Kan forkjøpsrett (borettslag) utlyses flere ganger ?

[Illus]

Hei,

 

I forbindelse med kjøp av leilighet der forkjøpsrett ble benyttet har det dukket opp en del ukomplett fakta/påstander som gjør at salget virker suspekt.

 

* På visning ble det fortalt av megler at forkjøpsrett var utlyst og avklart og at ingen hadde meldt forkjøp. Den som vant budrunden ville sitte igjen med leiligheten.

* Når den som vant budrunden skulle undertegne papirer o.l. hos megler ble kjøper fortalt at han måtte vente en uke pga. avklaring av forkjøpsrett.

* Etter en uke ble det avklart at personen med høyeste bud ikke fikk leiligheten fordi noen hadde benyttet forkjøpsretten på denne.

* Ved spørsmål til meglerkontor (ikke megler som holdt visning etc,) så kom det fram info om at utlysning av forkjøpsrett hadde blitt gjort to ganger. En gang før og en gang etter visningshelg.

 

Slik saken framstår nå så lukter det litt vondt. Det kan virke som om megler har sendt ut ny utlysning av forkjøpsrett for at noen som ikke rakk den originale fristen skulle få mulighet til å benytte forkjøpsrett. (udokumentert påstand fra min side)

 

Spørsmålet er som følger: Er det rom for å utlyse forkjøpsrett flere ganger ? Eventuelt utvide fristen for allerede pågående/avsluttet utlysning ?

 

Takker for juridiske betenkninger rundt dette. Historien er ikke komplett og kan være feil oppfattet/gjenfortalt, så jeg tar forbehold om dette.

Endret 5. september 2014 av Illus

[Pugnax]

Er vel vanlig at eksisterende beboere i borettslaget har en forkjøpsrett og så blir det en når budrunden er over. Er iallefall slik jeg har forstått det

[Illus]

Når jeg kjøpte min leilighet (obos) så er det, meg bekjent, kun en utlysning om forkjøpsrett og den gikk vel ut samme dag som oppstart budrunde og gjelder både for interne og eksterne. Men dette er muligens noe som kan variere fra lag til lag.

 

Når det gjelder obos så mener jeg at jeg har observert at meldefrist for forkjøp av leiligheter avsluttes både før og etter oppstart budrunde uten at jeg har funnet noe logikk i dette. Har vel kanskje med når megler melder leiligheten inn også skal det vel gå (minimum?) 7 dager etter utlysning på obos sine sider.

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Forkjøpsrett utlyses etter at prisen er bestemt (etter budrunder) fordi personen(e) som benytter forkjøpsretten går inn istedenfor de(n) som fikk tilslaget.

 

I Obos er det to runder, en i borettslaget det gjelder og en for alle obos medlemmer. Av praktiske grunner vil disse ofte gjennomføres samtidig, men det er ikke nødvendigvis slik alltid. Andelseiere i borettslaget har fortrinn overfor andre obos medlemmer.

Endret 5. september 2014 av Slettet-Pqy3rC

[Illus]

Forkjøpsrett utlyses etter at prisen er bestemt (etter budrunder) fordi personen(e) som benytter forkjøpsretten går inn istedenfor de(n) som fikk tilslaget.

 

Dette tror jeg ikke stemmer. Når man er inne på obos sine sider så er det to typer priser. De med fastpris og de med prisantydning. På min leilighet kunne man melde forkjøp før budrunde og pris var avgjort.

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Tvilsomt, forkjøpsrett skal ikke gå ut over selger såvidt jeg vet. Fastpris gjør jo budrunder helt unødvendig ...

 

En kan jo sikkert melde om bruk av forkjøp før budrunden, om en er klar til å betale hva som helst.

Endret 5. september 2014 av Slettet-Pqy3rC

[Illus]

Hva er tvilsomt ? Man melder ikke-bindende forkjøp og kan velge om man vil bruke forkjøpsretten eller ikke når prisen er avgjort. I mitt tilfelle bøy jeg opp prisen så mye at personen som hadde høyere ansiennitet enn meg ikke ville bruke forkjøpsretten fordi det antagelig ble for dyrt.

 

Sjekk obos sine sider om du fortsatt tviler. Her f.eks. er visning 10.09 og meldefristen går ut 11.09. Akkurat slik som for min: http://www.obos.no/kjop-og-salg-av-bolig/boliger-med-forkjopsrett/boligmedforkjopsrett?id=87865

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Man melder ikke-bindende forkjøp og kan velge om man vil bruke forkjøpsretten eller ikke når prisen er avgjort.

Jeg ser ikke helt poenget med å melde om et ikke-bindende forkjøp, men bortsett fra det skriver du nå akkurat det samme som meg:

 

Den som benytter forkjøpsrett trer inn for den som gir høyeste bud. Denne må bli meddelt om pris før de avgjør om de vil benytte forkjøpsrett. Dette kan nødvendigvis ikke skje før etter budrunden.

