Utkastelse etter tvangssalg av utleid boligdel (?)

[maxijoker]

Hvordan stiller det seg for en leietaker, dersom:

 

Hun leier en del av en bolig, ca 40 % av totale P-rom av hovedboligen.

Huseieren klarer ikke å holde styr på sin økonomi, en takstmann er dukket opp (etter tvangsfullbyrdelsesloven, med mislighold av lån, kommunale avgifter etc., etc.), boligen blir lagt ut for salg på det åpne markedet (tvangssalg).

 

Boligeier har 3 barn, under myndighetsalder. Min venninne er mest redd/kritisk til hva som kan skje med utleier sine barn under 18 år? Er det noen "mekanismer/systemer" i samfunnet som plukker opp slike situasjoner?

 

Her kan ei mor med sine 3 barn bli satt på gata, for å si det faktumet brutalt, der hun selv ikke er mottakelig/vil ikke ha hjelp slik at situasjonen kan unngås.

 

Det som ikke er det verste, men også et faktum, at min venninne står "plutselig" uten tak over hodet! Huseieren som overhode ikke har noe med narko -eller andre kriminelle forhold på sitt rulleblad, sier svært lite, eller rettere sagt ingen ting!

 

Hvilke rettigheter har man som leietaker, der hvor det er signert leiekontrakt (i skrivende stund kan jeg ikke definere innholdet i denne)? Virkelig håpløs situasjon. Noen med råd og tips?

[Djn]

Såvidt jeg har forstått vil eventuell ny eier være bundet av leiekontrakten - så det verste som kan skje slik sett er at den nye eieren gir dem tre måneders frist til å flytte.

 

Dvs, det praktisk verste som kan skje er at det blir en lang overgangsfase hvor gammel eier ikke bryr seg men ny eier ikke har overtatt, og ingen passer på at det er strøm eller varme ... men jeg ville ikke bekymret meg for mye om akkurat det.

[Dragen]

Leiekontrakten følger eiendommen, så leier trenger ikke bekymre seg. Med mindre ny eier ønsker å pusse opp eller bruke arealet selv som bolig.

 

Kommunen har ansvar i å sørge for at barna har tak over hodet, så her vil sosialkontoret, formidlingsenheten og barnevernet steppe inn.

 

Husk at alle er pliktige i å melde potensiell fare for liv og helse (spesielt når det gjelder barn), så send en melding til barnevernet ang. mors økonomiske mishold.

[krikkert]

Ved tvangssalg gjelder tvangsfullbyrdelsesloven § 12-6 (andel i borettslag, dette er en henvisning til § 11-21) og § 11-21 (selveierleilighet/-bolig).

 

Utgangspunktet er at leieretten, som er en heftelse på boligen, fortsatt skal hefte ved boligen etter tvangssalget. "Tvangskjøper" må derfor akseptere leieretten. Dette er samme regel som ved frivillige salg. Her gjelder ett unntak, og det er hvis "tvangskjøper" hverken visste om eller burde visst om leieretten ("godtroerverv").

 

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21 kan retten beslutte at en heftelse skal settes til side hvis heftelsen innebærer at eiendommen ikke kan selges til en høy nok pris til å dekke heftelser med bedre prioritet (herunder saksøkers krav). I praksis betyr dette at hvis namsmyndigheten stadfester et bud som er gitt på vilkår om at eiendommen skal overtas uten heftelser vil leieavtalen falle bort.

Endret 14. januar 2015 av krikkert

[Herr Brun]

Ved tvangssalg gjelder tvangsfullbyrdelsesloven § 12-6 (andel i borettslag, dette er en henvisning til § 11-21) og § 11-21 (selveierleilighet/-bolig).

 

Utgangspunktet er at leieretten, som er en heftelse på boligen, fortsatt skal hefte ved boligen etter tvangssalget. "Tvangskjøper" må derfor akseptere leieretten. Dette er samme regel som ved frivillige salg. Her gjelder ett unntak, og det er hvis "tvangskjøper" hverken visste om eller burde visst om leieretten ("godtroerverv").

 

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21 kan retten beslutte at en heftelse skal settes til side hvis heftelsen innebærer at eiendommen ikke kan selges til en høy nok pris til å dekke heftelser med bedre prioritet (herunder saksøkers krav). I praksis betyr dette at hvis namsmyndigheten stadfester et bud som er gitt på vilkår om at eiendommen skal overtas uten heftelser vil leieavtalen falle bort.

Dette må vel også suppleres med regler om hvilken prioritet leieforhold faktisk har? Her er det jo forskjell på om det er en usikret kreditor som har skaffet seg utlegg, eller en pantesikret kreditor som begjærer tvangssalg. Gjelder det spesielle regler for kreditorekstinksjon av leieavtaler? Eller følger de alminnelige regler for fast eiendom, slik at ikke-tinglyst leieavtale får dårligere prioritet enn utlegg? Gjelder det i så fall ingen beskyttelsesregler på tvangssalgstidspunktet?

[krikkert]

Jeg tok utgangspunkt i at både misligholdt lån og legalpant, som ble angitt innledningsvis, begge er pantesikret og dermed - i utgangspunktet - bedre prioritert enn en (forutsatt yngre) leierett. Det er også det utgangspunktet ankeutvalget tok i Rt. 2007 s. 457: De alminnelige prioriteringsregler for fast eiendom gjelder, dog slik at en ikke-tinglyst leieavtale går foran yngre tinglyste rettserverv jfr. tinglysningsloven § 22.

 

Det kan se ut som om departementet mener at leieavtaler - både tinglyst og ikke-tinglyst - alltid har bedre rettsvern enn "saksøkerens panterett" ut fra merknadene til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20:

 

 

 

For fast eiendom kan det være tvil om hvilke naturalheftelser som er bedre prioritert enn saksøkerens panterett. En leierett til bolig eller forretningslokale som er tiltrådt og undergitt vanlige regler om oppsigelse, må anses for bedre prioritert. Det stemmer med gjeldende rett (Alten s 176, Brækhus/Hærem s 445). I denne sammenheng kan en leierett som er tinglyst, ikke være dårligere beskyttet enn en utinglyst leierett. For øvrig må et leieforhold som er inngått på andre vilkår enn de vanlige regler om oppsigelse, undergis de vanlige regler om oppsigelse (Lilleholt i Oppseiingsvernet i bustadleigeforhold s 179 og Falkanger: Prioritetsforholdet mellom heftelser i fast eiendom, Institutt for Privatretts stensilserie nr 67 s 16).

 

Departementets synspunkt følges dog tilsynelatende ikke i praksis, ut fra de dommene jeg har sett på (bl.a. LA-2012-185315, leieforhold behandles som etterprioritert, LB-2011-11449, næringsleieforhold behandles som etterprioritert).

Endret 14. januar 2015 av krikkert