Leie av lagerlokale - Kan utleier nekte adgang?

[mraa]

Jeg skal forsøke å gjøre en lang historie kort: Jeg er involvert i et aksjeselskap som nå er under avvikling. Dette selskapet leier et lagerlokale i et større næringsbygg. Det har ikke vært aktivitet i firmaet på flere år, men av ulike grunner ble ikke leieavtalen sagt opp og lokalene ryddet, men det er heller ikke blitt betalt leie på godt over to år!.

For ca. 10 måneder siden forsøkte jeg å få avsluttet saken. Utleier hadde da stengt adkomsten til lageret og mine forespørsler om å f tilgang slik at jeg kunne rydde lokalet, ble ikke besvart. Igjen for et par måneder siden sendte jeg en henvendelse til utleier om å få adgang, så jeg kunne rydde lokalet og få saken avsluttet.

 

Nå har utleier, uten å informere meg, gått til Namsmannen og jeg har fått brev fra Politiet om utkastelse. Har igjen vært i kontakt med utleier og de krever nå skyldig leie betalt før de vil gi meg tilgang til lageret. Problemet er at det ikke er midler i firmaet til å betale dette, mens det på lageret er en del utstyr som vi kan omsette og dermed få nok penger til å betale alle kreditorer fult ut. Går Namsmannen til det skritt å kaste oss ut fra lageret vil det naturligvis beløpe mye ekstra kostnader, noe firmaet ikke kan dekke, og vi vil derfor måtte begjære selskapet konkurs, frem for å kunne avvikle det.

 

Til slutt vil jeg bare presisere at vi på ingen måte forsøker å løpe fra våre forpliktelser. Vi bestrider ikke at utleier har et krav og vi er innstilt på å innfri dette, men har rett og slett ikke mulighet for å gjøre dette før vi får tilgang til utstyret som finnes på lageret.

Så spørsmålet mitt er rett og slett: Kan utleier, med loven i hånd, nekte oss adgang til lokalet, med krav om at utestående gjøres opp før tilgang blir gitt?

[1245112654122755325882462]

Så lenge leieavtalen er inntakt kan han ikke nekte deg adgang.

[mraa]

Takker for svar. Leieavtalen ble sagt opp av utleier for 4-5 måneder siden, med begrunnelsen at det ikke ble betalt. Dette er helt naturlig og bestrides ikke i det hele tatt. Jeg skjønner at vi selv er skyld i uføret, men ønsker å få til en løsning her som gjør at vi kan dekke kravene til alle kreditorer frem for å slå selskapet konkurs. Utleier har desverre satt seg litt på bakbeina og er ikke interessert i å diskutere en løsning i det hele tatt og jeg har ikke lyst å presse mer på før jeg vet om jeg evt. har noen juridisk dekning for mitt krav om å få adgang til lokalet.

[1245112654122755325882462]

Det er bare slik det er av og til, ikke alle selskaper kan gå like bra. Men utleier har ikke lov å holde tilbake utstyret deres. En leieavtale har en oppsigelsestid og i den oppsigelsestiden skal dere ha arealet disponibelt.

 

Dersom han nekter dere adgang dere ellers har rett på kan dere faktisk kjøre søksmål mot han der dere krever kompensasjon for økonomiske konsekvenser forholdet har hatt for dere.

[Zepticon]

Dersom det er fare for konkurs har han heller ikke lov å legge beslag på eiendeler som kan tilhøre andre kreditorer. Jeg er ingen jurist, men vi diskuterte noe tilsvarende i forbindelse med en personlig konkurs.

Han er en av kreditorene, og han ahr ikke tilgang til å beslaglegge eiendeler i selskapet uten videre. Spesielt ikke i en potensiell konkurssituasjon.

[1245112654122755325882462]

Han må uansett være 'tjukk i haude' dersom han tror det å beslaglegge gjenstander vil føre til at han får pengene sine fortere.

[mraa]

Takker igjen for svarene. Dette var egentlig som jeg hadde forestilt meg. Jeg har trålet Lovdata men klarer ikke å finne noen paragrafer som sier noe direkte om dette.

For å presisere:
* Leieavtalen er sagt opp av utleier, så leieforholdet er på papiret opphørt
* Vi skylder leie, noe vi ikke bestrider
* Vi har flere ganger (også før leieavtalen ble sagt opp av utleier) forsøkt å få adgang til lokalet, slik at vi kunne rydde det
* Får vi ikke adgang til lokalet vil det bety konkurs for selskapet og flere andre kreditorer vil også tape på dette (er dog forsiktig med å bruke dette mot utleier, da det fort kan virke som en trussel). Får vi tilgang kan vi omsette utstyret (anslagsvis ca. 100K kr. i verdi, omsette dette og betale alle kreditorer).

