[Løst] er kontrakten gyldig?

[celinav]

hei. jeg leier en kjellerleilighet. Denne er ikke lovlig som utleieleilighet. den er 190 under taket. mangler rømningsveier, brancelle og ikke no dagslys/utsyn. (er vinduer, men disse er veeldig små)

Det er et brev fra kommunen som sier at den ikke skal være i bruk som rom med varig opphold og at den ikke er lov å leie ut.

Jeg har funnet meg en ny leilighet som jeg kan flytte inn i den 1.10. men huseier vil ikke la meg få flytte en mnd tidligere. (betale for en mnd mindre)

Kan jeg heve kontrakten på dette grunnlaget?

Er kontrakten gyldig i det heletatt når dem ikke har lov å leie ut?

Endret 5. september 2014 av celinav

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Du har all rett til å flytte, spørsmålet er vel om du må betale for perioden eller ei.

 

Det påligger også leietaker et ansvar. Jeg antar leiligheten var slik den nå er også når du undertegnet kontrakten. Dette er altså forhold du rimelig sikkert var klar over når du flyttet inn. Her må noen som er bedre skikket enn meg svare, men jeg tror ikke det er noe klart ja/nei svar.

[Konto brukes ikke]

Bare å si at du vil da ta kontakt med kommunen og høre med de om han har rett på dette. (skulle tro han ikke vil ha kommunen innblandet iom at han ikke har lov å leie ut)

[celinav]

flytte kan jeg jo selvfølgelig. Men jeg vil jo ikke betale to husleier. Jeg kan selvølgelig ringe kommunen, da vil kommunen "stenge" boligen på dagen.

[Konto brukes ikke]

Poenget er at du skal si at du må undersøke med kommunen - da vil han mest sannsynlig trekke seg fra kravet om betaling i den mnd, for ellers får han problemer med kommunen

[celinav]

Poenget er at du skal si at du må undersøke med kommunen - da vil han mest sannsynlig trekke seg fra kravet om betaling i den mnd, for ellers får han problemer med kommunen

ja det var lurt.

[Realzi]

 

Poenget er at du skal si at du må undersøke med kommunen - da vil han mest sannsynlig trekke seg fra kravet om betaling i den mnd, for ellers får han problemer med kommunen

ja det var lurt.

 

Jeg bodde i en veldig stor leilighet med 2 etasjer, og hadde samme tingen som deg, så visst du vil være frekk så bare bruk det imot dem. bare husk at de kan ha noe i bakhånden, er som regel det siden de klarer leie ut en plass ulovlig.

[celinav]

 

 

Poenget er at du skal si at du må undersøke med kommunen - da vil han mest sannsynlig trekke seg fra kravet om betaling i den mnd, for ellers får han problemer med kommunen

ja det var lurt.

 

Jeg bodde i en veldig stor leilighet med 2 etasjer, og hadde samme tingen som deg, så visst du vil være frekk så bare bruk det imot dem. bare husk at de kan ha noe i bakhånden, er som regel det siden de klarer leie ut en plass ulovlig.

 

jeg fant sakspapirer som lå ute i kommunen ang den leiligheten her da. kommunen hadde sett leiligheten på finn.no og har vært på hjemmebesøk. de fikk da beskjed at den ikke kunne brukes og de måtte fjerne den viften til ovn og stikk-kontakten til ovn på "kjøkkenet" og at (hva heter det) plantegningen for kjeller måtte gjørers om til bod og bad?!. Så da kan ikke tenke ut noe de avt har i bakhånden..

 

[Realzi]

Bare fyr ivei.

[celinav]

Bare fyr ivei.

huff, ja..

[krikkert]

Kontrakten er fortsatt gyldig, og utgangspunktet er at du må betale leie ut oppsigelsestiden. For at kontrakten skal gi grunnlag for heving fra din side må kommunen treffe vedtak om bruksforbud, det vil si at det må finnes en myndighetsavgjørelse som forbyr bruk av leiligheten som bolig.

[celinav]

Kontrakten er fortsatt gyldig, og utgangspunktet er at du må betale leie ut oppsigelsestiden. For at kontrakten skal gi grunnlag for heving fra din side må kommunen treffe vedtak om bruksforbud, det vil si at det må finnes en myndighetsavgjørelse som forbyr bruk av leiligheten som bolig.

Ja altså det står jo på papirer at det ikke er lov. Plantegning for kjeller er gjort om til bad/vaskerom

[krikkert]

Det er ikke nok at kommunen har gitt uttrykk for at det ikke er lov. Kommunen må nedlegge bruksforbud. Det skyldes kravet i husleieloven § 2-17 om at den avtalte bruk må "hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak med hjemmel i lov".

