Beregning av boliglån innen 75 og 85 prosent

[DJViking]

Har snakket med Skandiabanken i forbindelse med at jeg ønsket å flyttet boliglånet mitt.

Hos Sparebank1 Nord-Norge har jeg boliglånet mitt innenfor 75% av kjøpesummen. Ble fortalt av SNN at jeg lå under 75% med mitt boliglån.

 

75% av 650000kr gir 487500kr.

85% av 650000kr gir 552500kr

 

Men Skandiabanken beregner annerledes:

((kjøpesumm + fellesgjeld) * 0,85) - fellesgjeld.

75% ((650000 + 1500000) * 0,75) - 1500000 = -50000kr

85% ((650000 + 1500000) * 0,85) - 1500000 = 230000kr

I følge denne beregningen får jeg tilbud om boliglån på maks 350000kr. Dette dekker ikke engang mitt boliglån jeg har i dag hos Sparebank1 hva er da vitsen med å flytte boliglånet som Skandiabanken har annonserer skal være så veldig enkelt.

 

Er den beregningen Skandiabanken gjør riktig?

 

I følge Skandiabanken er markedsverdi = kjøpesummen, men andre steder jeg har lest på nettet så er markedsverdien hele verdien av boligen (inkl fellesgjelden).

Endret 9. april 2014 av DJViking

[KoKo_]

Riktig eller ikke, det er slik de gjør det.

 

Jeg hadde Skandiabanken frem til at jeg trengte et billån. Hadde fast jobb med en årslønn på 6*prisen på bilen, men jeg fikk ikke billånet fordi de så på ligningen fra året før.

Det året var jeg i militæret, og derfor hadde jeg ingen inntekt å snakke om. Byttet til en bank med service og vilje til å se løsninger, har aldri sett meg tilbake.

[DJViking]

Jeg har hittil vært fornøyd med Sparebank1 Nord-Norge, men når jeg ønsket å refinansiere lånet mitt. Låne litt ekstra utover det jeg allerede hadde fikk jeg avslag fordi det var bankens policy å ikke refinansiere for å bli kvitt kreditt. Skandiabanken spør ikke noe om hva du skal bruke resten på. De bare setter det inn på konto. Kan hende jeg må prøve en annen bank igjen, DNB kanskje.

 

 

Er ikke markedsverdi den totale verdien av boligen (inkl fellesgjeld)? Enkelte kilder jeg har lest, også de brosjyrene fra borettslag.dep.no sier at markedsverdien er salgssummen + fellesgjeld.

Endret 9. april 2014 av DJViking

[Inge Rognmo]

Markedsverdi er den totale verdien, det er det ingen som nekter for, heller ikke Skandiabanken. (SNN's regnestykke, derimot, er egentlig feil.) Det Skandiabankens regnestykke innebærer er at den samlede gjelden (inkludert fellesgjeld) skal være under 75/85% av verdien.

[DJViking]

Markedsverdi er den totale verdien, det er det ingen som nekter for, heller ikke Skandiabanken. (SNN's regnestykke, derimot, er egentlig feil.) Det Skandiabankens regnestykke innebærer er at den samlede gjelden (inkludert fellesgjeld) skal være under 75/85% av verdien.

 

Ok. Da er hun som ringte meg fra Skandiabanken ikke helt innformert (eller galt informert).

 

Når jeg nå får ny verdivurdering på boligen så får jeg det skriftlig hva markedsverdien er, så får jeg prøve å legge inn søknaden på nytt.

Endret 9. april 2014 av DJViking

[Inge Rognmo]

Markedsverdien er 2.150.000+650.000=2.800.000. Låneramme etter deres regnestykke blir 2.800.000 x 0,85 = 2.380.000, minus fellesgjelda på 2.150.000 blir 230.000.

[DJViking]

Markedsverdien er 2.150.000+650.000=2.800.000. Låneramme etter deres regnestykke blir 2.800.000 x 0,85 = 2.380.000, minus fellesgjelda på 2.150.000 blir 230.000.

