Kamerat ønsker leie ut, hva er laveste han kan leie ut for?

[Drunkenvalley]

En kamerat av meg eier en selveierleilighet i et borettslag, og betaler per dags dato 3100 kr / mnd i fellesutgifter (833 av det er visst strøm). Han har ingen gjeld på boligen selv, ettersom boligen ble kjøpt med penger han arvet.

 

Nå har han fullført studiene, så han begynte jo da i jobb i Oslo, hvor han nå bor. Som resultat ønsker han naturlig nok gjøre noe med leiligheten han eier, og vil leie ut.

 

Mtp dette hvor mye vil det bety at han "må" ta i leie ut for at det skal gå enten i 0 eller pluss?

 

Selve leiligheten kan du se her om du er nysgjerrig.

Endret 13. august 2014 av Drunkenvalley

[mobile999]

Hva kostet leiligheten og hvilket år kjøpte han den?

Endret 13. august 2014 av mobile999

[Drunkenvalley]

Kostet 600k da han kjøpte i 2009.

[arsenalfan]

For at det skal gå i null må det dekke alle kostnadene han har ifm leiligheten.

[Drunkenvalley]

Det er åpenbart, men lurte på om det er noe skatt eller ukjente avgifter vi ikke vet om? Som sagt har han ingen gjeld, så eneste utgiften er fellesutgiften hver måned på 3100 kr.

[arsenalfan]

Det er åpenbart, men lurte på om det er noe skatt eller ukjente avgifter vi ikke vet om? Som sagt har han ingen gjeld, så eneste utgiften er fellesutgiften hver måned på 3100 kr.

På skatteetaten står det mye om dette. Sjekk for eks denne linken http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Bil-og-bolig/Bolig/Utleie/Utleie-av-del-av-bolig/

[hean]

Det er åpenbart, men lurte på om det er noe skatt eller ukjente avgifter vi ikke vet om? Som sagt har han ingen gjeld, så eneste utgiften er fellesutgiften hver måned på 3100 kr.

 

Da er vel egentlig spørsmålet hva det høyeste han kan leie ut for...

 

Uansett... så lenge man leier ut over 50% av leilighete (tror det regnes etter utleieverdi) så må han betale 28% (eller ble det endret til 27% tro) skatt av leien.

 

Før skatt trekkes fra kan han trekke fra utgifter.

[BuffyAnneSummers]

Må vel skatte på hva han får inn i leie.

[mobile999]

Kostet 600k da han kjøpte i 2009.

 

Den er nå verdt 700-800 tusen(?).

 

Han må leie ut for mer enn 5750 per måned før det lønner seg å selge leiligheten og sette pengene i banken (høy rente).

 

Jeg har ikke tatt med salgskostnader, endring i boligverdi og skattekonsekvenser ved et senere salg i regnestykket.

Endret 13. august 2014 av mobile999

[Drunkenvalley]

Da er vel egentlig spørsmålet hva det høyeste han kan leie ut for...

 

Skal innrømmes at jeg spør ettersom han har sagt han egentlig bare har lyst til å leie ut boligen, og er villig til å leie ut til f.eks meg eller andre kamerater av han for minste summen han kan komme unna med.

 

Hvis han kan trekke fra fellesutgiftene (som inkluderer stipulert strøm) før skatt betyr det vel at han kan leie ut for 3100kr og gå i 0, og kun betaler skatt på den delen av summen som overstiger det etter 3100 kr om leien er høyere?

[mobile999]

Han vil få skatt på gevinsten av et senere salg, så det kan ende med at det vil koste han penger.

[Drunkenvalley]

Han vil få skatt på gevinsten av et senere salg, så det kan ende med at det vil koste han penger.

 

...Hæ? Jeg følger ikke hva det er du sier nå.

[Nukleosid]

 

Han vil få skatt på gevinsten av et senere salg, så det kan ende med at det vil koste han penger.

 

...Hæ? Jeg følger ikke hva det er du sier nå.

 

Hvis han ikke selv har bodd i leiligheten minst ett av de to siste årene før et salg, så må han betale skatt av gevinsten ved salg. Det vil si, om han kjøpte leiligheten for 600.000, og selger den for 1.000.000, må han betale skatt av de 400.000 han har tjent på salget.

 

Men om han har bodd i leiligheten i minst ett av de siste to årene når han skal selge, så betaler han ikke skatt av gevinsten.

Endret 13. august 2014 av Molekylet

[Drunkenvalley]

Han bodde i leiligheten så sent som for to ukers tid siden, og han har bodd der siden 2009 det jeg vet, så det tror jeg ikke er et aktuelt problem med det første uansett. Men takk for advarselen, det er forsåvidt veldig interessant ting.

