Kan jeg holde tilbake husleie?

[stijoh31]

Hei, lurer veldig på en ting angående leiekontrakter.

 

Jeg inngikk et leieforhold i august 2014, skrev en standard kontrakt (huseiernes landsforbund sin mal). husleie på 7000,- i måneden for en 3.roms leilighet i 2.etage over utleier.
Utover høsten kommer utleier med stadig nye pålegg ovenfor meg, blant annet at jeg ikke får vaske klær etter 20.00 og med en jobb der jeg slutter 17 og sjelden hjemme før i 7 halv8 tiden er dette til tider veldig problematisk.
Får også beskjed om at jeg må ¨dempe¨ meg når jeg kommer hjem for deres barn har så vondt for og få sove på kvelden. Dette resulterer i at jeg de siste månedene har sitter til 1-2 på natta og hørt på de smelle i dører, unger som løper og skriker og herjer i trappe gangen, slik at min datter våkner.

Det hele toppet seg rundt 10.januar, da får jeg besøk av utleier 01.30 på natten. med beskjed om at det renner vann fra vårt bad og ned på hans soverom. Dagen etter blir det oppdaget en sprekk i en flis i dusjen min, og jeg blir beskyldt for og være skyldig i at lekasjen har oppstått, og jeg får forbud mot og bruke dusjen, uten at det legget til rette for et alternativ(jeg må nå kjøre ca. 6.mil til en annen by for og få dusjet hos foreldrene mine) noen dager senere blir det tatt opp 4-6 fliser og utleier konkluderer med at jeg ikke er skyld i lekasjen men han mener fortsatt jeg er skyld i de sprukne flisene.

Noen dager senere kommer jeg hjem sent på kvelden (ca.22.00) og finner både utleier og han barn i min leilighet, dette uten at jeg hår fått beskjed om det. jeg gir da klar beskjed om at jeg ikke finner meg i dette, dagen etter leverer jeg oppsigelse som trodde i kraft 1.2.15 med utflytting senest 1.5.15.
Etter dette har det ikke skjedd NOE med badet mitt, jeg er på 6. uka uten dusj og jeg begynner å bli veldig lei, utleier har revet taket nede hos seg også så det har blitt betraktelig mer lytt.

Det frister veldig lite å betale full husleie denne måneden når utleier er så treg med og utbedre feil. leiligheten er nesten ikke beboelig for en småbarnsfamilie slik det er nå.

Har jeg rett lov til og holde tilbake hele eller deler av husleien så lenge badet ikke er brukbart ?

På forhånd takk for svar :-)

[Ståle Nordlie]

Dette reguleres av husleieloven § 2-11:

 

§ 2-11.Avslag i leie

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen.

I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

 

http://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§2-11

Dette avslaget kan du trekke fra husleia. Etter min mening vil det ha en god del å si for leieverdien at boligen ikke har dusj.

 

 

Om retting av (den antatte) mangelen:

 

§ 2-10.Krav på retting av mangel

Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

 

http://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§2-10

Hvis det er praktisk mulig uten medvirking fra utleier, og ikke koster alt for mye, kan du altså skaffe håndtverker selv og så trekke fra kostnadene fra husleia.

 

Ellers ville jeg kikket på § 2-13 og § 2-12.

 

 

(Det er forøvrig etter min mening tvilsomt om utleiers støy-regler faller inn under § 5-2 andre ledd, om ro og orden. Og utleier kan ikke ta seg inn i leiligheten uten din tillatelse - se § 5-6.)

[The Avatar]

Mykje av det som går på støy vil nok falle under det som utleigaren kan regulere gjennom husordensreglane. Men det er verdt å merke seg at sjølv om du som leigetaker plikter å følge dei husordensreglane som må reknast som vanlige og rimelige reglar, så er det utleiger som plikter å sørge for ro og orden på eigendommen. Dette inkluderer at utleiger skal regulere sin eigen støyande aktivitet slik at du får husro.

 

Når det gjeld dusjen så rekner eg med at du har påropt dette som ein mangel?

I så tilfelle kan du kreve avslag i husleiga. Kor mykje du skal slå av blir ei vurderingssak, men utgangspunktet er at du skal betale for det du får. Altså at du skal betale for det som er ei fornuftig husleige for ei treroms leiligheit med kjøkken og toalett, men utan dusj/badekar.

 

Eg anbefaler at du setter av dei pengane som du slår av på husleiga slik at du kan etterbetale den resterande husleiga dersom feilen plutselig blir utbetra, eller du blir dratt inn for retten og ein der kjem til at du slo av for mykje på husleiga, eller dersom du ender opp med å måtte betale for utbetringa sjølv. Er dumt å ha brukt opp pengane i eit slikt tilfelle.

