Utleie enebolig - skatt og sånt

[jonlem]

Vi flytter bort for en periode, den er litt uviss men vi sier 2-5 år. Skal leie ut huset til et vennepar, på tidsubestemt kontrakt (HL) med 3 måneders gjensidig oppsigelsestid. Så langt alt vel.

 

Men så skjønte jeg at vi må betale 28% skatt av leieinntektene, noe som irriterer meg grenseløst. Vi behøver den leia for å få dekt opp utgiftene vi har på huset (lån, avgifter, forsikring osv), vi kommer sånn sett ikke til å tjene ei krone på dette da leia pga markedet her ikke kan settes ei krone høyere enn omtrent akkurat det vi har i faste utgifter.

Mye kan sies om det, men det var noen som påsto følgende; Pga regelen om at det er skattefritt om man leier ut mindre enn 50% av boligen, kan vi si i kontrakten at vi selv disponerer boligen 50% og dermed "lure" oss unna skatteplikten. De facto vil ting allikevel være slik at vi melder flytting selv, men har muligheten til å komme tilbake hit og disponere en "halvpart" av huset i helger og ferier og slikt. Dette er gode venner av oss, og det er ei ordning vi kommer til å gjennomføre uansett. Men er det tilstrekkelig til å kunne si at vi leier ut kun halvparten av huset? Eller er det feks viktig at vi har denne adressen som registrert bosted i folkeregisteret samtidig? Vi vil jo ikke bo i utleieboligen på fulltid, men leie en leilighet et annet sted i denne perioden.

 

Leien vil være i størrelsesorden som om de leide 100% ..

 

Er det noen som har erfaring med slikt, og kjenner regelverk/praksis på området?

Endret 4. mars 2014 av jonlem

[Sheldon C]

 

Men så skjønte jeg at vi må betale 28% skatt av leieinntektene,

 

 

Leieforholdet du beskriver er garantert skattepliktig. Du må nok ha bostedsadresse i boligen for å hevde at du leier ut under halvparten av boligen. Så her bør du ikke prøve å lure deg unna beskatning.

 

Men husk at det kun skal beskattes 28% av nettoinntekter. Du kan føre opp en mengde fradrag og redusere bruttoinntekter betydlig. Kommunale avgifter, renovasjon, forsikring, eiendomsskatt, inspeksjon av bolig (kjøregodtgjørelse), slitasje av møbler osv.

[krikkert]

Skatteloven § 7-2 (1) (a) fritar utleie av egen bolig fra skatteplikt dersom "eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk".

 

Først og fremst kan det reises spørsmål ved om det er din "egen bolig" etter at du har flyttet ut, når du har flyttet for en så lang periode. Dernest kan det reises spørsmål ved om du benytter minst halvparten av boligen til egen bruk - det må du nemlig gjøre i hele utleieperioden, ikke bare deler av den (ellers ville skatteplikten vært illusorisk).

 

Med "kan reises spørsmål" mener jeg at Skatteetaten vil reise spørsmål om det når de finner det ut. "Person som eier bolig han ikke bor i selv men ikke leverer næringsoppgave for utleie" er en gjenganger.

 

Som Bond007 skriver er alminnelig skatt på utleie en nettoskatt. Alle utgifter du har hatt for å skaffe inntektene kan dermed som regel kreves fradratt før skatten beregnes. Merk at utgifter du ikke har hatt ikke kan fradras, og hvis du skal fradra kjøreutgifter for inspeksjon av leiligheten må du faktisk inspisere leiligheten. Har du "kombinerte reiser" (både inspeksjon og "ferie") kan du risikere at fradraget for disse faller bort eller blir fordelt skjønnsmessig etter formålet.

[Herr Brun]

Kort fortalt: Nei, dette er ikke en lovlig ordning.

 

Hovedregelen er etter skatteloven § 7-2 at utleie av egen bolig er skattepliktig. Unntak gjelder under 20 000 i året, eller der hvor "eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien". Det er åpenbart ikke tilfellet i løsningen du skisserer. Vilkåret er at du faktisk benytter deg av den, og det har du ikke tenkt til å gjøre.

 

For øvrig er det sannsynligvis ikke riktig at du ikke tjener på utleien, med mindre du ikke betaler avdrag og likevel ikke går i pluss. I så fall bør du vurdere å selge, evt. leie ut til høyere pris. Alle kostnader du har for å leie ut vil du kunne få fradrag for (inkl. forsikring).

[Sheldon C]

 

Leien vil være i størrelsesorden som om de leide 100% ..

