaksjoner de får fra utleier og forsikringsselskapet.

 

 

Takk til alle som har bidratt i denne tråden, og for at dere har kommet med så gode og utfyllende svar som dere har gjort.

[Christian86]

*snipp*

 

 

Er det lov å være uenig med deg ang rørene?

 

Jeg ville i hvert fall sett takstmann sin rapport før jeg var så konsekvent i å si at rørene er noe huseier har kontroll over og kan forhindre, i sær rørbrudd/lekkasje etc på den måten jeg forstår deg.

En lekkasje/rørbrudd kan være der lenge - det kan være en mutter en rørlegger ikke skrudde ordentlig, kan være et lite hull, kan være rotte som bet seg gjennom osv osv.

Det blir nokså farlig tenker jeg å ensidig si på et forum uten forbehold at rør er noe en ordinær person skal ha sånn kontroll over og stå ansvarlig for slik jeg forstår deg.

 

Og forøvrig; vilkårene når det gjelder enkelte ting på  brann og kombinert forsikring, dvs hus og innbo forsikring er ganske likt...og det jeg hentet ut kombinerte jeg med pensum fra autorisasjon, så er ikke avsporing å innta det når det blir spurt om slik jeg ser det  (jeg så at leieboerforeningen krevde medlemsskap)

 

Men: som en tanke kan man jo ringe finansklagenemda - de kan for det forsikringsmessige hjelpe litt med hva gjeldende nemdspraksis er og det kan jo gi en rettesnor. Er man misfornøyd med hva saksbehandler sier hos forsikringen kan man prøve med at man føler sin situasjon er vanskelig og spørre etter fagsjef/fagansvarlig - den personen skal kunne vite en del.

Endret 28. mars 2015 av Christian86

[BIGG]

 

En lekkasje/rørbrudd kan være der lenge - det kan være en mutter en rørlegger ikke skrudde ordentlig, kan være et lite hull, kan være rotte som bet seg gjennom osv osv.

 

 

En rotte gnagde hull på et vannrør...???

[Christian86]

 

 

En lekkasje/rørbrudd kan være der lenge - det kan være en mutter en rørlegger ikke skrudde ordentlig, kan være et lite hull, kan være rotte som bet seg gjennom osv osv.

 

 

En rotte gnagde hull på et vannrør...???

 

 

 

Det kom egentlig av en eller annen reportasje jeg så hvor et bad ++ måtte rives ned fordi en rotte gnagde feil rør, men under kan du se at eksemplet er langt fra far fecthed - dessverre...(ikke akkurat lysten på rotte ut av søppelskapet eller doen min for å si det slik..

 

Kilder:

http://www.dinside.no/911421/mus-og-rotter-elsker-plast

http://www.klikk.no/bolig/vedlikehold/article760768.ece

 

Saken jeg leste: http://www.vg.no/nyheter/innenriks/sjekk-oeyvinds-rotte-mareritt/a/23413886/

Endret 28. mars 2015 av Christian86

[Ståle Nordlie]

Er det lov å være uenig med deg ang rørene?

Nei. Din IP er sporet og politiet er på vei. Prøv å ikke tirre politihundene - de kan bite. 

 

Jeg ville i hvert fall sett takstmann sin rapport før jeg var så konsekvent i å si at rørene er noe huseier har kontroll over og kan forhindre, i sær rørbrudd/lekkasje etc på den måten jeg forstår deg.

En lekkasje/rørbrudd kan være der lenge - det kan være en mutter en rørlegger ikke skrudde ordentlig, kan være et lite hull, kan være rotte som bet seg gjennom osv osv.

Det blir nokså farlig tenker jeg å ensidig si på et forum uten forbehold at rør er noe en ordinær person skal ha sånn kontroll over og stå ansvarlig for slik jeg forstår deg.

Jeg tok forbehold for "svært spesielle omstendigheter".

 

Men ellers føler jeg meg rimelig trygg på min vurdering etter kontrollansvaret. Det er nok at det er et "forhold som ligger innenfor det selgeren har kunnet påvirke" (forarbeidene til kjøpsloven, Ot.prp.nr.80 (1986-1987) ).

 

Jeg kan jo sitere litt fra "Agurkpinnedommen", Rt. 2004 s. 675, som kan sies å gå ende lengre enn sitatet fra forarbeidene over. Der handlet det om kjøpsloven, men det burde ikke spille noen rolle i denne sammenhengen.

 

"Ved anvendelsen av kontrollansvaret på mangler må man etter min mening ta utgangspunkt i at kontrollansvaret er meget strengt, og at siktemålet med innføringen av kontrollansvar bare var å nyansere det tidligere objektive ansvar med unntak for force majeure".

 

...

