Rett til framleie

[eivind955]

Hei!

 

Er det legitimt å spesifisere i en utleiekontrakt at framleie er tillatt med samtykke fra utleier, og at opprinnelig leier vil bli belastet med en gitt sum dersom et skifte i leieforholdet skal forekomme?

 

Det følger av Husleieloven at:

 

§ 7-5.Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.

 

PS. Dette er en tidsbestemt leieavtale

Det er også presisert i § 1-2 at:

§ 1-2.Ufravikelighet

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

Å måtte betale et gebyr for fremleie er vel å anse som mindre gunstig?

Endret 22. september 2014 av eivind955

[Professor Balthazar]

Ja det virker som utleier ikke har satt seg helt inn i husleieloven eller at han bare "prøver seg".

[eivind955]

Ja det virker som utleier ikke har satt seg helt inn i husleieloven eller at han bare "prøver seg".

 

Trolig. Kan nok være mange som finner seg i slikt, da det står i kontrakten.

[Ståle Nordlie]

Her tror jeg man må skille mellom framleie (der TS forstatt er ansvarlig) og at utleier aksepterer en ny leier (og TS ikke lenger har noen plikter).

 

Utleier kan nok ikke kreve gebyr for å godkjenne framleie ved en tidsbestemt kontrakt. I alle fall ikke hvis det ikke foreligger noen "saklig grunn" til å nekte.

 

Men for skifte av leier er hovedregelen i § 8-1: "Leieren har ikke adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse." Og da kan det så vidt jeg kan se potensielt være til leiers "gunst" om avtalen gir en rett til å komme helt ut av avtalen ved å betale et gebyr og skaffe ny leier.

 

En annen sak er om det ville være i strid med utleiers lojalitetsplikt i kontraktsforhold å nekte utleie til en ny person uten saklig grunn. Og i så fall, om vilkåret da kan sies å være "gunstig" for leier.

[eivind955]

Her tror jeg man må skille mellom framleie (der TS forstatt er ansvarlig) og at utleier aksepterer en ny leier (og TS ikke lenger har noen plikter).

 

Utleier kan nok ikke kreve gebyr for å godkjenne framleie ved en tidsbestemt kontrakt. I alle fall ikke hvis det ikke foreligger noen "saklig grunn" til å nekte.

 

Men for skifte av leier er hovedregelen i § 8-1: "Leieren har ikke adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse." Og da kan det så vidt jeg kan se potensielt være til leiers "gunst" om avtalen gir en rett til å komme helt ut av avtalen ved å betale et gebyr og skaffe ny leier.

 

En annen sak er om det ville være i strid med utleiers lojalitetsplikt i kontraktsforhold å nekte utleie til en ny person uten saklig grunn. Og i så fall, om vilkåret da kan sies å være "gunstig" for leier.

 

Men følger det ikke av lovbestemmelse at man har rett til fremleie? Det er nemlig presisert i leiekontrakten at dette ikke er tillatt. Imidlertid er det jmf. kontrakten tillatt å løsrive seg fra avtalen ved at utleier inngår en ny avtale med ny leier.

Endret 22. september 2014 av eivind955

[Ståle Nordlie]

Men følger det ikke av lovbestemmelse at man har rett til fremleie? Det er nemlig presisert i leiekontrakten at dette ikke er tillatt. Imidlertid er det jmf. kontrakten tillatt å løsrive seg fra avtalen ved at utleier inngår en ny avtale med ny leier.

 

Ja.

 

Man har rett til framleie, men ikke - nødvendigvis - til at utleier inngår ny avtale med ny leier.

[eivind955]

 

Men følger det ikke av lovbestemmelse at man har rett til fremleie? Det er nemlig presisert i leiekontrakten at dette ikke er tillatt. Imidlertid er det jmf. kontrakten tillatt å løsrive seg fra avtalen ved at utleier inngår en ny avtale med ny leier.

 

Ja.

 

Man har rett til framleie, men ikke - nødvendigvis - til at utleier inngår ny avtale med ny leier.

 

 

Er det da ugyldig å kontraktsfeste at ordinær framleie ikke er tillatt, men at leier imidlertid har adgang til å få leien videreført til en annen part mot økonomisk kompensasjon?

[Ståle Nordlie]

 

Er det da ugyldig å kontraktsfeste at ordinær framleie ikke er tillatt, men at leier imidlertid har adgang til å få leien videreført til en annen part mot økonomisk kompensasjon?

 

Jeg vet ikke om jeg forstår spørsmålet helt.

 

Den lovstridige delen av avtalen faller bort. Resten blir stående.

 

Fra kommentar på Rettsdata av Christian Fr. Wyller: "I likhet med lignende bestemmelser om ufravikelighet i andre lover, er det den enkelte kontraktsbestemmelse som må holdes opp mot husleieloven og som ikke skal legges til grunn hvis den er dårligere for leieren enn husleielovens regel."

 

Hvis det er uklart hva som "henger sammen" med hva må man tolke avtalens innhold. Da blir gjerne ordlyden viktig.

[The Avatar]

Dette blei litt meir komplisert enn det trenger å være.

Kva er det eigentleg eksakt som står i leigekontrakta om framleige?

 

Om ein ser på hensikta med lova så er det nok litt enklare å finne eit svar.

[eivind955]

Dette blei litt meir komplisert enn det trenger å være.

Kva er det eigentleg eksakt som står i leigekontrakta om framleige?

 

Om ein ser på hensikta med lova så er det nok litt enklare å finne eit svar.

 

§ 13. Fremleie

 

Fremleie av boligen er ikke tillatt med mindre det foreligger skriftlig samtykke fra Utleier. Under enkelte omstendigheter kan Utleier samtykke til at Leier selv finner nye leietakere, men det skal da inngås en ny avtale mellom Utleier og ny leier. Opprinnelig leieavtale vil da falle bort, og opprinnelig Leier vil bli belastet med en og en halv månedsleie.

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

I det punktet er jo fremleie tillatt. Alt fremleie skal godkjennes av eier/utleier, denne må angi en legitim grunn for å kunne nekte.

 

Vær imidlertid oppmerksom på at det fortsatt er opprinnelig leietaker som er ansvarlig i forhold til utleier ved fremleie.

[hean]

I det punktet er jo fremleie tillatt. Alt fremleie skal godkjennes av eier/utleier, denne må angi en legitim grunn for å kunne nekte.

 

Vær imidlertid oppmerksom på at det fortsatt er opprinnelig leietaker som er ansvarlig i forhold til utleier ved fremleie.

 

Tror du forveksler fremleie og at noen andre tar over kontrakten helt.

 

Fremleie er når man finner en annen leietaker som leier av deg igjen, kanskje man ønsker å leie ut videre med fortjeneste.

 

Det som beskrives er når man ønsker å avslutte leieforholdet og finner en annen til å ta over kontrakten, det er ikke fremleie.

Endret 22. september 2014 av Nasciboy

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Tror du forveksler fremleie og at noen andre tar over kontrakten helt.

Nei, men det er mulig jeg ikke oppfatter hva TS egentlig er ute etter...

Er det da ugyldig å kontraktsfeste at ordinær framleie ikke er tillatt, men at leier imidlertid har adgang til å få leien videreført til en annen part mot økonomisk kompensasjon?

...i og med at framleie og kontraktavsluttning er to helt forskjellige ting. Endret 22. september 2014 av Slettet-Pqy3rC