[Illus]

Spørsmålet mitt er om det er mulig/lov å ha 2 utlysninger av forkjøpsrett. Første svar antyder at det kan holdes to separate frister for interne og eksterne. Så da omformulerer jeg spørsmålet litt.

 

Er det mulig/lov å ha 2 utlysninger på forkjøpsrett for eksterne interessenter ? Altså fristen går ut, ingen melder seg og man kjører en ny runde med utlysning for at, hypotetisk, noen som gikk glipp av første runde skal få mulighet til å snappe leiligheten etter budrunden.

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Det er ingen lov som hindrer flere utlysninger, men det virker jo en smule tungvindt.

 

Note; Det kan jo kanskje hende en gjorde noe feil i første forsøk, det er ofte regler forbundet med hvordan forkjøpsrett skal utlyses korrekt.

[KBerntsen]

Forkjøpsrett utlyses før pris er kjent. Så kommer budrunden der en vinner. Så vil de med meldt forkjøpsrett bli kontaktet i rekkefølgen: Familie > Beboende i borettslaget > Medlemmer av tobb/obos. Om en sier ja, får han leiligheten til salgsprisen selger godtok.

Om det ikke blir godkjent salg, må forkjøpsrett utlyses på nytt. Selger velger selv om han vil selge til avtalt pris eller ikke.

Endret 5. september 2014 av KBerntsen

[Illus]

Så dersom ingen har meldt forkjøpsrett etter første runde og det er utført et godkjent salg med budrunde og full pakke så kan man ikke utlyse ny forkjøpsrett ?

 

Noen henvisninger til lover og regler på dette ?

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Forkjøpsrett utlyses før pris er kjent. Så kommer budrunden der en vinner. Så vil de med meldt forkjøpsrett bli kontaktet i rekkefølgen...

Noen steder utlyses fortsatt forkjøpsrett med pris først etter at selger har godtatt et bud. Deretter har de det gjelder et tidsrom på å melde sin interesse. Dette var uten tvil det vanligste før Internett & SMS.

 

Det går jo antagelig hurtigere der hvor en på forhånd melder sin interesse og blir kontaktet direkte etter at prisen er fastsatt. Muligens noe mer jobb for megler dersom salgsobjektet er interessant for mange.

 

Reglene styres av vedtektene i den enkelte organisasjon salgsobjektet innbefattes av. Lov om borettslag har f.eks en del grunnleggende regler/forslag (§4-11 til -21) for forkjøp som vedtektene kan ta utgangspunkt i. Her står det for eksempel:

Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande er tjue dagar frå laget fekk skriftleg melding om at andelen har skifta eigar, med opplysning om pris og andre vilkår.

Men det er altså vedtektene vedtatt i den enkelte organisjasjon som bestemmer.

[krikkert]

Det kommer an på hva som skjedde før salget, i praksis hva som sto i utlysningsteksten/prospektet.

 

Du har to typer forkjøpsrettrunder; det kan foretas en runde i forkant og/eller en runde i etterkant. Runden i forkant kan være forpliktende eller uforpliktende.

 

Forpliktende forhåndsrunde

Denne er typisk belagt med gebyr, og innebærer at selgeren krever at eventuelle forkjøpsrettshavere erklærer om det er aktuelt å bruke forkjøpsretten på forhånd. Dersom ingen svarer kan ikke forkjøpsrettshavere bruke forkjøpsretten ved dette salget.

 

Utløser vanligvis gebyr, og dette gebyret krever selger at kjøper skal dekke. Det vil derfor stå i prospektet om det er gjort. Ikke alle borettslag har denne ordningen.

 

Uforpliktende forhåndsrunde

Brukes i praksis aldri, fordi den ikke binder noen til noe som helst. Selger er ikke forpliktet til å ta imot bud, og ingen taper noe på ikke å by. Selgers megler mener at han har brukt dette.

 

Etterhåndsrunde

Gjennomføres etter salget. Kan ikke kombineres med forpliktende forhåndsrunde. Dette er også hovedregelen, som går på at når en avtale er inngått kan en forkjøpsrettshaver beslutte å tre inn i avtalen i kjøpers (ditt) sted ved å gi melding om bruk av forkjøpsretten innen en viss frist (fem eller tyve dager avhengig av om selger har gitt forhåndsvarsel). Femdagersfristen kan også utløse gebyr.

 

 

Ellers er det verdt å merke at selger/megler skal opplyse om eksistensen av forkjøpsrett, og kan bli erstatningsansvarlig dersom vedkommende feilaktig gir inntrykk av at forkjøpsrett er bindende avklart.