Boliglån som lærling.

[Diversez]

Hei,

 

Jeg og min samboer vurderer boligkjøp. Boligen har en prisantydning på ca. 710 000 kr og fellesgjelden er på ca 1 million.

 

Jeg skal snart ut som lærling offshore og vil ha en begynnerlønn på ca 160 000 kr brutto. Min samboer skal studere. Vi har en samlet EK på 350 000 kr.

Tror dere noen banker vil være villig til å innvilge boliglån til oss for det resterende beløp på ca 360 000 kr? Selv om jeg er lærling og min samboer er student?

Vi har jo tross alt EK som utgjør ca 50 % av lånesummen. Har vi en mulighet, eller er det bare å legge fra seg tanken om egen bolig?

[Windoge]

Det kommer helt an på hvor mye dere tilsammen må betale til avdrag hver måned med lånet og fellesgjelden. Har du regnet på hvor mye dette blir?

[Diversez]

Fellesgjelden utgjør pr. dags dato ca 8000 kr i mnd i faste utgifter. Har regnet ut at et lån på 360 000 kr vil koste 1600 kr i mnd med 3,45% nom.rente og 3,81% eff.rente med nedbetalingsplan på 30 år.

[Diversez]

Altså blir det ikke tilsammen mye mer enn hva det koster å leie leilighet i de fleste studentbyene i landet

[Windoge]

Fellesgjelden utgjør pr. dags dato ca 8000 kr i mnd i faste utgifter. Har regnet ut at et lån på 360 000 kr vil koste 1600 kr i mnd med 3,45% nom.rente og 3,81% eff.rente med nedbetalingsplan på 30 år.

 

 

 

Hun skal studere, og vil derfor ikke ha inntekt? Du mener altså da at din begynnerlønn som vil tilsvare cirka 10000 kr netto skal dekke alt dette?

[Diversez]

Det dekker jo selvsagt ikke alt i begynnelsen, nei. Men min samboer vil få utbetalt ca 9000 kr i mnd (dog stipend og lån), som kan være med på å dekke inn felleskostnadene.

Videre vil jeg jo øke gradvis i lønn hvert halvår. Min samboer jobber også nå i hele sommeren og vil nok antageligvis tjene rundt 40 000 kr netto, som hun kan avsette til å dekke felleskostnader.

Ved siden av dette har både jeg og min samboer hver vår bil som er utbetalt, anslått verdi på hver er 30 000 kr, som kan selges om nødvendig.

[Windoge]

Jeg vil anbefale deg å avtale et møte med banken og legge dette frem. Det eneste banken bryr seg om er at du er i stand til å betjene lånet, og at de har en sikkerhet om du ikke gjør det.

[Diversez]

Ja, dette er jeg klar over. Var bare usikker på om jeg ville ha en sjanse, eller om jeg bare skulle legge tanken på hyllen med en gang. Både jeg og samboeren min er begge flinke med økonomi og har heller aldri hatt betalingsanmerkninger.

[-ɐMoԀ-]

I realiteten så er det 1 710000 i lån - EK med lønn på 16000 mnd. Tviler jeg noen går med på. Men det finner du ut av

 

 

Whoops... så litt feil på lønn, men spiller egentlig ikke så stor rolle (Statement stand)

Trøtt.

'

 

Men tror heller ikke banken liker at fruen skal betale lån med lån.

Endret 3. juli 2014 av -PoWa-

[Diversez]

Nei, det tror heller ikke jeg. Lån finansiert av lån tror jeg ikke klinger godt hos noen.

Men vet ikke hvordan det fungerer med kjøp av andelsleilighet? Er det ikke slik at vi bare tar opp 360 000 kr i lån i banken? Eller tar man opp lån på fellesgjelden også i banken? Er ikke dette et lån som borettslaget har, og som hele borettslaget betjener sammen, med faste betalinger i mnd evt termin til borettslaget?

[-ɐMoԀ-]

Nei, det tror heller ikke jeg. Lån finansiert av lån tror jeg ikke klinger godt hos noen.