 

 

 

Her dokumenterer du overfor skatteetaten at du faktisk leier ut hele boligen.

[jonlem]

Vilkåret er at du faktisk benytter deg av den, og det har du ikke tenkt til å gjøre.

Tja, vi har tenkt å benytte huset, men ikke hele tiden. Så det er vel et slags definisjonsspørsmål der. Det vil nok ligne mest på en slag fritidsboligbenyttelse ja.

 

Vel, jeg er klar over at dette er litt av et skudd i blinde, men vi prøver alt

At en fjerdedel av leia forsvinner i skatt er veldig ugunstig for oss. Men gode tilbakemeldinger, takk skal dere ha.

 

Det er mulig det er en spesiell situasjon, men vi flytter egentlig ikke for moro skyld. Det er pga jobb, og det er i utgangspunktet midlertidig, dvs intensjonen er at vi skal tilbake hit og bo i dette huset senere. Vi leier i grunnen ut kun for å få igjen noe av de utgiftene vi vil ha på å ha huset stående "på gress", og for å ha råd til å betale leie der vi skal leie (midlertidig altså).

Man kan godt si vi har satt oss selv i en litt vanskelig situasjon der, med å kjøpe et halvdyrt hus i et område der hus omtrent ikke er verdt noenting (grisgrendte strøk i nord). Men det er altså en langsiktig greie, og et valg vi selvfølgelig må ta konsekvensene av. Husleia vi har satt, som altså er omtrent lik summen av månedlige utgifter (inkl avdrag på lån) er allerede litt over tilsvarende leiepriser i området. Vi kan ikke gå lavere uten at det går kraftig ut over økonomien vår og mulighetene for leie der vi skal flytte.

 

Det hjelper selvfølgelig litt med fradrag for utgifter, men fortsatt vil det ryke et par tusenlapper og vel så det per måned til skatt.

 

Men klart, jeg ser som sagt at dette er noe tynt. Og det er vel egentlig ikke slik at jeg har som utgangspunkt at vi må prøve å "snike oss unna" skatt, prinsipielt er jeg enig i at der bør være noe for å holde de verste hushaiene i ørene. Men vi et altså bare et helt vanlig par som må ta noen litt uforutsette omveier i livet

 

Hvordan blir det forresten om vi lar være å melde flytting selv da? Blir det bare krøll på andre området det?

Endret 4. mars 2014 av jonlem

[Sheldon C]

 

At en fjerdedel av leia forsvinner i skatt er veldig ugunstig for oss.

 

 

Vil selvfølgelig variere avhengig av mange forhold, men du havner nok langt under fjerdedelen.

Min erfaring er at etter alle kostnader er trukket fra så betaler du 10-15% skatt av leiebeløpet.

[Herr Brun]

For det første er det straffbart å la være å melde flytting i seg selv. Lar du være å melde flytting med det formål å skjule skatteunndragelser mistenker jeg at det ikke akkurat er formildende.

 

Skatteplikten skal ikke ta "hushaiene". Det skal ta de som tjener penger på å leie ut. Om du velger å karakterisere deg selv som en stakkars fyr som bare er uheldig eller som en hushai er irrelevant, og det er nok lite sympati å hente både her og hos skatteetaten.

 

Du har helt rett i at det er et definisjonsspørsmål, men her er det ingen tvil om at du etter enhver fornuftig definisjon (og ikke en du setter opp med det formål å få den til å passe situasjonen din) ikke benytter deg av 50% av boligen regnet etter utleieverdi i utleietiden.

[krikkert]

Hvis du har satt månedlig leiebeløp til lik dine egne kostnader ved å ha boligen (inkl. avdrag) er det i realiteten kun et beløp tilsvarende avdragsbeløpet du vil betale skatt på - resten vil være fradragsberettigede kostnader.

 

Det kan fortsatt bli en ikke ubetydelig skattebelastning, men på den annen side er avdrag direkte oppbygging av formue for deg og også en av de enkleste kostnadene å slippe unna midlertidig (i form av å søke om avdragsfrihet).

 

Det finnes måter man kan innrette seg på for å minimere skattebelastningen ut over dette - reiseutgifter for inspeksjonsreiser (aktuelt for reiser man også ellers ville tatt), fradrag for hjemmekontor for å administrere utleien (standardfradrag), f.eks.

[jonlem]

For det første er det straffbart å la være å melde flytting i seg selv. Lar du være å melde flytting med det formål å skjule skatteunndragelser mistenker jeg at det ikke akkurat er formildende.

