Kan bank nekte meg utleie av min leilighet?

[proooo]

Hei, hei

 

Jeg og min samboer har ifjor høst kjøpt oss et hus sammen. En del av avtalen med banken var at min leilighet i bysentrum skulle selges for cirka 2,5 millioner. Dette forsøkte vi i begynnelsen av året 2014 - men det ble tidlig klart at markedet ikke var klart for den prisen som vi trengte.

 

Nå har jeg en mulig leieboer på gang, til nesten avdragsbeløpet - og jeg må nøle fordi banken ikke har svart enda på om jeg kan leie ut. Dette er egentlig enkelt for meg, jeg eier og har ikke inntekt på denne leiligheten. Kan ikke jeg bare få inn den aktuelle leieboer og ikke vente lengre på banken?

De argumentene som rådgiveren i banken nevner i telefonsamtaler når jeg purret på avklaring er at leieinntekt vektes 25% mindre sikkert enn lønnsinntekt. Jeg har stor gjeldsgrad, men dette vet banken om. Jeg planlegger å leie ut 2-3 år til at markedet kan gi meg en pris som ikke gir meg enda mer gjeld eller at jeg går i balanse.

 

Kjenner noen til skattesituasjonen? Jeg må nok skatte på leieinntektene men jeg går antakelig også i minus hvis jeg finregner på avdrag og måneder uten utleie (mtp selvangivelse 2014).

 

Tenker at dette er en situasjon flere kan kjenne til.

Håper å høre fra dere.

 

Mvh

[krikkert]

Om banken kan nekte deg å leie ut kommer an på låneavtalen din med banken for de lånene du har, og i tillegg hvilke andre prosesser du har gående med banken. Banken kan nekte deg videre lån eller kreve at du stiller bedre sikkerhet hvis sikkerheten din svikter eller du ikke har tilstrekkelig betjeningsevne.

 

 

Skattemessig sett er du skattepliktig for utleieinntekter av en leilighet du ikke bor i der dine totale utleieinntekter overstiger 20 000 per år. Skattesatsen er 27 %. Effektivt sett må du beregne deg en skattemessig avanse for 2014 på 37 % av overskuddet av utleien. Overskudd er her definert som leieinntekt minus lovlige fradrag, ikke leieinntekt minus utgifter (avdrag er f.eks. ikke et lovlig fradrag).

 

Null overskudd er lik null skatt, men null overskudd betyr også at risiko tas på egen kapital.

[mobile999]

Jeg planlegger å leie ut 2-3 år til at markedet kan gi meg en pris som ikke gir meg enda mer gjeld eller at jeg går i balanse.

 

Husk at du må betale skatt av evt. gevist ved salget av leiligheten dersom du ikke har bodd i den minst 1. av de 2 siste årene.

Endret 27. april 2014 av mobile999

[krikkert]

På den annen siden får han da også fradrag for tap.

[hean]

De kan vel også svare ja med forebehold om at de får bedre betalt på grunn av økt risiko... nemlig høyere rente.

 

Når du har flere lån i perioden mellom du har kjøpt nytt og selger det gamle kalles denne perioden mellomfinansiering. Lånerenten på mellomfinansiering er ofte en del høyere enn den vanlige boliglånsrenten.

 

En annen ting er om du faktisk har sjekket mellomfinansieringsrenten din... om avdragene du har på det lånet faktisk er avdrag og ikke bare rente.

 

(det kan hende banken har økt renten i mellomfinansieringsperioden og tatt vekk avdragene slik at den totale månedlige summen kanskje er omtrent den samme)

 

Men nei... hadde ALDRI leid ut uten samtykke fra banken, UANSETT!!

[proooo]

Takk for gode tilbakemeldinger folkens. Setter pris på dette.

 

Jeg har selvfølgelig lyst til å ha med banken på at leiligheten skal leies ut, fordi jeg har jo prøvd å selge - har akkurat betalt megleren en klekkelig sum, på tross av at leiligheten ikke ble solgt. Jeg tenker at det er bedre å få inn penger som kan betjene låneavdragene og anta at boligmarkedet for denne typen leiligheter bedrer seg.

 

Dette må vel banken også tenke? Vel, vel. Den som lever får se