 

Men vet ikke hvordan det fungerer med kjøp av andelsleilighet? Er det ikke slik at vi bare tar opp 360 000 kr i lån i banken? Eller tar man opp lån på fellesgjelden også i banken? Er ikke dette et lån som borettslaget har, og som hele borettslaget betjener sammen, med faste betalinger i mnd evt termin til borettslaget?

 

 

fellesgjelden er vel knyttet til andelen, betaler dere ned andelen så blir husliea mindre, dere får mere ved et salg av "andelen". så det blir vel egentlig nesten det "samme" som selveier? Som også banken vil se på. Tror jeg,

[Diversez]

Slik jeg har forstått det, så tar man ikke opp lån i selve banken for mer enn hva man "kjøper" selve leiligheten for, i dette tilfelle 710 000 kr. Fellesgjelden som er på 1 million, er jo gjeld til borettslaget.

Denne betjener man jo til borettslaget og har ingenting med banken å gjøre, da de har et felles lån som gjelder hele borettslaget til andre aktører. Så i realiteten skal vi kun betjene 1600 kr i mnd til selve banken og 8000 kr i mnd til borettslaget.

[-ɐMoԀ-]

Joa det er sant, men siden fellesgjelden er knyttet til andelen så vil banken se på totalen i sin vurdering da dere også forplikter dere til høy husleie.

[Diversez]

Må vel nesten bare ta turen innom en bank å høre hva dem har å si

[Arne]

Joa det er sant, men siden fellesgjelden er knyttet til andelen så vil banken se på totalen i sin vurdering da dere også forplikter dere til høy husleie.

Det stemmer, banken vurderer likviditet og EK etter total verdi, altså kjøpesum pluss fellesgjeld.

 

Merk at fellesgjelden ofte ikke kan cashes inn, og du må som regel betale på felleslånet med den felles rentesatsen i et borettslag. Det kan faktisk innebære en reell ulempe. Dersom du f.eks. hadde hatt muligheten til å få ansattlån/spk/fagorganisertfordeler på f.eks. 2-3 % dersom du lånte pengene selv i banken dersom boligen var selveid, er du stuck med felles rentesats på f.eks. 4 %.

 

Alle kalkylene dine er basert på en relativt lav rentesats på mellom 3 og 4%. Banken bruker kalkyler med høyere rentesatser enn dette for å kalkulere likviditet i tilfelle renteoppgang. At du har vært flink å spare, i tillegg til at dere (forhåpentligvis) utdanner dere til yrker som gir stabil og grei inntekt er selvfølgelig positivt, men banken må også få dekket avdragene i tiden FØR dere kommer ut i fast jobb.

 

Når det kommer til kredittvurderingen benytter mange (alle?) SIFO sine standardbudsjetter for å ta med levekostnader i likviditetskalkylen. Du kan jo kikke litt på denne før dere evt. går i møte med banken. Dere kan også lage et budsjett som viser forventede inntekter og kostnader de kommende periodene. Ta også med lønnsslipp (hvis du har en, du skriver ikke noe om at du har begynt som lærling enda) eller lærligkontrakt og selvangivelse.

 

Om dere har en bank dere har et forhold til i lokalområdet, skader det uansett ikke å ta et møte med en rådgiver (ring på forhånd!) for å se på hvilke muligheter dere har. Det er helt gratis, og vil gi dere realistiske forventninger til hvor lang tid dere evt. bør spare videre, dersom dere ikke får lån.

[Diversez]

Takk for svar, Arne og dere andre

[The Avatar]

Berre rentene og avdraget på fellesgjelda i boligen synest eg såpass høge med tanke på at det kun er du som har inntekt, sjølv om denne er lav.

 

Har dere nokon som kan stå som kausjonist for lånet (foreldre?) I så tilfelle vil det nok være lettare å få lån i banken. For banken sin del så burde ikkje risikoen være så veldig stor når dere har såpass mykje EK, men boligen vil ikkje være så lett for banken å omsette med så høg fellesgjeld, så eg trur nok at banken vil være skeptiske.

