Spørsmål om leie. (leietaker krever 60. 000 kr)

[hehe347]

Hei, min far har leid ut et hus i 30 år. Avtalen de inngikk gikk ut på av leieren skulle dekke utgifter som strøm, vann, forsikring osv. Siden leieren dekte disse utgiftene skulle leieren betale minimum i husleie. Helt til i dag har leieren betalt veldig lite i forhold til hva som er vanlig å betale husleie og faren min bestemte seg for å øke leien som nå var på 2000 kr. Leieren svarte da med en regning der han krevde betalt 60 000 kr tilbake og refererte til § 3.7 i husleieloven.

Jeg ser i loven at det står at man ikke kan kreve at leieren skal betale urimelige utgifter, men er forsikring "urimelig" når leien er så lav?

Dette har pågått i 30. år, så om §3.7 er gjeldende, vil den da ikke også være gjeldende for en 30. års periode? noe som egentlig sikkert ville kommet opp i et millionbeløp.

 

Betaler han ikke innen 2 uker blir det reist rettssak.

[Star Fox]

Pengekrav foreldes etter tre år jf. § 2 i foreldelsesloven. Så dere trenger ikke å frykte millionbeløp i alle fall.

 

Kan ikke uttale meg om spørsmålet rundt om han kan kreve penger tilbake for betalt vann (kommunale avgifter?) og forsikring. Det virker i alle fall ikke rimelig med tanke på at leien har vært så lav - spesielt ikke med tanke på at leietager har akspetert dette i 30 år.

 

Videre vet jeg ikke om spørsmålet problematiseres ytterligere av at avtalen ble inngått før den nåværende husleieloven trådte i kraft?

[Ståle Nordlie]

Hva sier avtalen om oppsigelse?

[Herr Brun]

Videre vet jeg ikke om spørsmålet problematiseres ytterligere av at avtalen ble inngått før den nåværende husleieloven trådte i kraft?

Med mindre avtalen er tidsbestemt og leieperioden ikke har gått ut ennå så er det ikke relevant for dette spørsmålet.

 

Gammel husleielov inneholdt for øvrig også et tilsvarende forbud, minus den uforbeholdne tilbakekrevingsretten. Men det er mulig tilsvarende må gjelde på ulovfestet grunnlag uansett.

[kjetilkl]

Men hva er grunnlaget for å kreve tilbake disse 60.000?

 

Hvis avtalen før har vært en veldig lav leie mot at leietager betaler vann/renovasjon/forsikring og leien ønskes hevet, så vil det vel isåfall gjelde fra leien økes og fremtidige utgifter? - Eller er det utgifter som er forskuttert?

[Herr Brun]

Men hva er grunnlaget for å kreve tilbake disse 60.000?

 

Hvis avtalen før har vært en veldig lav leie mot at leietager betaler vann/renovasjon/forsikring og leien ønskes hevet, så vil det vel isåfall gjelde fra leien økes og fremtidige utgifter? - Eller er det utgifter som er forskuttert?

Hva som kan kreves i betaling fra leier er uttømmende regulert i husleieloven. Dersom man har avtalt annen betaling er den delen av avtalen ugyldig, og det betalte skal føres tilbake. Det står ganske klart i bestemmelsen trådstarter har henvist til.

[kjetilkl]

Hva som kan kreves i betaling fra leier er uttømmende regulert i husleieloven. Dersom man har avtalt annen betaling er den delen av avtalen ugyldig, og det betalte skal føres tilbake. Det står ganske klart i bestemmelsen trådstarter har henvist til.

 

Akkurat (Fant ikke riktig lov første gang) - Så da er det forsikringen som er tvistespørsmålet her, siden det kan avtales særskilt betaling for strøm og vann/avløp?

 

Da blir jo spørsmålet hvor mye utleier ønsket å heve leien? Hvis den var ønsket hevet fra 2-3000,- f.eks, og gjengs leie er f.eks 6.000,- så kan vel utleier si at det er greit, men da ønsker han å heve leien til gjengs leie? (og således tjene inn dette igjen på 1,5 år...)