 

En uttalelse er ikke et vedtak.

[arne22]

Mangt og mye i det juridiske landskapet er ikke i svart hvitt men i forskjellige nyanser av grått.

 

Jeg ville gjort det klart for utleier at jeg ikke ønsket å betale den siste leien, og at et forsøk på å gjøre krav på eller å tvangsinndrive leien vil medføre en politianmeldelse. Det skulle være en fullt ut lovlig og gjennomførbar framgangsmåte.

 

Det vil så være opp til utleier å vurdere om saken ønskes avsluttet i minnelighet eller ikke.

 

Juridiske saker handler til dels ikke bare om "hvem som har rett" men kanskje i like stor grad om styrkeforholdet mellom partene.

 

Hvis saken kommer opp for forliksrådet etter at den er politianmeldt, så skal det vel en del til at en lekdommer i forliksrådet vil dømme i favør av utleier, når det dreier seg om et ulovlig utleieforhold, som er politianmeldt.

Endret 5. september 2014 av arne22

[celinav]

Mangt og mye i det juridiske landskapet er ikke i svart hvitt men i forskjellige nyanser av grått.

 

Jeg ville gjort det klart for utleier at jeg ikke ønsket å betale den siste leien, og at et forsøk på å gjøre krav på eller å tvangsinndrive leien vil medføre en politianmeldelse. Det skulle være en fullt ut lovlig og gjennomførbar framgangsmåte.

 

Det vil så være opp til utleier å vurdere om saken ønskes avsluttet i minnelighet eller ikke.

 

Juridiske saker handler til dels ikke bare om "hvem som har rett" men kanskje i like stor grad om styrkeforholdet mellom partene.

 

Hvis saken kommer opp for forliksrådet etter at den er politianmeldt, så skal det vel en del til at en lekdommer i forliksrådet vil dømme i favør av utleier, når det dreier seg om et ulovlig utleieforhold, som er politianmeldt.

 

 

Ja. Vil jo ikke tru de vinner noe sak med en ulovlig leilighet.

[Ståle Nordlie]

* Jeg er ikke overbevist om at kontrakten er gyldig. Hvis jeg forstår det rett er det i strid med lov (eller forskrift med hjemmel i lov) å leie ut denne leiligheten til bolig. Avtalen kan dermed være ugyldig etter NL 5-1-2.

 

Det samme poenget gjelder for husleieloven § 2-17. Paragrafen gjelder vitterlig også "bestemmelser i lovgivningen".

 

Det er mulig jeg har misforstått hva slags regler det er snakk om her, og at det først blir "lovstridig" å leie ut etter et vedtak. Men det skulle jeg i så fall gjerne sett en kilde på.

 

(Det var litt vanskelig å finne skikkelige originalkilder for disse reglene. Alt man finner er oppsummeringer i forskjellige artikler.)

 

 

Jeg kan også nevne dette sitatet fra en advokat:

- Man må ikke finne på å leie ut en leilighet som ikke er godkjent for beboelse, advarer advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. Hvis de som leier skulle bli skadet eller i verste fall miste livet, for eksempel på grunn av manglende brannsikring, ville det være en tragedie for alle involverte. I tillegg til belastningene med å leve med noe slikt på samvittigheten, kan erstatningskravet bli mer enn de fleste kan klare å dekke.

 

Leisner gjør også oppmerksom på at hvis leiligheten ikke er godkjent for beboelse, vil leier kunne heve leieavtalen og flytte på dagen. Eventuelle merkostnader som påløper, for eksempel til leie av lagerplass for oppbevaring av møbler, kan leier kreve erstatning for av utleier.

 

http://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/juss/utleie-av-bolig/strenge-krav-ved-utleie/

* Slik jeg forstår TS må utleier ha visst om at boligen ikke var godkjent til utleie. (?)

 

§ 2-4.Manglende opplysninger om husrommet

 

Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

 

http://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§2-4

Mangelen blir dermed at utleier tilbakeholdt viktig informasjon. Leier visste utvilsomt (for eksempel) at taket var lavt. Hun visste ikke at dette potensielt kunne medføre bruksforbud, problemer med bostøtte eller at utleier sier opp avtalen for å unngå bøter/gebyrer.

 

 

* Jeg kan ikke tenke meg at dette er en politisak. En politianmeldelse blir dermed tull. Men man kunne jo sladre til kommunen.

Endret 6. september 2014 av Ståle Nordlie

[Herr Brun]

Hva er hjemmelen for bruksforbud, krikkert?

 

Ståle: Det var en kreativ tolkning av NL-5-1-2, som det ikke er grunnlag for. Avtaler "i strid med lov" er bare ugyldig hvis lovgivning faktisk forbyr å inngå slike avtaler. Bestemmelsen er dermed strengt tatt overflødig. Husleieloven forbyr ikke inngåelse av leieavtale selv om det ikke er tillatt å bruke boligen.