[hean]

 

Da er vel egentlig spørsmålet hva det høyeste han kan leie ut for...

 

Skal innrømmes at jeg spør ettersom han har sagt han egentlig bare har lyst til å leie ut boligen, og er villig til å leie ut til f.eks meg eller andre kamerater av han for minste summen han kan komme unna med.

 

Hvis han kan trekke fra fellesutgiftene (som inkluderer stipulert strøm) før skatt betyr det vel at han kan leie ut for 3100kr og gå i 0, og kun betaler skatt på den delen av summen som overstiger det etter 3100 kr om leien er høyere?

 

 

Han kan vel strengt tatt leie ut til deg for 3100 kr skattefritt så lenge markedsleien er 6200 kr eller mer... er ikke sikker på dette men tror det er slik. Kanskje Krikkert kan svare på dette, han stikker sikkert innom tråden før eller senere.

 

Edit:

Hvis han leier ut for halvparten av markedsleien eller lavere slipper han skatt.

 

På leiekontrakten kan det stå at du bare leier "halve" leiligheten og du slipper noe økonomiske fordeler som du kanskje må skatte av.

 

Siden han leier ut under halvparten kan han selv ha adresse der og dermed slippe skatt ved salg av leiligheten senere.

 

Rene kinderegget

 

PS... bare noe jeg tenkte på i farten, kan jo hende man bryter noen lover men ser ut for meg at man kun beveger seg i en gråsone.

Endret 13. august 2014 av Nasciboy

[krikkert]

Han får som regel fullt fradrag for fellesutgifter (men han får ikke fradrag for renter og avdrag på fellesgjeld).

 

Spørsmålet er, som nevnt over, hvor mye er han interessert i at leien skal dekke?

 

Generelt bør leien dekke alle direkte kostnader til boligen (fellesutgifter, forsikringsutgifter), øvrige kommunale avgifter som ikke er inkludert i felleskostnader, avsetninger til vedlikehold (en "sparekonto" som man trekker fra ved vedlikeholdsutgifter), avsetning til potensiell konflikt (surt å måtte forskuttere av sparepenger til advokat), avsetning til skatt på gevinst ved salg av boligen, og (selvsagt) skatt på ikke-fradragsberettigede elementer av leien.

 

Merk at avsetninger ikke er fradragsberettiget ved ligningen - de er ikke en kostnad, de er sparing.

 

Kapitalskatten (på 27 %) er en skatt på fortjeneste. Det vil si at dersom inntekten ikke overstiger fradragsberettigede kostnader vil det ikke oppstå noen skatt. (Man skal imidlertid fortsatt fylle ut RF-1189 Utleie mv. av fast eiendom.)

 

Dersom man beregner utleie i 2 år (24 terminer), 3100 i fellesutgifter, 5k i avsetninger til vedlikehold per år, 0 i avsetninger til konflikt, avsetning til en skatteposisjon tilsvarende kapitalskatt på 200k i gevinst (54k), og oppgrossing etter 27 % skatt, får vi - veldig forenklet - at leieinntekter før skatt må utgjøre 138 400 kr over disse to årene(24 terminer à 3100, 2 terminer à 5000, én termin à 54 000), eller en total leie inklusive skatt på cirka 162 000 totalt eller 6 800 kr per måned. Av dette vil 3 100 kr være fradragsberettigede kostnader, 1 836 kr være skatt, og resten - 1864 kr - vil være avsetning for å dekke vedlikehold og den beregnede skattekostnaden han pådrar seg ved ikke å selge nå. (Merk dog at hvis han faktisk må vedlikeholde vil avsetningen ikke være skattepliktig fordi den da brukes på vedlikehold - da vil skatten synke.)

 

Her har jeg forenklet regnestykket - f.eks. har jeg ikke tatt hensyn til at han får fradrag for meglerutgifter og andre utgifter til salg, slik at avsetningen til fremtidig skattekostnad er høy.

 

Dette tilsvarer null fortjeneste. Skal han ha fortjeneste lik sikker bankrente på 3 % av kapitalens verdi (800k) må leien økes med 2k i måneden til 8,8k.

 

Cue en økognom som påpeker en regnefeil omtrent ... nåh.

 

 

Edit:

Hvis han leier ut for halvparten av markedsleien eller lavere slipper han skatt.

 

På leiekontrakten kan det stå at du bare leier "halve" leiligheten og du slipper noe økonomiske fordeler som du kanskje må skatte av.

 

Siden han leier ut under halvparten kan han selv ha adresse der og dermed slippe skatt ved salg av leiligheten senere.

 

Rene kinderegget

 

PS... bare noe jeg tenkte på i farten, kan jo hende man bryter noen lover men ser ut for meg at man kun beveger seg i en gråsone.

