Kjøpe leilighet i eldre bygg, dårlig ide?

[Zakke]

Jeg skal etter hvert kjøpe leilighet og har derfor vært på litt forskjellige visninger for å se hva som finnes i prisklassen på rundt 1.4-1.6 mill i bergensområdet. I snitt er det ikke mange kvadratmeterne man får for dette hvis man skal kjøpe en leilighet i et relativt nytt bygg. Da kan jeg regne med å få en leilighet på et sted mellom 30-40 kvadrat i en av bydelene hvis man kjøper i et bygg som er et sted mellom 20-40 år gammelt. Det er ikke mer plass enn man trenger, men man vil klare seg så lenge man er alene. Jeg tenker uansett at det å kjøpe leilighet i et såpass nytt bygg må være en ganske sikker investering siden de bærende konstruksjonene har lenge igjen å leve. Vedlikehold av vann, kloakk, strøm, tak og fasade vil det jo alltid være, men man vil nok få tilbake pengene man har investert.


Men så har jeg lagt merke til at man kan få en del mer plass å boltre seg på hvis man kjøper leilighet i et litt eldre teglsteinhus fra rundt 30-50-tallet, uavhengig av hvilken standard selve leiligheten har. Da kan man ofte få 50-60 kvadrat til samme pris, og med 2-3 rom. Dette er jo noe som frister en del, for jeg vil jo da få mye mer plass å boltre meg på, men så lurer jeg på om jeg risikerer å kjøpe katta i sekken når jeg kjøper noe slikt. Jeg må jo selvfølgelig ta høyde for at vann, avløp, elektrisk, tak og fasader er slikt som må rehabiliteres med jevne mellomrom, og vet at man må se når dette sist ble tatt.

Men hvordan er det med de bærende konstruksjonene? Jeg har vært på visninger der etasjeskillene rett og slett virker litt "bouncy" når man går eller hopper på gulvet, og bygningsmassene vil jo med tiden bli dårligere og mer porøse de og. Det har jo lite for seg å pusse opp en leilighet med nye overflater og å få den i tipptopp stand hvis gulvet under eller skallet rundt er i ferd med å gi etter, slik at man må forvente veldig omfattende rehabilitering innen 10-30 år. Da vil jo leiligheten gradvis tape seg i verdi jo nærmere man kommer slutten på levetiden av de bærende konstruksjonene, helt til man står der og må flytte ut fordi bygget er ubeboelig.

Så det store spørsmålet da er, hvor lenge kan man forvente at et slikt teglsteinhus står, forutsatt at bygget er bra vedlikeholdt? Er det en dårlig ide å kjøpe noe som er så gammelt? Det er jo ingenting som varer evig.

[Gjest Slettet-jS6upa]

Bor selv i en bygård i Bergen med byggeår ca 1900. Godt over 100 år gamelt bygg og det står støtt som fjell! Skal sies at sameiet har en større utgift på utskiftning av tak, men utenom dette er alt veldig bra!

Du må spørre og grave litt når du er på visning, mengler og selger har plikt til å opplyse deg om når slike renoveringer ble gjort sist, om det er foretatt noe undersøkelse på om det må gjøres noen større reabliteringer osv. Ville nok vektlagt det mer enn byggeåret til selve boligen.

Men må nevnes at det for ikke så lenge siden stod en artikkel i enten bt eller ba om et par som måtte flytte fra leiligheten da hele bygården ble evakuert pga dårlig konstruksjon. Husker ikke saken helt, men lurer på om det var noe fukt inn i bildet også. Men dette er et skrekktilfelle, og man må ikke la seg bli paranoid av sånt.

[The Avatar]

Tilstanden på bygga vil kunne variere mykje, det er f.eks stor forskjell på å ein 50 år gammal trebyggård, kontra ein like gamal murbygård.

 

Med tanke på konstruksjoner og slikt så er det forholdsvis tryggt å kjøpe leiligheit i ei byggning som er utført i tegl eller mur så lenge bygget ikkje har setningsskader. Då er det stort sett kun taket eller eventuelle etasjeskillere i treverk som det kan være aktuellt å gjere noke med.

