Lov ved mislighold av lagerleie

[juppidupp]

Hei alle sammen.

 

Jeg vil gjerne be om noen råd ang. en kinkig sak jeg har gående med en utleier av et lager (lagerbod). Saken er slik.

 

Jeg har leid en lagerbod på 10kvm siden februar 2012. Dette ble leid fordi jeg måtte flytte fra leiligheten jeg bodde i, da huset ble solgt, og jeg flyttet hjem til mine foreldre.

 

Noen måneder senere gikk jeg på en kjempesmell, og sank ned i kjelleren uten å bry meg nevneverdig om noe her i verden. Siden jeg også gjorde alle mine betalinger manuelt, så ble også betaling for dette lageret unnlatt.

 

Spole forover litt over et år til April 2013, fikk jeg en melding av utleier om at jeg skyldte 8660,- og at jeg ikke ville få tilgang til lageret mitt før betalingen var utført.

 

August samme år fikk jeg en mail der jeg ble opplyst om at jeg skyldte 11000 eller noe, og samme igjen at lageret var stengt inntil betaling var fullbyrdet.

 

So far so good. Fremdeles så ble hele mannen ignorert, da dette var noe jeg ikke brydde meg nevneverdig over på det tidspunktet. Jeg gikk da på 8 forskjellige medisiner fire ganger daglig, og var så virkelighetsfjern som man bare kunne bli. Var vel også slik at jeg ble medisinert ihjel istedenfor at jeg fikk ordentlig hjelp for mine problemer.

 

Men uansett.. for et par måneder siden starta jeg på en alternativ behandling som gjorde at jeg slutta med alt som heter medisiner (ble medisinert ihjel i over to år av psykologen uten noen som helst effekt), og begynner sakte men sikkert å få livet mitt tilbake.

 

Så for en liten stund siden sender jeg en mail til utleier av lageret om at jeg kommer til å gjøre opp all leie (som sikkert er rundt 25000,- eller noe) og ta tingene mine ut av lageret.

 

Da ringer han (han sender ikke mail) og forteller at det er for sent, siden alt er blitt kastet. Han forteller videre at lageret mitt stod åpent, og var halvfullt (det var fylt til randen OG låst sist gang jeg var der). Så han sier at han regna med at jeg hadde tatt det jeg ville ha og at resten bare var skrot. En forklaring jeg setter veldig liten lit på.

 

Men, i denne perioden har jeg ikke mottatt noen utkastelsesvarsel, ikke så mye som en papirregning overhodet. Alt har foregått via mail eller SMS, der han alltid har hatt tilgang til å få tak i meg. Han forteller meg da på telefon at han har prøvd etter alle kunstens regler å få tak i meg (selv om han hadde både adresse, telefonnummer til meg (og et lite søk på gulesider hadde han også funnet telefonnummerene til mine foreldre) og mail.

 

Men når han fortalte dette, ringte jeg sporenstreks til Politiet for å høre om han hadde lov til dette (sier ikke DE er eksperter i denne saken), og etter det politiadvokaten fortalte meg, er det IKKE lov.

 

Jeg har gått mye gjennom lovverket nå de siste dagene (blir helt surrete), og ikke noen steder kan jeg finne at han har lov til å yte selvtekt og hive meg ut uten hjelp fra namsmann. Eneste som har lov til å kaste meg ut fra noen plasser, være lager eller leilighet, er namsmannen, slik jeg leser loven.

 

Dessuten lyver han så det renner av han. Hvis lageret mitt stod åpent, ville han ikke tatt kontakt med en gang han så dette, og spørre om det var riktig at det ikke skulle være låst? Har de ingen sikkerhet der i gården? Jeg er rimelig sikker på at utleier ikke engang har lov til å bryte opp låsen på boden min uten hjelp fra politiet, og dermed har han gjort dette selv og har laga en dårlig unnskyldning for å unngå å få bråk i etterkant. Når dette ble "oppdaga2 vet jeg ingenting om, da han ikke sa noe spesifikt om det.

 

Han har en utkastelsesklausul i kontrakten som lyder som følger:

 

"Blir leie eller avtalte tilleggsytelser ikke betalt innen 14 dager etter at leietaker har mottatt varsel ved særlig tvangsgrunnlag, lfr. tvangsfullbyrdelsesloven paragraf 4-18, vedtar leietaker at tvangsfravikelse kan kreves i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven paragraf 13-2. 3 ledd (a). Der samme gjelder når den avtalte leietid er utløpt.

