jobbe for husleie?

[lmj]

Kort spørsmål, er det lov å inngå leieavtale med at leietaker arbeider for husleie i stede for å betale?

 

Hvis ja - er det noen forskjell om utleier da er privatperson eller enkeltmannsforetak (landbruk)?

 

Kan i så fall en leiekontrakt som beskriver dette leieforholdet bli problematisk ved en evt tvist?

 

kanskje et litt utradisjonelt spørsmål, men håper på tips/svar her :-)

[The Avatar]

I husleigelova § 3-1 står det at leiga skal fastsettast til eit bestemt beløp.

Men ein kan avtale seg bort frå denne bestemmelsen så lenge leigetakaren ikkje får meir ugunstige vilkår enn det som lova legger opp til.

 

Uansett så vil det nok være fornuftig å sette eit beløp som er husleiga og eit beløp som er lønna. Sjølv om dere velger å ta oppgjeret på anna måte så er det viktig å fastsette både leige og lønn. Dette vil f.eks være aktuellt dersom boligen har ein mangel som gjer at du skal holde tilbake husleige, skal dette då løysast ved at du jobber mindre fram til utleiger har retta mangelen? Kva skjer om du blir sjuk og ikkje kan jobbe i nokre dagar?

 

Så med mindre det blir satt opp ein forholdsvis detaljert husleigekontrakt så kan eg ikkje sjå at ein slik avtale er fordelaktig for deg.

 

 

 

Ein anna ting er at dette lukter skattejuks lang veg. Mest sannsynleg så er vell dette svart arbeid? Altså at det ikkje blir betalt arbeidsgiveravgift, og at det ikkje blir trekkt inntektsskatt frå lønna då lønninga ikkje går via deg som arbeidstakar.

[krikkert]

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp, jfr. husleieloven § 3-1, men husleieloven § 1-1 (3) forutsetter at vederlaget kan være noe annet enn penger. Forarbeidene til § 3-1 definerer "leie" som "det pengebeløp leieren skal betale som vederlag for sin bruksrett til husrommet". Utleiers rolle som AS, ENK, eller privatperson uten organisasjonsnummer får ikke betydning.

 

Loven kan derfor ikke sies å forby naturalytelser i tillegg til leie (merk at § 3-7 bare forbyr betalingen av andre og større "pengebeløp" enn kapittel 3 åpner for), slik at arbeidsinnsats som vederlag for bruksrett (eventuelt i tillegg til leie) er lovlig.

 

Leieavtalen må som regel i slike tilfeller både oppfylle kravene til leieavtaler etter husleieloven og kravene til arbeidsavtaler etter arbeidsmiljøloven (skal leietaker jobbe hjemmefra er det i tillegg noen krav i hjemmearbeidsforskriften), herunder må mengden arbeid leietaker skal utføre spesifiseres.

 

 

Slike leieavtaler kan fort bli en tvistesak. Leietakers sykdom og strid om mangler, som The Avatar nevner, for ikke å snakke om at man effektivt sett taper vernet om rimelig leiepris etter husleieloven kapittel 4 (denne forutsetter at man betaler leie). Videre er jo ubetalt leie en veldig vanlig oppsigelsesgrunn ("mislighold av leieavtalen", husleieloven § 9-5 (1) ©) - men der leie er en resultatforpliktelse (du har enten betalt leie eller ikke, med få unntak no points for trying) er arbeidskraft vanligvis sett på som en innsatsforpliktelse (du plikter å gjøre så godt du kan). Forskjellig forståelse av dette hos utleier og leietaker - for eksempel fordi utleier ser på arbeidsinnsatsen som en plikt til å skaffe resultater mens leietaker ser på det som en innsatsplikt, eller uenighet om hva som ligger i innsatsforpliktelsen.

 

Et annet spørsmål er skatteforholdene. Fri bolig er kapitalinntekt utenfor arbeid (skatteloven § 5-20) men arbeidsinntekt i arbeid (skatteloven § 5-12). Leietaker vil derfor få et påslag i alminnelig inntekt (i arbeidsforhold også personinntekt) tilsvarende markedsleie for boligen og eventuell fri strøm mv.

[lmj]

Tusen takk for gode svar, som alltid på dette forumet Vi har skrevet en kontrakt som er i mine øyne ganske detaljert. Der kommer det frem eksakt oppgaver/ansvar leietaker skal gjøre og hvike mnd han/hun skal jobbe. Vi har satt verdi på leien, og regnet ut slik at leietaker ikke skal jobbe mer enn hva verdien er satt (leietaker vil få over 200 kr timen om en regner om dette).

 

Nå har jeg hørt at denne type avtale er gjort på andre gårdsbruk.

 

Så kommer noen oppfølgingsspørsmål!

 

1. Er det vi eller leietaker som er pliktig til å oppgi fri bolig som en "tilleggsinntekt" til skattemyndighetene? Vil vi kunne bli pålagt arbeidsgiveravgift i slike tilfeller. Dette blir vel litt utenom et vanlig "arbeidsforhold"?

