Boliglån, hva må man tenke over?

[AdNauseam]

Boliglån er nytt for meg og jeg vil unngå å misse noe, eller si ja til et dårlig tilbud.

 

Etter min forståelse så er alt av ekstrabeløper inngått i den effektive renta. Dvs., at hvis to banker har lik nominell rente kan den effektive renta fortsatt være ulik hos de to bankene.

 

Det andre er serie- vs annuitetslån - der serielån (alltid?) er billigest. Spesielt hvis du har mulighet til å betale ned lånet fortere(?).

 

Min bank tilbyr nominell rente på 3,2 % der den effektive renten ville bli på 3,4 - 3,5 %.

 

 

- For meg virker jo dette vel og bra, er det noe jeg har oversett?

- Bør jeg fortsatt gå til andre banker å sjekke?

- Noe jeg bør spør om når jeg er på møte?

[the_last_nick_left]

Du har forstått forskjellen mellom nominell og effektiv rente riktig, og det er som du sier den effektive man skal sammenlikne.

 

Når det gjelder serie- og annuitetslån er det litt mer komplisert. Serielån vil være billigere totalt sett, men du skal leve mens du betaler ned lånet også, og for de fleste kommer det mange andre utgifter i etableringsfasen og lønnen stiger etterhvert, så mange foretrekker annuitetslån for å spre nedbetalingen mer, dette kalles consumption smoothing på økonomsk.

 

For å ta meg selv som eksempel: Jeg betaler nå 7500 i renter og avdrag. Et serielån ville kostet meg ca to tusen mer i måneden. De to tusen nå er mer verdt for meg enn tilsvarende beløp om tjue år..

 

Du bør absolutt sjekke med andre banker også, men det er nok ikke så veldig mye mer å hente, 3,2 er et ganske godt tilbud. Det laveste jeg vet om utenom Statens pensjonskasse er 2,9 og det er innenfor 50% av verditakst, så da skal du ha en del egenkapital.

Endret 27. oktober 2014 av the_last_nick_left

[democomputer]

Serielån er billigst med lik nedbetalingstid, men hvis du har råd til å betale de første høyeste nedbetalingene på et serielån, så har du vel råd til å betale ned så mye i hele perioden og lage et langt billigere annuitetslån med kortere løpetid.

[newman221]

Serielån er slemme saker i begynnelse. Man betaler et fast avdrag på lånet hver mnd, pluss renter for det resterende lånet. Så har man et lån 2 mill skal man betale på 20 år får man ca 8000 i avdrag hver eneste mnd, pluss renter. Har du 3,5% rente blir første rentebetaling ca 5800kr i tillegg. Den siste summen, rentedelen, synker for hver eneste måned, og siste innbetaling blir kun avdrag og ikke rente.

Så serielån er billigere siden du betaler mer aggressivt ned, men det er tøft de første årene (mens man ironisk nok har minst å rutte med økonomisk).

 

Annuitet er litt snillere, og noe de fleste velger

[BareGjest]

Et godt tips er å gå på finansportalen.no og sjekke hva de beste bankene i landet tilbyr akkurat nå. Jeg hadde en liten runde med min bank for ikke lenge siden, og brukte da finansportalen for å orientere meg i markedet. Men som det blir sagt lengre oppe her, 3.2 i nominell rente er ikke dårlig idag såfremt du har under 2 mill. Har du lån over 2 så finnes det de som tilbyr 3.15.

 

Bry deg mest om hva banken din kan tilby i effektiv rente, jeg mistenker at det er her de store forskjellene fra bank til bank ligger idag.

 

edit: glemte også å nevne dette med at du skal leve og ha det bra ved siden av boliglånet. Jeg har valgt annuitetslån, og spredt lånet mitt ut over 30 år. Tipper at inflasjon spiser opp endel av lånet mitt over tid, og betaler "lite nok" hver måned til at jeg lever ganske greit som eier av bolig.

Endret 27. oktober 2014 av BareGjest

[Inge Rognmo]

Så serielån er billigere siden du betaler mer aggressivt ned, men det er tøft de første årene (mens man ironisk nok har minst å rutte med økonomisk).

 

Annuitet er litt snillere, og noe de fleste velger.

