Skatt ved utleie av flermannsbolig

[Nedward]

Hvis en bolig/liten bygård har 3 boenheter og næringslokale, der to av dem er små leiligheter som hver har utleieverdi på halvparten av den store 3. leiligheten samt et næringslokale.

Hvordan blir beskattingen her? Skatter man kun på næringslokalet, eller skatter man på alle utleide boenheter når man først kommer i skatteposisjon?

 

Det er vel muligens relevant å nevne at de små leilighetene i utgangspunktet ikke kan defineres som familieleiligheter. Så spørsmålet er også om det forblir skattepliktig om utleie av næringslokale opphører?

 

Tillegsspørsmål:

 

Hvis man overtar nevnte eiendom med leietakere, så forstår jeg det slik at man også overtar heftelsene ved dette (leiekontrakter). Fortsetter kontraktene å løpe med hensyn til regulering av leie. Altså hvis f.eks. leien ikke har vært justert til gjengs leie etter tre år (eventuelt indeksregulert etter et år), kan jeg gjøre det umiddelbart etter overtakelse av eiendommen eller må jeg vente i tre år?

Endret 28. januar 2015 av Nedward

[Herr Brun]

I seksjonerte bygg gjelder teller hver enkelt boenhet som én bolig for reglene om fritaksligning. Ellers kan man for så vidt leie ut næringslokaler og fortsatt være unntatt fra skatteplikt, så lenge det er snakk om egen bolig. Hvis dette først er én bolig skal du dermed skatte av alt du leier ut dersom de tre enhetene (to bolig + én næring) utgjør mer enn halvparten av boligens totale utleieverdi, mens du kan fritaksligne (ikke skatte overhodet) dersom de til sammen utgjør mindre enn halvparten.

[Zash]

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Bil-og-bolig/Bolig/Utleie/Utleie-av-del-av-bolig/Skatt-ved-utleie-av-bolig/Utleie-av-deler-av-enebolig-tomannsbolig-flermannsbolig-og-tilknyttede-bygninger/

Se under flermannsboliger.

Du må skatte av begge leilighetene.

[Nedward]

Da har jeg en viss oversikt over skatten. Takk for svar!

Prøvde faktisk å lese på skatteetaten sine sider. Jeg ser jeg skrev det var en flermannsbolig, men kommer fram til at det i prinsippet ikke blir det når utleieenhetene ikke er "fammilieleiligheter", ikke er det seksjonert heller. Bygget er registrert med fire boenheter pr. nå (der gateplan også er regulert til forretning). Da forutsetter jeg at eierseksjon/seksjon ikke er det samme som boenhet. Medfører det riktighet?

 

Men jeg hadde også et tilleggsspørsmål vedrørende overtakelse av leiekontrakter.

Endret 28. januar 2015 av Nedward

[krikkert]

 

 

Hvis en bolig/liten bygård har 3 boenheter og næringslokale, der to av dem er små leiligheter som hver har utleieverdi på halvparten av den store 3. leiligheten samt et næringslokale.
Hvordan blir beskattingen her? Skatter man kun på næringslokalet, eller skatter man på alle utleide boenheter når man først kommer i skatteposisjon?

 

Dersom leiligheten er seksjonert og du eier alle fire seksjoner regnes de som fire separate eiendommer. Det blir da ikke snakk om skattefrihet for utleie av de tre eiendommene du ikke bebor selv.

 

 

 

Det er vel muligens relevant å nevne at de små leilighetene i utgangspunktet ikke kan defineres som familieleiligheter. Så spørsmålet er også om det forblir skattepliktig om utleie av næringslokale opphører?

 

Med fire separate enheter på samme eiendom er det i utgangspunktet snakk om en flermannsbolig (merk at næringsdelen kan regnes med, se LF-2012-75609). Inntekter fra næringslokalet og de to utleide leilighetene er dermed skattepliktig etter skatteloven § 5-20. Siden inntekten fra næringsdelen og de to utleieenhetene overstiger utleieverdien av egen bolig vil du uansett være utenfor fritaksområdet.

 

Selv om to av enhetene ikke regnes som familieleiligheter (ikke "egnet som permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn", vanligvis hvis størrelsen er <40kvm). Merk imidlertid at skattemyndighetene må klassifisere boligen som enebolig, tomannsbolig, rekkehus, selveierleilighet, våningshus på gårdsbruk, boenhet i boligselskap, eller hytte for at du skal få aksept for at utleieaktiviteten i det hele tatt går inn under § 7-2. I nevnte dom uttalte lagmannsretten at: "Om ikke annet så i hvert fall indirekte har skattekontoret lagt til grunn at As eiendom ikke er å anse som enebolig. Eiendommen tilfredsstiller heller ikke kravet til tomannsbolig siden garasjebygget delvis er innredet og benyttet til kontorformål."

 

Dette kan tyde på at retten mener at en bolig med næringsdel ikke kan kvalifisere som tomannsbolig. I så fall vil næringsdelen utløse skatteplikt for hele boligen.

 

Men hvis næringsutleien opphører på varig basis må situasjonen vurderes med bare hovedboligen og de to mindre utleieboligene. Her vil situasjonen antagelig bli skattefrihet, gitt at begge ikke er familieleiligheter (hvis én av dem er familieleilighet vil du få resultatet flermannsbolig - 1 hovedbolig + 1 familieleilighet + 1 selvstendig leilighet = flermannsbolig, men 1 hovedbolig + 2 selvstendige leiligheter = enebolig).

 

 

Hvis man overtar nevnte eiendom med leietakere, så forstår jeg det slik at man også overtar heftelsene ved dette (leiekontrakter). Fortsetter kontraktene å løpe med hensyn til regulering av leie. Altså hvis f.eks. leien ikke har vært justert til gjengs leie etter tre år (eventuelt indeksregulert etter et år), kan jeg gjøre det umiddelbart etter overtakelse av eiendommen eller må jeg vente i tre år?

 

Det følger av husleieloven § 8-6 at utleier har en ubetinget rett til å overføre sine rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen til kjøper av boligen. Kjøperen trer da direkte inn i selgers etablerte posisjon, og eventuelle frister som løp i leieforholdet fortsetter å løpe.