 

Det vil også være mulig å avtale avdragsfriheit i f.eks to år, då er du ferdig med fagbrevet og vil kunne jobbe med ordinær lønn.

 

 

Mitt råd vil være at dere vurderer å leige i nokre år. At det lønner seg å kjøpe bolig er ei sannheit med modifikasjonar. Det blir fort dyrt med eit boliglån som dere ikkje kan betale ned på før det har gått fleire år.

Å kjøpe bolig (i sameige) med ei fellesgjeld som er så stor at den ikkje enkelt kan innløysast vil også medføre litt risiko. Dersom nokon i burettslaget (eller dere) ikkje klarer å betjene fellesgjelda så vil dei andre andelseigarane bli ståande solidarisk ansvarlig. Fellesgjelda er svært skjeldan knytta direkte til kvar enkelt boeinheit. Vanligvis har borettslaget eit stort felleslån som er fordelt på andelane etter ein fordelingsnøkkel som er rettferdig.

 

Så ikkje sjå dere blinde på at boligen "berre" koster dere 700k for fellesgjelda må også reknast med. Dersom renta blir mykje høgare så er fellesgjelda særlig skummel fordi det auker sannsynlegheita for at nokon i sameiget ikkje lenger klarer å betale lånet sitt. Dette vil føre til tvangssalg, men dette løyser vanligvis ikkje så mykje då det er vanskelig å finne ein kjøper som er villig til å gå inn og betale ekstra for at den tidligare eigaren ikkje har betalt.

Så heilt generelt så vil eg påstå at du skal være skeptisk til alle fellesgjelder som utgjer meir enn 20-30% av totalsummen.

 

 

Så rådet mitt vil være å snakke med ein rådgiver i banken for å sjå kva muligheiter dere har. Så får du samanlinke muligheitene for å sjå korleis dere vil kome ut økonomisk med kjøp kontra leige.

Eg ville også vurdert å heller sjå på boliger utan fellesgjeld i prisklassa 1,7 mill, enn boliger med lav inngangsbillett og høg fellesgjeld.

[Nedward]

En ting som er verdt å merke seg er at man ikke er fast ansatt som lærling. Ingen garanti for at man beholder jobben etter fagbrev. Vet ikke om bankene er klar over det, men du bør være klar over at du risikerer å stå uten særlig mye inntekt når du er ferdig om du ikke blir fast ansatt.

[Diversez]

Grunnen til at vi vurderer å kjøpe, er fordi det likevel vil koste rundt 10 000 kr i måneden å leie en leilighet. Så det er mange faktorer som taler for kjøp. Selv om det på mange måter er mange ulemper med en andelsleilighet, så er det også fordeler. For eksempel så trenger jeg ikke tenke på vedlikehold i like stor grad, som jeg måtte gjort ved kjøp av enebolig.

 

Nedward: Dette har vi tatt høyde for. Har tidligere jobbet i et relativt godt betalt yrke, og har gode attester fra den tiden, så er ganske sikker på at jeg får meg jobb der rimelig kjapt, dersom jeg ikke skulle få fast jobb etter jeg har tatt fagbrev - men takk for tipset!

[The Avatar]

Andelsleiligheit er fint det, bur sjølv i borettslag. Det er rett at du slepp å ta ansvar for vedlikeholdet sjølv, men det kan være ein ulempe at du ikkje sjølv har kontrollen. Plutselig finner styret ut at skal gjerast store utbedringar og så legg dei på fellesgjelda. Som sjølveigar kan du i større grad bestemme når du vil gjere slike utbedringer.

 

Uansett det som eg reagerer på her er andelen med fellesgjeld på den leiligheita som du no ser på. Med litt sårbar økonomi så synest eg at risikoen for at du plutselig får meir gjeld er litt stor.

Dersom du leiger så kan det bli dyrare, men du får mykje betre kontroll på økonomien, ikkje treng du å tenke på vedlikeholdet heller.