Trenger råd ang boliglån/sparing fra noen som har peiling ;-)

[Anniegotagun]

Hei. Jeg lurer på om noen kan komme med noen synspunkter på situasjonen min.

 

Jeg har boliglån, som jeg føler jeg såvidt klarer å betale renter og avdrag på slik som situasjonen min er nå. Jeg har en BSUkonto som jeg ikke får spart noe som helst på.

 

Jeg vurderer derfor å betale ned på lånet med BSU pengene, selv om jeg i realiteten kan spare ut neste år. (blir 33 neste år).

 

Jeg snakket med banken om dette, de kommer med ulike råd ut i fra hvem jeg snakker med, men jeg synes de fleste forslagene gagner banken best. En rådgiver anbefalte å betale kun renter på lånet de neste to årene, spare max på BSU, for å få skattefradrag og renter, og deretter betale hele beløpet på lånet.

 

Jeg vil jo dermed frigjøre mer penger i mnd, som er det som var intensjonen. Men jeg er veldig skeptisk til å ikke betale (eller bare betale litt) avdrag nå som renta er så lav. Det beste er vel å betale ned mest mulig på lånet?

 

Kan noen si noe om hva som lønner seg? Lånet er på ca 1,7 mill

 

På forhånd takk :-)

 

[newman221]

Vurdert å øke inntekten, alternativt kutte kostnader? 1,7mill er ikke spesielt stort lån, og innbetaling til bank (renter+avdrag) ligger vel i området 8000/mnd..

Om det lønner seg å knekke BSU-kassa eller ikke avhenger av renten du har på boliglånet, samt skattefradraget på 5000.

[the_last_nick_left]

Kutt ned på avdragene og spar i BSU, det vil lønne seg.

[BareGjest]

Jeg har ikke ekstrem peiling, men kan forsøke å svare litt likevel.

 

Slik renten på boliglån er idag så koster det litt rundt regnet 500,- NOK pr. måned pr. 100 000,- du har i lån. Dersom du har 1,7 mill så regner jeg med at du betaler ca. 8500,- NOK i renter og avdrag pr. måned? Dersom jeg samtidig forutsetter at du har 150 000,- på BSU og velger å bruke dette til å betale ned på lånet ditt så ender du opp på rundt 7000,- NOK pr. måned. Dersom dette er siste året du har mulighet til å spare på BSU, og du har tenkt å avvikle BSU kontoen uansett så hadde jeg nok gått for denne løsningen. Det å kun betale renter i to år på lånet utelukkende for å holde liv i BSU koster deg mye mer penger i det lange løp enn å avvikle BSU nå. Det eneste som taler for at du skal utsette avdrag er at inflasjon over tid vil spise opp lånet ditt uansett, men denne er ikke kraftig nok over to år til å gjøre merkbart innhogg.

 

Det finnes dog flere alternativ som banken din ikke kommer til å fortelle deg. Den første er at du bør sjekke renta du har på boliglånet ditt. Når jeg går inn på Finansportalen.no og taster inn 1,7 mill i boliglån, så er det første femti treffene lån med en rente på under 3.0 %. Har du over 3.0 % rente på boliglånet ditt idag så bør du først forhandle deg til en bedre rente. Du har ganske mye lån så jeg regner med at du er i jobb, sjekk med jobb og eventuelle fagforeninger om de tilbyr deg noen form for fordelaktige avtaler på lån. Bankene er veldig trasige om ikke umulige å forhandle innskuddsrente med, men når det kommer til boliglån så er min opplevelse at de er villige til å strekke seg langt dersom de anser deg som en god kunde.

 

Et siste desperat alternativ er å vurdere å leie ut et rom dersom du har et ekstra soverom til overs. Det er et forferdelig kjipt alternativ, men for en tidsavgrenset periode vil det tillate deg langt bedre økonomi samt at du også får mulighet til å la BSU kontoen stå og rente seg i fred. Innskuddsrenten på BSU kontoen din er mest sannsynlig høyere enn utlånsrenten på boliglånet ditt, så i praksis vil man være tjent med å ikke avslutte BSU til fordel for boliglån (?).

