skatt ved salg av utleiebolig

[Håvard86]

Hei

Vet ikke om jeg klarer det, men skal forsøke å beskrive problemstillingen på en forståelig måte:

 

Jeg har en tomannsbolig som jeg for tiden leier ut etter å ha bodd der noen år selv. Jeg ser for meg å fortsette med dette i noen (kanskje 3-5) for så å selge den og kjøpe et enklere utleieobjekt (leilighet) som krever mindre vedlikehold.

 

Ved salg av tomannsboligen må jeg jo skatte 28% av gevinsten (forhåpentligvis) fra fremtidig salg. Dette overskuddet ville gått til en ny utleiebolig, der jeg igjen måttet skatte ved et evt. senere videresalg med fortjeneste osv.

 

Men kan man omgå dette ved å f.eks opprette et AS/NUF for eiendommen? Slik at eventuelle kjøp og salg skjer i firmaet og skatten kommer først når man tar ut utbytte?

 

Noe som kjenner til reglene rundt dette?

 

vh. Håvard

[Bolson]

Gevinst ved salg av eiendom (bolig) vil være skattepliktig også for et aksjeselskap, jf http://newsroom.nordea.com/no/2012/08/15/kjop-av-fast-eiendom-privat-eller-i-as/. Jeg siterer,

 

Det må gjøres en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle, og ofte vil konklusjonen være at det er gunstigere å eie eiendommen på privat hånd.

 

Overskudd av drift, dvs leieinntekter - kostnader vil også være skattepliktige.

[Herr Brun]

Hvis kjøp/salg og utleie av bolig har preg av næringsvirksomhet kan man utsette noe skatt ved å bruke AS-formen. Holdingselskap og hver bolig i egne selskaper så kan man selge uten dokumentavgift i tillegg. Men fram til virksomheten har en viss størrelse er skatten bare litt over halvparten om du gjør det personlig sammenlignet med i AS-form, og da er jo saken grei...

[Håvard86]

Gevinst ved salg av eiendom (bolig) vil være skattepliktig også for et aksjeselskap, jf http://newsroom.nordea.com/no/2012/08/15/kjop-av-fast-eiendom-privat-eller-i-as/. Jeg siterer,

 

Det må gjøres en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle, og ofte vil konklusjonen være at det er gunstigere å eie eiendommen på privat hånd.

 

Overskudd av drift, dvs leieinntekter - kostnader vil også være skattepliktige.

Interessant artikkel, takk for tips! Det står også "Fordelen ved å kjøpe fast eiendom gjennom et investeringsselskap (AS) er primært at eiendommen kan kjøpes for ubeskattede midler som er opptjent i selskapet, for eksempel gevinster ved salg av aksjer som er skattefrie i henhold til Fritaksmetoden".

 

Så gevinst ved salg eiendom A, kan ikke benyttes skattefritt til å kjøpe eiendom B, slik som ved salg av aksjer?

[Håvard86]

Hvis kjøp/salg og utleie av bolig har preg av næringsvirksomhet kan man utsette noe skatt ved å bruke AS-formen. Holdingselskap og hver bolig i egne selskaper så kan man selge uten dokumentavgift i tillegg. Men fram til virksomheten har en viss størrelse er skatten bare litt over halvparten om du gjør det personlig sammenlignet med i AS-form, og da er jo saken grei...

Hei, takk for innspill! Basert på det du sier virker AS ulønnsomt. Men hva vil det si "å utesette noe skatt"?

[Herr Brun]

 

Hvis kjøp/salg og utleie av bolig har preg av næringsvirksomhet kan man utsette noe skatt ved å bruke AS-formen. Holdingselskap og hver bolig i egne selskaper så kan man selge uten dokumentavgift i tillegg. Men fram til virksomheten har en viss størrelse er skatten bare litt over halvparten om du gjør det personlig sammenlignet med i AS-form, og da er jo saken grei...

Hei, takk for innspill! Basert på det du sier virker AS ulønnsomt. Men hva vil det si "å utesette noe skatt"?

 

Dersom man sammenligner AS med kjøp/salg/leie som privatperson uten at det er næringsvirksomhet taper ASet _alltid_ fordi totalt skattetrykk er vesentlig høyere (28% på inntekter så 28% på utbytte, kontra bare 28% på inntekter som du så kan bruke som du vil), men hvis man sammenligner AS med næringsbeskatning som privatperson har ASet den fordelen at de 28% på utbytte kan reinvesteres. Så lenge du ikke tar ut utbytte kan du altså få avkastning på pengene før skatt, mens du ved personlig næringsvirksomhet må skatte hvert år. Du kan altså utsette betalingen av skatt, og fram til skatten forfaller får du avkastning. Jo lengre tid du utsetter (ved å holde igjen pengene i selskapet), jo mer penger tjener du på dette.

