Endring av vedtekter for sameie like før overtagelse

[bo1e]

Jeg kjøpte bolig i fjor. Jeg var ikke klar over at jeg måtte forholde meg til sameie-ting siden boligen er en tomannsbolig. Jeg trodde at det som ble sagt på visning og beskrevet i prospektet, hva angår hva som tilhørte boligen, var riktig. Uteplass og biloppstillingsplass var beskrevet i prospekt og ble vist på visning.

 

Da jeg i vår ble klar over dette med sameie-ting, så stilte jeg noen spørsmål til de som eier den andre seksjonen, og som også eide min seksjon da jeg kjøpte den. De bodde i min seksjon og flyttet inn i den andre seksjonen og eide da en liten stund begge seksjonene. Da fikk jeg forsåvidt til svar at det som ble sagt på visning og som var beskrevet tidligere var den gjeldende fordelingen av det som heter fellesareal i et sameie. Jeg ba om å få se gjeldende vedtekter og avtaler som måtte gjelde for sameiet. I dag fikk jeg vedtekter i postkassen.

 

Og disse vedtektene sier at alt av fellesareal ble omdisponert til den andre seksjonen i et sameiermøte i perioden de eide begge seksjonene. Og min seksjon disponerer ingen deler av fellesarealet. Dette sameiermøtet ble avholdt etter at vi hadde undertegnet kjøpskontrakt, men noen dager før jeg overtok boligen. Så hvis jeg forstår dette riktig så har jeg ifølge disse vedtektene aldri disponert min egen hage eller plassen hvor jeg parkerer utenfor min egen bolig. Jeg krysser fingrene for at jeg har misforstått noe her, men er bekymret for at jeg ikke har det. Jeg har bedt om en oppklaring fra eierne av den andre seksjonen, men ikke fått noe svar enda.

 

Hvis det er som jeg er redd for, så syns jeg dette ser ut som et forsøk på svindel. Det kan vel umulig være lovlig å selge en bolig med biloppstillingsplass og uteplass, for deretter å endre på fordelingen av fellesareal noen dager før overtagelse, etter at kjøpskontrakten er underskrevet?

Endret 13. august 2014 av bo1e

[Pugnax]

Høres ut som svindel ja. Har du eierskifte forsikring eller er medlem i noe som gir advokathjelp? Dersom du gjør det hadde jeg nok tatt en telefon og forhørt meg. Kan vel også ta en prat med megler høre hva det er som foregår.

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Når det gjelder fellesarealene har hver sameier rett til å benytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til og videre det som er i samsvar med tiden og forholdene etter eierseksjonsloven § 19. Dette betyr at bruken av et areal ikke er fastlåst til et bestemt formål for bestandig, men at den gradvis kan endres. Sameiemøtet står ellers også fritt til å fastsette regler for bruken av fellesarealet. Styret eller sameiemøtet har også ansvaret for å kreve at eventuell ulovlig bruk opphører. Fellesarealet skal videre kunne disponeres av alle og alle sameierne har like stor rett til å bruke arealene uavhengig av sameiebrøken.

Jeg betviler at sameieloven gir sameiemøtet rett til å overdra all råderett over fellesarealer til en eieseksjon.

[Herr Brun]

Altså, motparten i din kontrakt, altså de du kjpte boligen av, det var de som en kort periode eide begge seksjonene og endret vedtektene rett før overtakelse? I så fall er dette fullstendig hårreisende, og slår meg som svindel i ordets rette forstand. Det er utvilsomt en kjøpsrettslig mangel, og det gjelder ingen reklamasjonsfrist da dette åpenbart er gjort forsettlig/i vond tro (se avhl. § 4-19). Mangelsgrunnlaget er § 3-8, eiendommens faktiske tilstand er i strid med positive opplysninger som er gitt.

[krikkert]

Sameiermøtet kan aldri vedta noe som gir visse sameiere en urimelig fordel på andre sameieres bekostning, se eierseksjonsloven § 32. Dessverre gjelder ikke den bestemmelsen her, fordi på vedtakstidspunktet var det samme sameier som fikk både fordelen og kostnaden.

