Ugyldig kontrakt

[Scorpieonen]

Jeg har et spørsmål som jeg håper noen kan svare på.
Her er min historie:

I juni 2011 undertegnet jeg en leiekontrakt for leie av lagerlokale.
Leiekontrakten forteller at utleier skal ha kr. 4000,- pr år for 20 kvadrat.
Leia skal betales på forskudd og kontrakten må fornyes èn måned før utløpsdato som er i juni 2012.
Jeg ga utrykk for at jeg var interesert i langtidsleie.
I juli 2012 mottok jeg en purring fra utleier på leia for 2012/13.
Ettersom jeg fortsatt hadde bruk for lokalet, betalte jeg inn nye kr 4000,- for 2012/13
Kontrakten ble ikke fornyet.
I juli 2013 ringte jeg til utleier å ba om å få hente sakene ettersom jeg ikke trengte lokalet lenger.
Han forlangte at jeg måtte betale inn kr. 4000,- for 2013/14 før jeg slapp inn i lokalet ettersom jeg ikke hadde varslet om dette innen juni 2013. (Ingenting i den utgåtte kontrakten sier noe om dette.)
Jeg overførte pengene med en tydelig beskjed om at jeg da ville ha tilgang til lokalet fram til juni 2014.
Tømte da lokalet.
I desember 2013 tok jeg kontakt med han og sa at jeg ville inn i lokalet for å sette fra meg noen saker.
Da fikk jeg beskjed om at han hadde leid ut lokalet til noen andre ettersom jeg hadde tømt det.
Nå vil jeg selvsagt ha tilbake disse pengene. En advokat har rådet meg til å ta saken til forliksrådet.
Noen som har peiling på om jeg kommer noen vei med dette?
For ordens skyld så er utleier selvstendig næringsdrivende.

Legger ved kontrakten i dette inlegget.

 

 

Endret 14. februar 2014 av Scorpieonen

[The Avatar]

Det er sikkert andre som kan gi betre svar enn meg, men etter som eg forstår så er vell saka så enkel som at utleiger har leigd ut det samme lokalet to ganger?

 

Eg kan ikkje sjå anna enn at du burde få medhold i forliksrådet i denne saka.

[Herr Brun]

Han har åpenbart ikke rett til å leie ut på nytt og kreve penger av deg. At du tømmer lageret er ikke særlig relevant så lenge du ikke gir ham beskjed om at du ikke lenger ønsker å disponere det (da har han en plikt til å prøve å leie ut på nytt og betale tilbake forskuddet ditt minus det han evt. taper på tomt lager og/eller (nødvendig) lavere leie for ny leietaker), du betaler jo for å ha tilgang til et lager, ikke nødvendigvis bare for å ha ting stående der.

 

Uansett, dette er ikke en "ugyldig" kontrakt, men en brutt kontrakt.

[3irik]

Har du gitt ham muligheten til å gi deg pengene tilbake? Hvis han bare overfører 4000kr tilbake til deg så er jo saken løst uten å behøve forliksrådet en gang?

 

 

Forøvrig kan jeg lese navnet på utleier på dokumentet du har lagt ved, så det kan være greit å redigere det bort i paint eller noe...

[Scorpieonen]

Han har åpenbart ikke rett til å leie ut på nytt og kreve penger av deg. At du tømmer lageret er ikke særlig relevant så lenge du ikke gir ham beskjed om at du ikke lenger ønsker å disponere det (da har han en plikt til å prøve å leie ut på nytt og betale tilbake forskuddet ditt minus det han evt. taper på tomt lager og/eller (nødvendig) lavere leie for ny leietaker), du betaler jo for å ha tilgang til et lager, ikke nødvendigvis bare for å ha ting stående der.

 

Uansett, dette er ikke en "ugyldig" kontrakt, men en brutt kontrakt.

Slik jeg tolker den, så må den jo være ugyldig ettersom den gikk ut i Juni 2012 ?

[Scorpieonen]

Har du gitt ham muligheten til å gi deg pengene tilbake? Hvis han bare overfører 4000kr tilbake til deg så er jo saken løst uten å behøve forliksrådet en gang?