Leietakeren kan ikke sette frem motkrav på utleieren med mindre motkravet er erkjent av utleier eller er rettskraftig avgjort ved dom eller forlik. Flytter ikke leietakeren når leietiden er ute, kan han likeledes kastes ut uten søksmål etter paragraf 13-2 i tvagsfullbyrdelsesloven. En leietaker som flytter etter utkastelse eller etter krav fra utleier på grunn av misligholdelse, plikter å betale leie for den tid som er igjen av leietiden med fradrag av det som utleieren får inn ved ny utleie. Leietakeren må også betale de omkostninger som utkastelsen, søksmål og ryddiggjøring av de leide lokalene i tilfelle fører med seg."

Så det jeg lurer på, er hva er mine rettigheter i denne saken?

Og ja, vet at dette burde vært tatt tak i for lenge siden, men jeg har ikke hatt sjanser før nå nylig. Er mye som skjer her i livet som gjør ting umulig. Så troll kan la være å svare.

[Herr Brun]

Har du på noe tidspunkt fått skriftlig melding om oppsigelse? For fra det tidspunktet oppsigelsesfristen er utløpt gjelder følgende: (husleieloven § 10-4)

 

§ 10-4.Etterlatt løsøre

Finnes det i husrommet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette.

 

Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret. Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles.

 

Utleieren kan selge løsøret for leierens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.

Huseier har altså lov til å kaste disse tingene dersom det er dyrt å selge dem, men kun dersom han venter tilstrekkelig lenge og har gitt deg oppfordring om å hente dem. Du er sikker på at du ikke har fått det? Det står ikke noe i avtalen om dette? SMS tilfredsstiller husleielovens skriftlighetskrav.

[juppidupp]

Har ikke fått noen advarsel i det hele tatt. Ikke på mail, ikke på SMS og ikke per post.

[Herr Brun]

Når jeg tenker meg om må han uansett veien om namsmyndighetene for å kaste deg ut. Det er vel først da det er tale om "etterlatt løsøre", fram til du er kastet ut med makt så er ikke husrommet fraveket. Da hadde han i alle fall ikke lov til å selge dette. Til gjengjeld løper fortsatt husleien. Rettsvirkningen av det er vel at du må betale husleie, men kan kreve erstatning for løsøret han har kastet. Du må dermed dokumentere verdien av det han har kastet.

[juppidupp]

Jeg regner med at med dokumentasjon mener du kvitteringer og slikt. Alt det lå i lageret

[maxijoker]

Ser ikke bra ut.

Dersom utleier kan (han må) kunne frembevise at han har sendt deg varsel om "utkastelse". Du kan på din side nekte for å ha mottatt noe slikt, men det holder med at utleier kan bevise at dette har skjedd, uavhengig om du mottok varselet.

 

Hadde du derimot startet innbetalingen, for eks med 1.- kr. ville din sak stått sterkere og for utleier hadde det stilt dårligere for utkastelse. Utleier kan etter en bestemt dato og min. periode etter varsel om utkastelse, selv bestemme seg for å kaste leieres gjenstander, eller selge for å kunne inndrive sin del av ikke inn berettiget del og deler av utleiesummen.

[Ståle Nordlie]

Når jeg tenker meg om må han uansett veien om namsmyndighetene for å kaste deg ut. Det er vel først da det er tale om "etterlatt løsøre", fram til du er kastet ut med makt så er ikke husrommet fraveket.

 

Det høres ut som om utleier vil anføre § 10-2 første ledd siste punktum: "Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det."

[juppidupp]

Til dere to siste her, så har dere feil begge to. Var hos Namsmannen i dag, og fikk følgende beskjed fra de, etter at de hadde lest kontrakten:

 

Det er helt tydelig utfra hvordan kontrakten er utformet at for at utleier skal kunne foreta en utkastelse, må han gjennom namsmyndigheten. Selv om det er bestemmelser som kan gjøre kontraktene litt annerledes, er det i dette tilfellet helt klart. Utleier har her ingen rett til å utføre selvtekt, og det faktum at han har kastet deg ut uten å konferere med namsmyndighetene, gjør at han står uten noen rettigheter, og erstatningspliktig i henhold til loven.

