Komme seg ut av leieforhold?

[erik-b]

Hei. Er havnet i en ganske fortvilet situasjon. Overtok i dag en kjellerleilighet som jeg har skrevet kontrakt om å leie i 1 år.

 

Etter å ha oppholdt meg i leiligheten i 30 min merker jeg at det er ekstremt lytt fra etasjen over der huseierne bor. Kan høre de snakke og når de går på gulvet knirker det noe helt ekstremt. Det kommer høye sprekkelyder fra taket både i stue og soverom når de går over. Ikke bare vanlig knirking altså.

 

Jeg er veldig var på lyder og har ganske krevende studier og jobb så når jeg kommer hjem er jeg avhengig av å ha det rolig.

 

Da jeg var på visning var det selvfølgelig helt stille, og jeg presiserte at det var veldig viktig for meg at det var rolig og stille.

 

Vi skrev kontrakt for 1 år og jeg er livredd for at jeg må bo i denne leiligheten. Kan jeg komme meg ut? Som sagt synes jeg det er dårlig når jeg presiserte viktigheten av stillhet og så er det så lytt. De har i tillegg 2 små unger som hadde lagt seg når jeg var i leiligheten i kveld, ser for meg støynivået når de er våken.

 

Ellers kan jeg aldri tenke meg leiligheten kan være godkjent for utleie, det er ekstremt lavt under taket og svært små vinduer. Skal ringe kommunen i morgen og finne ut om leiligheten er godkjent for utleie.

 

Håper dere kan komme med noen innspill til denne situasjonen.

Endret 31. juli 2014 av erik-b

[Compoundinterest]

Hvor ble det av oppsigelsestiden? 1 mnd er standard. Det burde være spesifisert i kontrakten.

[vidor]

Ta opp situasjonen med husverten før du kaller inn forsterkninger.

[erik-b]

Takk for svar. Står spesifisert i kontrakten at ingen av partene kan si opp avtalen før ett år er gått. Vil få dette avklart raskest mulig, orker ikke flytte inn for så å måtte flytte ut igjen om noen måneder fordi jeg ser at det ikke går. Gruer meg til å ta samtale med huseier, er nok ganske irriterende når leieboer kommer etter et døgn og sier han ikke vil bo i leiligheten. Tenker også på meg selv som har blåst mange tusen rett ut av vinduet.

[vidor]

Du må jo huske på hva som var dine kriterier, som din husvert valgte å overse. Han har jo holdt tilbake vesentlig informasjon fra deg ang. hvilke krav du stilte før inngåelse av kontrakt. Det er jo også mulig å bruke aktive støydempende hodetelefoner når du studerer.

[bIsk0p]

Selv om det står minimum et år, så er det mulig å komme seg ut før. Men ta kontakt med huseier (selv om det er kipt) og se om det er mulig å gjøre noe med dette. Du har selv vært tydelig på at trenger ro og fred, og det får du ikke når det er så lytt.

[Sheldon C]

Ellers kan jeg aldri tenke meg leiligheten kan være godkjent for utleie, det er ekstremt lavt under taket og svært små vinduer. Skal ringe kommunen i morgen og finne ut om leiligheten er godkjent for utleie.

 

 

 

Ikke bruk dette som et argument for å komme deg ut av leieavtalen. Dette er jo forhold som du registrerte på visningen og alikevel inngikk leieavtalen.

[Tastaturskriver]

Helt greit å bruke det som argument om takhøyden er mindre enn 220 cm og/eller vinduene er så små at det ikke er mulig å bruke som rømningsvei...

[bIsk0p]

Helt greit å bruke det som argument om takhøyden er mindre enn 220 cm og/eller vinduene er så små at det ikke er mulig å bruke som rømningsvei...

 

Dette er vanskelig å skjule ved visning, så leietaker burde vært klar over dette før h*n skrev under kontrakt.

[The Avatar]

Det du her er ute etter er grunnlag for å kunne heve leigeavtalen (gå på dagen). Då følger det av husleigelova at det må foreligge ein mangel som medfører vesentlig mislighold.

Tilbakeholding av informasjon kan være innanfor det som er vesentlig mislighold dersom det er grunn til å tru at feilinformasjonen/mangelen på informasjon påvirka avgjerslen om å inngå leigeavtale:

§ 2-3.Uriktige opplysninger om husrommet

 

Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Dette gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

 

§ 2-4.Manglende opplysninger om husrommet

 

Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

Men merk at det på same måte som at utleiger har opplysningsplikt så har du ein undersøkelsesplikt:

§ 2-6.Forundersøkelse m.v.

 

Det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel.

Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Bestemmelsene i første og annet ledd gjør ingen innskrenking i § 2-4 om manglende opplysninger om husrommet.

Som du ser i den utheva biten så er kravet for å kunne pårope deg ein mangel at du verken kjente til, eller kunne ha kjent til mangelen.

Det er dette som gjer at å argumentere med at leiligheita muligens ikkje er godkjent ikkje vil kunne lede fram. At det er lavt under taket og at vindua er små er det heilt umogleg at du ikkje oppdaga på visninga, til tross for dette valgte du å inngå leigeavtale. Då kan du ikkje bruke dette forholdet som ein mangel med mindre utleiger har aktivt gått inn for å lure deg ved å seie at vindua er godkjente rømningsvinduer og/eller at takhøgda er innanfor minimumskravet sjølv om det ikkje er det. Då har du ei sak i forhold til § 2-3.