[Goggen 80]

Hva som kan kreves i betaling fra leier er uttømmende regulert i husleieloven. Dersom man har avtalt annen betaling er den delen av avtalen ugyldig, og det betalte skal føres tilbake. Det står ganske klart i bestemmelsen trådstarter har henvist til.

 

Nå er jo to spørsmål her sånn jeg ser det:

 

#1 Hvordan skal leieforholdet framover se ut?

Din far har foreslått at leietaker betaler (den unaturlig lave leia + økning (2000 kr) + div. utgifter som normalt ikke ligger til leietaker). Dette forslaget kan leietaker lett avvise med referanse til § 3-7.

Din far burde ikke ha noe problem med å til syvende og sist inndrive en tilsvarende sum, men må organisere det ryddigere:

-Plasser utgiftene riktig og foreta en indeksregulering av husleia, med korrekt varsling

 

 

 

#2 Kan leietaker da kreve tilbakebetaling på 60.000 kr?

Loven har helt klart blitt fraveket fram til nå, men dette har vært en avtale som leier fram til nå har akseptert. Man har ved enighet avtalt seg vekk fra forbudet i § 3-7. Dette vil først og fremst bli et spørsmål rundt § 1-2

 

§ 1-2. Ufravikelighet

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

 

Hvis totalen av hva leietaker har betalt (unnaturlig lav leie + div. utgifter) ikke har vært høyere enn hva som kan forventes i "normal" husleie for en slik bolig kan jeg ikke se at unntaket har vært mindre gunstig for leier. Jeg kan da ikke se hvordan han kan kreve noe som helst.

-Hvis totalen har vært høyere enn "normal" husleie burde han vel kunne kreve differansen erstattet.

Endret 20. desember 2013 av Goggen 80

[hehe347]

 

Nå er jo to spørsmål her sånn jeg ser det:

 

#1 Hvordan skal leieforholdet framover se ut?

Din far har foreslått at leietaker betaler (den unaturlig lave leia + økning (2000 kr) + div. utgifter som normalt ikke ligger til leietaker). Dette forslaget kan leietaker lett avvise med referanse til § 3-7.

Din far burde ikke ha noe problem med å til syvende og sist inndrive en tilsvarende sum, men må organisere det ryddigere:

-Plasser utgiftene riktig og foreta en indeksregulering av husleia, med korrekt varsling

 

 

 

#2 Kan leietaker da kreve tilbakebetaling på 60.000 kr?

Loven har helt klart blitt fraveket fram til nå, men dette har vært en avtale som leier fram til nå har akseptert. Man har ved enighet avtalt seg vekk fra forbudet i § 3-7. Dette vil først og fremst bli et spørsmål rundt § 1-2

 

§ 1-2. Ufravikelighet

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

 

Hvis totalen av hva leietaker har betalt (unnaturlig lav leie + div. utgifter) ikke har vært høyere enn hva som kan forventes i "normal" husleie for en slik bolig kan jeg ikke se at unntaket har vært mindre gunstig for leier. Jeg kan da ikke se hvordan han kan kreve noe som helst.

-Hvis totalen har vært høyere enn "normal" husleie burde han vel kunne kreve differansen erstattet.

" § 3-7. Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig

Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.

Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd."

Hvorfor er dette et spørsmål om §1-2 og ikke §3-7? Dette er en avtale begge har inngått og blir i strid med §3-7 første ledd. Det er selvsagt logisk at ettersom dette har vært en meget gunstig avtale for leietaker, bør han ikke kunne kreve 60 000 kr i erstatning. Problemet er at det står: "Det kan ikke avtales at leietaker av bolig skal betale andre eller større pengebeløp.."

Hvordan bør min far argumentere for at dette ikke er av §3-7, men i stedet §1-2?

[Herr Brun]

 

Nå er jo to spørsmål her sånn jeg ser det:

 

#1 Hvordan skal leieforholdet framover se ut?

Din far har foreslått at leietaker betaler (den unaturlig lave leia + økning (2000 kr) + div. utgifter som normalt ikke ligger til leietaker). Dette forslaget kan leietaker lett avvise med referanse til § 3-7.