Her hadde jeg skrevet litt feil

Total verdivurdering når jeg kjøpte var 2150000kr.

Kjøpesum 650000kr

Fellesgjeld 1500000kr

 

Da blir det

2 150 000 x 0,85 = 1 827 500 - 1 500 000 = 327 500kr

 

 

Jeg kan maks låne opp til 85% av boligens verdi, dette inkluderer fellesgjeld.

Boligens verdi 2012 var 2150000kr. Boliglån + fellesgjeld: 385000 + 1476000 = 1861000kr

85% av 2150000 = 1827500

Det betyr jo at jeg med dagens gjeld ligger over 85%?

 

Da er det vel ikke rart jeg ikke får så veldig stort tilbud om lån i Skandiabanken. Får håpe ny verdivurdering hjelper...

Endret 9. april 2014 av DJViking

[hean]

Feil å bruke ordet markedsverdi hvis man tar med fellesgjelden... markedsverdi er hva man får betalt for noe på ett åpent marked.

 

Når jeg selger en leilighet så får jeg ikke fellesgjelden i tillegg men de nye eierne overtar ansvaret med nedbetalingen.

 

Det er derimot riktig å regne med fellesgjeld når man beregner belåningsgrad.

[Herr Brun]

Tøv. Å ikke regne med gjeldsovertakelse i markedsverdien blir helt absurd. Hvordan leiligheten er finansiert skal ikke ha noe å si for hvor mye den er verd. Si at du kjøper en leilighet med 1000 i fellesgjeld og betaler 1000 kroner til selger. Så refinansierer du fellesgjelden (siden de har sikrings- og IN-ordning) slik at denne blir banklån. Har du da doblet markedsverdien på boligen sånn helt uten videre? Nå har du jo reelt sett betalt 2000 for den, tross alt.

Endret 10. april 2014 av Herr Brun

[hean]

Skjønner hvordan du tenker men det blir feil å si at fellesgjelden er en del av markedsverdien, spesielt ut fra ordlyden i seg selv.

 

At fellesgjeld påvirker markedsverdien gjør den uten tvil men er ikke en del av det man betaler uansett hvordan man vrir og vender på det... å si det andre sier er "Tøv" gjør ikke at man får mer rett av den grunn.

 

Edit:

Ja, man øker markedsverdien av en leilighet ved å nedbetale fellesgjeld... en leilighet med mindre fellesgjeld øker verdien tilsvarende (og ofte mer). På samme måte endrer markedsverdien seg på ett selskap seg etter gjelden hvis alt annet er likt men man kan ikke si at gjelden er en del av "markedsverdien".

Endret 10. april 2014 av Nasciboy

[Herr Brun]

OK, deg om det. Ved kjøp og salg av selskaper så enes man stort sett om en enterprise value som er verdien av selskapet uten gjeld, og så betaler man ved en kombinasjon av kontanter og gjeldsovertakelse. Det samme gjelder i eiendomstransaksjoner. Dette følger av det temmelig åpenbare faktum at hvordan en eiendel er finansiert ikke påvirker verdien av eiendelen.

 

Din løsning gir også direkte absurde resultater når man skal vurdere belåningsgrad. En må da se på den totale verdien av leiligheten og hvor mye lån som er pantesikret i leiligheten. Hvis man mener at leilighetens markedsverdi da er kontantbeløpet du har betalt og ser bort fra gjeldsovertakelse så bærer det galt avsted i alle beregninger. Enten ved at man ser bort fra denne delen av gjelden og dermed får en for lav beregnet gjeldsgrad, eller ved at man regner med denne delen av gjelden og får en for høy. Det blir uansett ikke riktig. Hvordan skal man beregne belåningsgrad uten å ha en "verdi" å forholde seg til? Hvorfor skal man eventuelt bruke et annet tall for "verdi" når man beregner belåningsgrad enn i andre tilfeller? Hvilke andre tilfeller er det egentlig man trenger å vite markedsverdien? Det er jo nettopp belåningsgrad i andel (prosent) av markedsverdien bankene bryr seg om.

