Div. spørsmål angående overtakelse av leilighet etter endt utleieforhold

[B1ack]

Hei igjen folkens.

 

Nå er leieboerne mine på god vei ut av leiligheten og jeg har derfor noen spørsmål relatert til overdragelse etc.

 

Sakens kjerne er den at leietaker gav beskjed 21 Juli om at dem ville gi beskjed i god tid om at dem kom til å flytte i begynnelsen av august (mtp god tid, så er vel alt relativt ).

 

Oppsigelsestid var 3 mnd, august --> oktober 2014. Jeg har for å hjelpe dem litt sagt at jeg kan redusere denne til 2 mnd. men at jeg skal ha betalt ut september, og at det ikke blir aktuelt å få inn nye leietakere da jeg skal skifte gulv og gjøre div annet i leiligheten først.

 

Dem har tenkt å levere fra seg nøklene og overlevere leiligheten nå på førstkommende torsdag, og jeg tenkte å bruke "Tilbakeleveringsskjemaet" som man finner her: http://www.forbrukerradet.no/Kontrakter/kontrakter/husleiekontrakt-bokmål

 

Spørsmålet mitt går på om det er noe jeg må passe på med tanke på at jeg i praksis overtar leiligheten nå på torsdag. Jeg vil unngå å gå i en felle som gjør at jeg for eksempel fraskriver meg muligheten til å inndrive de to siste månedene med leie for eksempel.

 

Er det så enkelt som å bare skrive noe ala dette i overtakelsesskjemaet:

"Leietaker gjøres oppmerksom på at oppsigelsestiden løper ut september 2014, og at husleie for august og september derfor skal betales som normalt. Leietaker har på eget initiativ valgt å oppgi sin bruksrett over leiligheten."

 

Tar gjerne imot gode råd!

[The Avatar]

Om du tar imot nøkklane no denne veka så overtar du også boligen. Dette løyser etter det eg kan forstå leigetaker frå leigekontrakta.

 

Du kan ikkje kreve husleige for ein bolig som leigetaker ikkje lenger har råderett over. Den tidligare leigetakaren skal ikkje betale for at du heller vil bytte golv enn å få inn nye leigetakere.

 

Det er godt mulig at du kan avtale ein slik klausul som du foreslår, men eg trur også at det i ein eventuell tvisesak vil være mulig for leigetaker å frigjere seg frå klausulen med argumentasjonen at avtalen er ensidige der du som utleiger sitter igjen med både leiligheit og betaling.

 

 

Sidan overleveringa er no denne veka så kan du kreve inn betaling for den påbegynte måneden (med mindre det er avtalt at leigeavtalen går frå ein anna dato enn den fyrste i måneden). Men eg ser ikkje at du har grunnlag for å kreve betaling for september (og oktober).

 

Så her må du rett og slett finne ut kva som er viktigast for deg. Du må også sette deg litt inn i korleis leigetaker tenker.

Ved ein slik avtale så må leigetaker velge mellom:

1) Levere nøkkelen no og betale for to måneder (godtar den nye avtalen som dere har gjort muntlig)

eller

2) Vente med å levere nøkkelen og holde på leilgheita til slutten av oktober ved å betale for tre måneder (leigetaker går tilbake til den opprinnelige leigeavtalen).

 

Om du skal pusse opp uansett så vil du i alle fall unngå at leigetaker trekker seg frå å overlevere leiligheita slik at du ikkje får pussa opp før i november og med den fyrste mulige utleigedatoen 1 desember.

[Herr Brun]

Først og fremst: Har du en god grunn til at oppussing må vente til i oktober?

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Jeg er enig med Avatar her, du kan neppe kreve både leieinntekter og bruksrett.

 

Jeg har foretatt mindre reparasjoner i utleieobjekter under oppsigelsestiden (etter utflytting), men bytte av gulv er såpass omfattende at du bør ha bruksrett selv.

[krikkert]

Som The Avatar skriver betyr oppsigelsestid rett og slett at avtalen skal løpe videre etter oppsigelse, altså at begge parters rettigheter og plikter består i en periode fra oppsigelsen inngis og ut oppsigelsestiden.

 

En av leietakers rettigheter er retten til avslag i husleie dersom vedkommende er avskåret fra å benytte leiligheten, jfr. husleieloven § 5-1 første ledd (utleier plikter å stille husrommet til leietakers disposisjon i leietiden) og § 5-7 (hvis utleier ikke stiller husrommet til leietakers disposisjon kan leietaker kreve retting, prisavslag, heving av leieavtalen, erstatning, og holde tilbake leie). Disse bestemmelsene gjelder også i oppsigelsestiden.