 

Det hadde ikke noenting å si om hvor mange ganger han evt. hadde kontaktet meg, hvor mye jeg skylder eller noe annet vissvass. Loven er helt klar iflg namsmannen, og jeg må velge å tro på myndighetene i dette tilfellet da de jobber med dette HVER DAG.

 

Sier takk til dere som har svart. Var Brun's svar som fikk meg til å gå til Namsmannen i første omgang. Og han hadde helt rett.

 

Så jeg har en rimelig sterk sak mot utleier i dette tilfellet.

[Ståle Nordlie]

Til dere to siste her, så har dere feil begge to.

 

Hva er det du mener er feil?

 

Etter § 10-2 første ledd tredje punktum er det ikke nødvendig med noen "utkastelse".

 

Utleier kan argumentere med at du ikke hadde betalt leie på årevis, at du - angivelig - hadde hentet alt av verdi, og at han ikke hadde noen grunn til å tro at du ville komme tilbake.

 

Ditt beste argument er at utleier kunne kontaktet deg før han kastet tingene. Det veier tungt (se under). Men utleier kan kanskje høres med at han hadde gitt opp å få tak i deg. Du hadde tross alt ignorert alle forsøk på kommunikasjon i flere år.

 

Fra lovens forarbeider:

 

Det framgår av første ledd tredje punktum at dersom leieren forlater husrommet på en slik måte at det må legges til grunn at han har gitt opp leieforholdet, kan utleieren straks disponere over husrommet. Reelt sett er det her tale om en spesiell opphørsbestemmelse. Vilkåret for at utleieren kan ta tilbake bruken av husrommet, er at leieren har forlatt husrommet på en slik måte at det klart må anses at han også har oppgitt selve leieforholdet. Det vil si at det må foreligge klare indikasjoner som peker i den retning. Leieren kan her tenkes å forsvinne av en eller annen uforklarlig grunn. Men leieren kan ikke sies å ha forlatt husrommet dersom utleieren kjenner til grunnen til fraværet, for eksempel at leieren er på ferie, studiereise eller soner en fengselsstraff.

 

Videre bør det foreligge klare indikasjoner på at leieren har gitt opp leieforholdet uten å si opp leieforholdet. Det vil si at leieren ikke muntlig eller skriftlig har sagt opp overfor utleieren eller noen han svarer for. Dersom leieren fremdeles betaler husleie, kan regelen ikke benyttes. I de fleste tilfeller kan heller ikke leieforholdet anses for å være oppgitt dersom innbo av noe verdi fremdeles er i husrommet. Dessuten bør det normalt kreves at utleieren ikke er i stand til å komme i kontakt med leieren for å få brakt på det rene om han har gitt opp leieforholdet. I tvilstilfelle bør det foretas en helhetsvurdering, der det særlig er grunn til å legge vekt på om det kan finnes en annen grunn for fraværet.

 

Ot.prp. nr. 82 (1997-1998)

 

 

 

Hvorvidt boden faktisk var åpen og uten verdier når utleier kastet (de resterende?) tingene blir et bevisspørsmål.

Endret 12. januar 2015 av Ståle Nordlie

[Svolp]

Du skylder jo lagerleie for over 20.0000kr så du må huske at dette må du tilbakebetale. Se på kost/nytte og om det er verdt og gjøre noe som helst. Hvis det er sivilt søksmål du må gå til og du hadde møbler for en verdi av 'bare' 30-40.000 kr er du heldig hvis du går ut i null.. Jeg hadde starta med og sende et varsel om forlik og så et krav til forliksrådet som er første plass og starte og se hvordan utleier forholdet seg til det.

Endret 12. januar 2015 av Svolp

[juppidupp]

Joda, jeg ser hva du sier, men nå er det engang slik at når jeg forlot boden min sist, så var den LÅST. Lukket og låst. Og det er jeg helt sikker på. Og jeg har ikke ignorert ham, har bare latt være å kontakte ham inntil nylig. Han har ikke gjort ET forsøk på å kontakte meg heller.

 

Hva med når han fant ut at boden min var åpen? Hva med å RINGE? Jeg har ALLTID hatt lista telefonnummer som enten er blitt besvart av meg selv eller foreldrene mine (helst det siste da jeg ikke har vært i stand til dette selv).