Eksemplet stemmer imidlertid bare om man sammenligner lån med samme løpetid, som "alle" rådgiverene i "alle" bankene (samt en haug frittstående finansrådgivere...) gjør. Sammenligner man derimot med et annuitetslån med samme terminbeløp som i begynnelsen av serielånet, så er annuitetslånet nedbetalt flere år tidligere, og du har betalt mye mindre i renter. På et lån på 2 millioner kan det (å fortsette å betale like mye som om det var første året av et serielån) fort utgjøre 4-5 år kortere løpetid , og over 100.000 i sparte renter totalt sett.

[Zlatzman]

Jeg ville nok valgt annuitetslån. Det gir deg mulighet til å sette nedbetalingstid etter hva du har råd til å betale nå i starten av nedbetalingen. Hvis du får bedre råd etter hvert så kan du betale inn ekstra på lånet. Når du gjør det vil banken regne ut ny løpetid basert på gjenværende lånesum.

[Prusk]

Angående anuitetIån;

Man har historisk hatt en inflasjon som gjør at 1.000.000 i dag er mer penger enn 1.000.000 om 10-20 og 30 år. Når renten er så lav som den er i dag, så er det i praksis gratis å låne penger..

Selv skal jeg flytte til nytt hus med husbank-rente om 1 års tid, da blir det forhåpentlivis under 2.2 % rente på meg!

[Herr Brun]

Serielån er tull. Det er praktisk talt alltid bedre med annuitetslån med likt terminbeløp som første termin med serielån.

[AdNauseam]

Serielån er tull. Det er praktisk talt alltid bedre med annuitetslån med likt terminbeløp som første termin med serielån.

Jeg liker idèen om at det blir mindre og mindre å betale, for min egen del. Og jeg planlegger uansett å betale mer enn det jeg får som sum hver måned. Å ha samme innbetaling i hele låneperioden liker jeg ikke. I begynnelsen vil det gå i et med jobb og prosjekter uansett.

 

 

Men hvordan er det med annuitetslån, blir det på samme måte rimeligere hvis jeg betaler ned annuitetslån fortere, eller blir det likt uansett hvor fort jeg betaler ned annuitetslån?

 

Med serielån kan man vel spare mye i begynnelsen ved å pøse innpå med innbetalinger?

 

 

 

men du skal leve mens du betaler ned lånet også

I begynnelsen vil jeg ikke ha hyggetid, har hatt en nazi-spareperiode nå som jeg vil fortsette med i 2015. Trives med det sånt.

 

Takk for svar ellers.

Endret 27. oktober 2014 av AdNauseam

[AdNauseam]

Vi har to scenarioer:

 

1: Bob har et lån med løpetid på 20 år

2: Knut har et lån med løpetid 30 år, men betaler det ned på 20 år med samme sum hver måned som Bob. Begge har lik lånesum, rentersats etc.

 

Vil kostnadene bli det samme, har de noe å si at avtalen opprinnelig hadde forskjellig løpetid?

[Sokkalf™]

Hvis du uansett skal "pøse på med innbetalinger", dvs., jeg tolker det som at du er innstilt på å betale ned ekstra når du har mulighet - så er det vel ett fett om du velger annuitetslån eller serielån. Velger du annuitetslån har du råd til større ekstra nedbetalinger i starten, og vil vel ende med omtrentlig samme totalkostnad og løpetid på lånet.

[krikkert]

Viss du vel annuitetslån er det ikkje misleghald av lånet om kjøleskapet vert øydelagt og du ikkje kan pøse på i tre månader.

[Sokkalf™]

Selv har jeg fleksilån, så om jeg pøser på for hardt, kan jeg enkelt fiske pengene ut igjen..

[srbz]

Det høres jo veldig gunstig ut.

 

I utgangspunktet er nedbetaling av lån den beste formen for sparing forutsatt at lånerenten er høyere enn avkastningen du ellers ville hatt på den samme summen ved sparing. Samtidig bør du ha i bakhodet at boliglån er et av de billigste lånene du kan ha, og hvis du om endel år finner ut at du trenger en ny bil, og du trenger å ta opp et billån (som har vesentlig høyere rente enn boliglånet), vil det fort bite deg i leggen økonomisk dersom du har prioritert å nedbetale boliglånet så fort du klarer - selv om det kanskje var den mest økonomiske avgjørelsen på kort sikt.