[the_last_nick_left]

Du bør uansett sjekke om du kan få lavere rente på lånet og bedre rente på BSU. Jeg har høyere rente på BSU enn på lånet, får du det lønner det seg i hvert fall å spare heller enn å nedbetale lånet. Dersom du har litt høyere rente på lånet enn på BSU, må du regne på om skattefradraget er større enn rentedifferansen, det vil det vanligvis være. Så det vil vanligvis lønne seg å spare i BSU heller enn å betale ned på lånet.

[Anniegotagun]

Takk for svar ☺️

Jeg jobber alt 100% så får ikke økt inntekten.

 

Jeg betaler ca 9000 på lånet, har nom rente 2,8, eff 2,91. Tror ikke det er så værst rente.

Og den er uansett lavere enn BSU-renta.

Jeg har nå 107000 på BSU.

 

Fortsatt usikker på hva jeg bør gjøre. Om jeg sparer tilsammen 50 000 de neste to årene, kan jeg betale 157 000 + renter, ca 10 000, på lånet i beg av 2017. Men jeg har samtidig betalt mer renter enn jeg ville nødvendigvis gjort med denne løsningen. Må regne på dette tenker jeg.

[the_last_nick_left]

Så lenge du får høyere rente på BSU enn på lånet, er det et veldig enkelt regnestykke..

 

Det vil lønne seg.

[Anniegotagun]

Ja, men man har ingen garanti for at renta vil holde seg så lav de neste to årene. Jeg er ingen risikotager ?

[the_last_nick_left]

Nei, det er klart, men det er ikke verre enn at du betaler inn BSU-beløpet dersom rentene endrer seg.

[Inge Rognmo]

Hvis du har mulighet for å få innvilget avdragsfrihet på boliglånet, og BSU-renta er bedre enn (eller lik..) lånerenta, så er det ingenting å lure på; betal inn så mye du kan (opp til den årlige grensa...) på BSU-konto i stedet for på lånet (og det du da har til overs betaler du som avdrag), og ikke tøm BSU-konto før den er full og du er for gammel til å spare mer. (den totale max-beløpsgrensa kan jo også bli hevet før du passerer aldersgrensa...)

 

Selv med høyere lånerente enn BSU-rente kan det lønne seg å gjøre det slik, på grunn av skattefradraget. Da må man imidlertid regne nøyere på det, noe jeg ikke gidder her og nå.

[Herr Brun]

Med så kort tidsperspektiv før du uansett kan bruke pengene uten å tenke på tapt fremtidig skattefradrag er dette ingen verdens ting å tenke på. Hvis du hadde lang tidshorisont ville det vært litt mer risikabelt (du kunne sittet der med låste penger i noen år, og høyere netto renteutgifter enn om du betalte avdrag i perioden), men med kun et par år er nedsiden her sterkt begrenset. Men dette forutsetter at du faktisk sparer på BSU, og ikke lar deg friste til å bruke pengene.

[BareGjest]

Jeg er ikke helt enig på at du skal forsøke å holde liv i BSU kontoen din uansett hva det koster deg. Du sier at du pr. idag sliter med å få endene til å møtes - det viktigste opp i alt dette her er livskvalitet. Dersom det å avslutte BSU kontoen din nå, og bruke den til å betale ned litt av boliglånet ditt gjør hverdagen din enklere så synes jeg du skal gjøre det.

 

Du sier du betaler ca 9000,- pr. måned på lånet og du har 1.7 i lån. For å regne litt rundt, så antar jeg at 5000,- av dette er renter, mens 4000,- er avdrag på selve lånet. Dersom du får avdragsfrihet på lånet i 2 år, så betyr dette at du i praksis betaler 5000,- * 24 måneder = 120 000,- utelukkende i rente disse to årene. Dette er penger som går rett ut av vinduet, og som ikke gjør lånet ditt en krone mindre.

 

Dersom du skal velge avdragsfrihet på to år for å holde liv i BSU kontoen din, så betyr dette at du minimum må tjene 120 000,- over to år for å ikke gå med tap. Du har idag 107 000,- på BSU, noe som gir deg 107 000 + (1+ 0,05)^2 = 117 957,50 NOK. Jeg forutsetter en ganske høy rente på 5 % på BSU, men dette betyr at du tjener ca 17 000 på innskuddsrente på BSU kontoen din over disse to årene. Dersom du klarer å spare maks beløp på BSU begge årene, så blir dette noe høyere - så la oss runde av til 20 000,- I tillegg får du 4000,- skattefrie kroner hvert år, så la oss runde av til ca 30 000,- i gevinst på BSU kontoen din for disse to årene.

