Dårlige vinduer, borettsla

[Salvesen.]

Hei, bor i dag i ett borettslag som har noen forferdelige vinduer på vinteren. De "slår" med en gang det blir kaldt og vann renner inn i vinduskarmen! Det fører såklart til vannskader i treverket. Har bodd her i ca 3 år nå og har prøvd å få styret til å ordne opp helt siden jeg flyttet inn, i sommer ble det montert noen ekstra ventiler men de fungerer tydeligvis ikke. Jeg mener at kledningen og vinduer er borettslaget sitt ansvar?

 

Hva gjør jeg for å få dette fikset, vill ikke inn i styret..

[Compoundinterest]

Du står fritt til å bytte dine egne såfremt det er likhet i bygget. Dersom flere har samme problem er alle tjent med å bytte det er også billigere. Kan vel vanskelig gjennomføre noe større uten vedtak i styre. Hvor mange andeler snakker vi om? Type bolig?

[Salvesen.]

Hei, takk for svar men litt usikker på hva du mener med at jeg står fritt til å bytte mine egne men om flere skal gjøre det må det gå igjennom styret? Det er snakk om 15 andeler fordelt over 7 tomansbologer og en som er slått i samen til en bolig.

[Compoundinterest]

Du kan ikke pålegge andre andelseiere utgifter, med mindre styret bestemmer det.

Du kan skifte dine egne vinduer. Eventuelt kan du få med deg de andre eierene i samme bygg. Problemet er da om du gjør disse oppgraderingene og borettslaget senere bestemmer seg for å bytte vinduer - da kan du fort ende opp med å betale dobbelt / sponse de andre.

[Salvesen.]

Du kan ikke pålegge andre andelseiere utgifter, med mindre styret bestemmer det.

Du kan skifte dine egne vinduer. Eventuelt kan du få med deg de andre eierene i samme bygg. Problemet er da om du gjør disse oppgraderingene og borettslaget senere bestemmer seg for å bytte vinduer - da kan du fort ende opp med å betale dobbelt / sponse de andre.

Ja det er jo klart, hm skjønner jeg må presse på styret. Er ikke interessert i å betale dobbelt for de iallefall.

[xibriz]

Finnes det ikke noen rettningslinjer som sier hva borettslaget har ansvar for å hva andelseier har ansvar for?

 

F.eks. så er det slik i mitt borettslagt:

 

Borettslaget har ansvar bor:

- Fasade - med unntak av snøskjerm over verandra

- Vinduer

- Avløpsrør

- Varmtvannsbereder

- Vifte i ventilasjonsannlegg

- Lekasjer som kommer utenfra leiliheten

 

Andelseier har ansvar for:

- Søskjerm over verandra og maling av den fasaden som er av tre

- Platting på verandre og utenfor inngangsdør

- Vannrør

- Ventilasjonsannlegg med unntak av vifte

 

Som du ser så kan jeg ringe til styret dersom jeg har dårlige vinduer eller det lekker vann inn i leiligheten, men ikke hvis ett rør inne i leiligheten sprekker.

 

Vi har 300+ enheter.

 

EDIT: Jeg antar at borettslaget har noe slags budsjett for vedlikehold? Dere betaler vel "husleie"?

Endret 28. desember 2014 av xibriz

[hean]

Du kan ikke pålegge andre andelseiere utgifter, med mindre styret bestemmer det.

Du kan skifte dine egne vinduer. Eventuelt kan du få med deg de andre eierene i samme bygg. Problemet er da om du gjør disse oppgraderingene og borettslaget senere bestemmer seg for å bytte vinduer - da kan du fort ende opp med å betale dobbelt / sponse de andre.

 

Selvfølgelig kan du det dersom du har krav på det!!

[Compoundinterest]

Ikke i denne sammenheng, med mindre, som tidligere belyst, vinduer er en del av borettslagets vedlikeholdsansvar - noe jeg tviler på mtp boligtypen og borettslagets størrelse. Hvis ikke må det et styrevedtak til.