 

2. Er det rimelig/lov å sette i avtalen at leietaker enten jobber for husleien eller betaler husleie! At vi da har en oppsigelsesrett på arbeidsforholdet? Dette pga at vi skal ha muligheter til å si opp avtalen om arbeid for husleie om leietaker ikke oppfyller sine plikter ihht kontrakt? Det er pga arbeidet (dyrehold) viktig at leietaker er gjør sin jobb. Kan det samme gjøres (kreve vanlig husleie) ved f.eks langvarig sykdom? Dette er et punkt leietaker selv synes er en bra avtale og vil skrive under på. Men spørsmålet er vel egentlig, har vi lov til dette?

 

3. Er det noen forsikringer opp i mot leietaker vi bør ha med en slik avtale?

 

4. Da dette bli sesongbasert, har vi satt det slik at leietaker jobber 7 mnd i året, men likevel har 12 mnd fri husleie. Er det da lov/rimelig at vi avtaler tidsbegrenset leiekontrakt, med bindetid/oppsigelse hvert år? Dette for at det skal bli rett opp i mot jobbe mnd og fri mnd?

 

5. Jeg vet vi ikke akkurat gjør det enkelt for oss med en slik avtale, men for vår del vil dette være en god måte å få litt hjelp på. Så litt tanker rundt sp 4. Om vi ikke har/ønsker et år binding, vil det være rimelig at leietaker "betaler" husleie på fri månedene inn på depositum kontoen, og får dette utbetalt (+ renter) når kontraktsåret er ferdig? Om leietaker sier opp midt i et kontraktsår, så vil leietaker få utbetalt penger regnet opp i mot antall måneder han/hun har jobbet og antall fri måneder (håper dere forstår spørsmålet)! Dette tenker jeg for at vi må forsikre oss om at vi ikke får leietakere som bor her i fri mnd, og sier opp når arbeidet begynner og dermed bor gratis!

 

6. Da arbeidsinnsatsen og pålitelighet er viktig ifm gårdsdriften, vil dette kunne gi oss rett til å ha tidsbestemt leieavtale med fornying hver år?

 

7. Er lite kjent med arbeidsmiljøloven, er det noe viktig vi bør få med oss med en slik avtale?

 

Jeg vil påpeke at det er veldig viktig for oss at vi har en vanntett avtale og at leietaker føler at avtalen er gunstig for han/hun også!

 

X-fingrene for svar igjen

[krikkert]

1) Både arbeidsgiver og arbeidstaker har plikt til å innrapportere forholdet til ligningsmyndighetene, hvis forholdet kan karakteriseres som et arbeidsforhold. Hvis ikke ligger plikten på skattyter alene (men utleier vil ha opplysningsplikt etter forespørsel, ligningsloven § 6-2).

 

Slik situasjonen er beskrevet minner det mest om et arbeidsforhold.

 

2) En arbeidstaker kan sies opp etter reglene i arbeidsmiljøloven kapittel 15. Hvis det skjer er det lurt å ta inn en del i leieavtalen som regulerer hvilke konsekvenser dette vil ha for leieforholdet. Husleieloven § 3-1 vil ikke være noe hinder, for hvis arbeidstaker er sagt opp er leieavtalen også misligholdt, i og med at arbeidet er et vederlag for husrom.

 

Ved sykdom skal arbeidstaker enten beholde naturalytelsen (boligen) på samme vilkår som om han var frisk, eller få pengemessig kompensasjon for verdien av naturalytelsen, jfr. folketrygdloven § 8-29 femte ledd (hva som skal utgjøre sykepengegrunnlaget). De første 16 dagene ytes denne kompensasjonen av arbeidsgiver, deretter av NAV. Hvis leien løper uendret under sykdom vil dette regnes som at naturalytelsen beholdes.

 

3) Jeg kjenner ikke til noen forsikringer mot dårlige leietakere, men NAV lar små virksomheter forsikre seg mot sykepengeansvar.

 

4) Hvis boligen er knyttet til arbeidsforholdet (altså at dere som arbeidsgiver leier ut til ansatte), og arbeidsforholdet er lovlig midlertidig inngått som sesongarbeid, vil jeg anta at dette er tilstrekkelig saklig grunnlag for å tidsbestemme leieavtalen til ett år.

 

5) Dette åpner ikke husleieloven § 3-7 for. Alternativet i frimånedene er å kreve leie på vanlig måte - da husleieloven ble innført i 1999 var litt av poenget nettopp å bli kvitt slike ordninger.

 

6) Se 4.

 

7) Slik jeg ser det vil det effektivt sett være en arbeidsavtale (kombinert med leieavtale) dere inngår. Da er det viktig å sette seg inn i arbeidsmiljøloven, særlig reglene om inngåelse og opphør av arbeidsavtaler, de grunnleggende reglene om helse, miljø, og sikkerhet, og skattemyndighetenes krav til arbeidsgivere. Det er verdt å påpeke at hvis det eneste vederlaget hun får er fri bolig er ikke dette noe hun kan kreve feriepenger av (jfr. ferieloven § 10 (1) (2) (d)).