 

Håper resonnementet var forståelig, dette er ikke mitt spesialfelt...

 

Edit: Selskapsskatten er jo endret til 27%, så tallene er litt feil. Men poenget er det samme.

Endret 5. februar 2014 av Herr Brun

[Bolson]

 

Gevinst ved salg av eiendom (bolig) vil være skattepliktig også for et aksjeselskap, jf http://newsroom.nordea.com/no/2012/08/15/kjop-av-fast-eiendom-privat-eller-i-as/. Jeg siterer,

 

Det må gjøres en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle, og ofte vil konklusjonen være at det er gunstigere å eie eiendommen på privat hånd.

 

Overskudd av drift, dvs leieinntekter - kostnader vil også være skattepliktige.

Interessant artikkel, takk for tips! Det står også "Fordelen ved å kjøpe fast eiendom gjennom et investeringsselskap (AS) er primært at eiendommen kan kjøpes for ubeskattede midler som er opptjent i selskapet, for eksempel gevinster ved salg av aksjer som er skattefrie i henhold til Fritaksmetoden".

 

Så gevinst ved salg eiendom A, kan ikke benyttes skattefritt til å kjøpe eiendom B, slik som ved salg av aksjer?

 

 

I hovedregel er det korrekt. Aksjer står i en særstilling når det gjelder selskapsskatt. Mye av denne særstillingen er argumenter av å gjøre det mer lønnsomt å reinvestere i nye selskaper i stedet for å ta ut store utbytter.

 

Men som artikkelen peker på, man må vurdere hvert enkelt tilfelle. Som Herr Brun skriver kan det være fornuftig å bruke aksjeselskapsformen om man har flere eierndommer og driver på et visst nivå. Da danner man et holdingselskap på toppen og datterselskaper for hver eiendom. Det gir en del muligheter for totalt sett å spare skatt.

[Håvard86]

 

 

Hvis kjøp/salg og utleie av bolig har preg av næringsvirksomhet kan man utsette noe skatt ved å bruke AS-formen. Holdingselskap og hver bolig i egne selskaper så kan man selge uten dokumentavgift i tillegg. Men fram til virksomheten har en viss størrelse er skatten bare litt over halvparten om du gjør det personlig sammenlignet med i AS-form, og da er jo saken grei...

Hei, takk for innspill! Basert på det du sier virker AS ulønnsomt. Men hva vil det si "å utesette noe skatt"?

 

Dersom man sammenligner AS med kjøp/salg/leie som privatperson uten at det er næringsvirksomhet taper ASet _alltid_ fordi totalt skattetrykk er vesentlig høyere (28% på inntekter så 28% på utbytte, kontra bare 28% på inntekter som du så kan bruke som du vil), men hvis man sammenligner AS med næringsbeskatning som privatperson har ASet den fordelen at de 28% på utbytte kan reinvesteres. Så lenge du ikke tar ut utbytte kan du altså få avkastning på pengene før skatt, mens du ved personlig næringsvirksomhet må skatte hvert år. Du kan altså utsette betalingen av skatt, og fram til skatten forfaller får du avkastning. Jo lengre tid du utsetter (ved å holde igjen pengene i selskapet), jo mer penger tjener du på dette.

 

Håper resonnementet var forståelig, dette er ikke mitt spesialfelt...

 

Edit: Selskapsskatten er jo endret til 27%, så tallene er litt feil. Men poenget er det samme.

 

 

Takk - det var veldig godt forklart og forståelig! Da forstår jeg det slik at behovet for utbytte kontra ønsket om reinvestering vil være vesentlig. Da ble jeg en del klokere

[Håvard86]

 

 

Gevinst ved salg av eiendom (bolig) vil være skattepliktig også for et aksjeselskap, jf http://newsroom.nordea.com/no/2012/08/15/kjop-av-fast-eiendom-privat-eller-i-as/. Jeg siterer,

 

Det må gjøres en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle, og ofte vil konklusjonen være at det er gunstigere å eie eiendommen på privat hånd.

 

Overskudd av drift, dvs leieinntekter - kostnader vil også være skattepliktige.