 

Denne bestemmelsen vil gjelde foran eventuell avtale du gjør med leietaker, slik at hvis du faktisk disponerer leiligheten i oppsigelsestiden går ditt krav på leie tapt.

 

Hvis du i stedet planlegger å iverksette arbeid på leiligheten først når oppsigelsestiden er utløpt lar du deg selv stå åpen for innsigelser mot leiekravet med grunnlag i at du bryter med ulovfestet lojalitetsplikt - ved å utsette oppussing uten saklig grunn bidrar du ikke med de rimelige tiltak man kan forvente av deg for å redusere leietakers tap. For at dette skal stå seg må du kunne vise til enten at du har en saklig grunn til å utsette oppussingen/arbeidene, eller at det på annen måte er urimelig å forvente at du skal iverksette tiltak.

 

 

Leietaker kan selvsagt inngå en avtale om å gi deg penger uten at du yter noen form for motytelse, men da må du ordlegge deg på en annen måte. For eksempel "Leietaker anerkjenner å måtte betale leie selv om utleier ikke stiller husrommet til leietakers disposisjon". Hvor langt en slik avtale står seg i domstolene blir en annen sak.

[B1ack]

Hei jeg var kanskje noe uklar i min første post.

 

Det er klart at leiligheten skal utbedres før videre utleie, det lukter antakeligvis røyk, jeg må skifte dusjhjørne og tenkte å installere dusjkabinett for å hindre evt. problemer med vannskader på lengre sikt.

 

Gulvet er totalt nedslitt etc. så dette må også skiftes.

 

Saken er den at leietaker sendte oppsigelse på SMS 21. Juli og skrev at de kom til å flytte ut i beg. av August. (Dem kjører siste lasset førstkommende torsdag, og på grunn av at dem flytter langt avgårde så har dem ikke mulighet til å komme tilbake i slutten av september for å levere nøkler).

 

Jeg responderte på oppsigelsen med at oppsigelsestiden er 3 måneder og løper fra 1 august og ut oktober.

Jeg skrev også at siden vi skal pusse opp så kan dem slippe å betale for oktober for å "lette byrden" for leietaker.

 

Jeg har ingen intensjoner om å begynne med oppussing før 1 Oktober da jeg er fullt opptatt i hele August, og i September skal jeg på ferie til USA. Av den grunn har jeg ingen mulighet til å starte på oppussingsjobben før Oktober. Jeg antar at dette er "god grunn"? Iom at jeg ikke har råd til å sette bort oppussing til andre så ser jeg ingen annen mulighet.

 

Jeg mener derfor at det er klart at leietaker skal betale husleie, selv om leietaker på grunn av avstanden ønsker å levere tilbake leiligheten nå. Vi hadde tross alt skriftlig kontrakt på 3mnd gjensidig og 3 måneder er vel uansett det som står i husleieloven.

 

Er det strengt tatt mitt problem når det er leietaker som ønsker å levere fra seg leiligheten? Jeg har ikke oppfordret til dette, men jeg ser for meg at dersom jeg ikke tar gjennomgang av leiligheten på torsdag nå, så blir det heller aldri noen gjennomgang, for leietaker kommer aldri i verden til å komme tilbake i september for å gjøre dette.

[B1ack]

Hei folkens.

 

Da har jeg havna i en slags situasjon her litt som forventa.

 

Sendte sms med leietaker i går for å høre når dem kom i dag for å avtale gjennomgang av leilighet osv.

Fikk til svar at dem nok ikke fikk til å komme før på fredag. Greit nok tenkte jeg, det er vel ikke usannsynlig, så ba dem gi beskjed når dem visste når på fredag dem kom.

 

Da jeg kom hjem i dag fant jeg nøkkelen til leiligheten i postkassa vår, og så gjennom vinduet at det siste av gjenstående ting i leiligheten var fjernet.

 

Dem har med andre ord "lurt" oss ved å unngå å møte til gjennomgang av leiligheten.

 

Nå er det bare 8 dager til forfall av neste husleie. Hva gjør jeg nå dersom den ikke kommer, det hjelper vel lite å sende "standard skrivet" med trussel om utkastelse osv. iom at dem har fordufta og lagt igjen nøklene.

 

Finnes det noe mal på en slags annen type krav/purring man kan bruke og som vil holde senere for å inndrive evt. skyldig leie?

[Star Fox]

Var det ingen depositumskonto? I så fall kan du bruke beløpet her til å dekke skyldig leie.

[B1ack]

Joda, men vi tok over huset og leieboerne fra forrige huseier, og depositumet er kun på 1.5 måneders leie.

 

Vi må i tillegg trekke en del av depositumet pga. noe skader på inventar i leilighet, så depositumet er ikke nok til å dekke mer enn ca. 1 månedsleie nå man trekker av det andre antakeligvis.