Tidsbestemt husleiekontrakt uten oppsigelse

[Furu-Z]

Hei

 

Jeg har nå leid et rom i en leilighet i tre måneder. For noen uker siden bestemte jeg meg for å flytte, men utleier krevde at jeg fant en ny leietaker først. Det har nå gått et par uker og jeg har ikke fått noe respons. Men jeg fant noe i kontrakten som jeg reagerte litt på.

 

Leieperioden som er tidsbestemt er på 11 måneder. I følge husleieloven §9-3 må en tidsbestemt leieavtale være minst 3 år, med mindre det gjelder lofts/sokkelbolig, bolig i tomannsbolig og utleier bor i samme hus da kan minstetiden være 1 år. Så jeg reagerte litt på dette, siden jeg har 11 måneder og ikke 3 eller 1 år. Jeg leier som sagt et rom i en leilighet, som skulle hatt en 3 års leieavtale i følge loven. I følge loven, så skal en tidsbestemt leiekontrakt som strider imot §9-3 bli omgjort til en tidsubestemt avtale.

 

Så det jeg lurer på er, kan jeg komme meg ut av kontrakten siden det er en tidsbestemt avtale på 11 måneder, og ikke 3 eller 1 år som loven sier det må være?

 

Hilsen flytteklar student.

[hean]

For meg virker det som om den tidsbestemte avtalen din på 11 mnd ikke er lovlig og du har da en tidsubestemt avtale... hvis den avsluttes automatisk etter 11 mnd og ikke nevner oppsigelsestid vil jeg anta oppsigelsenstiden er 3 måneder.

 

Tror uansett det er andre her som kan svare mer sikkert på dette!!

[Gjest Bruker-182691]

Gi skriftlig beskjed om at du anser avtalen som omgjort til en tidsubestemt avtale og at du beklager følgene det får for utleier. Dermed må du vel vente er det 3 måneder før du kan flytte ut? Du kan selvfølgelig prøve å framleie den perioden hvis du ikke vil la pengene gå til spille

[Ståle Nordlie]

Slik du forklarer det er jeg enig i at avtalen er tidsubestemt og oppsigelig etter § 9-3 siste ledd.

 

Hvis du leier et rom i en leilighet kommert du antakelig inn under unntaket i husleieloven § 9-6 andre ledd første punktum: "For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned."

 

Jeg vil tro oppsigelsesfristen da løper en måned fra den dagen du sa fra til utleier om at du ville flytte.

 

Edit: Har du fått skriftlig informasjon om at avtalen er uoppsigelig, jf § 9-2 første ledd annet punktum?

Endret 6. oktober 2014 av Ståle Nordlie

[hean]

Slik du forklarer det er jeg enig i at avtalen er tidsubestemt og oppsigelig etter § 9-3 siste ledd.

 

Hvis du leier et rom i en leilighet kommert du antakelig inn under unntaket i husleieloven § 9-6 andre ledd første punktum: "For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned."

 

Jeg vil tro oppsigelsesfristen da løper en måned fra den dagen du sa fra til utleier om at du ville flytte.

 

Edit: Har du fått skriftlig informasjon om at avtalen er uoppsigelig, jf § 9-2 første ledd annet punktum?

 

En slik klausul vil vel uansett være ugyldig siden den tidsbestemte delen (kun 11 mnd) er ugyldig... vil den ikke?

[Furu-Z]

Slik du forklarer det er jeg enig i at avtalen er tidsubestemt og oppsigelig etter § 9-3 siste ledd.

 

Hvis du leier et rom i en leilighet kommert du antakelig inn under unntaket i husleieloven § 9-6 andre ledd første punktum: "For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned."

 

Jeg vil tro oppsigelsesfristen da løper en måned fra den dagen du sa fra til utleier om at du ville flytte.

 

Edit: Har du fått skriftlig informasjon om at avtalen er uoppsigelig, jf § 9-2 første ledd annet punktum?

Ja i kontrakten står det at avtalen er uoppsigelig.

[hean]

Ja i kontrakten står det at avtalen er uoppsigelig.

 

Siden kontraktstiden i seg selv på 11 mnd er ugyldig (ihvertfall slik jeg ser det nå) så vil det være en tidsubestemt leiekontrakt og de kan selvsagt ikke være uoppsigelige.