Finnes det noen paragrafer eller lovtekst jeg kan benytte mot utleier her, for å øke deres vilje til å finne en løsning?

[mraa]

Kan legge til at utleier er et statlig eiendomsselskap. Føler dog at det har gått prestisje i saken for utleiers saksbehandler og at han derfor gir f...., han vil bare "ta oss"

[mraa]

Og ennå en liten tilleggsopplysning, som jeg egentlig ikke ønsker å dra inn i saken da jeg ikke vil gjøre det mer komplisert enn nødvendig, jeg ønsker bare å få til en løsning, Men; For ca. 2 år siden var utleier i ekstremt mangel på kontorlokaler. Vi leide da ca. 50m2 kontor i samme bygg. På tross av at vi hadde kontrakt på dette lokalet og egentlig trengte det, valgte vi å flytte ut mer eller mindre på dagen, for å hjelpe utleier. Husleien ble betalt på forskudd kvartalsvis. Vi flyttet ut 1 måned inn i kvartalet, og betalte derfor bare for 1 måneds leie. Utleier har siden purret på de resterende to måneders leie og mener vi også må betale dette, på tross av at kontoret da var utleid til et annet firma. Dette kravet er aldri blitt fulgt opp fra vår side ut over at det muntlig ble bestridt kort tid etter at vi flyttet ut. Det totale krav som utleier vil at vi skal betale for å få tilgang til lagerlokalet inneholder også disse 2 måneders leie for kontoret, noe vi selvsagt ikke ønsker å betale.

Men som sagt; Ønsker egentlig å holde dette litt utenfor saken, da jeg bare vil finne en løsning slik at vi får tilgang til lageret og får omsatt verdiene som finnes der.

[1245112654122755325882462]

Det er i grunn ganske enkelt. Dere hadde en leieavtale, leieavtalen ble sagt opp.

 

I den leieavtalen var det en oppsigelsestid. Den oppsigelsestiden er til for å verne både utleier og leier og derfor må begge forholde seg til den eller avtale kortere/lengre oppsigelse alt ettersom.

 

Det vil i korte trekk si at dersom utleier har tatt fra dere utleielokalet i oppsigelsestiden kan dere kreve han for forholdsvis mye omkostninger og økonomiske konskekvenser dette ha påført

[The Avatar]

Sidan leigeavtalen er utløpt så er vell varene som ligger på lageret per definisjon etterlatt lausøyre?

 

 

Etter som eg forstår så er det ingen lov tilsvarende husleigelova som regulerer kva som skal skje med etterlatt lausøre ved utleige av lagerlokaler. Så då blir det eit spørsmål om kva som er avtalt i leigeavtalen.

Det bruker vell å være forholdsvis vanlig med ein klausul som gir utleiger rett til å selge gjenstander for å dekke uteståande leige?

Dersom det ikkje finnes ein slik klausul så kan eg ikkje sjå at utleiger har rett til å holde varene som "gissel" for å få pengene sine.

 

Men på den andre sida så kan eg forstå utleiger, så lenge det finnes varer av verdi på lageret så vil dere ha interesse av å betale for dere slik at leigeavtalen kan avsluttast på skikkelig vis og lageret blir rydda og klart til neste leigetakar.

Dersom utleiger gir dere tilgang til lageret som dere per i dag ikkje betaler leige for så er nok frykten at dere skal "stikke" av med verdiene og la utleiger sitte igjen utan noke.

 

 

 

Er det ei løysning å ta opp eit kortsiktig lån med sikkerheit i gjenstandane? På den måten får utleiger pengane sine med ein gong, og dere kan hente ut og selge gjenstandene for å betale tilbake lånet pluss andre rekningar.

[1245112654122755325882462]

Mja, siden du ikke har hatt tilgang så vil jeg ikke si det.

[mraa]

Takker igjen for mange nyttige innspill. La meg forsøke å kommentere:

* Oppsigelsestiden er nok desverre utløpt for lenge siden og vi har oversittet våre frister, så utleier er i sin fulle rett til å kaste oss ut.
* Det er ingen klausul i leiekontrakten om at løsøre kan selges av utleier for å dekke utestående krav
* Vår tilgang til lageret ble stengt ca. 5 måneder før utleier sa opp leiekontrakten
* Vi ønsker ikke å betale utleiers krav nå, da deler av dette er omstridt og utleier har ikke godtatt en innbetaling av bare den del av kravet som ikke er omstridt.

Igjen; Jeg er smertelig klar over at vi kan takke oss selv for dette uføret og jeg skal ikke prøve å løpe fra ansvaret, men jeg ønsker bare å finne en løsning som gjør at vi kan avvikle selskapet frem for å slå det konkurs.

