Oppheve leiekontrakt grunnet ikke-godkjent leilighet

[lolstone]

Hei,

Det har seg slik at jeg leier en kjeller leilighet nå.

Etter tips fra andre, foretok jeg en radon måling i leiligheten og resultatet ble høyt iforhold til maksgrensen. Tiltaksgrensen er på 100, maksgrensen er på 200 og målinger hos meg viser verdier opp i 500.

 

Dette forteller meg at denne leiligheten ikke er formelt godkjent, pågrunn av den nye strålevernsforeskriften som kom 1. Januar i år. Hvor alle som leier ut er pålagt å ta radonmåling, og gjøre tiltak om nødvendig.

Det er forsåvidt heller ikke gode nok rømningsvei fra soverom, og for lite vinduer i stue.

 

Er dette ting som kan karakteriseres som mislighold, og grunn til at jeg kan oppheve leiekontrakten på dagen?

[mobile999]

Når undertegnet du leiekontrakten?

[lolstone]

I november i fjor. Men med den nye forskriften så ble det krevd at alle som leier ut skulle ha fått kartlagt og startet utbedring av radon før 1. Januar, for å kunne godkjennes som utleieleilighet.

[arne22]

Jeg vil tro at det forhold at hvis boligen ikke oppfyller lovpålagte krav til å kunne fungere som bolig, da leder dette i prinsipp fram til "avtaleugyldighet".

 

På den annen måte at "man" har lånt en radonmåler som man kanskje kan eller ikke kan bruke og kommer fram til en verdi, det blir kanskje en litt svak underbyggelse av "sakens faktum".

 

Hvis man tror at det er for dårlige rømningsveier, etc, så må kanskje også dette underbygges noe bedre.

 

Som hovedprinsipp så vil jeg mene at dersom man kan underbygge tilstrekkelig godt nok at det ikke foreligger noe lovlig leieobjekt, slik som leieobjektet var ment å skulle brukes, da er leietaker ikke bundet opp av avtalen.

 

Det beste vil imidlertid alltid være å ta opp saken med utleier og å få til en avtale.

 

Andre syn på saken ?

[Sampson]

Hvis boligen må regnes som ubeboelig må jo leieforhold avbrytes, det sier seg selv.

[mobile999]

Det er et krav om at det skal være vesentlig mislighold, jfr. husleieloven pgf 2-12.

Er radonkonsentrasjonen vesentlig høyere enn tillatt, kan det anses som vesentlig mislighold. Leietaker har da rett til å heve leieavtalen, jf. husl. § 2-12, med mindre utleier foretar utbedring. Leietaker vil også kunne heve leieavtalen dersom Statens strålevern har gitt pålegg om stansing av utleievirksomheten, slik at leieobjektet ikke lovlig kan benyttes av leietaker.

Om radonkonsentrasjonen her er vesentlig høyere enn tillatt må kanskje statens strålevern uttale seg om.

Dersom det mangler godkjente rømningsveier og det er for lite vinduer i stue, så kan det være at leiligheten ikke er godkjent utleieleilighet. Manglende eller feilaktig informasjon om godkjennelse kan være en mangel etter husleieloven pgf 2-3 og 2-4.

[kjetilkl]

Jeg vil tro at det forhold at hvis boligen ikke oppfyller lovpålagte krav til å kunne fungere som bolig, da leder dette i prinsipp fram til "avtaleugyldighet".

 

--snip--

 

Som hovedprinsipp så vil jeg mene at dersom man kan underbygge tilstrekkelig godt nok at det ikke foreligger noe lovlig leieobjekt, slik som leieobjektet var ment å skulle brukes, da er leietaker ikke bundet opp av avtalen.

 

Det beste vil imidlertid alltid være å ta opp saken med utleier og å få til en avtale.

 

Andre syn på saken ?

 

Jeg menet akkurat dette har vært oppe flere ganger her i Juss-forumet, og at en inngått kontrakt ikke på noen måte blir ugyldig av at objektet ikke er godkjent for utleie/boligformål. Dette har vel noe med at leietaker jo faktisk har inngått kontrakt om dette spesifikke objektet som h*n formodentlig har kunne inspisere på forhånd. - Dersom utleier bevisst har unndratt opplysninger eller forledet leietaker kan sikkert saken stille seg annerledes. (Noen som har paragrafene på stell kan sikkert avkrefte eller bekrefte)

[lolstone]

Bare radonmålingen i seg selv gir grunnlag til å tro at det ikke har blitt gjort tidligere i henhold til strålevernsforskriften, og derfor er leiligheten ikke godkjent. Dette er noe som ikke ville være vanlig for en leietaker å "inspisere" på forhånd. Spesielt ikke før forskriften var tredt i gang.