Din far burde ikke ha noe problem med å til syvende og sist inndrive en tilsvarende sum, men må organisere det ryddigere:

-Plasser utgiftene riktig og foreta en indeksregulering av husleia, med korrekt varsling

 

 

 

#2 Kan leietaker da kreve tilbakebetaling på 60.000 kr?

Loven har helt klart blitt fraveket fram til nå, men dette har vært en avtale som leier fram til nå har akseptert. Man har ved enighet avtalt seg vekk fra forbudet i § 3-7. Dette vil først og fremst bli et spørsmål rundt § 1-2

 

§ 1-2. Ufravikelighet

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

 

Hvis totalen av hva leietaker har betalt (unnaturlig lav leie + div. utgifter) ikke har vært høyere enn hva som kan forventes i "normal" husleie for en slik bolig kan jeg ikke se at unntaket har vært mindre gunstig for leier. Jeg kan da ikke se hvordan han kan kreve noe som helst.

-Hvis totalen har vært høyere enn "normal" husleie burde han vel kunne kreve differansen erstattet.

Din forståelse av spørsmål 2 er helt feil. Dette er ikke et spørsmål om § 1-2, men om § 3-7. Poenget med forbudet i § 3-7 er at man ikke kan avtale seg vekk med det. Det gir ingen mening å kunne avtale seg vekk fra et forbud mot å avtale noe. Preseptorisk kontraktslovgivning tolkes også i alminnelighet slik at _det enkelte ulovlige vilkår_ faller bort så langt det er ulovlig, mens avtaleforholdet for øvrig består. Et ugunstig vilkår kan ikke oppveies av et annet ekstra gunstig.

Spørsmål 2 er dermed i all hovedsak et spørsmål om kontraktsrevisjon etter avtl. § 36. Dersom "lovlig" leie er urimelig lav kan huseier kreve den oppjustert med tilbakevirkende kraft. Men terskelen for å få oppjustert leie som huseier er særdeles høy.

Hva gjelder spørsmål 1 så blir dette et spørsmål om prisøkning til gjengs leie etter de alminnelige reglene for slikt i husleieloven (forutsatt at vilkårene for det er oppfylt), eventuelt en endringsoppsigelse.

[Goggen 80]

Fordi det er en generell avtalefrihet i Norge. Man står fritt til å gjøre avtaler som strider med lov (innen privatrettslige forhold) så lenge:

 

-begge parter er enige om det

og

-loven ikke er ufravikelig

 

Retten til å gjøre avtaler reguleres i utgangspunktet av Avtaleloven

[Herr Brun]

Fordi det er en generell avtalefrihet i Norge. Man står fritt til å gjøre avtaler som strider med lov (innen privatrettslige forhold) så lenge:

 

-begge parter er enige om det

og

-loven ikke er ufravikelig

 

Retten til å gjøre avtaler reguleres i utgangspunktet av Avtaleloven

Nei, retten til å gjøre avtaler reguleres ikke av avtaleloven. Den er en forutsetning for at avtaleloven skal gi mening, men den reguleres ikke der. Men her tar du altså feil nettopp fordi loven er ufravikelig, og din forståelse av § 3-7 ville tømt bestemmelsen fullstendig ofr innhold.

[Herr Brun]

" § 3-7. Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig

Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.

Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd."

Hvorfor er dette et spørsmål om §1-2 og ikke §3-7? Dette er en avtale begge har inngått og blir i strid med §3-7 første ledd. Det er selvsagt logisk at ettersom dette har vært en meget gunstig avtale for leietaker, bør han ikke kunne kreve 60 000 kr i erstatning. Problemet er at det står: "Det kan ikke avtales at leietaker av bolig skal betale andre eller større pengebeløp.."

Hvordan bør min far argumentere for at dette ikke er av §3-7, men i stedet §1-2?

Men hvor kommer tallet 60 000 fra? Nøyaktig hvilke utgifter er det egentlig leietaker har betalt? Man kan avtale at leietaker skal betale strøm og vann, og forsikring er jo ikke så voldsomt dyrt. Hva ligger i "osv." i førstepost?