 

Siden oppsigelsestid ikke er nevnt vil oppsigelsen være 3 mnd (eller kanskje 1 mnd som nevnt tidligere). Husk oppsigelsestiden begynner først å løpe den 1. i måneden etter oppsigelsen.

[Ståle Nordlie]

 

 

Edit: Har du fått skriftlig informasjon om at avtalen er uoppsigelig, jf § 9-2 første ledd annet punktum?

 

En slik klausul vil vel uansett være ugyldig siden den tidsbestemte delen (kun 11 mnd) er ugyldig... vil den ikke?

 

 

 

Der er jeg faktisk blitt litt i tvil.

 

Strengt tatt er både §§ 9-4 (leiers oppsigelse) og 9-5 (utleiers oppsigelse) "er ikke annet avtalt..." paragrafer. Så det er ikke helt selvsagt at avtalen blir oppsigelig. Man kunne hevde at den delen av avtalen som sier at den er tidsbestemt faller bort, mens den delen som sier at den er uoppsigelig består.

 

Jeg tror intensjonen i loven er at avtalen skal være oppsigelig på vanlig måte hvis den blir tidsubestemt etter § 9-3 siste ledd. Alternativet er at avtalen blir urimelig tyngende både for leier og utleier, som plutselig sitter der med en svært uvanlig uoppsigelig tidsubestemt avtale.

 

 

Edit: Et annet alternativ er at avtalen blir uoppsigelig i den opprinnelig avtalte "tidsbestemte" perioden, og deretter kan sies opp. Det kan være det "korrekte" utfallet etter noen typer ordlyd i avtalen. Men jeg tror altså ikke det er intensjonen bak loven.

 

(Jeg har mistanke om at denne problemstillingen er en "bug" som har sneket seg inn i loven i forbindelse med at man endret lovens utgangspunkt til at tidsbestemte avtaler er oppsigelige om ikke annet er [skriftlig] avtalt. Før var tidsbestemte avtaler i utgangspunktet uoppsigelige, og da ville "uoppsigeligheten" vanligvis falt bort av seg selv hvis avtalen ble tidsubestemt.)

Endret 6. oktober 2014 av Ståle Nordlie

[Furu-Z]

 

 

 

Edit: Har du fått skriftlig informasjon om at avtalen er uoppsigelig, jf § 9-2 første ledd annet punktum?

 

En slik klausul vil vel uansett være ugyldig siden den tidsbestemte delen (kun 11 mnd) er ugyldig... vil den ikke?

 

 

 

Der er jeg faktisk blitt litt i tvil.

 

Strengt tatt er både §§ 9-4 (leiers oppsigelse) og 9-5 (utleiers oppsigelse) "er ikke annet avtalt..." paragrafer. Så det er ikke helt selvsagt at avtalen blir oppsigelig. Man kunne hevde at den delen av avtalen som sier at den er tidsbestemt faller bort, mens den delen som sier at den er uoppsigelig består.

 

Jeg tror intensjonen i loven er at avtalen skal være oppsigelig på vanlig måte hvis den blir tidsubestemt etter § 9-3 siste ledd. Alternativet er at avtalen blir urimelig tyngende både for leier og utleier, som plutselig sitter der med en svært uvanlig uoppsigelig tidsubestemt avtale.

 

En uoppsigelig avtale som ikke er tidsbestemt gir veldig lite mening i mine ører? Grunnen til at en avtale er uoppsigelig er jo for å garantere at den tidsbestemte leieperioden skal holdes.

 

Jeg prøver å sende en skriftlig beskjed om situasjonen og evnt. tilby å betale de to-tre neste månedene som en hyggelig avslutting av leieforholdet.

 

Tusen takk for alle tilbakemeldinger!

[Snylter]

Strengt tatt er både §§ 9-4 (leiers oppsigelse) og 9-5 (utleiers oppsigelse) "er ikke annet avtalt..." paragrafer. Så det er ikke helt selvsagt at avtalen blir oppsigelig. Man kunne hevde at den delen av avtalen som sier at den er tidsbestemt faller bort, mens den delen som sier at den er uoppsigelig består.

Du mener altså at det kan være snakk om en evigvarende tidsubestemt kontrakt?

Du ser problemet med at en tidsubestemt kontrakt ikke kan sies opp på noe som helst tidspunkt? Det gjør den jo automatisk til en tidsbestemt kontrakt for all fremtid.

 

Jeg mener altså at din tolkning er helt på feil jorde, og at en tidsubestemt kontrakt er nødt til å ha en oppsigelsestid.