 

“Den mangel som splittbambuspinnene var beheftet med, var skjult og kunne ikke ha vært oppdaget uten forholdsvis omfattende undersøkelser. Spørsmålet er om denne mangel ligger innenfor det som selgeren kunne ha forhindret. Ved denne vurdering må man anlegge en objektiv betraktning. Det er ikke noe vilkår for kontrollansvar at selgeren kunne og burde ha oppdaget mangelen. I forhold til kontrollansvaret er det avgjørende om mangelen ligger innenfor det selgeren objektivt sett har kontroll over”.

For å bruke rotte-eksempelet, så kunne utleier beskyttet bygningen bedre mot skadedyr, lagt ut gift og feller, brukt et annet materiale til rør før eller beskyttet rørene bedre, eller oppdaget skaden tidligere slik at det ikke ble nødvendig med en stor reparasjon. Man kan utvilsomt komme på andre muligheter. 

 

Poenget er mangelen (etter all sannsynlighet) kunne vært forhindret hvis utleier hadde handlet annerledes. Det er ikke noe vilkår at han burde ha handlet annerledes. Som Høyesterett sier er dette er "meget strengt".

 

 

 

(I tillegg til kontrollvilkåret kan man også diskutere om dette egentlig er en hindring som ikke kan "overvinnes", i alle fall på kortere tid enn tre måneder. Og, om en sjult vannlekasje er noe utleier kunne "ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden".)

[Christian86]

 

Er det lov å være uenig med deg ang rørene?

Nei. Din IP er sporet og politiet er på vei. Prøv å ikke tirre politihundene - de kan bite. 

 

Jeg ville i hvert fall sett takstmann sin rapport før jeg var så konsekvent i å si at rørene er noe huseier har kontroll over og kan forhindre, i sær rørbrudd/lekkasje etc på den måten jeg forstår deg.

En lekkasje/rørbrudd kan være der lenge - det kan være en mutter en rørlegger ikke skrudde ordentlig, kan være et lite hull, kan være rotte som bet seg gjennom osv osv.

Det blir nokså farlig tenker jeg å ensidig si på et forum uten forbehold at rør er noe en ordinær person skal ha sånn kontroll over og stå ansvarlig for slik jeg forstår deg.

Jeg tok forbehold for "svært spesielle omstendigheter".

 

Men ellers føler jeg meg rimelig trygg på min vurdering etter kontrollansvaret. Det er nok at det er et "forhold som ligger innenfor det selgeren har kunnet påvirke" (forarbeidene til kjøpsloven, Ot.prp.nr.80 (1986-1987) ).

 

Jeg kan jo sitere litt fra "Agurkpinnedommen", Rt. 2004 s. 675, som kan sies å gå ende lengre enn sitatet fra forarbeidene over. Der handlet det om kjøpsloven, men det burde ikke spille noen rolle i denne sammenhengen.

 

"Ved anvendelsen av kontrollansvaret på mangler må man etter min mening ta utgangspunkt i at kontrollansvaret er meget strengt, og at siktemålet med innføringen av kontrollansvar bare var å nyansere det tidligere objektive ansvar med unntak for force majeure".

 

...

 

“Den mangel som splittbambuspinnene var beheftet med, var skjult og kunne ikke ha vært oppdaget uten forholdsvis omfattende undersøkelser. Spørsmålet er om denne mangel ligger innenfor det som selgeren kunne ha forhindret. Ved denne vurdering må man anlegge en objektiv betraktning. Det er ikke noe vilkår for kontrollansvar at selgeren kunne og burde ha oppdaget mangelen. I forhold til kontrollansvaret er det avgjørende om mangelen ligger innenfor det selgeren objektivt sett har kontroll over”.

For å bruke rotte-eksempelet, så kunne utleier beskyttet bygningen bedre mot skadedyr, lagt ut gift og feller, brukt et annet materiale til rør før eller beskyttet rørene bedre, eller oppdaget skaden tidligere slik at det ikke ble nødvendig med en stor reparasjon. Man kan utvilsomt komme på andre muligheter. 

 

Poenget er mangelen (etter all sannsynlighet) kunne vært forhindret hvis utleier hadde handlet annerledes. Det er ikke noe vilkår at han burde ha handlet annerledes. Som Høyesterett sier er dette er "meget strengt".

 

 

 

(I tillegg til kontrollvilkåret kan man også diskutere om dette egentlig er en hindring som ikke kan "overvinnes", i alle fall på kortere tid enn tre måneder. Og, om en sjult vannlekasje er noe utleier kunne "ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden".)