 

Si du har BLU hos DNB til 3,3% rente, og plutselig får hendene på 150k etter et arveoppgjør. Du kan bruke alle disse pengene på å betale ned boliglånet, noe som effektivt ville vært mer eller mindre "det samme" som å ha dem stående på høyrentekonto til 3,3% - en svært god innskuddsrente. Men dersom du putter dem f.eks. på høyrentekonto i Skandiabanken med 2,6% avkastning og har dem stående der i to år før du finner ut at du trenger ny bil til ca 150k, vil du slippe unna det påfølgende billånet som i dag ville ha gitt deg 8,11% effektiv lånerente i DNB (billån ung opptil 33 år med fem års nedbetaling) om du hadde hatt null i egenkapital.

 

Du bør i alle fall sette av en viss buffer til uforutsette utgifter. Selv om nedbetaling av lån egentlig er den beste formen for sparing, er det ikke uten grunn at luksusfellen nesten uten unntak prioriterer sparing for sine deltakere, selv om de sitter i gjeld til oppetter ørene

[Inge Rognmo]

Samtidig bør du ha i bakhodet at boliglån er et av de billigste lånene du kan ha, og hvis du om endel år finner ut at du trenger en ny bil, og du trenger å ta opp et billån (som har vesentlig høyere rente enn boliglånet), vil det fort bite deg i leggen økonomisk dersom du har prioritert å nedbetale boliglånet så fort du klarer - selv om det kanskje var den mest økonomiske avgjørelsen på kort sikt.

Her hopper du galant over at det er null problem å ta opp et nytt "billån" med pant i bolig til boliglånsrente, så lenge du har betalingsevne og er innenfor egenkapitalkravene...

[AdNauseam]

Kjekt at så mange svarer på dette (og diskuterer temaet for den saks skyld).

 

Hvis du uansett skal "pøse på med innbetalinger", dvs., jeg tolker det som at du er innstilt på å betale ned ekstra når du har mulighet - så er det vel ett fett om du velger annuitetslån eller serielån. Velger du annuitetslån har du råd til større ekstra nedbetalinger i starten, og vil vel ende med omtrentlig samme totalkostnad og løpetid på lånet.

Jepp, du tolker rett. Per idag har jeg 5 husleier på bufferkonto, det er førsteprioritet. Det er sikkerhet for uforutsette ting. Deretter kommer jeg til å justere opp innskudd etter høve.

 

 

Men blir litt forvirret av annuitetslån vs serielån nå etter alle svarene. Som det ble sagt tidligere så måtte et annuitetslån ha like avdrag som serielån i starten (med kortere løpetid) for at det skulle bli billigere (eller like billig). Jeg vil ikke være nødt til å betale en så stor sum hver måned.

 

Men igjen er det etter min forståelse at løpetid bare er et minimum og at hvis du betaler ned lånet 10 år før så hadde det blitt det samme som om du i starten hadde signert 10 år kortere løpetid.

 

Fordelen med serielån slik jeg ser det er at avdragene synker, noe som gir mulighet senere til å justere selv.

 

Men jeg kan ikke unngå å sette spørsmål til hvordan å betale rentene ned fortere ikke er en fordel. Det må da være helt topp med serielån.

 

Kanskje jeg ikke helt ser for meg alle scenarioer.

 

 

 

Angående bil så er ikke det prioritet. Jeg kan alltids spare opp, eller utvide huslån. Har heller ikke lyst til å ta billån med det første.

Endret 28. oktober 2014 av AdNauseam

[Inge Rognmo]

Fordelen med serielån slik jeg ser det er at avdragene synker, noe som gir mulighet senere til å justere selv.

 

Men jeg kan ikke unngå å sette spørsmål til hvordan å betale rentene ned fortere ikke er en fordel. Det må da være helt topp med serielån.

Terminbeløpene (ikke avdragene) synker, fordi du betaler mindre og mindre renter etterhvert. Det gjør du på et annuitetslån også, men der betaler du samtidig mer og mer i avdrag etterhvert, "fordi du (sannsynligvis) har råd til det".

