Problemer i nylig kjøpt leilighet

[Compoundinterest]

Har nettopp kjøpt meg leilighet som jeg tok over medio desember. Leiligheten i seg selv er grei, men er "noe sig i gulv i stue mot øst", slik som det stod i taksten. Skal modernisere litt i leiligheten, typisk overflate-oppussing, og i den forbindelse har jeg hatt fagfolk fra diverse firma på befaring. De fleste mente dette siget skyldtes feilkonstruksjon av balkongene - muligens at balkongene kun er fundamentert i forlengede etasjeskiller. Videre er deler av ytterveggen i øst i første og andre etasje fundamentert på utbygget (balkongens fundament), uten videre støtte av påler eller lignende. Til slutt var jeg innom naboen i underetasjen - som har hatt problemer med fukt i veggen rett under der gulvet mitt begynner å sige, men hovedsaklig rundt vinduet. Vanskelig å se tydelige tegn på fuktighet gjennom tapeten, men kunne se antydninger til blemmer som utspringer fra taket og ned.

 

Så er vi ferdig med det byggtekniske og over til det juridiske. Det første jeg må gjøre er å ta opp gulvene for å få en status - spørsmål én er hvor (boligkjøper)forsikringfirma bør involveres? Spørsmål to er om dette er en sak for boligkjøperforsikring om A) siget er grunnet feilkonstruksjon/feil fundamentering av balkongen og B) det viser seg at det er fukt i gulvet. Og om disse hver for seg begge kan være grunn til å benytte forsikringen. Tidligere eier bodde i leiligheten i 7 år, så anser at dersom tilfelle A og/eller B viser seg å være tilstede bør kravene i avhendingsloven, spesielt punkt 1 og 3, være tilstede - spesielt dersom det er fukt, da beboer i kjeller har hatt problemer med dette - og således burde tidligere eier også ha fått det med seg.

 

Avhendingsloven;

• Det er holdt tilbake opplysninger om negative forhold ved eiendommen som har virket inn på bolighandelen

• Det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på bolighandelen

• Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn forventet på bakgrunn av gitte opplysninger om eiendommens alder, tilstand, kjøpesum og forhold for øvrig

Til slutt lurer jeg på kostnaden med å utbedre eventuelle feil. Dersom det er fruktskade, skal dette dekkes av borettslaget? Rimelig sikker på at det, dersom det viser seg å være feilkonstruksjon/fundamentet som er hovedproblemet - at denne utbedringskostnaden i alle fall skal dekkes av borettslaget, jf. borettslagsloven §5-12 - eller?

 

Se forøvrig vedlagte bilder (tatt med mobil i mørket, men gir en pekepinn)

[Zash]

Tegnet du forsikring når du kjøpte leiligheten, bør du kontakte de snarest!

Endret 9. januar 2015 av Zash

[artie]

Hva tenkte du da du så det skjeve gulvet?

[Compoundinterest]

Joda, det gjorde jeg. Har kontaktet dem også, men ikke fått svar på mail enda. Tenkte ikke så mye over det der og da. Ut ifra takst og selger virket det ikke som noe stort problem....

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Dersom det er fruktskade, skal dette dekkes av borettslaget?

Dersom dette er et borettslag eies huset (leiligheten) av borettslaget (du eier bare retten til å bo i andelen). Det vil si at borettslaget også har ansvar for bygningsmassen (bortsett fra interiør).

 

Etter min mening er denne skaden helt klart av en type som borettslaget må utbedre. Du som andelseier bør melde skaden til styret i borettslaget så fort som mulig.

[Sheldon C]

Huffameg for en slurvete montering av lister. Vondt å se på!

[Compoundinterest]

Hadde det bare vært listene som var problemet...

 

Ingen som vet noe om dette med feil/under fundamentert reisverk opp mot boligkjøperforsikring og avhendingsloven? Takstmannen skal jo være byggteknisk fagmann, så dersom det viser seg å være et stort problem burde det vel fremkommet i taksten?

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Takstmann er ingen garanti for noe som helst. Jeg har vært i leiligheter hvor en kunne se ut gjennom hull i veggen uten at det sto nevnt i taksten. Jeg finner det underlig at ikke flere engasjerer egne fagmenn til en besiktigelse før de svir av millioner.

 

Men igjen, dersom dette er borettslag er det egentlig ikke ditt problem, kontakt styret.

[Friluftskar]

Ingen som vet noe om dette med feil/under fundamentert reisverk opp mot boligkjøperforsikring og avhendingsloven? Takstmannen skal jo være byggteknisk fagmann, så dersom det viser seg å være et stort problem burde det vel fremkommet i taksten?

Vet ikke hvilken type takst, du har. Men er det en vanlig Verditakst, er det som oftest folk med arkitekt utdannelse, som utfører slike. De har utdamnnelse på utforming (les; vanlige tegninger) og ikke på konstruksjons teknisk prosjektering, som bl.a. statikk, dimensjonering, m.m. Så hvis ikke arkitekten ikke har tilleggsutdannelse (eks. ing.), har de lite kompetanse på grunn/bærelag og bærekonstruksjonen (bygget)over.