 

Du tjener altså 30 000,- på å la BSU kontoen din stå, mens du samtidig betaler 120 000,- i rene renter ut. For disse to årene går du altså 90 000,- i minus over tid. Etter to år så har du akkurat samme lånet som du hadde tidligere.

 

Dersom du likevel klarer å spare 5000,- pr. måned den perioden du har avdragsfritt boliglån, så kan du gå i pluss. Det du sparer setter du mest sannsynlig inn på en sparekonto som gir deg ca 2 % rente. Boliglånet ditt har 2.8 % rente, så differansen her vil være 0.8 % minus, men du tjener likevel 30 000,- på å beholde BSU kontoen din aktuell periode. (Jeg orker ikke å regne på hvor stor differansen på 0.8 % er, sikkert snakk om kun et par tusenlapper).

 

(andre som leser innlegget mitt får etterprøve om det jeg sier holder vann, jeg er ingen økonom

 

Konklusjon (såfremt det jeg sier holder vann): Om du har stålkontroll på utgiftene dine, og klarer å sette avdragene på konto, så kan du tjene 20-25 000 på å velge avdragsfritt lån over 2 år og beholde BSU kontoen din. Dersom du på den andre siden begynner å slurve med spareplanen din, og istedenfor bruker penger du egentlig skulle brukt på avdrag, så bør du la være. Det første innlegget du skriver handler ikke om hva du er best tjent med økonomisk, du spør om en løsning for å gjøre livskvaliteten din litt bedre. Den eneste måten å betale mindre månedlige utgifter på er å avvikle BSU kontoen din nå. Velger du avdragsfrihet for å tjene 20-25 000 på BSU over 2 år, så har du egentlig like lite å rutte med de neste to årene som du har nå. Og 20-25 000,- gjør ikke så stor forskjell på et lån som er 1,7.

[BareGjest]

Kan legge til at dersom økonomien din er veldig trang, så vil ikke noe av dette utgjøre stor forskjell uansett. Dersom du realiserer BSU kontoen din nå og bruker den for å nedbetale boliglånet, så betaler du ca 8500,- pr. måned istedenfor 9000,- Du betaler altså bare 500,- mindre pr. måned - så dersom det er veldig trangt så bør du vurdere andre tiltak enn dette.

[Inge Rognmo]

Du sier du betaler ca 9000,- pr. måned på lånet og du har 1.7 i lån. For å regne litt rundt, så antar jeg at 5000,- av dette er renter, mens 4000,- er avdrag på selve lånet. Dersom du får avdragsfrihet på lånet i 2 år, så betyr dette at du i praksis betaler 5000,- * 24 måneder = 120 000,- utelukkende i rente disse to årene. Dette er penger som går rett ut av vinduet, og som ikke gjør lånet ditt en krone mindre.

 

Det blir feil å regne slik at de 120.000 (forøvrig tar du feil; rentene på 1,7mill til 2,8% utgjør ca. 4000 i mnd, ikke 5000, og da blir altså avdraget på 5000, ikke 4000.) er penger han betaler som følge av avdragsfrihet; anslagsvis 90% av renteutgiftene de to årene ville han hatt også med nedbetaling. (men i og med at lånet i det tilfellet minker etterhvert, så blir det litt mindre renter på de to årene om man betaler avdrag enn om man ikke gjør det.)

 

1,7 millioner og 9000 i måneden med 2,8% rente tilsier et annuitetslån på ca. 20 år. På de to første (verste/dyreste) årene av et slikt lån betaler man tilsammen 90.000 (ca 45.000/år; mest første året) i renter, selv med avdrag. (lånet minker med 208.000, altså fra 1,7 til ca. 1,5, på de to årene pga avdragene.) Om man ikke betaler avdrag, så betaler man 95.000 (ikke 120.000) i renter (47.500/år; 1.700.000x2,8%). "Merkostnaden" med å velge avdragsfrihet er altså på 5000kr for de to årene, ikke 120.000. Samt at man blir liggende to år etter på nedbetalingsplanen (som, isolert sett, gir høyere renter hvert påfølgende år; om man forutsetter at man blir hengende to år etter planen hele tiden, så har man kastet bort 95.000kr som du sier), men den forsinkelsen blir bare midlertidig.