[1245112654122755325882462]

Dersom det finnes skriftelig korrespondanse der dere påklager tilgangen til lageret før leieavtalen ble oppsagt så har du ditt på det rene, det har derimot ikke utleier.

[Herr Brun]

Husleieloven gjelder også for lagerbygg, men den er da stort sett fravikelig. Forutsatt at noe annet ikke er avtalt, gjelder følgende: (§ 10-4

Finnes det i husrommet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette.

Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret. Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles.

Utleieren kan selge løsøret for leierens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.

Etter mitt skjønn må annet ledd tolkes antitetisk: Man har ikke tilbakeholdsrett for andre[/] krav enn de som er nevnt der. Det betyr at dersom du betaler utleier for kostnadene han har hatt med ekstra oppbevaring, så skal du få løsøret tilbake også der hvor løsøret er "etterlatt".

 

Slik du presenterer saken er derimot ikke løsøret "etterlatt" overhodet, men utleier har tilegnet seg dette rettsridig. Du har bedt om å få det tilbake også før han sa opp/hevet (usikker på hvilken som gjelder her men resultatet er nok den samme). Dersom du faktisk tilbød deg å hente løsøret da kan han ikke kreve deg for kostnadene han har hatt for oppbevaring etter dette, og han kan i ingen tilfelle holde tilbake løsøret som sikkerhet for andre krav, herunder ubetalt leie. Selv hvor slik tilbakeholdsrett måtte være avtalt er jeg usikker på om den står seg, all den tid det i praksis er avtalt underpant (løsøret skal være hos leietaker i leietakers lokale fram til lokalet "blir" utleier sitt igjen), og det er ikke hjemmel for underpant her.

[mraa]

Takker for veldig gode svar. Dette ga meg en hel del å tenke på. Jeg har idag vært i kontakt med Namsmannen men de var overraskende likegyldige til hele saken. "Snakk med utleier" var stort sett det de sa, de var ikke interessert i å gi noen råd eller bistå på annen måte. Damen jeg pratet med sa også at om ikke utleier trakk saken kom de til å gjennomføre utkastelsen, så da antar jeg at saken står bom fast.

Pratet også med utleiers saksbehandler idag. De påstår nå at de aldri har mottatt noen forespørsler fra oss ang. adgang til lokalet, etter at de stengte tilgangen. De beskyldte meg også for å ha produsert falsk dokumentasjon. Hvordan stiller jeg meg til dette, må jeg kunne dokumentere min henvendelse ytterligere? Jeg sendte henvendelsen om tilgang på epost i august 2013, uten å få svar. I samme periode var jeg også innenom bygget for å snakke med driftsjefen og prøve å få tilgang, men han var ikke tilstede.

[mraa]

En liten oppdatering her: Jeg kjørte forbi bygget idag og så tilfeldigvis at det var varelevering på gang slik at porten stod åpen. Jeg benyttede sjansen og løp inn, låste meg inn i lagerlokalet vårt og dro med meg noen kofferter med kostbart måleutstyr. Når jeg har fått lagt dem i bilen kommer vaktmesteren halsende og smeller og kjefter. Han skriker opp om at jeg ikke har noe å gjøre i bygget, ikke kan ta ting fra lagerlokalet, etc. Han ser da jeg har lagt noen kofferter i bilen, og han går bort, åpner bilen min og drar koffertene ut. Resultatet blir at en av koffertene går opp og en laser-måler ramler i bakken og knuser. Bruktverdien på denne antar jeg ligger på ca. 20.000kr. men med knust linse og hus er den selvsagt verdiløs. Vaktmesteren blir litt satt ut, kjefter et eller annet og løper så sin vei.

 

Det var ingen vitner til opptrinnet. Jeg fikk tatt et par bilder av det ødelagte utstyret på bakken, men først etter at vaktmesteren forlot stedet.

 

Bør jeg forfølge dette videre? Jeg føler etterhvert at jeg blir sjikanert ganske grovt av vaktmeter og saksbehandler hos utleier, men jeg vet ikke hvor mye mer energi jeg skal gidde å legge i dette. Det kan jo uansett fort bli ord mot ord, og kjenner jeg denne typen rett, så er han ikke blek for å nekte alt og påstå at det er jeg som har knust utstyret.

[Dapp47]

Rett ett krav mot han.

[dsgf]

Hvis han har handlet i tjenesten bør vel kravet rettes mot hans arbeidsgiver?

[mraa]

Nyeste utvikling i saken er at utleier nå har politianmeldt meg for selvtekt fordi jeg hentet noe av utstyret i lokalet i forrige uke. Jeg tviler vel på at politiet gidder å ta tak i saken, men blir allikevel litt matt av det hele.