 

Så en Verditakst, forteller lite om mangler ved byggningskonstruksjonen. Og da de ikke har komprtanse, kan de heller ikke vurdere kostanden ved slik utbedring! D.v.s. fratrekk, i ordinær Verditakst.

 

Tilstandsrapport utført av mur- og tømrermestere, eller bygningsingeniører, har vært det tryggeste og beste takstene. Men selv om de har kompetanse, har de vært presset på pris og da har de hatt lite tid til undersøkelser, så de kan være noe feil. Nå er et nytt system på vei inn, men det vil trolig koste 15 - 20 tusen, for en takst av en bolig.

 

Jeg er ikke jurist og har lite peiling på borettslag. Men har en del erfaring, med ansvar i byggesaker. I dette tilfellet, tror jeg vi i utgangspunktet må se på dette som en vanlig kjøp av bolig (med mangler) og hvem som eier bygningsmassen. Så det er å gå "tjenesteveg". (Viser også til hva jeg skrev i tråden, om de dårlige vinduene) Og da det er borettslaget som eier bygget, er det de du må stille kravet om utbedring til! Så er det opp til dem, å ta ansvar og eventuelt stille entreprenøerer, prosjekterende, eller utførende til ansvar.

 

Tegnet du egnet forsikring før kjøpet, kan sikkert de hjelpe deg. Men å kreve noe tilbake på kjøpesum, eller erstattning fra taksmann, tror jeg er et "langt lærret å bleke" og krever nok dyre rettsaker. Det er noen få dommer mot takstmenn, men vanligvis slipper de unna. Og jeg tror dette er feil måte, å angripe saken på.

 

De utvendige bildene dine er elendige og noen er feil veg. Hadde vært bedre med tegninger. Men bilder tatt i dagslys, hadde også hjulpet. Ser likevel ingen søyler, som understøttelse for utbygg/balkonger. Ser ut som vanlig "utkraging" og vekten kommen ned via yttervegg. Så "såle" og grunn under sålen, må ha tilfredstillende bæring. Men, dette trenger du ikke tenke på. Og du skal heller ikke gjøre noe fysisk i leiligheten. Overlat dette til borettslaget.

Endret 13. januar 2015 av Friluftskar

[Compoundinterest]

Tilstandsrapport utført av mur- og tømrermestere, eller bygningsingeniører, har vært det tryggeste og beste takstene. Men selv om de har kompetanse, har de vært presset på pris og da har de hatt lite tid til undersøkelser, så de kan være noe feil. Nå er et nytt system på vei inn, men det vil trolig koste 15 - 20 tusen, for en takst av en bolig.

 

Det at takten er utført av en "Byggmester" utgjør vel kanskje ingen forskjell? Kun Verdi- og lånetakst ja. Tror kostnaden for å forhindre ytterligere skade er forholdsvis lav, selvfølgelig avhengig av hvor stort problemet er. Dersom det kun er fundamentering skal det være en smal sak. Kostnaden med å utbedre med nytt gulv ville jeg tatt uansett, da jeg planlegger avretning og nytt gulv.

[Friluftskar]

 

 

 

Det at takten er utført av en "Byggmester" utgjør vel kanskje ingen forskjell? Kun Verdi- og lånetakst ja. Tror kostnaden for å forhindre ytterligere skade er forholdsvis lav, selvfølgelig avhengig av hvor stort problemet er.

 

Det er en vesentlig forskjell på Verditakst utført av en arkitekt og en Tømrermester/Murmester. Litt "flåsete sagt", hvordan skal en som ikke vet hvordan en slår inn en spiker, vite hvilke spiker som må brukes, hvordan det utføres og tidforbruket, kunne kalkulere riktig?

 

Det er Tømrermesterene og Murmesterene som innehar kompetansen og utfører slike jobber, ikke arkitektene. De utfører både oppsetting av nye bygg, også rehabelitering av boliger. Dermed kan det være betydelig forskjell i takstene. Dette var også grunn til, at de eneste som fikk lov (tror det gjelder fremdeles) til å utføre slike Tilstandsrapporter (i begynnelsen), var de som var tilsluttet mesterforeningen. At det ikke finnes nok mestere, til å utføre slike jobber og at Norges Takserings Forbund, vil ha en del av "kaka", gjør at her kommer politiske kompromier. Så det nye blir nok Boligsalgsrapport, som vanlige takstfolk kan utføre. Tvilsom løsning!

 

Tror du undervurderer problemet sterkt. Jeg kjenner til tilfeller der hele bygg har blitt revet, grunnet feil i undergrunn/bærelaget for bygget. Trolig er det ikke så ille her, men.....

 

Jeg vet ikke eksakt problemet, men det er trolig et problem i grunn under såle og da må det utbedres først. Og/eller, så er det et problem i konstruksjonen. Problem i undergrunn, kan også ha gitt byggningskonstruksjonen varige skader. Uansett KAN dette bli både langvarige utbedringsarbeider og veldig dyrt. Og er problemet hos deg, er det trolig også i resten av bygget, eller på den siden av bygget. Mulig det kan være enklere enn jeg frykter, men problemet må først avdekkes, så kan utbedringsmetoder vurderes og deretter utføres. Først etter at byggningskonstruksjonen/grunn er utbedret og stablisert, er det tid for inv. og utvendige overflater. Som ditt gulv!