 

 Fint - jeg venter på hundene

Agurk pinne dommen ja - jeg tror denne får TS dessverre håpe noen av de andre juristene her inne kan ta videre. Jeg stiller meg skeptisk fordi jeg deler ikke synet at gjennomsnittspersonen skal kunne forventes å føre kontroll med rør på en slik måte som slik jeg forstår deg Ståle. Man kan sikkert finne på mange muligheter - men hus bygges veldig sjelden av huseier selv, og jeg tror vel ikke du mener at huseier skal instruere i tanken at en gang om 20 år kanskje man finner at gnagere kan spise metall, plast e.l. Eller at de skal evnt hver gang ny viten kommer rive huset og pusse opp for å sikre rørene enda mer. Så jeg bare undres om du tar kontrollansvaret en smule for langt her?

 

 

Hva angår gjenoppbygging så er nok ikke huseier den som bestemmer helt alene:

 

Det er riving

Tørking - det kan ta sin tid med vifter som skal gå osv

sette tilbake i stand

 

Men - jeg ville jo lurt veldig om 3 måender trengtes for dette, jeg ville uten å vite mer om saken gjettet 3-4 uker ca basert på hva som står her om en bruker nok avfuktere osv, men jeg er ikke fagmann så gjetter.

Endret 29. mars 2015 av Christian86

[Herr Brun]

 

Er det lov å være uenig med deg ang rørene?

Nei. Din IP er sporet og politiet er på vei. Prøv å ikke tirre politihundene - de kan bite. 

 

Jeg ville i hvert fall sett takstmann sin rapport før jeg var så konsekvent i å si at rørene er noe huseier har kontroll over og kan forhindre, i sær rørbrudd/lekkasje etc på den måten jeg forstår deg.

En lekkasje/rørbrudd kan være der lenge - det kan være en mutter en rørlegger ikke skrudde ordentlig, kan være et lite hull, kan være rotte som bet seg gjennom osv osv.

Det blir nokså farlig tenker jeg å ensidig si på et forum uten forbehold at rør er noe en ordinær person skal ha sånn kontroll over og stå ansvarlig for slik jeg forstår deg.

Jeg tok forbehold for "svært spesielle omstendigheter".

 

Men ellers føler jeg meg rimelig trygg på min vurdering etter kontrollansvaret. Det er nok at det er et "forhold som ligger innenfor det selgeren har kunnet påvirke" (forarbeidene til kjøpsloven, Ot.prp.nr.80 (1986-1987) ).

 

Jeg kan jo sitere litt fra "Agurkpinnedommen", Rt. 2004 s. 675, som kan sies å gå ende lengre enn sitatet fra forarbeidene over. Der handlet det om kjøpsloven, men det burde ikke spille noen rolle i denne sammenhengen.

 

"Ved anvendelsen av kontrollansvaret på mangler må man etter min mening ta utgangspunkt i at kontrollansvaret er meget strengt, og at siktemålet med innføringen av kontrollansvar bare var å nyansere det tidligere objektive ansvar med unntak for force majeure".

 

...

 

“Den mangel som splittbambuspinnene var beheftet med, var skjult og kunne ikke ha vært oppdaget uten forholdsvis omfattende undersøkelser. Spørsmålet er om denne mangel ligger innenfor det som selgeren kunne ha forhindret. Ved denne vurdering må man anlegge en objektiv betraktning. Det er ikke noe vilkår for kontrollansvar at selgeren kunne og burde ha oppdaget mangelen. I forhold til kontrollansvaret er det avgjørende om mangelen ligger innenfor det selgeren objektivt sett har kontroll over”.

For å bruke rotte-eksempelet, så kunne utleier beskyttet bygningen bedre mot skadedyr, lagt ut gift og feller, brukt et annet materiale til rør før eller beskyttet rørene bedre, eller oppdaget skaden tidligere slik at det ikke ble nødvendig med en stor reparasjon. Man kan utvilsomt komme på andre muligheter. 

 

Poenget er mangelen (etter all sannsynlighet) kunne vært forhindret hvis utleier hadde handlet annerledes. Det er ikke noe vilkår at han burde ha handlet annerledes. Som Høyesterett sier er dette er "meget strengt".

 

 

 

(I tillegg til kontrollvilkåret kan man også diskutere om dette egentlig er en hindring som ikke kan "overvinnes", i alle fall på kortere tid enn tre måneder. Og, om en sjult vannlekasje er noe utleier kunne "ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden".)

 

Nå vet jeg ikke hvor nerdete vi skal gjøre dette, men leie av hus er vel knapt "artsbestemt kjøp"? I agurkpinnedommen ser førstvoterende til den gamle regelen for genuskjøp i kjøpsloven, som var objektivt ansvar med unntak for force majeure. Dette fordi kontrollansvarets ordlyd ikke passer så veldig godt på de fleste mangler. For husleie var det gamle ansvaret culpaansvar (med omvendt bevisbyrde, riktignok). Jeg vil nok være ganske skeptisk til å anvende en like streng kontrollnorm i husleieforhold som i kjøp av genusytelser. 