 

Det er imidlertid forbudt å gi noen sameiere en varig enerett til fellesareal, eierseksjonsloven § 6. Vedtektene kan gi noen en midlertidig enerett, men bare på bestemte deler av fellesarealet, se § 19 femte ledd, og ikke på vilkår som er i strid med myndighetenes bestemmelser etter plan- og bygningsloven eller enerett på bruk av areal som er nødvendig for en annen bruksenhet. Hvis noen skal ha rettigheter ut over det § 19 femte ledd gir anledning til må reseksjonering til, og reseksjonering vedtas av kommunen - ikke av sameiermøtet. Det er selvsagt umulig å bedømme om vedtektene er lovlige uten å lese vedtektene, dog.

 

Du har dermed to alternativer, og du kan velge en, den andre, eller begge. Det første alternativet ditt er som Herr Brun beskriver, det avtalemessige - du går på selger for å ha brutt avhendingslova. Det andre alternativet er å gå på sameiet fordi sameiet har vedtekter som er i strid med tvingende lovbestemmelser.

Endret 14. august 2014 av krikkert

[bo1e]

Det ble ikke brukt megler, det ble lagt ut privat på finn.no, men en advokat sto for betaling, overdragelse og kontrakt osv. Har vurdert å kontakte advokaten og høre hva han syns om dette, men vet ikke hvor lett det er å få advokater i tale.

 

Her er for ordens skyld punktet fra vedtektene som jeg mottok i går, og som er tilbakedatert til noen dager før jeg overtok boligen:

 

 

8. Disponering av fellesareal

I sameiemøte 25.09.13 var eierne av begge seksjoner enige om at fra og med den dato disponerer seksjon 2 alt areal som er inntegnet som fellesareal ved seksjoneringen. Seksjon 2 har da ansvar for alt vedlikehold på fellesområdet. Vedtaket om disponeringen er i tråd med gjeldende lov og gjelder så lenge minst en av nåværende eiere, xx og yy, står som eiere av seksjon 2. Når/dersom seksjon 2 selges til andre skal fellesarealet igjen disponeres i fellesskap av begge seksjoner.

 

Hvis jeg forstår dette riktig så betyr det alt av uteplass, og jeg har bedt om en oppklaring fra naboen om det er det det faktisk betyr, men har ikke fått noe svar. Jeg vil ha det skriftlig. Og hvis jeg forstår dette riktig så er det noe veldig annet enn det som ble presentert i prospektet på finn, det som ble sagt på visning, det som var avtalen da kontrakten ble signert osv.

 

Motparten i min kontrakt, som jeg kjøpte hos, er én av de to som nå eier seksjon 2. Hun eide og solgte seksjonen sin til meg, og de eier sammen den andre seksjonen. En periode eide de da på den måten begge seksjonene.

 

Sånn i praksis for mitt vedkommende så kan jeg ikke tenke meg at dette betyr noe, de kan jo ikke nekte oss å parkere utenfor huset eller nekte oss å gå gjennom hagen eller over terrassen for å få tilgang til boligen. Det er mer hva det betyr juridisk, eller med tanke på verdien på boligen ved et eventuelt salg osv jeg tenker på.

 

Jeg tror egentlig dette er et slags forsøk på utpressing eller en form for åndssvak hevn, for jeg tror dette har å gjøre med en bod som tilhører min seksjon, men som naboen bruker. Da jeg kjøpte boligen ble jeg ikke informert om at boden er en del av min seksjon. Jeg fikk med en perm med papirer som jeg bladde i for et par måneder siden, og der fant jeg papirer på seksjoneringen og fant ut at boden er en del av min seksjon. Jeg spurte da naboen om dette faktisk stemte, at boden tilhørte min seksjon, og fikk da til svar at det forelå en avtale mellom tidligere eiere som var juridisk bindende i all tid, som sa at boden tilhørte dem. Jeg ba om å få se avtalen, og spurte etter hvilken lov den var juridisk bindende, men fikk aldri noe svar. Jeg krevde aldri at de skulle ut av boden eller noe som helst, jeg spurte kun etter avtalen og om hva som faktisk gjaldt rent juridisk. Spesielt med tanke på hvis jeg skal selge igjen en gang. Hva forteller jeg en potensiell kjøper om boden, som jeg sannsynligvis ikke juridisk har anledning til å gi bort til naboen på vegne av en eventuell ny eier av min seksjon. Jeg ba også om å få se vedtektene til sameiet og om at det ble avholdt sameiemøte, og har purret på dette et par ganger. I går fikk jeg altså de splitter nye vedtektene fra i fjor i postkassen.