 

Om husll. § 2-17 kommer til anvendelse beror på hva hjemmelsloven sier: Er det nødvendig å fatte vedtak før det faktisk er forbudt å bruke leiligheten? Eller følger denne rettsvirkningen direkte av loven? Jeg forstår krikkert slik at det er hjemmel for å legge ned bruksforbud, det er ikke forbud mot bruk i kraft av loven selv. Jeg kjenner ikke den aktuelle hjemmelen, men det er i tråd med det jeg har hørt tidligere også.

[arne22]

Dommerene i forliksrådet er jo i alle fall lekdommere som ikke er innsatt i denne juridiske teorien. Ettersom tvistegjenstanden ikke er så stor, en mnd husleie så skal det vel godt gjøres at saken kommer så veldig mye lengre enn det. Sannsynligheten for at en lekdommer avsier en dom i favør av huseier er vel ikke så stor?

 

Ved de fleste praktiske juridiske saken så vil det jo gjelde en praktisk avveining. Hva koster det, hva er tapsrissikoen, og hva kan jeg vinne hvis jeg vinner saken?

 

Ikke så mye dybde i denne informasjonen men dog en liten artikkel hos NRK:

http://www.nrk.no/livsstil/ulovlig-utleie-kan-koste-deg-dyrt-1.7796501

Og et par andre om den samme problemstillingen:

http://www.budstikka.no/nyheter/saftig-bot-for-ulovlig-utleie-1.7454910

http://www.aftenposten.no/incoming/Bot-pa-50000-og-450000-i-inndragning-for-ulovlig-utleie--7316623.html

 

Hvis uteleier må se for seg en anmeldelse, så er vel forholdet mellom gevinst, rissiko og tap ikke så veldig gunstig?

Endret 6. september 2014 av arne22

[krikkert]

Hva er hjemmelen for bruksforbud, krikkert?

 

Plan- og bygningsloven §§ 32-3 og 32-4.

 

Plan- og bygningsloven har ikke noe generelt forbud mot bruksendring uten tillatelse, det er altså ikke forbudt i kraft av lovbestemmelse.

[celinav]

* Jeg er ikke overbevist om at kontrakten er gyldig. Hvis jeg forstår det rett er det i strid med lov (eller forskrift med hjemmel i lov) å leie ut denne leiligheten til bolig. Avtalen kan dermed være ugyldig etter NL 5-1-2.Det samme poenget gjelder for husleieloven § 2-17. Paragrafen gjelder vitterlig også "bestemmelser i lovgivningen". Det er mulig jeg har misforstått hva slags regler det er snakk om her, og at det først blir "lovstridig" å leie ut etter et vedtak. Men det skulle jeg i så fall gjerne sett en kilde på. (Det var litt vanskelig å finne skikkelige originalkilder for disse reglene. Alt man finner er oppsummeringer i forskjellige artikler.) Jeg kan også nevne dette sitatet fra en advokat:

- Man må ikke finne på å leie ut en leilighet som ikke er godkjent for beboelse, advarer advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. Hvis de som leier skulle bli skadet eller i verste fall miste livet, for eksempel på grunn av manglende brannsikring, ville det være en tragedie for alle involverte. I tillegg til belastningene med å leve med noe slikt på samvittigheten, kan erstatningskravet bli mer enn de fleste kan klare å dekke.Leisner gjør også oppmerksom på at hvis leiligheten ikke er godkjent for beboelse, vil leier kunne heve leieavtalen og flytte på dagen. Eventuelle merkostnader som påløper, for eksempel til leie av lagerplass for oppbevaring av møbler, kan leier kreve erstatning for av utleier. http://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/juss/utleie-av-bolig/strenge-krav-ved-utleie/

* Slik jeg forstår TS må utleier ha visst om at boligen ikke var godkjent til utleie. (?)

§ 2-4.Manglende opplysninger om husrommetDet foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen. http://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§2-4

Mangelen blir dermed at utleier tilbakeholdt viktig informasjon. Leier visste utvilsomt (for eksempel) at taket var lavt. Hun visste ikke at dette potensielt kunne medføre bruksforbud, problemer med bostøtte eller at utleier sier opp avtalen for å unngå bøter/gebyrer. * Jeg kan ikke tenke meg at dette er en politisak. En politianmeldelse blir dermed tull. Men man kunne jo sladre til kommunen.

De viste at den ikke var lovlig ja. De ga osd beskjed om det etter signering av kontrakt, og sa det var pga takhøyde. Tenkte ikke noe mere på det.