[Ståle Nordlie]

Nerd i vei. 

 

Nå vet jeg ikke hvor nerdete vi skal gjøre dette, men leie av hus er vel knapt "artsbestemt kjøp"? I agurkpinnedommen ser førstvoterende til den gamle regelen for genuskjøp i kjøpsloven, som var objektivt ansvar med unntak for force majeure. Dette fordi kontrollansvarets ordlyd ikke passer så veldig godt på de fleste mangler. For husleie var det gamle ansvaret culpaansvar (med omvendt bevisbyrde, riktignok). Jeg vil nok være ganske skeptisk til å anvende en like streng kontrollnorm i husleieforhold som i kjøp av genusytelser. 

 

 

Hm, slik jeg ser det er det ryddigst å si at regelen for kontrollansvar i utgangspunktet er den samme ved alle ytelser (når man først har kontrollansvar). Dermed kan uttalelser fra Høyesterett som gjelder "kontrollansvaret" også brukes på andre områder enn det saken gjaldt. Men regelen kan, naturligvis, føre til forskjellige resultater ved forskjellige ytelser på grunn av ytelsens natur.

 

Som du sier var ansvarsregelen i husleieloven en annen tidligere. Departementet valgte bevisst, og i strid med utvalgets anbefaling, å bruke kontrollansvaret i den nye loven. Det uttalte mål var å oppnå "harmonisering i forhold til de andre lovene" ( Ot.prp. nr. 82 [1997-1998] s. 34). 

Departementet sier også at innføringen vil "medføre at både utleieren og leieren blir erstatningsansvarlig i flere tilfeller enn etter gjeldende rett". Det at et resultat blir forskjellig fra det det ville blitt under den gamle loven er altså helt i tråd med lovgivers hensikt. Dette i motsetning til kjøpsloven (jf. Agurkpinnedommen), der man ikke mente å gjøre store endringer i forhold til den tidligere regelen ved å innføre kontrollansvar.


(Er du uenig i konklusjonen? Dvs at denne mangelen vanligvis ikke vil komme inn under unntaket fra objektivt ansvar?)

 

[Herr Brun]

Jeg er ærlig talt ikke sikker på konklusjonen, men jeg mener i alle fall det ikke er helt kurant å anlegge samme norm for kontrollansvaret for alle mangler. Dette harmonerer også godt med lovteksten: Hva som er rimelig å legge til selgers kontrollsfære kommer vil variere etter innholdet i ytelsen. Jeg har lest forarbeidene, og jeg er klar over at utvalgets forslag ble fraveket bevisst, for å oppnå harmonering. Men at regelen er den samme betyr ikke at den vil anvendes likt for alle ytelser, bare at rammen for drøftelsen er lik, og at det rettstekniske mht. utgangspunkt og unntak er likt. Den konkrete tolkningen av kontrollvilkåret kan fint være forskjellig innenfor disse rammene. 

 

I agurkpinnedommen vises det jo eksplisitt til den gamle normen i kjøpsloven, og denne var forskjellig for genus- og specieytelser. Dommen omhandler genusytelser, hvilket jo også påpekes i dommen. Jeg mener det er ganske klart at man ikke kan anlegge samme synspunkt ved leie av hus. Ta f. eks. følgende uttalelse: 

Ut fra de opplysninger som foreligger i denne saken, må det legges til grunn at det på markedet fantes et tilstrekkelig kvantum splittbambuspinner som ikke var smittet med penicillium oxalicum, til å tilfredsstille Aase Gartneris behov, og at disse objektivt sett var tilgjengelig for Vekstmiljø AS

 

Dette passer helt åpenbart bare på genusytelser.

[Ståle Nordlie]

Jeg er ærlig talt ikke sikker på konklusjonen, men jeg mener i alle fall det ikke er helt kurant å anlegge samme norm for kontrollansvaret for alle mangler. Dette harmonerer også godt med lovteksten: Hva som er rimelig å legge til selgers kontrollsfære kommer vil variere etter innholdet i ytelsen. Jeg har lest forarbeidene, og jeg er klar over at utvalgets forslag ble fraveket bevisst, for å oppnå harmonering. Men at regelen er den samme betyr ikke at den vil anvendes likt for alle ytelser, bare at rammen for drøftelsen er lik, og at det rettstekniske mht. utgangspunkt og unntak er likt. Den konkrete tolkningen av kontrollvilkåret kan fint være forskjellig innenfor disse rammene.

Jeg forstår ikke hva du mener her. (Jeg begynner å lure på om vi snakker forbi hverandre.)

 

Kan du gi et eksempel på at man anvender forskjellig norm for kontrollansvar? Hva vil det si at man anvender reglen ulikt? Hvorfor skulle det være slik?