 

 

Forøvrig kan jeg lese navnet på utleier på dokumentet du har lagt ved, så det kan være greit å redigere det bort i paint eller noe...

Må jo først takke for våkenheten

Jo, jeg har gitt han den muligheten, men han vil ikke gi meg pengene tilbake. Han mener han har krav på de samtidig som han mener at han selv kan disponere lageret til det han vil ettersom jeg har tømt det.

[Scorpieonen]

Det er sikkert andre som kan gi betre svar enn meg, men etter som eg forstår så er vell saka så enkel som at utleiger har leigd ut det samme lokalet to ganger?

 

Eg kan ikkje sjå anna enn at du burde få medhold i forliksrådet i denne saka.

Ja, han har leid ut lokalet til andre. Håper det skal bli en grei sak for forliksrådet.

[Herr Brun]

 

Han har åpenbart ikke rett til å leie ut på nytt og kreve penger av deg. At du tømmer lageret er ikke særlig relevant så lenge du ikke gir ham beskjed om at du ikke lenger ønsker å disponere det (da har han en plikt til å prøve å leie ut på nytt og betale tilbake forskuddet ditt minus det han evt. taper på tomt lager og/eller (nødvendig) lavere leie for ny leietaker), du betaler jo for å ha tilgang til et lager, ikke nødvendigvis bare for å ha ting stående der.

 

Uansett, dette er ikke en "ugyldig" kontrakt, men en brutt kontrakt.

Slik jeg tolker den, så må den jo være ugyldig ettersom den gikk ut i Juni 2012 ?

 

Den gikk ikke ut da, du fornyet den jo.

[Horten Market]

Ettersom jeg fortsatt hadde bruk for lokalet, betalte jeg inn nye kr 4000,- for 2012/13

Kontrakten ble ikke fornyet.

Den gikk ikke ut da, du fornyet den jo.

Er en innbetaling for ny periode å anse som fornyelse av leieforholdet, det må ikke signeres ny kontrakt?

[Herr Brun]

 

Ettersom jeg fortsatt hadde bruk for lokalet, betalte jeg inn nye kr 4000,- for 2012/13

Kontrakten ble ikke fornyet.

Den gikk ikke ut da, du fornyet den jo.

Er en innbetaling for ny periode å anse som fornyelse av leieforholdet, det må ikke signeres ny kontrakt?

 

Ja, selvfølgelig. Avtaler kan inngås formløst, også leieavtaler (de må riktignok settes opp skriftlig om en av partene krever det - men det er ikke et gyldighetskrav). Noe annet ville være absurd: Han har jo benyttet seg av plassen og betalt.

[Horten Market]

Ja, selvfølgelig. Avtaler kan inngås formløst, også leieavtaler (de må riktignok settes opp skriftlig om en av partene krever det - men det er ikke et gyldighetskrav). Noe annet ville være absurd: Han har jo benyttet seg av plassen og betalt.

Denne avtalen er vel ikke formløs? Det står i kontrakten at forlengelse må gjøres innen 1 måned før utløp. Dette er en tidsbestemt leieavtale som opphører automatisk ved leieperiodens utløp. Her har leietaker også opplyst til utleier at han IKKE ønsker å fornye kontrakten, samt at han har tømt lagerlokalet. Det står tomt, klart til ny utleie. Så har det da gått noen dager over fristen for å tømme lokalet, og utleier forlanger da at han betaler for en ny periode. Det er ikke gitt at dette er en muntlig avtale om ny leieperiode. Utleier har åpenbart ikke oppfattet det slik. Men leietaker sier han var tydelig på at han ønsket tilgang til lokalet for dette året da han likevel måtte betale. Finnes det ikke noe skriftlig om dette, så er det ord mot ord.

 

Så hva sier jusen om dette forholdet?

 

I tilfeller der leietaker ikke rekker å rydde lokalet før leieperiodens utløp, så er det vanlig at det må betales for en ekstra periode, vanligvis en månedsleie. I vårt tilfelle er det ikke månedsperioder, men årsperioder. En ekstra periode vil her bety ett år. Men er det rimelig? Dette er ikke regulert i den skriftlige kontrakten, hvis det ikke står noe på baksiden som vi ikke har sett. De fleste vil vel mene at det rimelige i dette tilfellet er at det betales for de dagene lokalet var opptatt, eventuelt frem til ny leietaker kom inn.