 

Setter stor pris på alle tilbakemeldinger. Jeg har desverre ikke mye greie på jussen, men føler ikke at det er jeg som har gjort noe galt her. Hele situasjonen gjør meg ganske stresset, og tanken på en diger advokatregning gjør ikke saken bedre. Det ser ut som jeg har rettshjelp i husforsikringen, men den dekker bare 80%, og i tillegg kommer egenandel, såvidt jeg har forstått.

Endret 14. august 2014 av bo1e

[Herr Brun]

Er det seksjon 1 du har kjøpt, eller er det seksjon 2?

[bo1e]

Jeg regner med det er seksjon 1, i og med at naboen har omdisponert fellesarealet til seksjon 2, men jeg kan se i papirene jeg har. I kjøpskontrakten er delen jeg har kjøpt omtalt som gnr x bnr x snr 1. Det betyr vel seksjon 1 da?

[krikkert]

"Så lenge nåværende eier eier seksjonen" er en lovlig tidsbegrensning. Spørsmålet er om "alt fellesareal" kan sies å være "bestemt del av areal". Det tror jeg ikke, men jeg har ikke sett noe rettspraksis på det. Dersom vedtektsendringen er inngått etter at salgsavtale om seksjonen er inngått men før overtakelse kan man også reise spørsmål om hvorvidt vedtektene er et resultat av misbruk av stemmeretten på sameiermøtet.

 

En avtale inngått mellom en tidligere eier av din seksjon og din nabo om bruk av boden er ikke bindende dersom du ikke hadde noen foranledning til å vite om den.

 

Dersom avtalen er en salgsavtale (den skal tilhøre dem, ikke bare brukes av dem) og boden er seksjonert som en del av din seksjon er den heller ikke lovlig, fordi det innebærer en reseksjonering og reseksjonering skal foretas av kommunen, se eierseksjonsloven kapittel 2.

 

Ut fra dette ser det ut som om det enkleste alternativet for deg (og det for så vidt dyreste alternativet for din nabo) er å gå den avtalemessige veien - kreve erstatning for mangel.

[bo1e]

Men hvis jeg krever erstatning for mangel så betyr vel det også at jeg godtar vedtektene som sier at jeg ikke disponerer min egen hage/terrasse/parkeringsplass? For min del sånn her og nå er ikke det et stort problem, for jeg har ingen planer om å endre på min bruk av plassen utenfor min bolig. Men med tanke på verdi og salg en gang i tiden så kan det vel være et problem om disse vedtektene blir stående. Hvis jeg har forstått meningen med de nye vedtektene riktig så er det uansett åpenbart absurd og meningsløst. Hagene er på hver sin side av bygningen, og de er adskilt med gjerde og hekker og med høydenivåforskjell, så denne fordelingen (eller heller mangel på sådan), igjen hvis jeg ikke har misforstått noe, er fullstendig unaturlig og meningsløs.

 

Jeg kunne selvfølgelig foreslått det for å overtale naboen til å komme til fornuft, å kreve erstatning for mangelen det tilsvarer hvis jeg nå disponerer null uteplass. Da jeg kjøpte så fikk jeg på visning eller etter visning kopi av en takst som var gjort da hun jeg kjøpte av kjøpte boligen. Hun hadde overtatt bare et år i forveien, og da ble det utarbeidet takst. Jeg ble gitt inntrykk av at den taksten beskrev boligen fremdeles siden den var såpass ny. Der tror jeg delen av tomten som tilfalt min seksjon ble estimert til 400.000 kr.