 

I agurkpinnedommen vises det jo eksplisitt til den gamle normen i kjøpsloven, og denne var forskjellig for genus- og specieytelser. Dommen omhandler genusytelser, hvilket jo også påpekes i dommen. Jeg mener det er ganske klart at man ikke kan anlegge samme synspunkt ved leie av hus. Ta f. eks. følgende uttalelse: 

Ut fra de opplysninger som foreligger i denne saken, må det legges til grunn at det på markedet fantes et tilstrekkelig kvantum splittbambuspinner som ikke var smittet med penicillium oxalicum, til å tilfredsstille Aase Gartneris behov, og at disse objektivt sett var tilgjengelig for Vekstmiljø AS

Dette passer helt åpenbart bare på genusytelser.

 

Ja. Og hva så? Dette illustrerer heller at reglene for kontrollansvar fanger opp relevante forskjeller mellom specie- og genusforpliktelser. Det er ikke noe behov for å foreta en teoretisk kategorisering før man anvender reglene.

 

Hvis du skal argumentere for at noe (muligens) faller inn under unntaket fra kontrollansvaret så nytter det ikke å bare si "ikke artsbestemt ytelse". Du må forklare hvorfor det spiller en rolle.

 

Her er selvfølgelig ikke mitt argument at utleier har (eller har hatt) tilgang på flere identiske boliger på akkurat samme sted. Hvis du trodde det beklager jeg at jeg var uklar...

 

 

Grensen mellom genus og specie er forøvrig ikke så skarp, særlig i en sak som dette. Hvis vi antar at den opprinnelige lekkasjen skyldes en feil på røret så fantes det utvilsomt feilfrie rør på markedet. Og, kanskje mer relevant, selv om ytelsen "tilgang til den bestemte boligen" ikke kan leveres, så skyldes jo tapene her at leierne ikke har tilgang på ganske utbyttbare ytelser. De får ekstra kostnader fordi utleier ikke yter "et sted å bo" og "et sted å vaske klær" eller "et sted å tilberede mat" o.l.

[Herr Brun]

Det jeg mener er at uttalelsene som du siterer må forstås i lys av følgende forarbeidsuttalelser (kjøpslovspropen, s. 37-38):

 

Kontrollansvarsregelen er en standard som kan virke forskjellig etter de ulike forhold den anvendes på. Ikke minst har kjøpets karakter betydning. Selgerens ansvar er strengere jo mer generisk forpliktelsen er, og jo større muligheten og behovet for dekningskjøp er. Ved kjøp av artsbestemte ting som kan byttes ut og fins allement tilgjengelig i markedet, vil selgeren derfor vanskelig kunne bli fritatt for ansvar.

Ved individuelt bestemte kjøp fører kontrollansvarsregelen til et noe strengere ansvar enn etter gjeldende lov, bl a fordi det i prinsippet ikke kreves culpa hos selgeren. Men fordi innholdet i kontrollansvaret vil variere etter kjøpets karakter, vil det i utpregete spesieskjøp ikke bli særlig stor forskjell fra gjeldende rett.

Det er det jeg mener med at det anvendes en forskjellig norm selv om vurderingstemaene er like. Det betyr at du ikke kan bruke uttalelser om hva som konkret kunne vært gjort og hvor streng den vurderingen skal være fra en sak som gjelder kjøp av genusytelser, i en sak som gjelder leie av bolig.

 

Avhengig av årsaken til rørbruddet kan det godt være at dette er innenfor utleiers kontroll, eller han uansett med rimelighet kunne ha tatt det i betraktning på avtaletidspunktet, så det er godt mulig konklusjonen er riktig. Uansett er det jo eieren som må bevise at oppfyller hindringsfritaket. Poenget mitt var bare rettskildebruken.

[Ståle Nordlie]

Det jeg mener er at uttalelsene som du siterer må forstås i lys av følgende forarbeidsuttalelser (kjøpslovspropen, s. 37-38):

 

Kontrollansvarsregelen er en standard som kan virke forskjellig etter de ulike forhold den anvendes på. Ikke minst har kjøpets karakter betydning. Selgerens ansvar er strengere jo mer generisk forpliktelsen er, og jo større muligheten og behovet for dekningskjøp er. Ved kjøp av artsbestemte ting som kan byttes ut og fins allement tilgjengelig i markedet, vil selgeren derfor vanskelig kunne bli fritatt for ansvar.

Ved individuelt bestemte kjøp fører kontrollansvarsregelen til et noe strengere ansvar enn etter gjeldende lov, bl a fordi det i prinsippet ikke kreves culpa hos selgeren. Men fordi innholdet i kontrollansvaret vil variere etter kjøpets karakter, vil det i utpregete spesieskjøp ikke bli særlig stor forskjell fra gjeldende rett.