 

Husk også å dokumentere så godt som mulig. Sidan du har sagt opp leiligheita så vil eg anta at utleiger vil prøve seg på å få den utelatte delen av husleiga dekka på depositumet. Så dersom utleiger går til sak for å bruke av depositumet så bør du ha dokumentasjonen i orden slik at du raskt kan dokumentere din versjon.

[stijoh31]

Da har det skjedd en ''artig'' utvikling i saken.
Leverte tidligere i uken et brev til utleier der jeg krever avslag i husleien grunnet manglene i leiligheten.
Fikk natt til i dag beskjed om at jeg har 15.dager på og komme meg ut og at alt skal betales.
har som nevnt tidligere allerede levert oppsigelse, med 3 måneder oppsigelse (fastsatt i kontrakten) denne tiden begynte å løpe 01.02.2015. med utflytting innen 01.05.2015 da vi har fått en ny leilighet fra den dato.
Vi en er familie på 2 voksene og en 2år gammen jente så det er ikke bare bare for oss å finne en midlertidig leilighet heller.

har alt engasjert en advokat som jobber med saken, men opplever utleier som veldig aggeresiv og truende oven for meg og min familie. dette gjør at det er meget utrivelig og være hjemme.

Noen som har forslag på hva jeg kan/bør gjøre ?

[vidor]

Finn en annen plass å bo hvis du vil trives. Det er ikke verdt konflikten. Denne mennesketypen har en fundamentalt annen måte å se verden på enn gjennomsnittspersoner. Du kaster bare bensin på bålet og setter deg selv opp for mer skade. Stopploss er en god strategi her i stedet for å kaste gode penger etter dårlige.

[Dragavon]

Finn en annen plass å bo hvis du vil trives. Det er ikke verdt konflikten. Denne mennesketypen har en fundamentalt annen måte å se verden på enn gjennomsnittspersoner. Du kaster bare bensin på bålet og setter deg selv opp for mer skade. Stopploss er en god strategi her i stedet for å kaste gode penger etter dårlige.

 

Kloke ord. Sjølv om eg tror TS har en sterk sak om det havner i en rettssal er det ikkje verdt det.

[Svinks]

har alt engasjert en advokat som jobber med saken, men opplever utleier som veldig aggeresiv og truende oven for meg og min familie. dette gjør at det er meget utrivelig og være hjemme.

Noen som har forslag på hva jeg kan/bør gjøre ?

 

Hva mener advokaten du skal gjøre?

 

Rådet om å flytte ut i stedet for å ta konflikten, er at da får ikke utleier noen korreks. Man forskyver problemet over på neste leier, det er mye sannsynlig at kommende leietakere vil oppleve tilsvarende problemer.

Utleier er enten helt uten kjennskap til husleieloven og lever i den villfarelse at han kan bestemme hva han vil i sitt eget hus, eller han kjenner til utleieloven men gir jamt faen i lover og regler. Sånne folk bør informeres om at de må respektere husleieloven, eller la være å leie ut.

 

Kan det være hensiktsmessig å anmelde brudd på husleieloven, uansett om man flytter ut eller ikke?

Kan det være hensiktsmessig å søke etter tidligere leiere som har tilsvarende erfaringer med samme utleier, og få de også til å anmelde dersom de har opplevd brudd på husleieloven?

[Herr Brun]

Brudd på husleieloven er ikke straffbart...

[ChiaroScuro]

Virker som om huseier har blitt skikkelig lei deg og ønsker deg ut så fort som mulig.

Det er vanskelig å ta stilling til noe en bare hører fra den ene siden.

[Svinks]

Brudd på husleieloven er ikke straffbart...

 

Nei, det ante meg. Og at i de tilfeller jeg har sett i pressen der leieforhold fører til rettssak, så har utleier vært siktet for andre forhold som sannsynligvis sorterer under straffeloven, som innbrudd og sexpress.

 

Men hvilke sanksjonsmuligheter finnes ved brudd på husleieloven? Noe må finnes, for en lov som det ikke har noen konsekvenser å bryte, har liten mening. Vil det koke ned til et sivilt søksmål der man krangler om hvem som skylder hvem penger?

[Herr Brun]

Ja, det koker ned til et sivilt søksmål der man krangler om hvem som skylder hvem penger. Brudd på kontraktsforpliktelser medfører typisk erstatning. Slike saker blir først politimat dersom det foreligger andre lovbrudd. Nærliggende eksempler på det er ulovlig bruk av tvang (selvtekt ved at huseier sperrer leietaker ute) og trusler.