 

Når det gjelder boden så ble jeg aldri fortalt at den var en del av min seksjon. Den ble aldri nevnt i det hele tatt. Og jeg har aldri blitt presentert med noen avtale eller forklart hvordan det hang sammen. Jeg syns det var ganske uryddig og ba om en oppklaring. Med dette som resultat, kan det virke som.

Endret 14. august 2014 av bo1e

[krikkert]

Det betyr ikke at du godtar vedtektene, det betyr at du påstår at de er som de er. Ironisk nok vil det da bli din motpart som må argumentere for at vedtektene er ulovlige (er vedtektene ulovlige har du lidt mindre tap og erstatningen blir lavere).

 

Det hindrer deg ikke i senere å arbeide for å få vedtektene endret, enten i form av å påstå at de er ulovlige, eller i form av å forhandle deg frem til ny vedtektsendring. Teoretisk sett kan du derfor både få erstatning for mangel ved eiendommen og (senere) rådigheten over fellesarealet.

[G]

Om du blir medlem i Huseiernes Landsforbund, så kan du få noen minutter gratis advokathjelp per år (skjønnsmessig ut i fra sak og tidsbruk tror jeg). De kjenner også til advokater som er gode på eiendomsrett, som de kan videreformidle deg til. Og om du bor i Oslo, så tror jeg de advokatene som er samarbeidspartnere for huseiernes landsforbund, kan være villige til å vurdere om de tar din sak. Ellers blir det mye pendling til Oslo for å få hjelp ser du.

[bo1e]

Det betyr ikke at du godtar vedtektene, det betyr at du påstår at de er som de er. Ironisk nok vil det da bli din motpart som må argumentere for at vedtektene er ulovlige (er vedtektene ulovlige har du lidt mindre tap og erstatningen blir lavere).

 

Det hindrer deg ikke i senere å arbeide for å få vedtektene endret, enten i form av å påstå at de er ulovlige, eller i form av å forhandle deg frem til ny vedtektsendring. Teoretisk sett kan du derfor både få erstatning for mangel ved eiendommen og (senere) rådigheten over fellesarealet.

 

Dette hørtes jo ut som kjekke løsninger på problemet. Men for å gjennomføre noe sånt så må jeg ha advokatbistand.

 

Jeg har sendt en sms til selger og purret på en tilbakemelding om hva dette punktet i vedtektene betyr. Venter på svar.

 

Jeg har vært medlem av huseiernes landsforbund tidligere men det går vel an å melde seg inn igjen hvis de kan støtte meg bedre enn forsikringsselskapet kan. Må sjekke det. Jeg holder til på andre siden av fjellet, ikke i Oslo.

[AnonymDiskusjon]

Høres ut som en ekkel situasjon du står opp i. Står opp i noe av det samme selv, men på en litt annen måte.

 

Antar at du bor i selveier, for da følger jo eiendommen med boligen, men her høres det ut som det har blitt foretatt et salg av eiendommen som igjen har blitt omgjort til fellesareal. Kort sagt, så vil jeg tro at du har muligheten til å kjøpe eiendommen tilbake.

 

 

Men ta en tlf. til Statens Kartverk og bestill en utskrift av grunnboka, for da vil du få mer oversikt vil jeg tro. Men vil også råde deg til å kontakte advokat.

Anonymous poster hash: 8bf5f...b27

[bo1e]

Krisen er avblåst (ser det ut som). Det viser seg at det finnes en egen tegning som fordeler uteplassen, som jeg ikke har fått. Tegningen jeg satt med viste ikke denne fordelingen. Så jeg må bare vise til forbeholdet jeg har tatt og beklage at jeg tilla naboen vonde hensikter og opptok folkets tid her. Takker likevel masse for gode råd og tips og innsats her. Har uansett lært litt av dette

 

Saken om boden står forsåvidt fortsatt, men det må det gå an å finne ut av som de siviliserte menneskene vi forhåpentligvis likevel ser ut til å være

[nomore]

Men det høres jo fortsatt rart ut for meg. Favoriserer ny inndeling eier av seksjon 2 eller deg(seksjon 1)? Dersom dette er to kjærester som eide hver sin del har justering inndelingen før salg av den ene seksjonen, til fordel for den seksjonen de beholdt, så skal du ikke se bort i fra at det gir de en gevinst når de skal selge sin seksjon.