 

Husk at krav foreldes etter 3 år, så dersom 60 000 er beregnet ut fra hele leietiden så slipper utleier vesentlig billigere unna enn som så.

[Goggen 80]

Nei, retten til å gjøre avtaler reguleres ikke av avtaleloven. Den er en forutsetning for at avtaleloven skal gi mening, men den reguleres ikke der. Men her tar du altså feil nettopp fordi loven er ufravikelig

 

Ufravikelighet krever at kriteriene i § 1-2 er oppfyllt.

 

 

og din forståelse av § 3-7 ville tømt bestemmelsen fullstendig ofr innhold.

 

Nei, nettopp fordi at § 1-2 sørger for at det kun kan skje hvis leier ikke taper på dette.

[Herr Brun]

 

Ufravikelighet krever at kriteriene i § 1-2 er oppfyllt.

 

Nei, nettopp fordi at § 1-2 sørger for at det kun kan skje hvis leier ikke taper på dette.

For å si det som du pleier å gjøre det: "Lykke til med det der i en rettssal".

 

Det kan ikke avtales betaling av andre beløp enn de som er listet opp i kapittel 3. Isolert sett vil det _alltid_ være mindre gunstig å skulle betale for noe enn å ikke skulle betale for det, og et gunstig vilkår kan ikke veie opp for et vilkår som er mindre gunstig enn loven krever. Med andre ord: (svært) billig leie kan ikke veie opp for utgiftsdekning. Utleier vil jo alltid argumentere med at dersom han ikke fikk dekket disse utgiftene av leietaker, så ville han måtte sette opp prisen. Dermed fører din tolkning til at bestemmelsen mister innhold.

[Goggen 80]

Isolert sett vil det _alltid_ være mindre gunstig å skulle betale for noe enn å ikke skulle betale for det

 

Ja isolert sett, så spørs det om dette er noe som bør sees isolert.

[Herr Brun]

 

Ja isolert sett, så spørs det om dette er noe som bør sees isolert.

Nei, det "spørs" ikke om dette er noe som bør sees isolert. Det er helt grunnleggende at det skal sees isolert. Gode vilkår kan ikke veie opp for dårlige vilkår.

 

I tillegg til det kommer jo ordlyden i bestemmelsen, som gjør at den ville vært ufravikelig også uten § 1-2. Den står på egne bein. Ordlyden er "det kan ikke avtales". Å påstå at man kan avtale seg vekk fra en bestemmelse som lyder "det kan ikke avtales ..." er sjokkerende dårlig juridisk håndverk.

[hehe347]

Dette er noe leietaker godvillig har betalt i lang tid fordi han sannsynligvis har har kunnskap om nettopp §3-7.

Det er ingen tvil om at leietaker har kommet gunstig fra denne avtalen. Om det er en strømregning eller en forsikringsregning er det beløpet i seg selv som burde telle. Sett bort i fra loven kan alle være enige om hva som er rettferdig i denne saken.

Min far har egentlig sett på denne avtalen som at personen som bor der "passer" på huset hans. Leien har egentlig kun vært et symbol.
La oss tenke oss en sak hvor en person "leier" et palass til 100 kr i måneden, men betaler mye i utgifter som strider mot leieavtaler som forsikring osv. Etter 3 år kan han da kreve disse pengene tilbakebetalt?

[hehe347]

Nei, det "spørs" ikke om dette er noe som bør sees isolert. Det er helt grunnleggende at det skal sees isolert. Gode vilkår kan ikke veie opp for dårlige vilkår.

 

I tillegg til det kommer jo ordlyden i bestemmelsen, som gjør at den ville vært ufravikelig også uten § 1-2. Den står på egne bein. Ordlyden er "det kan ikke avtales". Å påstå at man kan avtale seg vekk fra en bestemmelse som lyder "det kan ikke avtales ..." er sjokkerende dårlig juridisk håndverk.

 

Vil gjerne ha svar på posten ovenfor

[dsgf]

Det nevnes forsikring her, og det er så vidt jeg kan se den eneste posten som faller utenfor § 3.7 - hva slags forsikring dreier det seg om og i hvilket navn har den stått?