Utleie av ikke godkjent boenhet - HJELP

[exaronex]

På Privatrettslig Oppslagsverk på Help.no står det følgende:

 

 

"For at en bolig lovlig skal kunne leies ut må den være godkjent for den aktuelle bruken. Det er ikke tilstrekkelig at leiligheten oppfyller de fysiske kravene, den må også være godkjent av bygningsmyndigheten."

 

 

Videre står det;

 

 

"Ulovlig bruk, for eksempel utleie av en leilighet som ikke er godkjent, kan få både privatrettslige konsekvenser og offentligrettslige konsekvenser. Bygningsmyndighetene har hjemmel til å kreve opphør av den ikke-godkjente, ulovlige bruken og tilbakeføring/ retting. Ulovlig bruk kan også medføre dagbøter.

 

Utleie av en ulovlig, ikke-godkjent utleieenhet, kan dessuten medføre ansvar overfor leietaker som følge av at ulovligheten kan utgjøre en mangel i husleieforholdet. Dersom leieobjektet lider av mangler, kan leietaker kreve retting, redusert leie, erstatning og/ eller heving av leiekontrakten. Reglene om dette finnes i husleieloven §§ 2-10 -2-13 ".

Har boligeier lov å leie ut - i dette tilfellet en sokkelielighet som ikke er ført inn i kommunens matrikkellister? Hva hvis utleier har misinformert og/eller holdt tilbake informasjon om at boligen ikke er offentlig godkjent for utleie, har leietaker da krav om å få betalt husleie? I mitt tilfelle skulle NAV opprinnelig dekke husleie utgiftene, men siden leiligheten ikke var offentlig godkjent, så var de ikke villige til å betale husleien. Huseier har heller valgt å beholde depositumspengene som en erstatning for manglende husleie. Depositumspenegene er sparepenger som var i utgangspunktet ment som depositum og ikke til husleie. Jeg er ikke villig til å betale mine depositumspenger for husleie bare fordi han har hemmeligholdt informasjon om boligen. Har jeg en god sak til å få tilbakebetalt depositum i tilfelle jeg tar saken opp til tingretten?

[mobile999]

Hvor mye depositum er det snakk om i antall ganger månedlig leie?

[exaronex]

Det er snakk om kun 14000,-, for rundt 2 mnd.

[mobile999]

Hvis du bare har betalt 2 månedsleier i depositum, så kan du vel bare bo der uten å betale leie inntil du finner deg et nytt sted å bo.

[mobile999]

Det er visst det du ikke er villig til.

[exaronex]

Jeg måtte flytte ut måneden etter, og jeg er allerede utflyttet.

[mobile999]

Du må/måtte vel strengt tatt si opp eller kreve heving av leieavtalen for å få tilbake (noe av) depositumet.

 

Har utleier akseptert at leieforholdet opphører? Skriftlig/muntlig?

Endret 13. mai 2014 av mobile999

[exaronex]

Det har vedkommende gjort. Han kom med oppsigelse med en bestemt frist av dato for utflytting.

[mobile999]

Er det noe du har skrevet under på? Og har utleieren dette papiret med din underskrift på?

Endret 13. mai 2014 av mobile999

[exaronex]

Ja. Men den skal vel strengt bli ugyldiggjort og ikke gjeldende sålenge han ikke har informert om ulovlig bolig utifra min forståelse av de norske lover og forskrifter i forbindelse med dette.

[mobile999]

Du må kreve avtalen hevet grunnet leilighetens mangel på godkjenning som utleieenhet.

 

For å få tilbake penger, så må du gå til forliksklage.

[krikkert]

Hovedregelen er at manglende offentlig godkjennelse ikke er en mangel med mindre godkjennelsen innebærer at husrommet ikke kan brukes som avtalt, se husleieloven § 2-12.

 

Manglende søknad om bruksendring er ikke en mangel, og heller ikke pålegg om å søke om bruksendring fra kommunen, se Drammen tingretts dom 21. april 2008 (TDRAM-2007-148672) og Borgarting lagmannsretts dom i ankesaken (LB-2008-129965):

 

 

 

Lagmannsretten finner det klart at kravene ikke kan føre fram. Verken en analogisk eller utvidende fortolkning av de aktuelle bestemmelsene gir hjemmel for kravene. De offentligrettslige pålegg som er rettet mot Rygg fra Sande kommune har i seg selv ikke medført hindringer for Haugland i hans bruk av det leide lokalet, og de representerer således ingen mangel ved det leide lokalet, jf. husleieloven § 2-17. Haugland er innrømmet et avsalg i husleien tilsvarende den husleie han ikke har betalt i tiden februar 2007 - mars 2008. Avslag ut over dette, med den begrunnelse som er gitt for kravet, er det ikke grunnlag for.

Hva gjelder fritak for betaling av husleie i fremtiden, fordi bruksendringstillatelse ikke er gitt, legger lagmannsretten til grunn at manglende brukstillatelse ikke hindrer Haugland i å bruke lokalet i henholdt til inngått leiekontrakt. Hva som eventuelt vil bli situasjonen dersom Sande kommune ikke innvilger Ryggs søknad om bruksendring, er det ingen foranledning for lagmannsretten å komme nærmere inn på.

 

Det er bare et vedtatt bruksforbud som er en offentligrettslig mangel i denne forstand. Det er leietaker som må dokumentere bruksforbudet, enten i form av kommunalt eller statlig vedtak eller i form av en lov eller forskrift som forbyr den aktuelle bruken.

 

Selv om manglende godkjennelse i seg selv ikke er en mangel kan manglende eller feilaktig informasjon om godkjennelse være en mangel etter husleieloven §§ 2-3 og 2-4.

[toth]

Har et spørsmål i samme gata - forsvinner leietagers rett til klaging/heving/tilbakebetalt leie dersom kontrakten leietager signerer faktisk spesifiserer at leiligheten/garasjen/rommene som leies IKKE er godkjent for bolig/varig opphold, og at slik bruk foregår på eget ansvar?

Endret 16. mai 2014 av toth