Kjøp av bolig - Funnet lekasje

[Mozzie]

Hei,

 

Vi kjøpte i sommer et nytt hus, ting virket til og være i god standard selv om huset ikke hadde vært noe særlig renovert siden 80-90 tallet.

 

Vi bestemte oss for og pusse opp 2. etg av huset først, og da vi skulle pusse opp badet, viste det seg at det har vært/er lekkasje fra bad og ned til stue i 1. etg. Årsaken til lekkasjen er mangelfull membran og vann har rent ned ved sluk og skadet himlingen i stue.

 

Vi tok dette opp med megleren som henviste oss videre til et forsikringsselskap, ettersom selgeren hadde tatt eierskifte forsikring.

 

De sendte oss en rørlegger for befaring, og det viste seg at det vil koste en stor sum for og fikse dette. De mente at de ikke hadde ansvar ettersom badet var såpass gammelt og at vi burde ha regnet med at slike ting kan oppstå.

 

Så nå sitter vi uten bad i 2.etg og en ganske feit regning hvis vi skal ønske og fikse dette.

 

Det jeg da lurer på er om vi kan føre denne saken videre?

 

Hadde vært hyggelig om noen kunne hjulpet meg, og hvis det er noe mer nødvendig informasjon som trengs, så kan jeg gjerne komme med det.

[aklla]

Antar du har en egen forsikring du evt, kan ta det på?

[Mozzie]

Nei, det tok vi dessverre ikke.

 

Men det skal da ikke være vår skyld at det har blitt en lekkasje. Vi får jo ikke sjekket om alt som ikke er synlig for øyet er i orden. Det sto ikke noe som helst om dette i papirene, vi antok at ettersom det er gammelt så pusser vi det opp.

[Sheldon C]

 

 

De sendte oss en rørlegger for befaring, og det viste seg at det vil koste en stor sum for og fikse dette.

 

 

 

Jeg forstår ikke helt problemet....er dere ikke uansett i ferd med å pusse opp badet? Kan dere ikke legge ny membran i samme slengen?

 

 

[snapshooter]

Eierskifteforsikringsselskapene er en kjedelig motpart å slåss mot, hele deres forretningsidé er avhengig av at de meget sjelden betaler ut erstatning... Rettspraksis har vel vært (husker ikke nøyaktig) at for å få erstatning må kostnaden for å utbedre skaden være minst 3-5% av kjøpesummen. Er det mindre enn dette er det liten/ingen vits i å bruke ressurser på saken. En annen ting er at du skriver at du skulle pusse opp (renovere?) badet når du oppdaget skaden. Dersom du uansett renoverer badet, hvor mye ekstra arbeid/kostnad medfører utbedring av skaden som da kom fram?

 

Normalt så vil salgskontrakter ha klausul om at selger ikke har ansvar for skjulte feil og mangler, da i praksis skjulte feil og mangler der man ikke kan sannsynliggjøre at selger var klar over disse men valgte ikke å opplyse om dem. Siden dere ikke oppdaget skaden før dere begynte renoveringsarbeid kan dere nok ha problemer med å sannsynliggjøre at selger kjente til dette. Du skriver også slik jeg forstår det at badet er fra 80/90-tallet, altså over 30 år gammelt? Et bad som er over 20 år må nok påregnes å renoveres...

 

Min mening ut fra din sparsomme informasjon er altså at dere ikke har noen sak mot selger. Unntaket er dersom lekkasjen her ført til store skader i bygget (altså utenom selve badet som dere skal renovere uansett) som gir store ekstra kostnader å utbedre.

 

Disclaimer: Jeg er ikke jurist, synser bare ut fra egen erfaring med et par salg/kjøp.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Eneste håpet for å få dekket dette er dersom selger har visst om dette, og holdt tilbake opplysninger og det, og ev. forsøkt å skjule skaden. Ellers er lekkasje og vannskade noe man må regne med på et gammelt bad.

[Ståle Nordlie]

Det første du må se på er avtalen. Står det (eller er det på annen måte inkludert) noe spesielt om husets tilstand, eller at det er solgt "som det er" eller liknende?

 

Har lekkasjen vært der siden dere kjøpte huset, eller har den dukket opp etterpå?

 

Hvor mye vil det koste å reparere, minus "gevinst" i form av standardheving? Hvor mye betalte dere for huset? (Forholdet mellom reparasjonskostnadene og kjøpesummen kan ha noe å si.)

 

Ellers kan du jo kikke på avhendingslova selv: http://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93 . Særlig §§ 3-2, 3-7, 3-8, 3-9 og 3-10, samt §§ 4-12 og 4-19.

 

 

Generelt må jeg si det høres ut som du har en dårlig sak. Når du kjøper et hus med et eldre bad må du regne med at det kan oppstå problemer.