 

Om jeg gjør opp for meg ved å overta gjelden din eller ved å betale deg kontanter er jo fullstendig irrelevant, penger er penger.

Endret 10. april 2014 av Herr Brun

[hean]

OK, deg om det. Ved kjøp og salg av selskaper så enes man stort sett om en enterprise value som er verdien av selskapet uten gjeld, og så betaler man ved en kombinasjon av kontanter og gjeldsovertakelse. Det samme gjelder i eiendomstransaksjoner. Dette følger av det temmelig åpenbare faktum at hvordan en eiendel er finansiert ikke påvirker verdien av eiendelen.

 

Din løsning gir også direkte absurde resultater når man skal vurdere belåningsgrad. En må da se på den totale verdien av leiligheten og hvor mye lån som er pantesikret i leiligheten. Hvis man mener at leilighetens markedsverdi da er kontantbeløpet du har betalt og ser bort fra gjeldsovertakelse så bærer det galt avsted i alle beregninger. Enten ved at man ser bort fra denne delen av gjelden og dermed får en for lav beregnet gjeldsgrad, eller ved at man regner med denne delen av gjelden og får en for høy. Det blir uansett ikke riktig. Hvordan skal man beregne belåningsgrad uten å ha en "verdi" å forholde seg til? Hvorfor skal man eventuelt bruke et annet tall for "verdi" når man beregner belåningsgrad enn i andre tilfeller? Hvilke andre tilfeller er det egentlig man trenger å vite markedsverdien? Det er jo nettopp belåningsgrad i andel (prosent) av markedsverdien bankene bryr seg om.

 

Om jeg gjør opp for meg ved å overta gjelden din eller ved å betale deg kontanter er jo fullstendig irrelevant, penger er penger.

 

Vennligst les innlegg 8 som du har besvart men tydeligvis ikke lest (angående belåningsgrad). Hint.... siste linje.

 

Utrolig hvor pirkete du kan være med små teoretiske detaljer i noen saker mens i denne tar du bare alt over en kam... "penger er penger"

 

I praksis har du grovt sett rett men det vi diskuterer her er vel definisjoner og da må man se på detaljer... hvis du vet hvordan ett borettslag fungerer og hva en markedsverdi egentlig er så vet du jo selv at du tar feil hvis du ser litt mer detaljert på det. Spørsmålet er vel om du innrømmer det noe som ville ha overasket meg stort!!

[Inge Rognmo]

Ja, man øker markedsverdien av en leilighet ved å nedbetale fellesgjeld... en leilighet med mindre fellesgjeld øker verdien tilsvarende (og ofte mer). På samme måte endrer markedsverdien seg på ett selskap seg etter gjelden hvis alt annet er likt men man kan ikke si at gjelden er en del av "markedsverdien".

Jovisst kan man vel si det... Det er tross alt en av de elementære læresetningene innenfor bedriftsøkonomi: "sum eiendeler=sum egenkapital+gjeld". Og nei, verdien på et selskap endrer seg ikke etter gjelda, nei. Egenkapitalen øker, og gjeldsgraden synker, men selve verdien forandrer seg ikke. (hvor mye man eventuelt sitter igjen med kontant, og hvor mye man må bruke på å innfri egne lån og bli gjeldfri, forandrer seg naturligvis.)

 

Man kan like godt snu på setningen din om at "markedsverdi er hva man får betalt for noe på ett åpent marked", og si at markedsverdi er hva man må betale på et åpent marked, og fellesgjeld er gjeld du må ta opp, eller overta, for å få kjøpt.

 

edit: Skatteetaten er i alle fall ikke enig med deg. (helt nederst)

Markedsverdien er totalprisen for leiligheten, dvs. salgssummen for leiligheten tillagt andel fellesgjeld knyttet til leiligheten.

Endret 10. april 2014 av Inge Rognmo

[hean]

Det vi ser der er vel en hvilken som helst ansatt i skatteetaten som blander begreper i ett svar til en borger og han klarer ikke engang bruke samme begrep og svarer derfor ikke engang helt på spørsmålet som ble stilt.