 

Om du uansett ikke har tenkt å følge nedbetalingsplanen, men vil ha mest mulig fleksibilitet, så spiller det strengt tatt ingen rolle om du velger serie eller annuitet med lengst mulig løpetid -rentene beregnes i begge tilfeller av det du til enhver tid skylder, ikke ut fra nedbetalingsplanen.

 

Det lønner seg best (med mindre man kan investere lånte penger i noe med høyere, risikofri, avkastning -det blir en annen debatt) å betale ned hele lånet fortere (annuitetslån med høyt terminbeløp og kort løpetid); i og med at rentene hver måned beregnes ut fra hvor høyt lånet er på i den måneden, så blir utsagnet "å betale rentene ned fortere" meningsløst.

 

Men om du ikke vil forholde deg til en nedbetalingsplan med bestemte avdrag/terminbeløp, så vil jeg heller anbefale boligkreditt.

 

 

edit: et par eksempler:

Lån på 2 millioner med 3,5% rente.

Terminbeløp 14.279kr første termin på 20 års serielån, totalt beregnede renter over 20 års løpetid ca. 702.000kr.

Med annuitetslån kan du eksempelvis betale 14.279kr i måneden i 15 år og en måned, og ha betalt 574.000 i renter totalt (128.000 spart -da uten hensyn til skattefradraget for renter...), eller 12.450 i måneden og ende opp likt med serielånet på 702.000 i renter totalt sett, men være ferdig ca. to år tidligere (18år 1mnd)

 

https://nettbank.edb.com/nb01/owa/nnm.main?n_mod_id=4249

 

(Renta kommer naturligvis ikke til å være lik i 20 år fremover, men de innbyrdes forskjellene vil fungere likeens, om ikke krone for krone.)

Endret 28. oktober 2014 av Inge Rognmo

[limitator_X]

Jeg hadde annuitetslån over 28år, 2 mill i gjeld, delt opp i 2 lån (bankene vet å tjene), økte nettopp fra 8000kr i mnd, til 11000kr. Tipper jeg ligger på 23 år nå, sånn ca. Renten min er 3,6 eff på den ene, og 3,8 eff på det andre (lille) lånet.

 

Jeg sparer 7-10,000kr utenom i mnd. Og har faste regninger på 5000kr i mnd.

Og bruker rundt 8000kr til mat, tull, kino, etc

 

Å få seg firmabil (hvis du jobber med service) og kutte ut privat bil, har jeg spart myye på!

Og ikke minst kutte ut røyk og festing! ^^ Snart 1 år uten røyk nå.

Kutt ut på alt du kan, og tenk over hva du virkelig trenger for å ha det greit, så skal du se du kan spare penger

 

EDIT; Jeg ser etter alt. banker nå, pga jeg syns jeg har høy rente :S Kom over skandiabanken som ser lovlig ut, har hørt mye bra om den og;)!

Endret 28. oktober 2014 av limitator_X

[srbz]

Her hopper du galant over at det er null problem å ta opp et nytt "billån" med pant i bolig til boliglånsrente, så lenge du har betalingsevne og er innenfor egenkapitalkravene...

Det tenkte jeg ikke over. Det er jo unektelig ganske praktisk, med unntak av panten du plutselig har i boligen for kjøp av en "lusen" bil til 150k

 

Angående bil så er ikke det prioritet. Jeg kan alltids spare opp, eller utvide huslån. Har heller ikke lyst til å ta billån med det første.

Det må ikke være bil. Jeg leier rom i leiligheten til en kompis, og i fjor måtte taket skiftes. Regningen havnet vel på godt over 100k totalt, fordelt på tre huseiere i bygget. Akkurat nå holder vi på å skifte ut gulvet på badet ettersom fugene mellom flisene gjentatte ganger har sprukket opp. Dette er en jobb som krever endel dyre arbeidstimer fra både murer, rørlegger og elektiker, i tillegg til materialene. Det kan fort komme høye, uforutsette utgifter som huseier, og da er det greit med likviditet.

 

Jeg ser etter alt. banker nå, pga jeg syns jeg har høy rente :S Kom over skandiabanken som ser lovlig ut, har hørt mye bra om den og;)!

Skandiabanken er lovlig ja