Det er det jeg mener med at det anvendes en forskjellig norm selv om vurderingstemaene er like. Det betyr at du ikke kan bruke uttalelser om hva som konkret kunne vært gjort og hvor streng den vurderingen skal være fra en sak som gjelder kjøp av genusytelser, i en sak som gjelder leie av bolig.

 

Sitatene dine er ikke særlig klargjørende.

 

Mange av uttalelsene i Agurkpinnedommen gjelder kontrollansvaret generelt. Forarbeidene til kjøpsloven sier det ikke lenger skal være noe prinsipielt skille mellom genus- og specieforpliktelser. Jeg mener at når når Høyesterett snakker om "kontrollansvaret" mener de i utgangspunktet "kontrollansvaret". (I tillegg er det som jeg forklarte over ikke noe skarpt skille mellom genus og specie i saken i denne tråden.)

 

Kan du gi et konkret eksempel på en uttalelse fra Agurkpinnedommen som ikke gjelder her? Og helst noe jeg siterte?

 

Avhengig av årsaken til rørbruddet kan det godt være at dette er innenfor utleiers kontroll, eller han uansett med rimelighet kunne ha tatt det i betraktning på avtaletidspunktet, så det er godt mulig konklusjonen er riktig. Uansett er det jo eieren som må bevise at oppfyller hindringsfritaket.

Ikke glem at hindringen her skyldes en lekkasje som har foregått over lengre tid, og allerede var der ved avtaleinngåelse. Så selv om utleier skulle klare å vise at den opprinnelige skaden på røret lå utenfor hans kontrollsfære - noe som virker svært usansynlig etter min mening - så må han slik jeg ser det deretter vise at det lå utenfor hans kontroll å oppdage skaden.

 

(Og på toppen av det hele er det strengt tatt ikke noe som forhindrer at utleier kan yte de viktigste aspektene/delene av sin forpliktelse, som "et sted å bo". Så der kan man si at det ikke foreligger noen hindring, eller at hindringen kan overvinnes.)

[Christian86]

 

Det jeg mener er at uttalelsene som du siterer må forstås i lys av følgende forarbeidsuttalelser (kjøpslovspropen, s. 37-38):

 

Kontrollansvarsregelen er en standard som kan virke forskjellig etter de ulike forhold den anvendes på. Ikke minst har kjøpets karakter betydning. Selgerens ansvar er strengere jo mer generisk forpliktelsen er, og jo større muligheten og behovet for dekningskjøp er. Ved kjøp av artsbestemte ting som kan byttes ut og fins allement tilgjengelig i markedet, vil selgeren derfor vanskelig kunne bli fritatt for ansvar.

Ved individuelt bestemte kjøp fører kontrollansvarsregelen til et noe strengere ansvar enn etter gjeldende lov, bl a fordi det i prinsippet ikke kreves culpa hos selgeren. Men fordi innholdet i kontrollansvaret vil variere etter kjøpets karakter, vil det i utpregete spesieskjøp ikke bli særlig stor forskjell fra gjeldende rett.

Det er det jeg mener med at det anvendes en forskjellig norm selv om vurderingstemaene er like. Det betyr at du ikke kan bruke uttalelser om hva som konkret kunne vært gjort og hvor streng den vurderingen skal være fra en sak som gjelder kjøp av genusytelser, i en sak som gjelder leie av bolig.

 

Sitatene dine er ikke særlig klargjørende.

 

Mange av uttalelsene i Agurkpinnedommen gjelder kontrollansvaret generelt. Forarbeidene til kjøpsloven sier det ikke lenger skal være noe prinsipielt skille mellom genus- og specieforpliktelser. Jeg mener at når når Høyesterett snakker om "kontrollansvaret" mener de i utgangspunktet "kontrollansvaret". (I tillegg er det som jeg forklarte over ikke noe skarpt skille mellom genus og specie i saken i denne tråden.)

 

Kan du gi et konkret eksempel på en uttalelse fra Agurkpinnedommen som ikke gjelder her? Og helst noe jeg siterte?

 

Avhengig av årsaken til rørbruddet kan det godt være at dette er innenfor utleiers kontroll, eller han uansett med rimelighet kunne ha tatt det i betraktning på avtaletidspunktet, så det er godt mulig konklusjonen er riktig. Uansett er det jo eieren som må bevise at oppfyller hindringsfritaket.

Ikke glem at hindringen her skyldes en lekkasje som har foregått over lengre tid, og allerede var der ved avtaleinngåelse. Så selv om utleier skulle klare å vise at den opprinnelige skaden på røret lå utenfor hans kontrollsfære - noe som virker svært usansynlig etter min mening - så må han slik jeg ser det deretter vise at det lå utenfor hans kontroll å oppdage skaden.