 

Faktum er som følger faktisk: Boden har vært låst hele tiden, inntil utleier så seg lei på hele greia og dirket opp/brøt opp låsen for å kvitte seg med den stygge loven om at "han kan ikke ta seg inn". Deretter har han tatt seg inn ulovlig, tatt det han ville ha, og hivd resten, under det påskuddet at "trodde du hadde hentet det du ville ha". Hallo i luken. Hvor mye intelligens må man ha for å se at han lyver så det renner?

 

Er jo helt åpenbart at han ville ha meg vekk, men han må GJØRE DET LOVLIG. Og det sa namsmannen også. Dessuten, som de sa der også, hvor i all verden er sikkerheten hen på dette lageret? Ytterdøren inn til bodene er beskyttet av kodelås, og alle har hengelåser på bodene. Hva med å ta en runde HVER KVELD for å sjekke at alt er låst, og hvis noe er åpent, sjekk om boden er tom og hvis ikke ta en forbanna telefon for å høre om dette er riktig.

 

Iflg forsikringsselskapet er mannen erstatningspliktig siden han ikke har sagt fra at boden har vært åpen. Hadde han sagt fra, så hadde ting stilt seg annerledes. Men det har han ikke. Og dessuten, som de sa hos IF, at dette er en STANDARD unnskyldning fra utleiere av lagerboder for å komme seg unna det faktum at de tar seg til rette utenfor loven, og regner med å slippe unna med det.

 

Men jeg kommer til å ta rotta på han. Blir så innmari forbanna over at han ikke engang kunen SAGT FRA. Herregud, å få tak i meg hadde tatt han en mail, en telefon, et brev. Hva faen liksom? Jeg vet at jeg har vært dum og unnlatt å betale, men er ikke dermed sagt at han bare kan ta seg til rette.

 

Blir jo som at jeg kan gå hen og brenne ned hele gården, for så å si at "fyrstikkene bare datt ned på bakken og alt tok fyr". Går jo ikke an det heller. Man er ANSVARLIG for det man gjør. Og driver man et lager slik som dette, er man faktisk ansvarlig for sikkerheten i BYGGENE.

 

Å gjemme seg under en klausul i loven som gjelder LØSØRE fungerer veldig dårlig. Lurer på om jeg skal få Telenor til å dra frem logger for de siste to åra over samtaler som er både besvart og ikke. Da kommer iallefall beviset for at han IKKE har ringt meg.

 

Men vi får se. Blir vel innkalt til Konfliktrådet, så får vi se hva han klarer å lire av seg. Men mest sannssynlig kommer jeg til å anmelde han for selvtekt og for grov forsømmelse av sine plikter, samt personlig skade. Om jeg ikke får erstatning, so be it. Men iallefall skal jeg gjøre mitt for at han skal bli straffa for det han har gjort, nemlig å totalvrake livet mitt.

 

Det er en rett og gal måte å gjøre ting på her i verden. Dette var den gale metoden.

[juppidupp]

Svolp: Alle tingene jeg eide var i den boden, så verdiene var langt over 40k for å si det slik. Alt av innbo jeg hadde skaffet meg over de siste 15 årene var der. Iflg. IF så kan verdien være så høy som 500k faktisk (som de setter som standard etter en brann i en leilighet beboende av en person).

 

Jeg har en delvis utarbeidet liste over ting som var på lageret, så jeg har nogenlunde greie på gjenskaffelsesverdien.

 

Så du mener at jeg skal skippe Konfliktrådet og bare sende regning til mannen med varsel om at dette kommer til å gå til forliksrådet hvis han ikke betaler det jeg vil ha?

 

Og ja, seff skal jeg betale leien min, men kun inntil den dato han sier han "hivde" tingene mine. Ingen problemer med det overhodet.

[Svolp]

Hvis du mener du har et krav og en god sak her hadde jeg sendt varsel om forlik der vedkommende har to uker på og gjøre opp. Gjør han ikke det sender du saken inn til forliksrådet så får du satt ballen i spill. Koster deg vell 800kr og gjør dette riktig. Rart og er det at vedkommende ikke har gjort dette ovenfor deg også som faktisk skylder han 20.000kr.