 

Du kan heller ikke forutsette at hele den endelige nedbetalingen av lånet blir to år forskjøvet ut i tid med to års avdragsfrihet; om den blir det, så stemmer forsåvidt forutsetningen om 120.000 (edit: bare 95.000) "ut av vinduet" på grunn av to "bortkastede" år uten avdragsbetaling -men poenget er jo at pengene her investeres i noe som gir bedre avkastning enn lånerenten, og at de pengene brukes til en ekstraordinær nedbetaling av lånet så snart den forutsetningen (rentedifferansen) ikke lenger er tilstede, og etter å ha avsluttet BSU og flyttet alle de pengene over til lånet, så ligger man plutselig ikke lenger to år bak, men et stykke foran den opprinnelige nedbetalingsplanen.

 

I bunn og grunn er saken så enkel som at det lønner seg å låne penger til 3% rente for å sette dem på BSU (eller annen sparekonto...) med 3,5% rente -og så kommer skattefradraget som en ekstra tilleggsbonus. De 5000x12=60.000 som han "sparer" (ikke betaler) med avdragsfrihet setter han naturligvis ikke på en sparekonto med 0,8% dårligere rente enn på lånet; han setter de på BSU-kontoen med (eksempelvis..) 0,8% høyere rente. Nå kan man riktignok ikke sette inn mer enn 25.000/år på BSU -men de siste 35.000 setter han heller ikke på sparekonto med 0,8% lavere rente; han betaler det inn på lånet.

 

Her er det framstilt som ja/nei til avdragsfrihet, men det beste er å betale så mye som mulig (altså 35.000, ref avsnittet over) i avdrag etter at BSU er fylt opp. Med mindre man har en annen forholdsvis risikofri investering med høyere avkastning enn lånerenta, da; da lønner det seg i tilfelle å låne mest mulig og investere i hva nå det måtte være.

Endret 19. mars 2015 av Inge Rognmo

[nojac]

En rådgiver anbefalte å betale kun renter på lånet de neste to årene, spare max på BSU, for å få skattefradrag og renter, og deretter betale hele beløpet på lånet.

 

 

Det er fasiten.

 

Bortsett fra at du ikke skal ta ut mer fra BSU-kontoen enn du må så lenge rentene på denne er høyere enn den effektive renta på lånet.

 

Ingen grunn til å forhaste seg med å betale ned på lånet, fyll opp BSU!

[DuTTZi]

Skal ikke påberope meg noe spesiell kompetanse på dette, ei heller har jeg regnet på det, men jeg velger å forstå problemet på to måter. Det høres ut som problemet består i å 1) få satt inn penger på BSU som du egentlig ikke kan avse, og 2) at du har det for trangt økonomisk nå, og lurer på om BSU-pengene dine kan gi deg litt avlastning.

 

1) Som folk her har regnet ut, bedre enn jeg kan klare å vise, så forstår jeg at det generelt sett lønner seg å betale inn på BSU så lenge som mulig. Da kan du jo vurdere litt fiksfakseri som folk foreslår, med å ta opp lån for å spare i BSU etc. etc. Dette kan regnes på. Hvis du klarer å holde ut med dette i et år så ser det ut til å lønne seg...

 

2) Hvis du derimot synes du lever for stramt nå, og ønsker litt avlastning de nærmeste årene kan du jo velge å porsjonere ut de oppsparte BSU-midlene over de neste årene. Du kan da betale de månedlige avdragene på ca. 4500 kr(?) med BSU-penger. Da vil du sitte igjen med 4500 kr mer hver måned de neste 24 månedene (107 000 / 4500 = 23,7. Bare vær forberedt på at BSU er brukt opp etter 24 måneder, og du må fortsette å betale avdrag. Men det kan du jo kanskje klare, f.eks. hvis du forventer at du får bedre lønn de neste to årene, eller at livssituasjonen endrer seg slik at det blir enklere for deg å betjene lånet.

[BareGjest]

Jeg ser av Inge Rognmo sitt innlegg at jeg regnet litt fort og rundet litt mye opp og ned overalt. Tror jeg og Inge jevnt over er enige, men hans tall stemmer bedre enn mine gjorde