[Løst] Spørsmål til Huseleieloven

[carinawt]

Hei!

Jeg ser til Husleieloven § 5-2. - Ro og orden, og håper noen kan være behjelpelig i å utdype dette:

"Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden."

Kan noen si meg hva som regnes som "vanlige ordensregler"?

Jeg kan gjerne utdype og si at dette gjelder at vi - som leietakere av en hybel i utleiers hus - ikke blir tillatt å ha gjester over på en fredagskveld. Vi ga beskjed til utleier en måned i forveien, og tok oss friheten til å planlegge og invitere da vi ikke ville forholde oss til manglende tilbakemelding. Drøye to uker senere får vi svar om at "vi ikke får lov", som igjen fører til at vi prøver å inngå et kompromiss om å være stille til kl. 23.00. Dette forslaget blir heller ikke godkjent.

Jeg er klar over at utleier har alle rettigheter, men ønsker likevel en gjensidig respekt og en mulighet for å finne en løsning som kan gagne begge parter. Ingenting har blitt nevnt omkring dette verken i leiekontrakt eller annonse, og har heller ikke blitt tatt opp muntlig.

[1245112654122755325882462]

Husleieloven gjelder for begge parter. Å nekte dere å ha besøk er ett ganske grovt overtramp, dere leier og disponerer området. Så lenge dere faktisk overholder det som regnes som vanlig ro og orden kan dere ha huset fult i signøynere om dere virkelig ønsker det.

[carinawt]

Husleieloven gjelder for begge parter. Å nekte dere å ha besøk er ett ganske grovt overtramp, dere leier og disponerer området. Så lenge dere faktisk overholder det som regnes som vanlig ro og orden kan dere ha huset fult i signøynere om dere virkelig ønsker det.

Jeg holder med deg i at det er et overtramp! Men hva legger du så i "vanlig ro og orden"? Slik jeg har forstått det er f.eks. det å være stille til kl. 23 en vanlig "regel" i de fleste borettslag, tettsted o.l.

[The Avatar]

Så vidt eg veit så er det ikkje definert kva som er vanlig ro og orden, det er noke som må definerast i kvart enkelt tilfelle.

Men her er ein uttalelse frå Kommunal- og moderniseringsdepartementet:

Departementet vil foreslå at utleieren i leietiden skal ha plikt til å holde ro og orden i eiendommen om ikke annet er avtalt. I denne forbindelse bør han kunne fastsette vanlige ordensregler og rimelige påbud som leierene må følge. Utleieren vil også selv være bundet av reglene; han kan derfor ikke sette i verk tiltak i strid med reglene. Er det andre som forstyrrer, bør utleieren være forpliktet til å gripe inn. Når utleieren utformer ordensregler og påbud, kan han ikke stille helt ideelle krav. Reglene må tilpasses boligtypen. For eksempel må en stille strengere krav til ro i en gammel leiegård med dårlig isolasjon enn i et ny boligblokk med tykke vegger av betong. Det bør bare være vanlige husordensregler som leieren må respektere. Urimelige regler, for eksempel forbud mot besøk etter kl 20, bør leieren ikke være forpliktet til å respektere. Men leieren bør være forpliktet til å ta tilbørlig hensyn til naboene selv om utleieren ikke har utformet egne ordensregler.

Kilde:
http://www.regjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/regpubl/otprp/19971998/otprp-nr-82-1997-98-/9/3.html?id=304657

 

 

Slik som eg forstår det så skal ordensreglane være funksjonsbaserte. Å ha reglar for at ein skal vise hensyn og ikkje støye etter eit bestemt tidspunkt vil nok kunne være innanfor. Men ein regel om at ein ikkje kan ha besøk fordi det kan føre til støy vil være langt utanfor.

 

For at noke skal kunne kallast for vanlige ordensreglar så må reglane være av ein slik karakter at du var innforstått med at utleigaren ville forvente at du oppfører deg normalt.

Skal utleigaren kreve ordensreglar som går utanfor det som er vanlig oppførsel til vanlige leigetakarar så må ein opplyse om dette slik at ein kan inngå avtale om ordensreglane før ein signerer leigekontrakta.

 

Det skal også være ei avvegning mellom utleigers interesser og leigetakaren sine interesser.

For eksempel blei det i Emmeline-dommen slått fast at sjølv om utleigar har forbudt mot dyrehold så treng ikkje leigetakaren å etterfølge forbudet så lenge dyreholdet ikkje fører til reelle ulemper for utleiger, og dersom leigetakaren har grunner for å ville holde kjæledyr (i Emmeline-dommen som blei behandla i høgstretten i 1993 så var grunnen for å ha innekatt at det gav økt livskvalitet for leigetakaren).

Retten til å få ha heilt vanlig sosial omgang heime i din bolig vil med høg sannsynlegheit følge den same logikken. At du vil være sosial er grunn nok, og med mindre utleigaren opplever større ulemper enn du har fordelar av slikt besøk så kan ikkje ordensregelen gjerast gjeldande.

 

 

 

Utleigaren har ikkje alle rettigheiter i eit leigeforhold, faktisk står du som leigetakar svært sterkt.

I ditt tilfelle kan du derfor trykt ignorere forbudet. Dersom utleigar vil bruke dette som grunnlag for å avslutte leigeforholdet så er det utleigaren som må reise sak for å bevise at dette er ein gyldig oppsigelsesgrunn. Eg kan ikkje sjå at dette vil kunne være ein saklig grunn for oppsigelse av leigekontrakta så lenge det er snakk om besøk før klokka 23 om kvelden. Er det snakk om å ha full fest heile natta så stiller sjølvsagt saka seg annaleis.

Tidspunktet 23:00 er forresten ofte henta frå politivedtektene i din kommune, det er ikkje alle kommuner som har politivedtekter, og det er heller ikkje alle kommuner som har reglar for vanlig nattero.

 

Den største risikoen du får er at du forsurer forholdet til utleigar, men om dette er nivået på forholdet deres per i dag så er det ikkje så mykje å tape på dette.