Takstmenn, meglere, verdivurdering, hussalg osv..

[jonlem]

Noen av dere her som har grei oversikt over hva som gjelder rundt dette med hussalg og slikt?

 

Saken er slik;

 

- Vi kontaktet megler tidligere i år for å få hjelp til å selge en enebolig. Megleren ba oss kontakte [takstmann 1] for å få en "takst" på huset - hva nå enn det skal innebære. Det kommer vi tilbake til.

- Kontaktet takstmann 1 for å få denne taksten. Han kom innom, så gjennom huset og stakk igjen. Det hele tok vel maks 15 minutter tenker jeg. Noen dager senere fikk vi fra han en rapport med overskriften "Verditakst over (adresse)", som mer eller mindre var en regelrett kopi av en tilsvarende rapport som fantes da vi kjøpte huset for to år siden. Siden han hadde stort sett kopiert den gamle taksten, måtte jeg sende ei liste med 13 (!) punkter som var feilinfo, og som måtte endres for at det ikke skulle stå noe feil i rapporten. Denne tjenesten tok takstmann 1 nesten 7000 kr for å gjøre.

- Litt senere på sommeren ble det på visning (grundige interessenter, egentlig en bra ting) avdekket tegn på fukt i kjelleren. Litt fram og tilbake, men vi kontaktet så [takstmann 2] for å få en grundig vurdering på dette. Jeg er svært interessert i å IKKE sitte med trøbbel ETTER at huset er solgt, og ønsker å gjøre dette skikkelig. Takstmann 2 avdekker tildels mye fukt kjellergulv og -vegg, og skylder delvis på dårlig drenering og delvis på en spesiell værsituasjon i sommer og kondens pga dårlig lufting i kjelleren. Pris, 6000 kr.

 

Så er det forsåvidt greit nok at vi har fått avdekket en mangel ved huset FØR et evt salg, det er bra og betyr sannsynligvis at vi har unngått en del trøbbel i etterkant av salget. Så langt alt vel.

Det som plager meg nå er at jeg ikke helt forstår opplegget som takstmann 1 dreiv med. Jeg føler han gjorde slett arbeid til stiv pris, og muligens også "misset" en del viktig info om huset.

Samtidig er det selvfølgelig et spørsmål om hva denne "verditaksten" egentlig er for noe. Er det en tilstandsrapport, eller er det bare ei verdivurdering?

I tilfelle det første, mener jeg det er gjort en dårlig jobb. Han hadde ikke engang med seg en fuktmåler.

I tilfelle det andre, mener jeg vi har betalt blodpris for noe som egentlig megleren kunne gjort på et øyeblikk.

 

I begge tilfeller vurderer jeg uansett å ta det opp med takstmann 1, og forlange rabatt på fakturaen fra han. Vi har heldigvis ikke betalt denne ennå, men har fått ei purring.

 

Det jeg ikke får helt kontroll på, er hvilke lover og regler som egentlig gjelder. Kunne megleren egentlig kreve at vi fikk denne rapporten fra takstmann 1, og i såfall - om den egentlig er ubrukelig, bør vi godta å betale for det?

 

Dette står forøvrig å lese i innledninga til verditaksten;

 

Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har
NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt.
supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets
tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til
takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi
som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes
for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En
verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av
boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst.

 

 

Videre er det intet mindre enn 12 sider med teknisk info om huset, inkludert et par kommentarer om ting som "bør utbedres" eller "trenger oppussing". Her er jeg totalforvirra. Er dette en teknisk rapport eller ikke, og hvilket ansvar har takstmannen for at infoen her skal være riktig?

OM det skal stilles forbehold om at all relevant info må komme fra oss, hvorfor betaler jeg denne karen for å skrive denne rapporten?

 

Håper noen har innspill her

[1245112654122755325882462]

Jeg hadde også en takstmann som gjor som takstmann en. Han kom, målte opp, sendte en gammel takstrapport.

 

Hva gjor jeg? Nektet å betale. Han hadde ikke engang skiftet datoen for taksteringen. Takstmannen gjør bare 'obersvasjoner' og dem fraskriver seg mer eller mindre alt ansvar for feil og mangler dem ikke oppdaget.

[jonlem]

Hm, ok - hvordan gikk det da? Ga han seg på det?