[bo1e]

Det kan godt hende at denne fordelingen og gjennomføringen av dette ikke er helt etter boken likevel ja, jeg har ikke nok greie på det til å si noe ene eller andre veien. Plassen som tilfaller seksjon 2 er plassen utenfor det som ifølge seksjoneringen er en bod som tilhører min seksjon. Og plass som naboen bruker til parkering og denslags. Så det er ikke et veldig stort område det er snakk om, og ikke noen stor ubeleilighet for meg at de disponerer denne plassen. Det er også i henhold til hva jeg ble fortalt da jeg kjøpte. Så sånn sett føler ikke jeg at det er noe å lage sak utav selv om det ikke skulle være helt etter boken.

[AnonymDiskusjon]

Høres veldig rart ut at alt av fellesareal ble omdisponert til seksjon 2. Så det høres jo ut som du vil tape på dette.

Anonymous poster hash: 8bf5f...b27

[G]

Krisen er avblåst (ser det ut som). Det viser seg at det finnes en egen tegning som fordeler uteplassen, som jeg ikke har fått. Tegningen jeg satt med viste ikke denne fordelingen. Så jeg må bare vise til forbeholdet jeg har tatt og beklage at jeg tilla naboen vonde hensikter og opptok folkets tid her. Takker likevel masse for gode råd og tips og innsats her. Har uansett lært litt av dette

 

Saken om boden står forsåvidt fortsatt, men det må det gå an å finne ut av som de siviliserte menneskene vi forhåpentligvis likevel ser ut til å være

 

 

Håper for din del at du får det du betalte for.

 

Ellers vil jeg svare at det selvfølgelig koster noe å bruke advokater tilknyttet huseiernes landsforbund, men en del introduksjonsspørsmål kan muligens bli besvart før det begynner å telle timer. Og er du riktig heldig med hvordan saken din står seg, så klarer de kanskje å gi deg fullgod veiledning om hva du videre har muligheten til uten å begynne å telle timer.

 

Jeg sier ikke at advokatene der er bedre enn andre advokater, og du får kanskje tak i en som kan litt om eiendomsrett ved å spør etter en i en runde med telefonen hos ordinære advokatkontorer også.

 

Huseiernes advokater sitter forresten i arbeide hos ordinære advokatkontorer om du lurer. Ihvertfall de fleste som står på listen der.

 

Jeg tror at de som kan juss der, har avtale med Huseiernes om at de gir noe av sin tid, mot en eller annen fordel de sitter igjen med, enten ved at de får f.eks. mer blest om navnet sitt, eller at de kan få seg enkle og fine saker de kan ta i rettsapparatet.

 

Når hele landet leverer saker, så blir det jo dessto flere å kunne sile i, så noe fordelaktig må det vel være. Også kan det jo hende de får noe betalt for tidsbruken fra medlemskontigentet til alle medlemmene. Vet ikke...

 

Huseiernes har god greie på boligsameier og seksjoner vil jeg tro. Ingen tvil. De lever jo av og jobber for en bedre hverdag for borettslag, sameier, boligeiere også videre.

 

Et viktig spørsmål. Sitter du snart på den tegningen du viser til i innlegget? Og vet du når og hvem som bestemte det som står på den tegningen? Eller kan dette være en tegning som er lureri, for å få deg til å tro at du eier mer enn hva du gjør, f.eks. ved at de lar deg disponere noe du nå på papiret ikke disponerer lengre?

 

Jeg vet ikke riktig hva du skal gjøre. Men kanskje du allerede vet..

Endret 14. august 2014 av G

[AnonymDiskusjon]

?

Anonymous poster hash: 8bf5f...b27