Oppsigelse av leieforhold

[AnonymDiskusjon]

Hei.

 

Jeg er utleier av rom/hybler i min leilighet.

 

Problemstilling:

Jeg ønsker å si opp leieforholdet med en av leietakerne mine, men er usikker om jeg har ryggdekning for dette.

Kan noen hjelpe meg med innsikt ift om jeg har gyldig grunn til å si opp leieforholdet?

 

Årsak til hvorfor jeg ønsker å si opp leieforholdet:

I kollektivet har vi ordnet det sånn at alle har ansvaret for hver sin uke der man vasker opp. Denne personen utfører generelt ikke sine plikter tilfredstillende når hun har vaskeuke.

Etter flere muntlige tilbakemeldinger og hendelser ila 2014 der hun ikke vasket eller tok ut søppel i vaskeuken sin, så ga jeg henne skriftlig tilbakemelding om at jeg ville si opp leieforholdet hvis dette gjentok seg. Dette da jeg tok henne i å lyve til meg da hun påstod å ha vasket når det var helt tydelig at hun hverken hadde vasket eller tatt ut søppel i sin vaskeuke slik som hun skal.

Det er ille at hun ikke pleier å vaske slik hun skal, men enda verre at hun lyver til meg. Jeg ønsker henne derfor ut. Det er ekstra irriterende for meg at hun ikke gjør det hun skal og lyver når jeg faktisk har gitt henne "vennepris"-leie ca 1000-1500 kr pr mnd under "gjengs-pris" i området og ikke har økt husleien på snart 3 år.

Etter at hun fikk skriftlig tilbakemelding har hun tatt ut søplen og gjort litt, men det er tydelig at hun likevel ikke vasker gulv og bad og sniker seg bort med å bare overflatevaske litt her og der.

 

Hun betaler imidlertid alltid leie som hun skal og ligger stort sett på forskudd. Når det gjelder vasking og generell orden i leiligheten er det hun som er veldig på å følge opp at alle andre vasker i leiligheten og holder det ordentlig (som er et lite paradoks i og med at hun ikke vasker selv).

 

Hvis jeg sier opp leieforholdet nå, har jeg ryggdekning basert på at jeg synes hun vasker for dårlig?

Er det lettere å si opp leieforhold når jeg bor der selv og ikke ønsker å dele leilighet med denne personen lengre enn ved et vanlig utleieforhold av en bolig?

 

 

Anonymous poster hash: d1765...017

[The Avatar]

For å ta det enklaste fyrst, kva har dere avtalt i leigeavtalen? Er det avtalt noke spesifikt om oppsigelse?

Er avtalen tidsbegrensa eller tidsubegrensa?

 

Dersom dere ikkje har avtale eller avtalen ikkje omtaler noke spesielt om oppsigelse så er det husleigelova som gjeld.

Din adgang til å seie opp avtalen er beskrevet i husleigelova:

 

 

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes, c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

 

Her må du derfor vise til enten punkt c, at leigetaker har missligholdt leigeavtalen ved å ikkje gjere sin del av husstellet. Eller så må du vise til d og oppgi ein anna saklig grunn.

 

Med mindre det er avtalt anna oppsigelsestid så blir oppsigelsestida 1 måned når leigetaker har adgang til din bolig (normalen er 3 måneder når hybelen er sjølvstendig).

[Svinks]

Er det lettere å si opp leieforhold når jeg bor der selv og ikke ønsker å dele leilighet med denne personen lengre enn ved et vanlig utleieforhold av en bolig?

 

Ja. I paragrafene 9-5, 9-6 0g 9-7 finner du bl.a. følgende:

 

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd. Du trenger ikke noen spesiell grunn for oppsigelsen.

 

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Dette er kortere enn de tre månedene som brukes om noen leier en hel leilighet. Dersom annen oppsigelsetid er avtalt i leieavtale, er det den som gjelder.

 

Om formkrav til oppsigelsen: Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Du behøver altså ikke begrunne oppsigelsen, og den blir ikke ugyldig om du unnlater å si noe om klageadgang, men den skal være skriftlig.

Endret 26. januar 2015 av Svinks

[TeddyTheodor]

For å svare på første tilbakemelding angående type kontrakt så er dette tidsubestemt med gjensidig oppsigelsestid på 3 måneder.

Er ikke avtalt noe spesifikt angående oppsigelse annet enn standard avkrysning for oppsigelsestid på 3 mnd i standard kontrakt fra huseiernes landsforbund.

Det er helt ok at oppsigelsestiden er 3 måneder. Da får jeg også tid til å finne en ny leietaker.

 

Veldig klar tilbakemelding fra deg Svinks, da trenger jeg ikke å begrunne oppsigelsen og trenger kun å melde om dette skriftlig (siden hun har adgang til min bolig og kun leier et rom i leiligheten med adgang til fellesarealer som mitt bad og kjøkken).

 

Takk :-)

[The Avatar]

Pass på å også opplyse om adgangen som leigetaker har til å protestere på oppsigelsen av leigeavtalen.