Det kan hende man ved å gjøre dette utsetter seg selv for tilleggsskatt (i regneeksempelet mitt vil den ulovlig unndratte skatten utgjøre 91k, og med tilleggsskatt på 30 % vil den totale skatteregningen da komme på pene 118k), noe som tilfeldigvis også er over straffenivået for ubetinget fengsel. Merk at siden tilleggsskatt er straff vil det være enten tilleggsskatt eller fengsel, og skattemyndighetene velger som regel tilleggsskatt - særlig når det som her er en stor fin leilighet man kan tvangsselge for å dekke kravet.

 

Det er ikke hvor du "har adresse" som er egen bolig, det er hvor du faktisk bor. Dette står i klartekst i skatteloven, se § 7-2 (1) (a): "Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når ... eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien". Å ha postadresse et sted er ikke å bruke boligen, det er å bruke postkassen.

 

"Kan jo hende man bryter noen lover" er en underdrivelse. "Ser ut for meg at man kun beveger seg i en gråsone"... Skulle ha gått til SpecSavers.

Endret 13. august 2014 av krikkert

[Herr Brun]

Nasciboy: det er irrelevant hva du faktisk tar i leie (så lenge det er over 30 000 i året), det vesentlige er markedsverdien av det du leier ut som andel av hele leilighetens markedsleie.

[Drunkenvalley]

Takker, krikkert. Veldig interessant lesestoff her nå gitt.

 

Jeg tror hans ideelle plan er at f.eks jeg eller en annen kamerat kan leie hos han. Da ønsker han stort sett bare at det ikke koster ham noe selv, samtidig som at leiligheten er "i gode hender" og stort sett vedlikeholdsfri, men mtp at både jeg og kameraten er studenter som for tiden betaler 3.5k/3.2k er det uaktuelt for vår del å leie noe betydelig dyrere.

 

Kommunale avgifter og vedlikehold inngikk i fellesutgiftene. Eller for å si det enkelt hadde han ingen kostnader forbundet med leiligheten foruten forsikring, som han hadde hos NITO mens han studerte. (80 kr for hele studietiden sier han.)

 

Hvis evt. en student student har forsikring via NITO og leier hos han er det noe av forsikringer han må ha, veil hva vil det koste, og teller det som utgift som en trekker fra på skatten?

 

Det jeg ser her vil han trenge forsikring på selve bygget, men det må jeg forestille meg går inn under fellesutgift pga borettslag-avtale eller noe? Innboforsikringen antar jeg at er nødvendig for komfyr, kjøleskap og vaskemaskin, for ellers er vel alt naglet til gulvet tror jeg.

[krikkert]

Hvilke forsikringer man trenger kommer litt an på. Felleskostnadene vil gjerne dekke forsikring av det fysiske bygget, og leietaker har typisk innboforsikring som dekker leietakers innbo og øvrig inventar. Det skal dermed ikke være det store behovet for utleier å forsikre noe mer enn det (men en slik forsikring er selvsagt fradragsberettiget).

 

Hva man krever vil variere etter hvor kompis man er. "Kompis men vil ikke tape penger" - ~8000 kr og avtale om at leietakerne tar alt vedlikehold for egen regning. "Kompis og kan ta skatteregningen selv også" - ~5,1k i måneden. "Kompis, uansett om jeg har bedre alternativer for pengeplassering" - 3,1k i måneden. Alt under 3,1k er blodsbånd eller at de har bilder av deg naken i ditt Ernest Borgnine-shrine.

[The Avatar]

Vanligvis så dekker fellesutgiftene alt du treng av forsikring utanom innboforsikring.

Det er ofte det som er fordelen med å bu i eit burettslag, alt det viktige blir ordna for deg så du kan omtrent berre lene deg tilbake så lenge du husker å betale fellesutgiftene kvar måned.

 

 

Men har han sjekka med burettslagstyret om han i det heile tatt får leige ut? Godkjenning for utleige skal kun nektast dersom det er saklig grunn, men sjølv om ein får tillatelsen så får ein berre leige ut burettslagleiligheita i opp til tre år.

Om han då skal selge boligen så må han skatte fordi han ikkje sjølv har budd i boligen i løpet av dei to siste åra.

 

Så kva er eigentleg planen for leiligheita framover i tid? Har han tenkt å bli buande i Oslo ei stund? Sidan det er ei burettslagleiligheit så er det eigentleg nærliggande å tenke at han sikkert burde selge no medan han kan selge skattefritt. Å ha eit burettslag som bolig nummer to er på mange måter tungvindt då styret skal ha eit ord med i laget når det gjeld det aller meste.