 

Problemene inne hos deg, blir utbedret etter at bygget er sikret fra å synke ennå mer. Og det bør være en del av rehabliteringen, som ikke du skal bekoste. Arbeidet hos deg må (bør) da vente til arbeidene med grunn/konstruksjonen er ferdig. Begynner du nå, vil alt være bortkastet, hvis bygget "setter seg" (synker) mere. Og du har da brukt både penger og tid til ingen nytte. Noe du ikke vil få erstattet.

 

Så ta det med ro og send et krav til borettslaget og utbedring av problemet! Kommer de ikke med en tilfredstillende løsning, bør du spandere på en Tilstandsrapport selv. Den bør du ha mulighet for å få refundert. Du kan også få en vurdering av Sinteff Byggforsk, eller et annerkjent Rådgivende Ingeniør frima. De siste er nok de beste til å vurdere tilstanden på bygget og løsninger. De vurderer trolig ikke kostnadene.

Endret 14. januar 2015 av Friluftskar

[Compoundinterest]

Skjønner. Tror du har misforstått byggets konstruksjon - eller det jeg mener er feilen, en smule.

Den delen av mitt gulv som har skjevheter/sig er den ytterste meteren av stuen - som er lagt på fundamentet til utbygget balkong. Denne utstikkeren er altså todelt, halvt åpen balkong og halvt innebygget i stue. Fundamentet til grunnmuren (kjellerleilighetens yttervegg) møter min stue der gulvets skjevheter begynner. Tror ikke grunnmuren er problemet, men fundamenteringen til denne utstikkeren (balkongen) som da er halvt innlemmet i stue, og halvt balkong. Det jeg mistenker er at denne utstikkeren er fundamentert kun på forlengede etasjeskiller og bjelkelag - det er i alle fall ikke satt påler fra ytterkantene av balkongen og ned i jorda som er vanlig på slike utbygg.

 

De har ikke tilsvarende problem i tilsvarende leiligheter på andre siden av bygget.

 

Nå skal jeg idag inn til forsikringsselskapet for å se på flytte av private forsikringer og lån - og skal da samtidig få ut vilkårene for polisen til lagets byggforsikring. Der er det kanskje noe å hente.

 

Spørsmålet er hvor enkelt en slik sak er å ta på eierskifteforsikringen. Går da på eventuelt tilbakeholdt informasjon, men hovedsaklig på skjulte vesentlige feil/mangler. Har ikke lyst å trekke dette for langt ut i tid heller, da jeg gjerne vil komme igang med oppussing slik at jeg kan flytte inn...

[Friluftskar]

Skjønner. Tror du har misforstått byggets konstruksjon - eller det jeg mener er feilen, en smule.

 

Spørsmålet er hvor enkelt en slik sak er å ta på eierskifteforsikringen. Går da på eventuelt tilbakeholdt informasjon, men hovedsaklig på skjulte vesentlige feil/mangler. Har ikke lyst å trekke dette for langt ut i tid heller, da jeg gjerne vil komme igang med oppussing slik at jeg kan flytte inn...

Ja det er mulig jeg missforstår konstruksjonen og dine forklaringer har vært ganske svevende for meg. Du har nevnt kjeller, men jeg ser ingen kjeller. Det jeg ser på bildet er enten en underetasje, eller en 1. etasje. Du har skrevet om fundamenter og selv om det er mange typer fundamenter, ligger de normalt i bakken og på pukk/stein. Så, jeg blir litt forvirret. Jeg har også etterlyst tegninger 2 ganger, da hadde jeg sett konstruksjonen (plan og snitt tegning). Jeg vet heller ikke hvor du bor i bygget, det har betydning. Bilder tatt i mørket, er også til lite hjelp.

 

Slik jeg forstår deg nå, bor du kanskje i den andre synlige etasjen, over bakken. Og det som bærer gulvet ditt, er understøttet ca 1 m. fra yttervegg og inn under gulvet. I så tilfelle er det kun gulvkonstruksjonen som er for dårlig. Er den av betong, er trolig overkant armeringen for dårlig og må trolig understøttes. Er det bjelkelag, så er det ikke stivt nok til å oppta tyngden fra overliggende konstruksjon (bl.a. vegg/tak). Da må bjelkelaget jekkes opp og forsterkes. Men dette må fagfolk avgjøre på stedet.

 

Jeg forstår at du ønsker fortgang i dette. Men, det er uansett å gå "tjeneste veg" og vente med din oppussing. Du får høre med forsikrings selskapet ditt. Men jeg tror ikke de utbetaler en krone (selv om forsikringen dekker), før konstruksjons problemene er utbedret. Og da de er årsak til det meste (eller alt) av problemer hos deg, er de også ansvarlig for å fikse dine problemer. Men, lykke til.