[krikkert]

Ut fra sitatet du nevner er det du har fått en verditakst, det vil si en vurdering av boligens verdi ut fra beliggenhet og overfladisk observert tilstand, se Takseringsforbundets definisjon av verditakst.

 

En tilstandsrapport/boligsalgsrapport er den tekniske gjennomgangen som (antageligvis) ville ha oppdaget problemene du nevner.

 

Dersom du er uenig i takstmannens arbeid kan du klage til Reklamasjonsnemnda for takstmenn. Nemnda behandler ikke klage over takstmannens honorar.

[jonlem]

Ut fra sitatet du nevner er det du har fått en verditakst, det vil si en vurdering av boligens verdi ut fra beliggenhet og overfladisk observert tilstand, se Takseringsforbundets definisjon av verditakst.

 

En tilstandsrapport/boligsalgsrapport er den tekniske gjennomgangen som (antageligvis) ville ha oppdaget problemene du nevner.

Ja, jeg så den der - men ble ikke så mye klokere egentlig. Har han egentlig gått litt utover sitt "mandat" når han i rapporten kommenterer ting som "bør utbedres"? Da er vi jo godt inne på området "teknisk tilstand".

 

Overfladisk observert tilstand, ja .. vel, takstmann 2 mente på telefon nå at takstmann 1 absolutt burde ha hatt denne fukten med i sin rapport, men så er de jo også konkurrenter, jeg får ta det de sier om hverandre med ei klype salt. Det å legge en fuktmåler på gulvet her og der, er det "grundig" eller "overfladisk"?

[krikkert]

Hvis man observerer ting som bør utbedres ved en overfladisk observasjon så er det innenfor mandatet å ta det med i rapporten.

 

Jeg vil si at alt som krever spesielt måleutstyr går forbi det som kan betraktes som "overfladisk".

[jonlem]

Hm, hm.

 

Gjelder forbrukerkjøpsloven ved kjøp av slike tjenester??

[krikkert]

Forbrukerkjøpsloven gjelder ikke kjøp av tjenester. Håndverkertjenesteloven gjelder ikke kjøp av denne typen tjenester.

[Herr Brun]

Nei.

[jonlem]

Nå. Et eller annet lovverk må da gjelde for salg av takstrapporter?

[Herr Brun]

Nei, levering av tjenester er stort sett ikke lovregulert. Håndtverkertjenesteloven regulerer "(a) arbeid på ting, likevel ikke behandling av levende dyr. og (b) arbeid på fast eiendom, unntatt nyoppføring av bygning for boformål og annet arbeid som utføres umiddelbart som ledd i slik oppføring." når tjenesten leveres av næringsdrivende til forbruker. Ellers er blant annet finansielle tjenester og pakkereiser lovregulert, men de fleste tjeneter er ikke det.

[jonlem]

Snedig, snedig. Så når jeg som "forbruker" vil - hypotetisk sett - klage på en slik tjeneste, så har jeg absolutt ingenting å støtte meg på.

Rent bortsett fra da, en avtale per telefon om å "få en takst på huset" - hva nå enn det er tenkt å skulle innebære.

 

Føler jeg har rota meg inn i skikkelig shady business her, vurderer å aldri selge hus igjen

[1245112654122755325882462]

Hm, ok - hvordan gikk det da? Ga han seg på det?

 

Ja, det gjor han

[stue]

Ble dere ikke enig om noe honorar før du "bestilte" takstmannen?

Fyren kan vel ta seg betalt etter eget forgodtbefinnende så lenge du ikke har avtalt noen pris i forkant

[jonlem]

Njo, prisen er forsåvidt ingen overraskelse, det er produktet og kvaliteten jeg ikke er fornøyd med.

[jonlem]

Vel, denne karen er uenig i at han har gjort dårlig arbeid. Eller, litt småfeil innrømmes men betale, det får vi værsågod å gjøre.

Det er ugreit å betale full pris for halvgjort arbeid. Så, mens jeg skriver på klagen til Norges Takseringsforbund går nok denne til inkasso..

[1245112654122755325882462]

Bare ble faktuaren bli lagt på is frem til dere er enige. Viss du bestrider kravet så kan du også gi beskjed om dett edersom det blir sendt til inkasso.