 

(Og på toppen av det hele er det strengt tatt ikke noe som forhindrer at utleier kan yte de viktigste aspektene/delene av sin forpliktelse, som "et sted å bo". Så der kan man si at det ikke foreligger noen hindring, eller at hindringen kan overvinnes.)

 

 

Jeg stusser litt over måten du skriver - men jeg får en følelse at du behandler det å forhindre rørskade, oppdage vannlekasje og finne sted å bo på en måte som ligger langt over hva som kan forventes av et ordinært menneske. det er ikke mer enn et raskt søk for å finne at slike kan pågå over veldig lang tid uten at noen blir klar over det, og jeg finner det litt overraskende at du er så klinkende klar på det lille som er skrevet i forhold til å konkludere:

 

Huseier burde brukt andre rør

Huseier burde oppdaget lekkasjen

 

 

Jeg tar meg selv i tenke at med logikken din så antar du huseier bygget sitt eget hus, og da burde revet det opp hver gang man fant ut at disse rørene, isolasjon e.l. er bedre enn den man trodde for 10 år siden og som en følge skal da endre dette?

 

Jeg tenker vel at du er på tynn grunn mtp rørene og lekkasjen enn så lenge alt vi har er hear say(?) - dvs svigers har sagt til TS som de har forstått av utleier....å rådgi på bakgrunn av det uten å ha takstmann sin rapport vil vel være rimelig lite holdbart i den forstand at man ikke bare antar, men nærmest har hånden i luften og synser?

 

Mulig jeg er svertet at bakgrunnen fra forsikring, men verden av lekkasjer er ikke så A4 som du beskriver og å være så konkluderende så raskt uten forbehold ser jeg som uheldig. Forøvrig; de kunne sikkert blitt boende i leiligheten mens badet renoveres, men det kan ikke brukes, og da måtte de evnt fått en mobil dusjløsning, og med små barn så kan man jo undres hvor hensiktsmessig det er, så løsningen med ubeboelighet synes den mest fornuftige sånn sett. 

[Ståle Nordlie]

Jeg stusser litt over måten du skriver - men jeg får en følelse at du behandler det å forhindre rørskade, oppdage vannlekasje og finne sted å bo på en måte som ligger langt over hva som kan forventes av et ordinært menneske. det er ikke mer enn et raskt søk for å finne at slike kan pågå over veldig lang tid uten at noen blir klar over det, og jeg finner det litt overraskende at du er så klinkende klar på det lille som er skrevet i forhold til å konkludere:

 

Huseier burde brukt andre rør

Huseier burde oppdaget lekkasjen

Det er ikke det som er konklusjonen. Dette handler ikke om hva utleier "burde" gjort. Når det gjelder "kontrollvilkåret" er, igjen, spørsmålet (kort sagt) om det gjelder et "forhold som ligger innenfor det [utleier] har kunnet påvirke". Og så er det 3 vilkår til som alle må oppfylles for at utleier skal slippe unna ansvar.

 

For å ta noen flere sitater:

 

Om kontrollansvaret:

Når det gjelder selgerens ansvar, innebærer proposisjonsutkastet § 27 (1) og § 40 (1) for det første at selgeren for å gå fri må godtgjøre at det har foreligget en hindring for kontraktmessig oppfyllelse. Hindringens art er her for så vidt uten betydning. Den kan derfor i prinsippet være også av økonomisk karakter. Men det må være en faktisk hindring. Det er ikke tilstrekkelig at oppfyllelsen har blitt vanskeligere eller mer kostbar enn forutsatt. På den annen side kreves det ikke objektiv umulighet. Selgeren behøver altså ikke godtgjøre at også andre enn ham selv var rammet av hindringen (se likevel nedenfor om ansvaret for underleverandører).

 

For det andre må hindringen ha ligget utenfor selgerens kontroll (kontrollsfære). Det er viktig å merke seg at det ikke i denne sammenheng er spørsmål om aktsomhet. Selgeren kan bli ansvarlig selv om han ikke har handlet klanderverdig. Poenget er at forhold som ligger innenfor det selgeren har kunnet påvirke, f eks interne forhold i selgerens bedrift eller selgerens økonomiske forhold, ikke kan påropes som fritaksgrunner.

 

Et tredje vilkår for ansvarfritak er at selgeren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt hindringen i betraktning på avtaletiden. Det som var forutseelig på avtaletiden svarer med andre ord selgeren for. Dette gjelder enten selgeren rett og slett har oversett hindringen eller om han har tatt sjansen på at den ikke ville inntreffe eller at den ville falle bort før leveringstiden.

 

Endelig er det et vilkår at selgeren ikke med rimelighet kunne ventes å ha unngått eller overvinne følgene av hindringen. Dette innebærer at selgeren har en plikt til å forsøke alternative oppfyllelsesmuligheter når slike finnes.