Endret 6. oktober 2014 av Snylter

[Ståle Nordlie]

En uoppsigelig avtale som ikke er tidsbestemt gir veldig lite mening i mine ører?

Så absolutt. Det er en svært bokstavlig tolkning, og som sagt synes jeg ikke den er særlig rimelig.

 

Grunnen til at en avtale er uoppsigelig er jo for å garantere at den tidsbestemte leieperioden skal holdes.

Nåja, det er fullt mulig å bli enige om at en avtale ikke kan sies opp i X antall år selv om den er tidsubestemt.

 

Jeg prøver å sende en skriftlig beskjed om situasjonen og evnt. tilby å betale de to-tre neste månedene som en hyggelig avslutting av leieforholdet.

Hvis avtalen faktisk er tidsubestemt ville jeg ikke lagt for mye vekt på min noe teoretiske spekulering. Jeg tror at den i praksis korrekte regelen antakelig er at du har en måneds oppsigelsestid. En "hyggelig avslutning" er greit nok, men hvor mange tusen er du villig til å betale for det? Husk også at utleier kan skaffe en ny leier, og da skal du uansett ikke betale lenger. Så det er slettes ikke sikkert utleier taper noe på at du flytter.

[hean]

 

 

 

 

Edit: Har du fått skriftlig informasjon om at avtalen er uoppsigelig, jf § 9-2 første ledd annet punktum?

 

En slik klausul vil vel uansett være ugyldig siden den tidsbestemte delen (kun 11 mnd) er ugyldig... vil den ikke?

 

 

 

Der er jeg faktisk blitt litt i tvil.

 

Strengt tatt er både §§ 9-4 (leiers oppsigelse) og 9-5 (utleiers oppsigelse) "er ikke annet avtalt..." paragrafer. Så det er ikke helt selvsagt at avtalen blir oppsigelig. Man kunne hevde at den delen av avtalen som sier at den er tidsbestemt faller bort, mens den delen som sier at den er uoppsigelig består.

 

Jeg tror intensjonen i loven er at avtalen skal være oppsigelig på vanlig måte hvis den blir tidsubestemt etter § 9-3 siste ledd. Alternativet er at avtalen blir urimelig tyngende både for leier og utleier, som plutselig sitter der med en svært uvanlig uoppsigelig tidsubestemt avtale.

 

En uoppsigelig avtale som ikke er tidsbestemt gir veldig lite mening i mine ører? Grunnen til at en avtale er uoppsigelig er jo for å garantere at den tidsbestemte leieperioden skal holdes.

 

Jeg prøver å sende en skriftlig beskjed om situasjonen og evnt. tilby å betale de to-tre neste månedene som en hyggelig avslutting av leieforholdet.

 

Tusen takk for alle tilbakemeldinger!

 

 

Hadde ikke betalt for 2-3 mnd med mulighet for 1 mnd oppsigelse...

[hean]

Nåja, det er fullt mulig å bli enige om at en avtale ikke kan sies opp i X antall år selv om den er tidsubestemt.

 

Eeeh... en tidsubestemt avtale som ikke kan sies opp en viss periode er vel da tidsbestemt... det sier jo seg selv!

[Ståle Nordlie]

Du mener altså at det kan være snakk om en evigvarende tidsubestemt kontrakt?

Det er ikke prinsippielt umulig. Noen festeavtaler er for eksempel i realiteten evigvarende tidsubestemt kontrakter. (Med forbehold for diverse regler i tomtefesteloven.)

 

Du ser problemet med at en tidsubestemt kontrakt ikke kan sies opp på noe som helst tidspunkt? Det gjør den jo automatisk til en tidsbestemt kontrakt for all fremtid.

Det er jeg ikke enig i. Det sentrale med en tidsbestemt kontrakt er at den opphører av seg selv. En kontrakt som ikke kan sies opp er ikke tidsbestemt.

 

Jeg mener altså at din tolkning er helt på feil jorde, og at en tidsubestemt kontrakt er nødt til å ha en oppsigelsestid.

Dette stemmer altså strengt tatt ikke. Men jeg er enig i at det blir vanvittig å binde både leier og utleier i alle evighet basert på en teknisk feil i kontrakten, uansett hva lovens ordlyd måtte tilsi.

 

De praktiske alternativene er nok enten at avtalen er fullt ut oppsigelig, eller at den er uoppsigelig i den opprinnelige bindingstiden og deretter oppsigelig. (Og jeg tror som sagt det er det førstnevnte som er intensjonen bak loven.)