 

Det er lov å inngå avtale om å leige dårlige boliger, ofte er det då ei oppvegning mellom leigetakarens behov for å bu i godkjent bolig kontra ønsket om å bu sentralt og/eller ha lav husleige. Vanligvis så vil standaren på leiligheita reflektere seg på leigeprisen.

 

I tillegg så kan du argumentere med at leigekontrakta er tidsuestemt og at du derfor har tre måneders oppsigelsesfrist etter husleigelova sine standardvilkår § 9-6. Dette fordi § 9-3 seier at ein ikkje kan tegne tidsbestemte avtaler for mindre enn tre år i gangen. Unntaket som kan være aktuelt for din del er om utleiger har ein saklig grunn for at leigeavtalen berre varer i ett år.

 

 

Så i dette tilfellet må bør du gå utelukkande på at du ikkje har fått dei opplysningane som du etterspurte frå utleiger når du spesifiserte at det var viktig for deg at det var stille og rolig. Å begynde å blande inn andre argumenter, å seie at du vil gå til kommunen kan lett oppfattast som ein trussel, noke som igjen kan gjere det vanskeligare å få lauserive seg frå avtalen.

Merk også at dersom mangelen som du påroper deg er at det er lytt mellom kjellarleiligheita og boligen over så har utleiger rett til å få utbedre mangelen før det er aktuellt med heving.

Men realistisk sett så vil nok ikkje utleiger få til å lydisolere på ein tilfredsstillande måte.

 

Alternativt så påroper du at avtalen er tidsubestemt med tre måneders oppgielsesfrist. Sidan vi i dag har kommet til den fyrste i måneden så betyr det at du lovlig kan flytte ut i slutten av november. Dette forutsetter at utleiger ikkje har saklig grunn for at den opprinnelige avtalen var på 12 måneder.

 

 

 

 

PS; Dersom du velger å berre ignorere avtalen ved å levere tilbake nøkkelen og ikkje flytte inn så vil du være erstatningsplikltig for utleiger sitt tap, men det vil være utleiger som må ta jobben med å tvangsinnkreve pengane frå deg. Dei fleste utleigera kjem ikkje til å orke å ta den kampen då det er lettare å berre finne ein ny leigetakar. Så om du absolutt ikkje vil bu der så er det vanskelig (men ikkje umogleg) å tvinge deg til å betale husleige for 1 heilt år.

[Tastaturskriver]

Så dersom det å bo i leiligheten medfører fare for liv og helse grunnet manglende rømningsvei og selv om leiligheten ikke er godkjent for utleie, har leietaker fremdeles ikke mulighet til å heve kontrakten iht. § 2-12? Interessant.

 

Men uansett burde det være mulig å heve kontrakten alene pga. manglende isolering mellom leiligheten og rommet over. Hver boenhet skal være konstruert som en branncelle, dvs. at det skal kunne motså brann og røyk i minst 30 minutter. Virker som det bare er spikret opp noe papp iht. det TS beskriver...

[The Avatar]

Så dersom det å bo i leiligheten medfører fare for liv og helse grunnet manglende rømningsvei og selv om leiligheten ikke er godkjent for utleie, har leietaker fremdeles ikke mulighet til å heve kontrakten iht. § 2-12? Interessant.

Det vil være avhengig av kva forhold som gjer at leiligheita utgjer ein fare for liv og helse. Forskjellen går i kva som leigetaker forstår eller må kunne forstå når ein inngår leigeavtalen. At leiligheita har små vindu og ikkje har montert brannvarsler er slike ting som du skal oppdage på visning. Men dersom leiligheita er farlig fordi utleiger har lagra dynamitt inntil skorsteinen i kjellaren, eller det pippler opp farlig og usynlig gass frå grunnen, så er dette noke som du ikkje hadde forutsettninger for å sjå på visning og vil være ei opplysning som heilt klart ville vært noke som leigetaker hadde forventa å få beskjed om.

 

Det er sjølvsagt ikkje lov å spekulere i å leige ut farlige boliger, men ein står fritt til å gjere avtaler om nesten alt mulig så lenge begge parter er nokenlunde sidestillte.

Som nemnt så er det veldig typisk at særlig studenter som ikkje har eit veldig stort fokus på eiga sikkerheit vil være villige til å leige loftshybler utan rømningsvei kun fordi det er ein billeg bolig midt i sentrum. Sidan studenten då synest det er viktigare med lav husleige enn ein sikker bolig så er det ikkje ulovlig å inngå ein leigeavtale, i alle fall så lenge ingen av partane går inn for å lure den andre parten.

Å leige ut ein farlig hybel der utleiger påstår at den er godkjent og trygg er sjølvsagt ikkje lov. Ei er det lov å inngå ei leigeavtale på ein dårlig hybel med intensjon om å nekte å betale husleige ved å skulde på dei tekniske forholda i boligen.

[erik-b]

Takk for mange gode svar. Kommer til å prøve å løse dette på en mest mulig fredlig måte. Huseier har til nå fremstått som en grei kar, og det vil ikke være vanskelig å få leid ut leiligheten nå som studenter strømmer til byen, er sikkert mange som ikke ville brydd seg om bråket som jeg reagerer på. Så lenge jeg tar kostnadene på å legge ut ny annonse på finn.no kan jeg ikke forstå at det skal være noe problem. Er nok værst for meg som har brukt 8000 på husleie på en leilighet jeg ikke kan bo i.

[erik-b]

Har nå snakket med huseier og han hadde forståelse for situasjonen. Vi skulle snakkes igjen i morgen og finne en løsning på problemet. Får nok sove bedre i natt.