Interessant artikkel, takk for tips! Det står også "Fordelen ved å kjøpe fast eiendom gjennom et investeringsselskap (AS) er primært at eiendommen kan kjøpes for ubeskattede midler som er opptjent i selskapet, for eksempel gevinster ved salg av aksjer som er skattefrie i henhold til Fritaksmetoden".

 

Så gevinst ved salg eiendom A, kan ikke benyttes skattefritt til å kjøpe eiendom B, slik som ved salg av aksjer?

 

 

I hovedregel er det korrekt. Aksjer står i en særstilling når det gjelder selskapsskatt. Mye av denne særstillingen er argumenter av å gjøre det mer lønnsomt å reinvestere i nye selskaper i stedet for å ta ut store utbytter.

 

Men som artikkelen peker på, man må vurdere hvert enkelt tilfelle. Som Herr Brun skriver kan det være fornuftig å bruke aksjeselskapsformen om man har flere eierndommer og driver på et visst nivå. Da danner man et holdingselskap på toppen og datterselskaper for hver eiendom. Det gir en del muligheter for totalt sett å spare skatt.

 

Takk, det var godt forklart! Forstår at AS-formen er mer orientert mot de som driver større. Vi får se hva fremtiden bringer, og ta en ting om gangen foreløpig fungerer det litt mindre prosjektet mitt bra slik det er nå. Men det aldri dumt å se seg rundt etter løsninger som kan være bedre!

[Compoundinterest]

Som Herr Brun sier så vil du skatte mer dersom du oppretter et AS, skatt på overskudd og utbytte, evt. arbeidsgiveravgift og lønn, samt kostnaden med å opprette aksjeselskapet.

Slik jeg forstår det har du nå to boliger, og har tenkt å bli boende der du bor nå. Det har jo også mulighet for å flytte inn i tomannsboligen et av de to siste årene før salg, så slipper du gevinstbeskatningen.

Du får evt. veie opp flyttekostnader og bryderi mot total gevinstbeskatning for å se om det er verdt det.

[Chi Chi]

Hei gevinsetn i as.er salgsverdi -kjøpsverdi ? eller salgsverdi- (event.underskudd i as.)- kjøpsverdi

[TheGaame]

bare lurer på hvor mye du har inntekter i månen?  da over 20 000 vil bli regnet som næringsvirksomhet :/

[Chi Chi]

bare lurer på hvor mye du har inntekter i månen?  da over 20 000 vil bli regnet som næringsvirksomhet :/

Inntektene er over 20000.- i måned.

[ARJ]

 

bare lurer på hvor mye du har inntekter i månen?  da over 20 000 vil bli regnet som næringsvirksomhet :/

Inntektene er over 20000.- i måned.

 

 

Går ut fra at du uansett skriver av vedlikehold på utleieenheten sånn at du får avskrivingene du skal ha?

[TheGaame]

 

bare lurer på hvor mye du har inntekter i månen?  da over 20 000 vil bli regnet som næringsvirksomhet :/

Inntektene er over 20000.- i måned.

 

da vil det bli rekna som næringsvirksomhet desverre 

[Zash]

 

 

bare lurer på hvor mye du har inntekter i månen?  da over 20 000 vil bli regnet som næringsvirksomhet :/

Inntektene er over 20000.- i måned.

 

da vil det bli rekna som næringsvirksomhet desverre 

 

Eh, kilde?

[TheGaame]

Eh, kilde?

 

 

oh shit,  mente eg hadde lest det på skatteetaten. hm. men det eg fant er  skattepliktig dersom husleien er over 20 000 i året. må ha husket feil.

 

Så da spør eg, er det ingen øvregrense på beløp, bortsett fra om man leier ut 5 eller mer leiligheter?

[krikkert]

Det er forskjell på "er skattepliktig" og "er næringsvirksomhet". Som hovedregel er utleie av fast eiendom skattepliktig (med visse unntak for utleie av egen bolig mv.), men det er også som hovedregel kapitalinntekt (som beskattes med flat sats på 27 %).

 

Hvis man driver utleie av noe omfang og varighet i tid (en veiledende grense er hvis man har fem utleieenheter man leier ut, men hvor mye arbeid man gjør knyttet til utleien og hvor intens den er får også betydning) får utleien et slikt omfang at det er snakk om næringsvirksomhet. Virksomhetsinntekter beskattes  med progressiv skattesats (flat inntektsskatt på 27 %, flat trygdeavgift på 11,4 %, og progressiv toppskatt).