Men at det er litt bevegelse i etasjeskillere i treverk er heilt normalt.

 

 

Dei største ulempene med å kjøpe bolig i eldre bygårder i staden for nyare byggninger vil eg seie er:

-Eldre bygårder er ofte dårligare isolert, særlig vindua kan være trekkfulle. Ytterveggane kan isolerast frå innsida i samband med oppussing, men vindua er ofte orginale. I eldre bygårder kan du også oppleve at eventuelle nye vindu må være i samme stil som dei orginale. Dette kan for bli dyrt då mange slike eldre vindu kan ha spesielle detaljer i form av farga glas eller avrund kanter.

-Eldre bygårder kan ha litt vanskelig tilkomst. Trapperomma er ofte smale. Ofte vil ein også sjå at bygg som før hadde to trapperom (ei hovedtrapp og ei baktrapp) i dag har bygd igjen baktrappa for å lage eit ekstra rom. Ofte bad eller kjøkken er det populært å etablere i gamle trapperom. Her må du være obs på om slik ombygging er lovlig utført eller ikkje.

-Trappeproblematikken kan også komme igjen med tanke på brannsikkerheit og rømningsvegar. Desverre har ein del slike eldre bygårder (100+ år gamle) berre eit trapperom, i tillegg vil det være berre eit fåtall av vindua som er mulig å åpne være store nok til at ein kan komme seg ut.

-Med dårlig isolasjon og etasjeskillere i treverk så vil du kunne få problemer med lydisolering, du må derfor være forberedt på at du kan blir litt plaga av støy som naboane produserer, i tillegg vil du i større grad mått vise hensyn når du utfører støyande aktiviteter.

 

 

Standarden er rett og slett høgare i dei fleste nyare byggninger, men det skal normalt sett ikkje være noken større risiko for store uforutsette ekstrautgifter i eldre bygg. Behov for reperasjon og/eller utskiftning av tak kan du få i nyare bygg også.

 

Det viktigaste er at du passer på at du får ei tilstandsvurdering på heile bygget før du kjøper. Ei tilstandsvurdering er ein rapport som er utarbeida av ein teknisk takstmann eller ingeniør, denne tar for seg eventuelle feil, mangler og skader, samt kostnadane som er påberegna for å utbetre dette.

Ein meglerrapport/takstvurdering baserer seg på andre kvaliteter som korleis markedet er, og rett og slett kor attraktiv boligen er. Men meglaren som takserer boligen sjekker ikkje konstuksjoner og andre skjulte ting. Megalaren har ofte heller ikkje den tekniske kompetansen til å gjere slike vurderinger.

Men i rettferdigheitas navn så skal ein også nemne at dei som gjennomfører tilstandsvurderinga legg lite eller ingen vekt på at folk kan være villige til å betale mykje pga f.eks beliggenheita til boligen, dei ser nesten kun på den tekniske tilstanden.

[Zakke]

Takker for svar folkens. Jeg er ikke så veldig redd for at det skal komme en middels dyr fellesutgift som at all kloakk, vann eller tak må skiftes, for det må man jo regne med. Det er nok ganske dyrt, men heller ikke verdens undergang så lenge man forutser utgiften og kan klare å betale regningen den dagen utgiften kommer. Dessuten vil man jo få litt av dette tilbake i form av verdiøkning på leiligheten når man skal selge igjen.

 

Jeg tenker mest at hvis hele fundamentet på bygget bare står så og så lenge, så vil man jo til slutt nå et punkt der hele bygget må rehabiliteres så grundig at det nesten står mellom om det i det hele tatt er verdt å reparere fremfor å rive og bygge nytt. Det trenger ikke å skje så lenge jeg eier leiligheten, men jo eldre det blir, jo mer forfaller ting, og da kan det jo være folk blir skeptisk slik at verdien bare synker. Det er litt som en gammel bruktbil, på et tidspunkt må man bare få den presset.

 

Men hvis bygget virker å være i god forfatning under visning og ikke har setningsskader ifølge tilstandsrapporten, så burde det vel være trygt nok å eie det i en 5-års tid?