 

Med det mener jeg at han egentlig svarer på det vedkommede spør om men at vedkommed faktisk ikke kan være sikker på svare på grunn av blanding av begreper.

 

Statens pensjonskasse er ihvertfall enig med meg...

 

Borettslagsbolig med fellesgjeld
Fellesgjelden blir lagt til den oppgitte markedsverdi før sikkerhet inntil 80 prosent beregnes.

 

https://www.spk.no/Boliglan/Sporsmal-og-svar-om-boliglan/hvilken-sikkerhet-krever-dere/

 

Edit:

 

Markedsverdien er «Det ansatte beløp som takstmannen mener eiendommen/boligen normalt kan omsettes for på takseringsdatoen». Begrepet markedsverdi er internasjonalt og erstatter det gamle begrepet «normal salgsverdi» som fortsatt benyttes i en del takster.

 

http://www.oddatakst.no/Verditaksering.aspx

 

Edit2:

 

Også Eidendomsagenten er enig med meg...

 

http://www.eiendomsagenten.no/Boligselgerinformasjon/god%20takst.htm

Endret 10. april 2014 av Nasciboy

[Inge Rognmo]

Og Husbanken, som i likhet med SPK er en statlig bank, mener det samme som meg og Herr Brun...

Boligens totale kjøpesum eller markedsverdi er lik avtalt pris tillagt eventuell fellesgjeld samt omkostninger og eventuelle utbedringskostnader.

 

 

Det eneste sikre man kan si om dette er nok det samme som Dine Penger skrev i 2006 (og 2012);

Noen banker regner med fellesgjelden som en del av lånet ditt, andre holder den utenfor. Det avgjør hvor mye du kan låne.

[hean]

 

Og Husbanken, som i likhet med SPK er en statlig bank, mener det samme som meg og Herr Brun...

Boligens totale kjøpesum eller markedsverdi er lik avtalt pris tillagt eventuell fellesgjeld samt omkostninger og eventuelle utbedringskostnader.

 

 

Det eneste sikre man kan si om dette er nok det samme som Dine Penger skrev i 2006 (og 2012);

Noen banker regner med fellesgjelden som en del av lånet ditt, andre holder den utenfor. Det avgjør hvor mye du kan låne.

 

 

Er ikke uenig i at fellesgjelden skal regnes som en del av lånet.... bare at fellesgjelden ikke er inkludert i det vi kaller markedsprisen.

 

Har prøvd å påpeke det flere ganger!!

[Inge Rognmo]

Det ene er en naturlig følge av det andre. Regner de først fellesgjelden som gjeld (det eneste riktige), så må også den andelen av boligen som er finansiert med fellesgjeld regnes som en eiendel, og dermed en del av markedsverdien. Jeg gjentar: Sum eiendeler=egenkapital+gjeld. Og markedsverdi er summen av eiendelene, uavhengig av om de er finansiert med EK/langsiktig gjeld/kortsiktig gjeld, enten vi snakker om et firma eller en borettslagsleilighet...

[hean]

Det ene er en naturlig følge av det andre. Regner de først fellesgjelden som gjeld (det eneste riktige), så må også den andelen av boligen som er finansiert med fellesgjeld regnes som en eiendel, og dermed en del av markedsverdien. Jeg gjentar: Sum eiendeler=egenkapital+gjeld. Og markedsverdi er summen av eiendelene, uavhengig av om de er finansiert med EK/langsiktig gjeld/kortsiktig gjeld, enten vi snakker om et firma eller en borettslagsleilighet...

 

Ser man ikke nyansert på det så har du rett... men påstanden din er ikke annet enn en forenkling og er kun en påstand, ikke noe annet.

Endret 10. april 2014 av Nasciboy

[DJViking]

På en side har vi:

• Skatteetaten
• Husbanken
  

På den andre siden har vi:

• Statens pensjonskasse
• Oddatakst
• Eidendomsagenten

 

 

Så hvem har rett?