[Luske_Ludvig]

Teådstarter får engasjere seg i styret...

[hean]

Ikke i denne sammenheng, med mindre, som tidligere belyst, vinduer er en del av borettslagets vedlikeholdsansvar - noe jeg tviler på mtp boligtypen og borettslagets størrelse. Hvis ikke må det et styrevedtak til.

 

I rettslig forstand så eier du ikke en borettslagsleilighet, man leier.

 

Som leier har man ikke ansvar for noe som helst av bygningsmassen som vinduene er en del av, derfor er borettslaget pliktig til å ordne opp.

 

Noe annet er det hvis det ikke er ett borettslag men ett eller annet sameie.

[Herr Brun]

 

Ikke i denne sammenheng, med mindre, som tidligere belyst, vinduer er en del av borettslagets vedlikeholdsansvar - noe jeg tviler på mtp boligtypen og borettslagets størrelse. Hvis ikke må det et styrevedtak til.

I rettslig forstand så eier du ikke en borettslagsleilighet, man leier.

 

Som leier har man ikke ansvar for noe som helst av bygningsmassen som vinduene er en del av, derfor er borettslaget pliktig til å ordne opp.

 

Noe annet er det hvis det ikke er ett borettslag men ett eller annet sameie.

 

Tullball. Man eier ikke den fysiske boligmassen, men man eier en rett til å bo i sin andel. Det er veldig lenge siden den rettslige konstruksjonen ble endret fra leieretter, som borettslag gjerne var før i tiden. Se Ot.prp.nr.30 (2002-2003) pkt. 8.7.1

 

Videre er slutningen fra "man leier" til "man har ikke ansvar for vedlikehold" ikke gitt. Husleieloven (som altså ikke regulerer borettslag) åpner for at man kan avtale det aller meste, så utsagnet blir der for kategorisk. I borettslagen er vedlikeholdsplikten regulert som følger:

 

§ 5-12.Vedlikehald o.a. frå andelseigaren1

(1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.

(2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden.

(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.

(4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade.

(5) I vedtektene2 kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.

Greit å kunne bittelitt om det man diskuterer, før man uttaler seg.

Endret 28. desember 2014 av Herr Brun

[hean]

 

 

Ikke i denne sammenheng, med mindre, som tidligere belyst, vinduer er en del av borettslagets vedlikeholdsansvar - noe jeg tviler på mtp boligtypen og borettslagets størrelse. Hvis ikke må det et styrevedtak til.

I rettslig forstand så eier du ikke en borettslagsleilighet, man leier.

 

Som leier har man ikke ansvar for noe som helst av bygningsmassen som vinduene er en del av, derfor er borettslaget pliktig til å ordne opp.

 

Noe annet er det hvis det ikke er ett borettslag men ett eller annet sameie.

 

Tullball. Man eier ikke den fysiske boligmassen, men man eier en rett til å bo i sin andel. Det er veldig lenge siden den rettslige konstruksjonen ble endret fra leieretter, som borettslag gjerne var før i tiden. Se Ot.prp.nr.30 (2002-2003) pkt. 8.7.1

 

Videre er slutningen fra "man leier" til "man har ikke ansvar for vedlikehold" ikke gitt. Husleieloven (som altså ikke regulerer borettslag) åpner for at man kan avtale det aller meste, så utsagnet blir der for kategorisk. I borettslagen er vedlikeholdsplikten regulert som følger:

 

§ 5-12.Vedlikehald o.a. frå andelseigaren1

(1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.

(2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden.

(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.

(4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade.

(5) I vedtektene2 kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.

Greit å kunne bittelitt om det man diskuterer, før man uttaler seg.

 

 

Enig i det men er uenig i det du sier da det for meg ikke virker som om vinduene er dårlige på grunn av for dårlig vedlikehold.

 

Også vedlikeholdte vinduer har en begrenset levetid og for meg virker det som om disse vinduene rett og slett er for gamle og dårlige.

 

I utsagnet ditt tar du nesten for gitt at vinduene er dårlige på grunn av for dårlig vedlikehold.

