Utleie av rom i bokollektiv.

[krikkert]

Det kommer litt an på overtredelsen (særlig grovheten), og motivasjonen din for å rette opp i det. Gjør du det fordi du var rett ved å bli tatt uansett kan du ikke regne med noen nåde.

[Arne]

Så alternativene er:

 

1: Late som du akkurat har begynt å leie ut, og føre riktig fra nå. Satse på at alt går bra.

 

eller

 

2: Prøve å rette opp, blir tatt (jeg regner med det er mer sannsynlig at skatteetaten gjør utvidet kontroll ved retting bakover i tid, spesielt ved så store beløp) og komme i fengsel/straffeskatt?

 

Fins det noe som heter uforsettlig skatteunndragelse?

[krikkert]

Uaktsomt skatteunndragelse: Dersom du hadde opptrådt forsvarlig og innhentet den informasjonen det er naturlig å innhente i din situasjon hadde du forstått at dette beløpet skulle oppgis til beskatning.

[KarlToresen]

Hei igjen. Jeg kan si litt hvordan jeg løste dette. Å leie ut skattefritt når jeg selv ikke bor der, vil være svindel, og det har jeg gått bort fra. Det å leie ut lovlig skattefritt samtidig som jeg bor der ordnet jeg ved å bygge de 2 soverommene jeg snakket om. Jeg leier ikke ut disse, og innehar nå 3 av 7 soverom. Verdien er enda ikke 50%, men jeg har en egen garasje samt loft og bod til oppbevaring. Jeg mener dette gjør at jeg er innenfor lovverket Når jeg da er ferdig, leier jeg ut alle 7 rommene, og skattera av dette.

[krikkert]

Hvis du mener du er innenfor lovverket har du selvsagt ingen problemer med å spørre skattemyndighetene til råds.

[KarlToresen]

Hvis du mener du er innenfor lovverket har du selvsagt ingen problemer med å spørre skattemyndighetene til råds.

Vet ikke helt hva du vil frem til her. Jeg skrev ikke at jeg hadde behov for råd, men du antyder vel heller at dette egentlig ikke er innenfor. Jeg ville med posten bare forklare hvordan jeg løste problemet, og samtidig gi råd til noen andre som muligens også var i liknende knipe. Jeg mener jeg helt trygt kunne forsvart dette om det skulle bli en eventuell kontroll.

Jeg leier ut 4 soverom for 3500=14000 mnd.

Jeg har selv et soverom, som har en verdi på 4500 mnd. (større rom, samt egen balkong)

Har 2 soverom stående tomme, som begge er nyrenoverte med varmekabler i gulv, og høy standard.

Verdi: 2*4000= 8000

 

Jeg mangler da 1500 kr. for 50% av verdien. Jeg har da også egen garasje, denne kunne jeg enkelt leid ut for 1000 kr. Samtidig har jeg en stor bod og loft for oppbevaring. Dette er verdt mer enn 500 kr.

Som en siste buffer, har huset et bad som ikke er i bruk, jeg ville da også sagt at det er mitt eget private bad.

[krikkert]

Ja, jeg mener dette er tvilsomt, eksempelvis fordi du medregner som egendisponert to utleiesoverom som du unnlater å leie ut ikke fordi du disponerer dem selv men for å unngå skatteplikt.

 

I tillegg regner du leieverdien misvisende ved ikke å inkludere boligens øvrige oppholdsrom (stue, kjøkken) separat i kalkulasjonen av leieverdi, og oppholdsrom regnes ikke som i ditt private bruk når leietakerne har rett til å bruke (eller faktisk bruker) dem. Siden jeg antar at oppholdsrommenes bruksverdi er inkludert i soverommets utleieverdi betyr det at både verdien av ditt egetbrukte soverom og de to soverommene du lar stå tomme må senkes med en betydelig andel fordi du ikke får regne oppholdsrommenes verdi under egenbruk.

 

Du mangler med andre ord mer enn 1500,- kr for å oppnå 50 % av utleieverdien inkludert i eget bruk.

[hean]

Ja, jeg mener dette er tvilsomt, eksempelvis fordi du medregner som egendisponert to utleiesoverom som du unnlater å leie ut ikke fordi du disponerer dem selv men for å unngå skatteplikt.

 

I tillegg regner du leieverdien misvisende ved ikke å inkludere boligens øvrige oppholdsrom (stue, kjøkken) separat i kalkulasjonen av leieverdi, og oppholdsrom regnes ikke som i ditt private bruk når leietakerne har rett til å bruke (eller faktisk bruker) dem. Siden jeg antar at oppholdsrommenes bruksverdi er inkludert i soverommets utleieverdi betyr det at både verdien av ditt egetbrukte soverom og de to soverommene du lar stå tomme må senkes med en betydelig andel fordi du ikke får regne oppholdsrommenes verdi under egenbruk.