Endret 15. februar 2014 av Horten Market

[Herr Brun]

Det han sier er at den er ugyldig fordi den gikk ut i 2012. Men han fornyet den jo i det han betale for 12 nye måneder. Ellers er jeg for så vidt enig med deg i at dersom det er en opt in-opsjon (han må si fra om han vil beholde den i 12 måneder til) er det ikke grunnlag for å kreve leie for et nytt år om han ikke tømmer lokalet i tide. Men all den tid han har betalt for 12 nye måneder og dermed akseptert det, så er situasjonen slik jeg ser det at han skal ha tilgang til lokalet innen neste sommer. Evt. pengene tilbake for den perioden han ikke har disponert den likevel (utleier har da åpenbart sett på lokalet som disponibelt for ham, og da skal han ikke ha leie).

 

Uansett er det ikke snakk om "ugyldighet", og det var egentlig det eneste jeg mente å si med den kommentaren.

[Horten Market]

Uansett er det ikke snakk om "ugyldighet", og det var egentlig det eneste jeg mente å si med den kommentaren.

Det er jeg helt enig i. Tror egentlig ikke det var det TS mente å si heller.

 

Vurderingene dine for øvrig er selvfølgelig kurant. Mitt poeng var at det er rom for flere tolkninger. Jeg vil tro motpartens advokat kan dra opp flere gode kort fra ermet.

 

Det som kludrer saken til for utleier, er at han leier ut samme lokalet en gang til etter å ha mottatt betaling for ny periode fra første leietaker. Det er vel ikke lov? Men her kan utleier hevde at pengene var et gebyr og ikke betaling for ny leieperiode.

 

En sammenligning som kan være interessant, er advokaters (og andre yrkers) praksis med å selge en hel time selv om bare 10 minutter blir brukt. Da er det jo ikke slik at advokaten hviler seg de neste 50 minuttene som klienten har betalt for. Nei, den blir solgt til andre klienter.

[Herr Brun]

Utleier må nesten ha en form for rettsgrunnlag for et slikt "gebyr". Om man viser til at man har betalt en årsleie har det formodningen for seg at det er nettopp leien man har betalt.

 

Hva gjelder timefakturering så er analogien ikke helt treffende, i tillegg til at det da er nøye avtalt i vilkårene hvordan tiden skal beregnes. For øvrig er bransjestandard at man fakturerer påbegynte kvarter. Å fakturere en time uansett om man bruker 10 eller 59 minutter er det nok ingen som gjør.

[Scorpieonen]

Sertter pris på gode svar og engasjement. Ser jo ut til at kontrakten og jussen gjør at dette kan tolkes på flere måter. Begynner da å lure på om jeg selv burde ha med meg en advokat til forliksrådet, men da kommer jo det store spørsmålet: Hvem må betale for min og evt.hans advokat?

Blir det den som "taper" saken som må betale advokatene eller må vi begge betale hver vår advokat?

Dette er jo tross alt en sak som går til forliksrådet og ikke en rettsak.

[nicho_meg]

Sertter pris på gode svar og engasjement. Ser jo ut til at kontrakten og jussen gjør at dette kan tolkes på flere måter. Begynner da å lure på om jeg selv burde ha med meg en advokat til forliksrådet, men da kommer jo det store spørsmålet: Hvem må betale for min og evt.hans advokat?

Blir det den som "taper" saken som må betale advokatene eller må vi begge betale hver vår advokat?

Dette er jo tross alt en sak som går til forliksrådet og ikke en rettsak.

Tolkes på flere måter? Så vidt jeg leser av tråden er konklusjonen ganske entydig, bortsett fra Horten Market som ikke har peiling på juss. Ta råd fra Herr Brun som faktisk har kompetanse på jussen. Du har dessuten en skriftlig kontrakt, noe som gjør saken ganske enkel.