Endret 23. oktober 2014 av Ståle Nordlie

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

En slik tvist vil ikke kun ta hensyn til kostnad for reparasjon, men også gjenværende forventet levetid. Eksempel: Dersom du kjøper et hus som er 45 år gammelt som har et tak med forventet levetid på 50 år, og dette taket må byttes (og dette ikke var nevnt i salgsdokumentasjon, eller mulig å oppdage ved en tilstrekkelig grundig og kompetent undersøkelse), er beregningsgrunnlaget for din erstatning 10% av kostnadene med å bytte taket. Dette fordi taket allerede hadde fungert i 90 % av forventet levetid.

[toth]

Nei, det tok vi dessverre ikke.

 

Men det skal da ikke være vår skyld at det har blitt en lekkasje. Vi får jo ikke sjekket om alt som ikke er synlig for øyet er i orden. Det sto ikke noe som helst om dette i papirene, vi antok at ettersom det er gammelt så pusser vi det opp.

 

Å kjempe mot Protector går an, men da må du bevise at selger visste om dette, eller burde visst om det.

 

Men som aklla sier, du har vel vanlig forsikring? Altså ikke eierskifte, men vanlig hus+innbo-forsikring? Den kan du bruker her.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Vanlig boligforsikring dekker kun skade oppstått etter akutt lekkasje fra trykksatte rør. Lekkasje fra vannrør som lekker minimalt (men mye over tid), fra avløpsrør og gjennom gulv/vegger pga feil bruk i forhold til sikring (dusje på gulv/vegger uten membran) dekkes ikke.

[toth]

Det er riktig, men hvis det ER en membran der som ikke fungerer, og skaden ikke kunne oppdages kan det likevel dekkes. Alt som skal dekkes må ikke være "plutselig, utenforliggende årsak" - eks. sopp/råte/skadeyr, kan dekkes selv om det har pågått over tid.

[Mozzie]

Lekkasjen som har oppstått har vært der en stund, vi oppdater den da vi skulle pusse opp badet. Vi har hatt flere folk på befaring hos oss, og vi har fått en gj.snitts pris på og fikse det for 175 000-250 000.

 

Huset ble kjøpt for 3 000 000, så regner med at dette er 3%-5% av salgssummen.

 

Badet pleide og ha en dusj, toalett og servant. Men dusjen har blitt fjernet senere, og da vi kjøpte huset var det bare toalett og servant på det badet.

[aklla]

Hva er det egentlig som gjør at det blir så dyrt? Du skal jo pusse opp badet uansett...

Hvilke skader er det snakk om?

[Mozzie]

Årsaken til lekkasjen er mangelfull membran og vann har rent ned ved sluk og skadet himlingen i stue. Dette har da videre ført til at rør har blitt skadet og mugg. Det må da byttes ut før vi kan renovere badet.

[del_diablo]

So er kostnaden fordi mesteparten av rørsystemet må erstattes, eller fordi vannskadene på resten av bygget?

Eller begge deler?

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Når man renoverer et gammelt bad, bytter man som regel ut både vann- og avløpsrør. Man legger rør-i-rør for ny vanntilførsel, og nye plastrør for avløp. Hvor mye er vannskadet, og hva koster dette i tillegg?

[snapshooter]

Du må opplyse mer for at noen skal kunne gi deg noen konkrete råd i denne saken. Legg f.eks. ut en scan av prisoverslaget du har fått på utbedring, og noen bilder av skade. For meg virker det veldig usikkert hva som egentlig er selve skaden som må utbedres. Som jeg og andre er inne på så vil nok ikke eierskifteforsikringsselskapet drømme om å bidra til renoveringen av et bad som allerede er 20-30 år gammelt, det er KUN tilleggskostnader som er en direkte følge av vannskaden du kan legge inn som en ev. sak til forsikring/eierskifte. Utbedring av vannskader kan fort koste litt, men opp mot 250k kun for utbedringer av en skade i bjelkelaget som ikker er stor nok til å bli synlig nedenfra virker mye på meg, da du ikke kan regne med å få dekket noe av utbedringen av selve badet pga alder.

[toth]

Lekkasjen som har oppstått har vært der en stund, vi oppdater den da vi skulle pusse opp badet. Vi har hatt flere folk på befaring hos oss, og vi har fått en gj.snitts pris på og fikse det for 175 000-250 000.

 

Huset ble kjøpt for 3 000 000, så regner med at dette er 3%-5% av salgssummen.

 

Badet pleide og ha en dusj, toalett og servant. Men dusjen har blitt fjernet senere, og da vi kjøpte huset var det bare toalett og servant på det badet.

175000 i tillegg til det du uansett ville gjort på badet? Eller er en stor del av det kostnader du uansett hadde fått ved å pusse opp badet?

For meg høres 175.000 veldig mye ut for en himling, og rørene skulle du kanskje oppgradert uansett? (hva er galt med rørene forresten? Plast og kobber mugler ikke...)