[nicho_meg]

 

 

Jeg menet akkurat dette har vært oppe flere ganger her i Juss-forumet, og at en inngått kontrakt ikke på noen måte blir ugyldig av at objektet ikke er godkjent for utleie/boligformål. Dette har vel noe med at leietaker jo faktisk har inngått kontrakt om dette spesifikke objektet som h*n formodentlig har kunne inspisere på forhånd. - Dersom utleier bevisst har unndratt opplysninger eller forledet leietaker kan sikkert saken stille seg annerledes. (Noen som har paragrafene på stell kan sikkert avkrefte eller bekrefte)

 

Her er det snakk om helsefare, av mer eller mindre grad, gitt at radonmålingene er korrekte. Avtaleloven gir mulighet for å heve avtaler som åpenbart er urimelige og å måtte utsette seg for helsefare er i mange tilfeller urimelig. Radon er heller ikke noe man merker uten å ha nødvendig verktøy, så jeg tviler leietaker burde oppdaget denne mangelen.

Hvor stor risikoen er for å bo der i oppsigelsestiden mtp. radongassen og helsefare vet jeg fint lite om. Så det er mulig at man kan nektes heving på det grunnlaget, men jeg har mine tvil.

[arne22]

Man må jo også se på hvordan tingene fungerer i praksis.

 

Her vil det jo normalt ikke bli avsagt noen dom for at kontrakten kan eller ikke kan heves. Hverken den ene eller den annen vil normalt gå til noe søksmål for å få avgjort dette.

 

Det som eventuelt skjer det er at leietaker flytter og slutter å betale leie. Så må utleier eventuelt saksøke leietaker med krav om leie for en leilighet som det ikke er lov til å bo i, og som ikke er egnet til sitt tiltenkte formål. I de fleste tilfeller så vil dette ikke skje og utleier vil jo ha en nokså høy tapsrisiko i en påfølgende rettsak. I de fleste tilfeller så vil det rent praktisk fungere slik at leietaker kan flytte ut dersom vedkommende leier en bolig som det ikke er lov til å leie ut eller å bruke som bolig, uten at utleier vil klare å nå fram med noe krav i forhold til dette.

 

Man kan jo forsøke å finne fram til rettspraksis der for eksempel leietaker har tapt saken fullstendig og ved det har måtte betale sakens omkostninger. Tviler at man finner et slik eksempel.

Endret 23. mai 2014 av arne22

[kjetilkl]

 

snip

Her er det snakk om helsefare, av mer eller mindre grad, gitt at radonmålingene er korrekte. Avtaleloven gir mulighet for å heve avtaler som åpenbart er urimelige og å måtte utsette seg for helsefare er i mange tilfeller urimelig. Radon er heller ikke noe man merker uten å ha nødvendig verktøy, så jeg tviler leietaker burde oppdaget denne mangelen.

Hvor stor risikoen er for å bo der i oppsigelsestiden mtp. radongassen og helsefare vet jeg fint lite om. Så det er mulig at man kan nektes heving på det grunnlaget, men jeg har mine tvil.

 

 

Ja - den KAN utgjøre en mangel. - Men var den en mangel i i det hele tatt ift regelverket som gjaldt da kontrakten ble underskrevet? (har ikke sjekket ..)

 

Dette må vurderes for seg, men som jeg nevnte så er ikke det at et objekt ikke er godkjent eller egnet for utleie nødvendigvis en mangel som medfører rett til heving.

 

Dette har vært oppe mange ganger her i forumet før, og tar man et kjapt søk på "ikke godkjent" kommer det opp flere tråder, f.eks denne der krikkerts innlegg også henviser til en dom som kan være aktuell;

 

https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=1581742&page=1&&do=findComment&comment=21648615

Endret 23. mai 2014 av kjetilkl

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Dette utgjør ingen umiddelbar fare, målet må være å få huseier til å igangsette tiltak. Dersom huseier motsetter seg dette ville jeg sett meg om etter noe annet.

 

Radon stiger mer fra grunnen om vinteren (høyere verdier) grunnet varmen i bakken så du har jo i det minste sommeren på deg.

[nicho_meg]

Ja - den KAN utgjøre en mangel. - Men var den en mangel i i det hele tatt ift regelverket som gjaldt da kontrakten ble underskrevet? (har ikke sjekket ..)

 

Dette må vurderes for seg, men som jeg nevnte så er ikke det at et objekt ikke er godkjent eller egnet for utleie nødvendigvis en mangel som medfører rett til heving.

 

Dette har vært oppe mange ganger her i forumet før, og tar man et kjapt søk på "ikke godkjent" kommer det opp flere tråder, f.eks denne der krikkerts innlegg også henviser til en dom som kan være aktuell;

 

https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=1581742&page=1&&do=findComment&comment=21648615

 

Men i denne dommen var jo det mulig å bruke rommet slik det var tiltenkt. Når det er en helsefare tilstede så er det ikke rett frem å bruke dommen som begrunnelse i denne saken.

Hva angår regler for mangler, så er jo alt som innebærer en helsefare et moment som ikke kan ignoreres. Radongass er nok ikke akutt, men nå har vel ts bodd der noen måneder ...

(Uten at jeg skal si for sikkert hva utfallet i denne saken blir.)