 

Du mangler med andre ord mer enn 1500,- kr for å oppnå 50 % av utleieverdien inkludert i eget bruk.

 

Så lenge han kunne leid ut de øvrige soverommene for 2x4000 kr er vel grunnen til at han ikke leier de ut akkurat det samme.

 

Om han leier ut de 2 andre soverommene og de andre leieboerne er klar over at det kan komme inn nye leieboere de kan måtte dele fellesareal med så er jeg enig at trådstarter er innenfor 50% med loft, bod og garasje i tillegg.

[newman221]

Men her vil det jo lønne seg å leie ut de to siste enhetene for 2x4000kr pr mnd og betale skatt. Skattekostnaden for å leie ut 6 hybler til netto sum 22'000 er lavere enn de 8000kr trådstarter frastår å tjene for å slippe skatt... Gitt en skattesats på 27% vel og merke. For dette slår vel ikke inn som inntektsskatt?

 

På toppen av det hele kan man trekke fra kostnader til vedlikehold på skatten hvis man pusser opp arealer som har med utleie å gjøre

[Sheldon C]

Men her vil det jo lønne seg å leie ut de to siste enhetene for 2x4000kr pr mnd og betale skatt. Skattekostnaden for å leie ut 6 hybler til netto sum 22'000 er lavere enn de 8000kr trådstarter frastår å tjene for å slippe skatt... Gitt en skattesats på 27% vel og merke. For dette slår vel ikke inn som inntektsskatt?

 

På toppen av det hele kan man trekke fra kostnader til vedlikehold på skatten hvis man pusser opp arealer som har med utleie å gjøre

 

Enig. I tillegg kommer jo fradrag for boligforsikring, eiendomsskatt, kommunale avgifter, møbelslitasje, kjøregodtgjørelse I forbindelse med visninger/oppsigelse.

 

Tror ikke det blir mye igjen å skatte av etter alle disse fradragene.

Endret 12. september 2014 av Bond007

[krikkert]

Så lenge han kunne leid ut de øvrige soverommene for 2x4000 kr er vel grunnen til at han ikke leier de ut akkurat det samme.

 

Om han leier ut de 2 andre soverommene og de andre leieboerne er klar over at det kan komme inn nye leieboere de kan måtte dele fellesareal med så er jeg enig at trådstarter er innenfor 50% med loft, bod og garasje i tillegg.

 

Nei, det er ikke det. Kravet er at minst 50 % av leiligheten må være i hans private bruk. Her snakker vi for det første om ikke-bruk og for det andre om rom som er pusset opp med sikte på utleie.

 

Jeg ser ikke hvordan du får de andre leieboernes kunnskap om muligheten for å dele fellesareal med flere til å være relevant for dette spørsmålet.

 

 

Men her vil det jo lønne seg å leie ut de to siste enhetene for 2x4000kr pr mnd og betale skatt. Skattekostnaden for å leie ut 6 hybler til netto sum 22'000 er lavere enn de 8000kr trådstarter frastår å tjene for å slippe skatt... Gitt en skattesats på 27% vel og merke. For dette slår vel ikke inn som inntektsskatt?

 

På toppen av det hele kan man trekke fra kostnader til vedlikehold på skatten hvis man pusser opp arealer som har med utleie å gjøre

 

Leier man ut seks hybler blir det fort næringsvirksomhet hvis man ikke får boligen inn under fritaksligning, se Skattedirektoratets BFU 25/2007. Næringsvirksomhet beskattes med 27 % av overskuddet og 11,4 % av beregnet personinntekt (bruttoinntekt).

 

Merk at hvis utleien er skattepliktig (uavhengig av om den er skattepliktig som kapital- eller næringsinntekt) vil gevinst ved salg av eiendommen også bli skattepliktig, noe som må faktoreres inn ved spørsmålet om skattekost. Det er også betydelige begrensninger i fradragsretten for vedlikeholdskostnader de første årene med regnskapsligning.

[hean]

 

Så lenge han kunne leid ut de øvrige soverommene for 2x4000 kr er vel grunnen til at han ikke leier de ut akkurat det samme.

 

Om han leier ut de 2 andre soverommene og de andre leieboerne er klar over at det kan komme inn nye leieboere de kan måtte dele fellesareal med så er jeg enig at trådstarter er innenfor 50% med loft, bod og garasje i tillegg.

 

Nei, det er ikke det. Kravet er at minst 50 % av leiligheten må være i hans private bruk. Her snakker vi for det første om ikke-bruk og for det andre om rom som er pusset opp med sikte på utleie.

 

Jeg ser ikke hvordan du får de andre leieboernes kunnskap om muligheten for å dele fellesareal med flere til å være relevant for dette spørsmålet.

 

 

Så her mener du at hvis jeg eier ett hus på 300 m2 med 7 soverom og leier ut ett av disse soverommene så må jeg betale skatt hvis jeg bor på ett mindre soverom selv og ikke bruker resten av huset utenom fellesarealet som jeg deler med leietaker... er det virkelig det du mener?