 

Så kan vel si det samme som deg... du kan mye om juss men er kanskje ikke noe håndverker akkurat.

Endret 28. desember 2014 av Nasciboy

[Simen1]

 

§ 5-12.Vedlikehald o.a. frå andelseigaren1

(1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.

(2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden.

(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.

(4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade.

(5) I vedtektene2 kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.

Dette forvirrer. I punkt 2 skal man holde ved like vinduer, men i punkt 3 omfatter* vedlikeholdet nødvendig reparasjon av vinduer, men ikke utskiftning.

 

*femner = omfatter?

[Herr Brun]

Uansett håndverkerkompetanse er innlegget ditt helt feil på alle punkter

[krikkert]

"Femner" betyr omfatter, ja.

 

Andelseier skal vedlikeholde vinduer, og skal også reparere tilfeldig skade. Men dersom vinduene må byttes ligger dette til borettslaget. Årsaken er ganske enkel, se følgende uttalelse fra departementets merknader i Ot.prp.nr. 30 (2002-2003) s. 276:

 

 

 

I tredje ledd er det presisert at vedlikehaldsplikta omfattar reparasjon og utskifting, og her er det rekna opp nokre av dei mest aktuelle objekta. Samtidig er det ei avgrensing mot utskifting av vindauge og ytterdører; her er det normalt ønskjeleg at laget har det avgjerande ordet, og ofte er det tiltak som bør gjennomførast likt for fleire bustader. Det er òg ei avgrensing mot reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag og berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn berande konstruksjonar. Her er det tale om arbeid som bør utførast under lagets kontroll, og da er det greiast at plikta til reparasjon og utskifting ligg på laget.

I dei tilfella der reparasjon og utskiftingar ikkje ligg til andelseigaren, og derfor fell på laget ut frå den allmenne plikta til å halde eigedommen i stand, kan det vere at kostnaden likevel må berast av andelseigaren, til dømes fordi han har vore uforsiktig med bustaden.

 

Den enkelte andelseier har altså plikt til å vedlikeholde, men dersom vedlikeholdet innebærer at vinduene må skiftes ut har han hverken rett eller plikt til å gjøre dette.

[hean]

Uansett håndverkerkompetanse er innlegget ditt helt feil på alle punkter

 

Hadde jeg tydeligvis ikke... kanskje greit å kunne det man uttaler seg om spesielt når man gir det rådet videre til andre

[Snylter]

Med mindre borettslagets vedtekter sier annet vel?

I borettslaget jeg bor i sier vedtektene at det er andelseier somer ansvarlig for utskifting av vinduer.

 

Så vidt jeg kan forstå er det umulig å gi et konkret svar i denne saken uten å kjenne borettslagets vedtekter.

[Compoundinterest]

"Samtidig er det ei avgrensing mot utskifting av vindauge og ytterdører; her er det normalt ønskjeleg at laget har det avgjerande ordet, og ofte er det tiltak som bør gjennomførast likt for fleire bustader."

Så... Dersom det kun gjelder vinduene i denne leiligheten så er det borettslagets ansvar, men TS må ha styrevedtak for å kunne gjøre noe?

Kommer ikke så mye lenger da, eller?

[Snylter]

Ingen kan uttale seg om hvem sitt ansvar det er uten å kjenne borettslagets vedtekter.

De har ikke jeg sett i denne tråden..

Borettslag har ofte vedtektsfestet hvilket ansvar borettslaget har, og hvilket ansvar andelseier har.. Dette kan avvike fra lovteksten, og er fullstendig lovlig ut fra hva loven sier etter hva jeg kan forstå.

[Salvesen.]

Har gått igjennom vedtektene våre og finner ikke noe spesifikt om vedlikehold og regner derfor med at det som tidligere er nevnt her gjelder. Altså vedlikehold ligger på meg og utskiftning ligger på byggerlaget? Skal sies at det ikke bare er jeg som opplever problemer og bygget er fra ca '06