Endret 6. oktober 2014 av Ståle Nordlie

[Ståle Nordlie]

 

Nåja, det er fullt mulig å bli enige om at en avtale ikke kan sies opp i X antall år selv om den er tidsubestemt.

Eeeh... en tidsubestemt avtale som ikke kan sies opp en viss periode er vel da tidsbestemt... det sier jo seg selv!

 

Husleieloven § 9-1: "En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt."

 

Er opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen? Nei? Da er avtalen tidsubestemt.

 

[Fra noten på rettsdata.no : "Terminologien ble innført ved husleieloven og den kan virke noe uvant, tidligere var det vanlig å tale om oppsigelige og tidsbestemte (eller tidsbegrensede) leieavtaler." Så for noen år siden hadde du hatt rett. ]

[Herr Brun]

 

Nåja, det er fullt mulig å bli enige om at en avtale ikke kan sies opp i X antall år selv om den er tidsubestemt.

Eeeh... en tidsubestemt avtale som ikke kan sies opp en viss periode er vel da tidsbestemt... det sier jo seg selv!

 

Ehh, en tidsbestemt avtale er en avtale som løper ut uten oppsigelse etter en viss tid. Den kan være oppsigelig eller uoppsigelig i perioden. En tidsubestemt avtale kan være uoppsigelig, enten en periode eller på ubestemt tid. Det følger klart nok av ordlyden i § 9-5, som allerede påpekt av Ståle Nordlie.

[hean]

Ehh, en tidsbestemt avtale er en avtale som løper ut uten oppsigelse etter en viss tid. Den kan være oppsigelig eller uoppsigelig i perioden. En tidsubestemt avtale kan være uoppsigelig, enten en periode eller på ubestemt tid. Det følger klart nok av ordlyden i § 9-5, som allerede påpekt av Ståle Nordlie.

 

Når jeg leide ut så ville leietaker ha en sikkerhet på at han ikke ble kastet ut med en gang... da skrev vi avtalen som en tidsbestemt avtale på 2 år (trodde det var lovlig den gangen) som var uoppsigelig, som deretter fortsatte som en tidsubestemt avtale... var ihvertfall slik vi skrev kontrakten.

 

For meg så virker en slik klausul som en "omvei" for i praksis kunne lage tidsbestemte avtaler under 3 år der det ikke er lov.

[krikkert]

Poenget med en tidsbestemt leieavtale er at det finnes en sluttdato der man kan avslutte leieforholdet uten å måtte vise til saklig grunn, det er et vern for utleier. Det formålet vil ikke bli ivaretatt ved en tidsubestemt leieavtale med midlertidig uoppsigelighet - uoppsigelighet verner som oftest leietaker.

[Herr Brun]

Så lenge du ikke skjønner hva som ligger i begrepet tidsbestemt avtale er nok denne diskusjonen lite fruktbar.

 

En tidsubestemt leieavtale må sies opp for å opphøre, og da må reglene for oppsigelse følges (viktigst av dem: den må være saklig). En tidsbestemt avtale opphører av seg selv etter den avtalte leietiden. Dersom det er adgang tl å avtale korte tidsbestemte avtaler står leietaker uten noe særlig reelt vern, han kastes ut og må finne ny bolig (evt reforhanle pris) etter kort tid. Gjennom en hovedregel som sier at man ikke kan avtale kortere tidsbegrensning enn tre år gis dermed leietaker større sikkerhet for å beholde boligen.

 

I praksis er ofte tidsbestemte avtaler uoppsigelige i denne perioden, men det er ingen nødvendig sammenheng. Begrensninger i adgangen til å tidsbegrense leieavtaler skal ikke sikre leietakers fleksibilitet, altså mulighet til å komme seg ut av avtalen. Siden man kan avtale en uoppsigelig leiekontrakt kan man også avtale at den kun kan sies opp etter en viss tid. Det gjør ikke avtalen tidsbegrenset, for etter denne tiden må fortsatt utleier si opp (og altså tilfredsstille vilkårene for det) avtalen.

[Furu-Z]

Flott at mange engasjerer seg her, men det viktigste av alt er at jeg har grunnlag for å omgjøre denne leiekontrakten til en tidsubestemt kontrakt. Noe som jeg antar at jeg har nå.

Takk for alle innspill!