 

Alle fire vilkår må foreligge for at selgeren skal gå fri.

 

-- Ot. prp. nr. 80 (1986-1987) punkt 3.8.2

 

 

Mer om "kontrollvilkåret:

 

Det andre vilkåret for fritak er altså at hindringen må ligge utenfor selgerens kontroll. Selgeren blir alltid ansvarlig for forhold som ligger innenfor hans kontrollsfære, uavhengig av om han kan bebreides for at de har oppstått. Det er altså ikke tale om noen uaktsomhetsvurdering. Det er tilstrekkelig at

Side 73

årsakene til kontraktbruddet kan sies å ligge innenfor det som i prinsipp er kontrollerbart for selgeren.

 

Innenfor selgerens kontrollsfære ligger typisk slikt som kan henføres til hans tilsatte eller andre personer som han etter alminnelige regler svarer for. (Her tenkes ikke på underleverandører o l, jf andre ledd). Streiker som ledd i generelle lønnsforhandlinger i bransjen vil likevel kunne sies å ligge utenfor selgerens kontroll. Noe annet er streiker som er utløst på grunn av tariffstridige forhold ved vedkommende virksomhet. Her vil man kunne si at det er forhold som selgeren i prinsippet har kontroll over.

 

Forhold som direkte eller indirekte beror på selgerens tiltak eller handlinger, ligger også innenfor hans kontrollsfære. Dette omfatter alt som kan kontrolleres eller påvirkes ved planlegging, styring og kontroll med virksomheten. Selgeren er derfor alltid ansvarlig dersom årsakene til hindringen bunner i den måten virksomheten drives på. Det kan dreie seg f eks om sviktende beregning av produksjonkapasitet eller tekniske problemer med maskiner o l. Også rene uhell i form av sammenbrudd i maskiner, brann o l omfattes av dette, med mindre årsakene ligger utenfor det selgeren kan kontrollere. Skyldes brannen kortslutning i det elektriske anlegget, ligger det derfor i prinsippet innenfor selgerens kontrollsfære, mens situasjonen blir en annen dersom det er en pyroman som har vært på ferde.

 

-- Ot. prp. nr. 80 (1986-1987) s 72-73

Hvis du lurer på hvorfor man har laget denne regelen kan du jo spørre deg: Er det mer rimelig at leier tar risikoen? Han har i alle fall fint lite med problemet å gjøre.

 

(Hvis det ikke stemmer, og TS for eksempel har utelatt at lekkasjen har vært synlig for leierne, så blir antakelig utfallet annerledes, jf. husll § 5-5.)

 

Jeg tenker vel at du er på tynn grunn mtp rørene og lekkasjen enn så lenge alt vi har er hear say(?) - dvs svigers har sagt til TS som de har forstått av utleier....å rådgi på bakgrunn av det uten å ha takstmann sin rapport vil vel være rimelig lite holdbart i den forstand at man ikke bare antar, men nærmest har hånden i luften og synser?

Alle svar vil selvfølgelig forutsette at TS har framstilt situasjonen korrekt og ikke utelatt viktig informasjon, og som jeg har sagt et par ganger nå, at det ikke foreligger svært spesielle omstendigheter. Det er det ingen vits i å gjøre noe poeng av.

[fotonisse]

Takk for gode råd og deltagelse i tråden her.

 

Desverre så har de jeg startet tråden for, null tiltakslyst og bare godtar alt som skjer rundt dette.

Dvs de syter og klager over økte utgifter, og hvor mye ekstra arbeid dette har medført for dem, men de er tydeligvis ikke interessert i å gjøre noe for å bedre på noe av dette heller......

 

De har visstnok nå fått flytte tilbake selv om ikke alt er 100% klart enda.

 

Som dere sikkert forstår av dette innlegget så mistet jeg helt glød og interesse for dette, når de bare godtar alt som skjer. Jeg trodde oppriktig talt at de faktisk var ute etter hva de hadde krav på, og dermed kanskje kunne gjøre noe for å redusere sine økte merutgifter. Men når de forstod at det var noe de faktisk måtte følge opp og gjøre en innsats for selv, så så snakket de aldri mer om dette, bare hvor dyrt det ble og hvor mange ulemper de hadde.

Så da var vel greit nok likevel ser det ut til, for jeg får i hvertfall ikke skikkelige svar når jeg spør dem om noe av dette, så da bryr ikke jeg meg om å løfte en finger mer for dem ang. dette her heller.

 

Det er bare synd at de ikke er interesserte i å "hjelpe seg selv" synes jeg, men det får de bare styre helt og holdent selv, jeg melder i hvertfall pass.

 

 

Så igjen takk for hjelpen og deres bidrag til mine spørsmål i denne tråden her.