Det har ikkje stor praktisk betydning med tanke på at leigetakaren ikkje kan protestere på grunnlaget for oppsigelsen. Men det er fortsatt ein formalitet som må være med for at oppsigelsen skal være gyldig.

Det enklaste er å bruke forbukerrådet sin mal: http://www.forbrukerradet.no/klage/Klagebrevliste/Bolig/leie-bolig/utleiers-oppsigelse-av-leieavtale

Då er du sikker på at formalitetane er i orden.

[TeddyTheodor]

Takk for den tilleggsopplysningen The Avatar.

Den malen var bra å bruke. Da ordner det seg.

[Herr Brun]

 

Er det lettere å si opp leieforhold når jeg bor der selv og ikke ønsker å dele leilighet med denne personen lengre enn ved et vanlig utleieforhold av en bolig?

Ja. I paragrafene 9-5, 9-6 0g 9-7 finner du bl.a. følgende:

 

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd. Du trenger ikke noen spesiell grunn for oppsigelsen.

 

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Dette er kortere enn de tre månedene som brukes om noen leier en hel leilighet. Dersom annen oppsigelsetid er avtalt i leieavtale, er det den som gjelder.

 

Om formkrav til oppsigelsen: Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Du behøver altså ikke begrunne oppsigelsen, og den blir ikke ugyldig om du unnlater å si noe om klageadgang, men den skal være skriftlig.

 

Men merk at et kollektiv hvor huseier bor ikke omfattes av denne bestemmelsen. Dersom leietaker ikke bare leier "enkelt beboelsesrom", men også har tilgang til fellesarealer, så gjelder altså de vanlige reglene, selv om også huseier bor der.

 

Med andre ord: Dette er ikke så enkelt som det virker. Fra forarbeidene:

Unntaksregelen får som utgangspunkt bare anvendelse på boliger som består av ett enkelt rom. Består boligen av to eller flere oppholdsrom, gjelder de vanlige reglene om oppsigelsesgrunn og oppsigelsesvern, og det samme gjelder dersom det hører det eget tekjøkken, eget bad eller WC til rommet. Det er heller ikke tale om et enkelt beboelsesrom dersom to eller flere enkeltrom er utstyrt med felles aksessorier, som felles kjøkken, bad, WC m.v. På den annen side kan det være tale om et enkelt beboelsesrom selv om leieren har eksklusiv bruksrett til en gang som fører inn til rommet.

[TeddyTheodor]

Takk for presiseringen at kollektiv ikke omfattes av denne bestemmelsen.

Da jeg leier ut rom i et kollektiv med felles kjøkken og bad, så da er det altså hovedregelen som gjelder.

 

Som The Avatar sier:

"Her må du derfor vise til enten punkt c, at leigetaker har missligholdt leigeavtalen ved å ikkje gjere sin del av husstellet. Eller så må du vise til d og oppgi ein anna saklig grunn".

 

Jeg vil at alt skal være riktig og er bare veldig usikker om jeg har ryggdekning og føler det blir ord mot ord ift vaskingen. Når personen også nå har begynt å delvis gjøre de mest tydelige arbeidsoppgavene (tømme søpla og oveflatevaske benker), men samtidig sluntrer unna på å f.eks unnlate å vaske gulv og større overflater slik at det ved første øyekast ser ut som det er gjort som det skal, så er jeg igjen mildt sagt usikker om ryggdekning her. Hun har jo gjentatte ganger ikke gjort alminnelig husstell og på den måten misligholdt husets vaskeregler, også etter skriftlig advarsel, men kan det være nok?

[Svinks]

Men merk at et kollektiv hvor huseier bor ikke omfattes av denne bestemmelsen. Dersom leietaker ikke bare leier "enkelt beboelsesrom", men også har tilgang til fellesarealer, så gjelder altså de vanlige reglene, selv om også huseier bor der.

 

Wow, det stemmer sikkert, men nå ble jeg overrasket. Jeg har alltid forstått leiers svakere rettigheter ved utleie av "enkelt beboelsesrom" som et vern for utleier for å lettere få ut en leieboer av sin egen bolig dersom man ikke kommer overens. Dersom man leier ut et ledig soverom i egen leilighet som hybel, og deler kjøkken og bad, kommer man ganske tett på hverandre, og grensa mellom husvert/hybelboer og bofellesskap er flytende. Går grensa ved tilgang til oppholdsrom, om man tillater leieboeren å sitte i stua og se TV eller ikke?

[krikkert]

Det er det bestemmelsen er der for, men det er i kjernen av lovens interessebalansering av utleiers og leietakers interesser.

 

Det er ikke nok for å avskjære "enkelt beboelsesrom" at leietaker har tilgang til arealer som er felles for boligen (det ligger tross alt i kjernen av at leietaker "etter avtalen har adgang til annens bolig"). De "kollektivleieavtalene" jeg har sett går imidlertid ut på at man leier oppholdsrom og soverom, og da leier man ikke "enkelt beboelsesrom".

 

Forarbeidene har i tillegg en "in dubio pro husfred"-merknad:

 

 

 

I tvilstilfelle må det, på samme måte som før, legges avgjørende vekt på om partene lever så tett innpå hverandre at eventuell uenighet kan føre til uholdbare tilstander.