[Løst] Tidsbestemt eller tidsubestemt leieavtale?

[emeritus]

Har en venn som inngikk en husleieavtale i et kollektiv hvor det i kontrakten står at avtalen gjelder fra x.august 2013 til 30.juni 2014.

 

Han har da regnet med at han ikke trenger å si opp avtalen siden den har opphørsdato. Han skal flytte ut i juni, men nå krever utleier at han betaler leie ut juli på grunn av tre måneders oppsigelsesfrist.

 

Ser at husleieloven § 9-3 ikke tillater slike tidsbestemte leieavtaler i kollektiv, og at kontrakten da skal anses som tidsubestemt. Kan utleier lure studenter på denne måten for å skaffe seg ekstra måneders leie, eller er vennen en idiot for ikke å ha lest husleieloven før han skrev under avtalen?

[Sampson]

Hvis husleieloven ikke tillater det, betyr ikke det heller at kontrakten er ugyldig?

[emeritus]

Eller betyr det at den anses som tidsubestemt og at utleier dermed kan kreve leie for juli måned?

 

Hva vil det i så fall si om kontrakten er ugyldig?

[Sampson]

Eller betyr det at den anses som tidsubestemt og at utleier dermed kan kreve leie for juli måned?

 

Hva vil det i så fall si om kontrakten er ugyldig?

 

Isåfall ville jeg følt meg mektig lurt, får vente og se om noen jusskyndige svarer noe konsekvent

[mobile999]

Hvis man har avtalt noe annet enn lovens regel, gjelder ikke denne delen av avtalen, mens resten av avtalen er gyldig og bindende.

 

Det er ikke slik at det ikke er anledning til å inngå tidsbestemte leieavtaler for husrom i kollektiv. Det avgjørende er om leieavtalen er gjort for minst 3 år. Minstetiden er ett år dersom husrommet ligger på loftet, i sokkelen eller i tomannsbolig, utleieren må i alle tilfeller bo i samme huset.

 

Til boligformål er det uansett ikke anledning til å inngå tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn ett år.

Endret 22. april 2014 av mobile999

[krikkert]

I utgangspunktet har utleier rett - avtalen er ugyldig, og det følger direkte av husleieloven at ugyldigheten fører til at reglene for tidsubestemte avtaler gjelder.

 

Det er ikke dermed sagt at avtalen kan gjøres gjeldende etter sitt nye innhold. I dette tilfellet benytter utleier seg av sin egen feilaktige rettsoppfatning til å oppnå en fordel han ellers ikke ville fått. Det er i strid med avtaleloven § 36, og grenser mot svikaktig opptreden etter avtaleloven § 30.

 

Man kan også argumentere for at utleier blir erstatningspliktig for den merutgiften han ved egen skyld påfører leietaker etter prinsippet i avtaleloven § 32 fjerde ledd, siden utleier nå er interessert i å rette opp sin egen feil. I så fall går leiekravet for juli og moterstatningskravet for juli opp i opp i hverandre.

[Herr Brun]

Det er jo også slik at husleieloven kun er ufravikelig til leietakers ulempe. Her er det snakk om å gjøre gjeldende en klausul som konkret er til leietakers fordel, og det skulle det vel ikke være noe i veien med?

 

Eller er det ikke rom for slike subjektive vurderinger? (det er konkret til leietakers fordel i denne saken, men klausulen vil i alminnelighet være til hans ulempe og er derfor ugyldig?)

[krikkert]

Nja. Husleieloven § 1-2 fastslår at det ikke kan gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige enn de som følger av loven. Dette er en generell regel. Paragraf 9-3 forbyr tidsbestemte avtaler som ikke positivt hjemles i bestemmelsen selv, og fastsetter at disse alltid skal anses som tidsubestemt. Spesiell regel trumfer generell.

 

I andre tilfeller ville jeg vært enig i at leietaker kan avtale ting som subjektivt er bedre for ham, men objektivt er dårligere enn lovens vern. Men det er risikabelt for utleier, for ufravikelighetsregler er ufravikelige og det må også gjelde hvis man prøver å definere seg rundt dem ved å leke med hva som skal anses som "gunstigere". Den rettspraksisen jeg har sett (hovedsakelig fra tingrettene) tar utgangspunkt i at gunstighetskriteriet er objektivt. Så man gambler effektivt sett på at leietaker frivillig unnlater å påberope seg § 1-2 i en konflikt (noe vedkommende ikke har plikt til å frastå fra).