 

Fint om du kan vise til den delen i loven som sier det for jeg fant ikke noe selv...

[krikkert]

Kravet i loven er at "eieren [skal benytte] minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien". Spørsmålet her er hva som ligger i begrepet "egen bruk". Skattedirektoratet har i BFU 26/2005 fastslått at utleie og bruk som egen bolig ikke kan skje samtidig for samme område.

 

Hvis du eier et hus på 300 kvadratmeter med 7 soverom og leier ut 200 kvadratmeter av huset inkludert ett soverom, så er disse inntektene skattepliktig uavhengig av om du også bruker 185 av kvadratmeterne.

[KarlToresen]

"Leier man ut seks hybler blir det fort næringsvirksomhet hvis man ikke får boligen inn under fritaksligning, se Skattedirektoratets BFU 25/2007. Næringsvirksomhet beskattes med 27 % av overskuddet og 11,4 % av beregnet personinntekt (bruttoinntekt)."

 

Dette er forsåvidt korrekt, men her er unntaket bokollektiv. Noe som er tilfellet nå. Om jeg ikke husker feil, så kan du ha 4 utleieenheter uten at det blir en næringsinntekt. Om du er gift, kan du ha 4 utleieenheter i ditt navn, og 4 i din partner sitt navn. Et bokollektiv anses som en utleieenhet.

"I tillegg regner du leieverdien misvisende ved ikke å inkludere boligens øvrige oppholdsrom (stue, kjøkken) separat i kalkulasjonen av leieverdi, og oppholdsrom regnes ikke som i ditt private bruk når leietakerne har rett til å bruke (eller faktisk bruker) dem. Siden jeg antar at oppholdsrommenes bruksverdi er inkludert i soverommets utleieverdi betyr det at både verdien av ditt egetbrukte soverom og de to soverommene du lar stå tomme må senkes med en betydelig andel fordi du ikke får regne oppholdsrommenes verdi under egenbruk. "

 

De øvrige oppholdsrommene sin verdi kommer igjennom verdien av soverommene. Noe som er riktig, da et enkelt soverom ikke ville være verdt 3500, uten mulighet for stue, bad osv. Jeg har ikke bruk for verdien av oppholdsrommene for å oppfylle kravet.

Hvorfor mener du verdien av mitt egenbrukte soverom og de to som står tomme må senkes betraktelig? Om jeg flytter i dag, så hadde jeg fått de summene jeg nevnte tidligere for alle disse rommene, da er virkelig det verdien. Jeg ser ikke helt poengene dine i dette utspillet.

 

"Ja, jeg mener dette er tvilsomt, eksempelvis fordi du medregner som egendisponert to utleiesoverom som du unnlater å leie ut ikke fordi du disponerer dem selv men for å unngå skatteplikt."

Jeg ville jo virkelig ikke lagt det frem slik ved en eventuell kontroll. Begge rommene er fylt opp med mine private ting, og det ene bruker jeg blant annet som kontor.

For min del virker det som om du har slått deg litt vrang. Jeg er enig at dette er i gråsonen, men jeg mener dette kan argumenteres for.

 

Grunnen til at jeg ikke leier ut de to siste rommene, og heller betaler skatt er i hovedsak stipendet. Med en gang beløpet på beskattes, vil det også påvirke stipendet. Jeg hadde mistet all stipend, som tilsvarer nesten 40 000, og det er også riktig som krikkert antyder, at man ikke kan skrive av så mye de første årene. Det første året man leier ut, kan man ikke skrive av noe som helst av vedlikehold og slitasje.

[krikkert]

De øvrige oppholdsrommene sin verdi kommer igjennom verdien av soverommene. Noe som er riktig, da et enkelt soverom ikke ville være verdt 3500, uten mulighet for stue, bad osv. Jeg har ikke bruk for verdien av oppholdsrommene for å oppfylle kravet.

Hvorfor mener du verdien av mitt egenbrukte soverom og de to som står tomme må senkes betraktelig? Om jeg flytter i dag, så hadde jeg fått de summene jeg nevnte tidligere for alle disse rommene, da er virkelig det verdien. Jeg ser ikke helt poengene dine i dette utspillet.

 

Fordi du ender opp med å få feilberegnet forholdet mellom egenbruksverdi og utleidverdi når du beregner på den måten du gjør. Dersom oppholdsrommenes verdi er inkludert i utleieverdien av soverommene får du ikke lov til å beregne oppholdsrommenes verdi inn i verdien av soverom du bruker selv, fordi det innebærer at du beregner rom som ikke tilfredsstiller "egen bruk"-kravet inn i verdier som skal gi uttrykk for nettopp "egen bruk"-kravet. Dersom oppholdsrommenes verdi er totalt ekskludert fra alle verdier blir beregningen feil fordi den totale utleieverdi for boenhetene (nevneren i brøken) blir for lav