Regler for korttidsutleie

[Jon F]

Finnes det regler for utforming av kontrakt til utleie av bolig for en kort periode?

Vi har et hus som vi bruker til våre gjester i ferie- og høytidsperioder. Noen måneder om høsten og vinteren står det ubenyttet, og da kunne det være aktuelt å leie ut i tre eller fire måneders perioder.

 

[Compoundinterest]

Tidsbestemt leieavtale har en minimums tid på tre år for denne typen bolig. Alternativet er en tidsubestemt leieavtale. Der er oppsigelsestiden 3 mnd. At utleieren, eller medlemmer av huseiers husstand skal benytte boligen selv er gyldig oppsigelsesgrunn. Dersom du vil ha det juridisk korrekt er veien å gå tidsubestemt leieavtale hvor du gir oppsigelsen rett etter at leietaker har overtatt - for at du skal få boligen tilbake ila disse fire månedene.

Dette gjelder utforming av kontrakten. Anbefaler at du videre spesifiserer hvor lenge/kort boligen er planlagt utleid så leietaker er klar over dette, selv om dette ikke fremkommer av kontrakten.

[Gjest Slettet+130498]

Det er jo ikke verre enn å spesifisere i annonsen og kontrakten at det er snakk om 3-4mnd utleie. Regner med at den er ferdig møblert også da. Vet ikke hvor du holder til, men er jo alltids noen som trenger et bosted for en 2-3mnd periode.

[Jon F]

Huset er fullt møblert og ligger i Østfold. Det er antakelig lett å finne leietakere, men det er viktig at de flytter ut når andre skal bruke huset. Jeg har forstått det slik at det ikke bare er å skrive en kontrakt som gjelder fra en dato til en annen når denne perioden er kortere enn tre år. Hvis korteste oppsigelsestid er tre måneder, vil det si at kontrakten vil kunne måtte sies opp samtidig med innflytting.

Endret 11. januar 2015 av Jon F

[Gjest Slettet+130498]

Joda, men uansett ordlyd og kontrakt, det er dessverre umulig å kaste folk ut på dagen i dette landet hvis de ikke vil selv.

"Anders Leisner, Advokat og leder for Juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund, sier det kan være mange grunner til å avslutte et leieforhold, men at den vanligste grunnen er betalingsmislighold.

- For å unngå dette, er det viktig å ha en utkastelses klausul i leiekontrakten. Leier må vedta at dersom man ikke betaler, blir man kastet ut, sier Anders Leisner.

Har du den klausulen på plass, sier han at det er enkelt å få kastet noen ut.

- Når leien ikke kommer inn til rett tid så kan du dagen etter sende et varsel om utkastelse. Hvis da leien ikke er betalt etter 14 dager, kan man gjennom namsmann begjære leieboer kastet ut. Da går prosessen av seg selv, sier han.

Han antar at denne prosessen vil ta rundt to til tre måneder."
Hentet fra http://www.bt.no/bolig/Slik-kaster-du-ut-leieboere-2951143.html

Men etter litt googling ser det ut som eneste mulighet for deg om du vil leie ut er en tidsubestemt leiekontrakt med 3 eller antall måneders oppsigelse som er passende for deg. Skal du leie ut i 3 mnd blir jo da alternativet å skrive en kontrakt med 3mnd gjensidig oppsigelse for så å skrive oppsigelsen i samme øyeblikk.

[Ståle Nordlie]

Dette virker potensielt problematisk. Men ikke umulig.

 

Det enkleste er å benytte seg i unntaket i husleieloven § 1-1 fjerde ledd annet punktum. "Loven gjelder ... ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk." Så du kan leie ut huset noen måneder med en klar, skriftlig forutsetning om at du leier ut til "ferie- og fritidsbruk". Da gjelder ikke husleieloven, og du kan avtale hva du vil om opphør av avtalen.

 

Ulempen er at hvis det ikke faktisk er snakk om "ferie- og fritidsbruk" så kan det føre til trøbbel. Man kan ikke omgå husleieloven ved å slenge med en standard "ferie- og fritidsbruk" klausul i alle kontrakter. Jeg vil anta det vil bli et spørsmål om hva du visste eller burde visst om bruken?

 

En annen mulighet er husleieloven § 9-3 første ledd bokstav b, som tillater kortere tidsbestemte avtaler dersom utleier har en "saklig grunn".

 

I forarbeidene, Ot.prp. nr. 82 (1997-1998), står det at "utleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale" og at "vurderingen på dette punkt skal være forholdsvis streng". Spørsmålet blir dermed om "vi trenger boligen til våre gjester i ferien" er en "saklig grunn" etter en slik streng vurdering. Jeg vet ikke hva som vil bli resultatet i en eventuell rettssak. Men siden dette likner mye på unntaket i første ledd bokstav a ("husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden"), og samtidig faller utenfor dette unntaket, så ville jeg ikke vært for optimistisk.

 

Ved at husleieloven gjelder får du også en rekke ufravikelige regler med på lasset.

 

Man kunne antakelig gardere seg litt ved å kombinere disse alternativene, med en kontrakt som sier at det gjelder leie til "ferie- og fritidsbruk", men hvis husleieloven likevel skulle gjelde så er avtalen tidsbestemt til [dato] fordi utleier trenger den til sine gjester.

 

 

I alle tilfeller blir det bare et problem hvis leier nekter å flytte.

[Svinks]

Sånn apropos: Hvilke lover og regler regulerer utleie helt ned i et døgn: Hoteller, pensjonater, privatpersoner som leier ut rom via Airbnb etc?

 

At husleieloven § 1-1 fjerde ledd annet punktum sier "Loven gjelder ... ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk." tyder på at husleieloven er irrelevant (selv om en stor andel av hotelldøgn leies i jobbsammenheng, ikke fritid), så da er det sannsynligvis en annen lov som regulerer dette?

[Ståle Nordlie]

Sånn apropos: Hvilke lover og regler regulerer utleie helt ned i et døgn: Hoteller, pensjonater, privatpersoner som leier ut rom via Airbnb etc?

 

Jeg finnner ingen lov som spesifikt regulerer dette. Tidligere hadde man "hotelloven", men den er opphevet. Men det finnes naturligvis diverse lover som kan bli relevante ved hotelldrift, som for eksempel serveringsloven.

 

At husleieloven § 1-1 fjerde ledd annet punktum sier "Loven gjelder ... ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk." tyder på at husleieloven er irrelevant (selv om en stor andel av hotelldøgn leies i jobbsammenheng, ikke fritid),

[snip]

 

Se første punktum: "Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester." Jeg regner med at Airbnb vil falle inn under "og liknende overnattingssteder" selv om det ikke passer helt med ordlyden.