 

Skatteplikten skal ikke ta "hushaiene". Det skal ta de som tjener penger på å leie ut. Om du velger å karakterisere deg selv som en stakkars fyr som bare er uheldig eller som en hushai er irrelevant, og det er nok lite sympati å hente både her og hos skatteetaten.

 

Du har helt rett i at det er et definisjonsspørsmål, men her er det ingen tvil om at du etter enhver fornuftig definisjon (og ikke en du setter opp med det formål å få den til å passe situasjonen din) ikke benytter deg av 50% av boligen regnet etter utleieverdi i utleietiden.

Jeg er ikke ute etter sympati, bare fakta og avklaringer rundt disse. Surpomp

 

 

Men jeg har ærlig talt ikke tenkt så mye på hvilke fradrag man kan påberope seg her. Kommunale avgifter, forsikring og disse faste, månedlige greiene er jo en ting, men nå ser jeg det nevnes inspeksjonsreiser, hjemmekontor o.l. - det er jo selvfølgelig interessant. Er disse tingene regulert noe særlig i lov eller forskrift, eller er det litt sånn at man prøver seg fram og får smekk fra skatteetaten om man blir for ivrig? I fall det siste, hva gjør de? Blir det bøter og straff tvert, eller får man sjansen til å rette opp enkeltposter i selvangivelsen?

[Sheldon C]

Ved utleie av bolig må du benytte skjema RF-1189 og vedlegge selvangivelsen.

 

http://www.skatteetaten.no/no/Skjemaer/Arsoppgjor-for-utleie-mv-av-fast-eiendom/

 

Inkludert i skjema er det veiledning for hvilke fradrag du har rett på, hvis du leser denne så er det ganske rett frem.

Noen fradrag kan det være skjønnsmessige vurdering. I disse tilfellene bør du vedlegge en begrunnelse for dine vurderinger av forholdet. Hvis skatteetaten er uenige i dine vurderinger vil de korrigere og du vil garantert ikke risikere bøter/straff.

[krikkert]

Hovedregelen er at du har krav på fradrag for alle utgifter du har hatt til å anskaffe, sikre, eller beholde en skattepliktig inntekt.

 

Poenget blir da todelt:

 

1) Finn ut av hvilke utgifter du allerede har, og se om de har tilknytning til inntekten slik at de kan fradragsføres. Her faller f.eks. inspeksjonsreiser, kommunale avgifter, vedlikehold, etc. (Renter får du fradrag for uansett, så de får du ikke fradrag for en gang til her)

2) Finn ut av hvilke utgifter man kan få standardisert fradrag for, det vil si at du får et fradrag uavhengig av faktiske utgifter. Eksempelvis hjemmekontor.

 

Ta gjerne en titt på skjemaet for næringsutleie, http://skatteetaten.no/upload/Skjemaer/2013/RF-1189B.pdf'>RF-1189.

 

Hvis du fører feil fradrag vil Skatteetaten rette forholdet. Tilleggsskatt på en viss prosent (vanligvis inntil 30 %) av det feilaktig unndratte skattebeløpet kan ilegges hvis du har vært uaktsom eller forsettlig har unndratt skatt.

[Sheldon C]

 

2) Finn ut av hvilke utgifter man kan få standardisert fradrag for, det vil si at du får et fradrag uavhengig av faktiske utgifter. Eksempelvis hjemmekontor.

 

 

Dette er helt nytt for meg. Hvor på RF-1189 skal dette føres, har du noe linker til mer informasjon?

 

Oppdatering: Fant ut at det kun gjelder for næringsdrivende. Ved privat utleie så der dette innbakt i minstefradraget.

Endret 4. mars 2014 av Bond007

[krikkert]

For lønnstakere er hjemmekontorfradrag innbakt i minstefradraget, når hjemmekontoret er i tilknytning til arbeidsforholdet, takseringsreglene 2013 § 1-3-26 tredje ledd. Minstefradraget kan ikke konsumere utgifter pådratt for å sikre annen inntekt enn lønnsinntekt.

[jonlem]

Hvilket minstefradrag?? På vanlige lønnsinntekter?

 

Red;

Nei, glem det.. Jeg tror jeg skjønner allikevel. Tenkte det var snakk om et minstefradrag på leieinntektene, men disse blir vel selvfølgelig regnet innunder og sammen med annen inntekt. Eller?

Endret 4. mars 2014 av jonlem

[krikkert]

Minstefradrag i arbeidsinntekt, ja.